服务式公寓特点、运营商介绍及案例介绍
公寓合作运营方案范文
公寓合作运营方案范文一、引言公寓合作运营是指房地产开发商和运营商针对特定的公寓项目合作运营，以实现双方的利益最大化。
本文将探讨公寓合作运营的一般模式、合作方案、运营策略、风险控制和成功案例等内容，以期为有意进行公寓合作运营的开发商和运营商提供参考和借鉴。
二、公寓合作运营的一般模式公寓合作运营的一般模式包括“建设运营”和“收购运营”两种。
前者是指房地产开发商与服务型企业合作，共同创建一个以品牌和产品属性为核心的公寓运营体系，通过共同投资建设、研发、市场营销、运营管理和客户服务等环节的合作来推动项目的成功运营。
后者是指房地产开发商通过收购或合作的方式与运营商进行合作，合作双方将各自的资源、技术与资金整合，共同打造一个具备市场竞争力和盈利能力的公寓运营项目。
三、公寓合作运营的合作方案公寓合作运营的合作方案主要包括房地产开发商和运营商两个合作主体。
房地产开发商负责项目的开发、融资、规划、设计、施工和销售等工作，运营商则负责项目的运营管理、市场营销、客户服务、品牌推广、技术支持和运营团队的建设等工作。
双方合作，确立了公寓项目的运营方案和运营体系，为项目的运营及管理提供了有力支持。
四、公寓合作运营的运营策略1. 定位策略根据项目的位置、产品属性、目标客群和市场需求等因素，明确公寓项目的定位，确定项目的产品战略、市场定位和品牌策略，确立项目的核心竞争力和市场地位。
2. 营销策略基于项目的定位和市场需求，灵活运用线上线下的渠道和媒介，对目标客户进行精准定位和广泛覆盖，进行多维度、多渠道的宣传营销，提高项目的知名度和美誉度，增加项目的销售量和收益。
3. 服务策略建立稳定的客户关系，提供个性化的服务和定制化的需求，优化项目的管理和服务流程，提高客户的满意度和忠诚度，提升项目的品牌价值和市场口碑。
5. 商业运营策略根据项目的商业属性和需求，引入品牌商业资源，打造社区商业品牌，实现商业与居住的互动发展，拓展项目的商业功能和价值。
青年公寓专题案例
单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等
【南京越界梦幻城店】
独栋物业，共5层，1层公共大厅，2-5层为房间，共81套房源 LOFT产品，层高3.6米 配套：一层有健身、活动区
二层有集中式厨房和餐区 租房成本：约3300元/月，面积21㎡
租金2950元/月+管理费200元/月+水电费自理
（157元/㎡/月，较附近普通住宅 65元/㎡/月的租金高出141 %）
一层健身活动区
二层集中厨房
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015年8 月，总部在上海。湾流国际是城市更新和产业升级的践行者，通过“存量资产+地产金融+互 联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展 等功能在内的多元化Co-Living社区。引领年轻人精英生活居住方式，Live Different！
品牌定位 给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从 而有家的感觉。
客群定位： 三不租原则：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租
主要客群： You+有20%～30%是创意者，他们一起研究项目，寻求资源互补。You＋还能为他们提供创业研讨与分 享会，引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的每一个环节整合起来。依靠创业孵化的亮点吸引住客。
的租金高出70%）
安全性： 大门有门禁，刷卡才可进出，公共区域安装摄像头，房 间配备智能锁。
公寓配套： 光纤宽带、门禁、24小时监控。
房屋设施： 空调、书桌、书柜、椅子、沙发、床、床垫
公共配置： 空调、洗衣机、WIFI、餐桌、餐椅、沙发、茶几、独立 洗手间、热水器、抽油烟机、智能锁。
