商铺租赁合同纠纷案例

商铺租赁合同纠纷案例

原告苏合攀，男，1976年3月17日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村302号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。

委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。

被告李国兵，男，1967年9月24日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园10栋B-503号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

被告刘建平，男，1964年3月19日出生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市芦淞区山水国际3栋1703号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

原告苏合攀诉被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月16日受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。并于2009年5月20日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇，被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏合攀诉称：2006年7月27日，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株洲市芦淞区建设办事处提升街株字第00160574号房产中的一处商铺租赁给原告。现由于两被告违反合同的约定，导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金151200元，押金10000元，装修费25000元，并支付预期可得利益损失139916.67元。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:

1、租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实，以及证明缴纳租金和租赁期限的事实，而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据；

2、收款收据，证明被告收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实；

3、房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于2005年办理了他项

权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次；

4、株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，所以应由业主即两被告承担相应法律责任；

5、株洲市天元区（2008）天法民一初字第168号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖；

6、通告，证明2008年12月26日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求解除合同，而且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。

被告李国兵辩称：一、原、被告签订的租赁合同合法、有效；二、原告拖欠水电费，将商铺改做仓库使用，违反了合同的约定，应承担违约责任；三、原告要求赔偿的数额不实，租金应扣除已经经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；四、原告要求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。

被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：

1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；

2、曹雯（华鑫服饰写字楼3088号的业主）的身份证复印件、租赁合同、解除合同协议，证明原告违约的事实，原告将商铺改作他用；

3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失；

4、公开信，证明被告已经告知原告；

5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实；

6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量；

7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道事情真相。

被告刘建平辩称：原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告刘建平未向本院提交证据。

经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6无异议。

被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2真实性无异议，由于被告李国兵无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，被告刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的50%，并且被告刘建平没有收到任何通知；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6的具体情况不清楚，不予质证。

原告对被告李国兵提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本案的当事人；对证据3真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案无关；对证据4有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证据5有异议，不能因为票据来确定原告拖欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据6有异议，只是一张便条，不具有法律效应，且与本案无关；对证据7有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的（原告要求被告提供合同原件，被告没有提供）。

被告刘建平对被告李国兵提供的证据无异议。

综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性，被告无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对被告李国兵提供的证据1、2的真实性无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对证据5，由于被告提供的是存根联的收款收据，根据商业习惯，不能证实原告拖欠水电费的事实，对此证明目的不予采信；对证据7，原告要求提供原件核对，但被告未提供，对此证据，不予采信；对证据3、4、6，需结合案件事实，综合认定。

经审理查明，2006年7月27日，被告李国兵以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼（合同中简称甲方）的名义与原告苏合攀（合同中简称乙方）签订商铺租赁合同，合同的主要内容是：第一条：租赁场地、用途、期限；1、乙方租赁甲方市场三楼六号商铺，面积90平方米，从事品牌服装经营。2、合同期限自2006年7月31日至2016年7月30日，租期十年。第二条：租金及相关费用交纳时间和方式；1、乙方所租赁的商铺的月租金为35元/平方米，十年租金共计378000元，考虑到乙方交租方式，租金优惠20%，共计需要租金302400元，该实交租金在签订本合同之日交纳50%，计151200元，剩余租金151200元，在本合同履行满四年之日一次性缴纳。2、乙方在本合同签订之日向甲方交纳10000元履约保证金。3、乙方需交纳综合管理费300元，（面积50平方米以下交200元/月，面积在50 平方米或50平方米以上交300元/月）。4、公用水电费或公共设施维护费由市场内全体承租按户平均分摊，商铺内水电费按表计收（按楼层表计算，电费1.1元/度，水10元/月）。5、乙方应在每月28日前缴清当月综合管理费、水电费等。第三条：双方的权利、义务；1、甲方提供水电、消防等配套设施，乙方负责商铺的装修，并承担装修费用（甲方对市场进行整体装修，费用由租户平均分摊，乙方对店内进行装修时需要按消防要求施工，并经甲方同意）。2、甲方负责市场公共设施的日常维护和保养，乙方商铺内的维修甲方负责派人，施工，但材料由乙方承担，乙方也可以自行对店内进行维修。3、乙方进场经营，须按工商、税务、技术监