服务型公寓的运营管理方案
服务型公寓的运营管理方案一、简介服务型公寓是指由专业运营公司或者物业管理公司统一管理的可以长期租赁的公寓型住宅。
它以提供场景化服务为核心，以满足居住需求为目标，打造高品质的居住体验，并为租客提供一站式的生活服务。
服务型公寓的运营管理方案是指如何高效地开展服务型公寓的日常运营管理工作，以提高租客满意度、保持低流失率、实现健康盈利为目标，为租客提供舒适、便利的居住环境和优质的服务。
二、市场分析1.需求分析随着城市化进程的加快和人口流动的增加，居住需求逐渐多样化。
与传统租赁房屋相比，服务型公寓更能满足人们对品质居住的追求。
特别是对于年轻群体和单身人士来说，他们更注重舒适、便利、社交与安全等方面，因此对服务型公寓的需求量大且持续增长。
2.竞争分析服务型公寓市场竞争激烈，主要竞争对手包括其他服务型公寓运营商、传统物业管理公司和租房平台。
为了在激烈的竞争中脱颖而出，运营管理方案需要着重以下几点：提供优质的居住体验、强化品牌形象、提升租客满意度、提高服务水平、不断创新。
三、服务型公寓运营管理方案1.租客招募与租约管理（1）定位目标租客群体，进行市场宣传，以吸引目标租客。
（2）建立健全的租约管理制度，包括租期、租金、押金等规定，确保合同的合法性。
（3）定期进行租客满意度调查，了解租客对公寓的评价和需求，及时优化服务。
2.运营管理模式（1）建立精简高效的组织架构和工作流程，实现资源的合理配置和利用。
（2）建立绩效考核体系，激励员工积极进取，提高服务质量。
（3）引入现代化信息管理系统，提高工作效率和数字化服务水平。
3.日常维护与保洁（1）定期对公寓进行巡查，及时发现和解决问题。
（2）建立健全的设备维修管理制度，确保设备的正常运行。
（3）定期进行公共区域的保洁和消毒，提供清洁舒适的生活环境。
4.安全管理（1）建立完善的安全管理制度，包括入住登记、门禁管理、消防通道设置等。
（2）加强安全意识培训，提高员工的应急处理能力和安全防范意识。
服务型公寓的运营管理方案
服务型公寓的运营管理方案服务型公寓是近年来发展迅速的一种住宅形式，其以提供优质服务为特点，吸引了越来越多的租客。
作为服务型公寓的运营管理方案，需要综合考虑其运营目标、服务内容、运营流程、人员组织与管理等方面，以提高服务质量、提升运营效益。
以下是一个基础的运营管理方案，供参考。
一、运营目标1.提供满足租客需求的高品质住宿服务。
2.保持服务型公寓的良好形象及口碑。
3.提高运营效益，实现可持续发展。
二、服务内容1.住宿服务：提供优质的住宿环境和设施，保证租客的舒适度和安全性。
2.维修服务：提供快速响应的维修服务，解决住宿中出现的各类问题。
3.清洁服务：定期为公共区域和房间进行清洁和整理。
4.安全服务：确保公寓的安全性，加强安防管理和监控措施。
5.前台服务：提供24小时的前台接待服务，解答租客疑问和提供必要的帮助。
6.社区活动：组织各类社区活动，丰富租客的居住体验。
三、运营流程1.租客预订：提供在线预定平台，方便租客查询和预订房间。
2.接待入住：租客抵达时，由专业前台人员接待，确认入住信息并提供相关指引。
3.基础服务：提供自助设备，满足租客的基本需求，例如洗衣、熨烫、代收快递等。
4.维修管理：建立维修管理系统，租客可通过平台或直接向前台报修，维修人员迅速响应并解决问题。
5.清洁管理：设立专门的清洁团队，定期进行房间和公共区域的清洁工作。
6.安全管理：配备安防设施和监控系统，保障租客的人身和财产安全。
7.社区活动：组织多样化的社区活动，增进租客与邻里间的交流与互动。
四、人员组织与管理1.前台接待人员：提供24小时接待服务，处理入住、退房、咨询等事务。
2.维修人员：确保维修服务的及时响应和问题解决。
3.清洁人员：负责房间和公共区域的清洁工作。
4.安防人员：维护公寓的安全，并监控安防设备的运行。
5.社区活动负责人：策划和组织社区活动，增进租客间的交流与互动。
五、运营管理指标1.客房出租率：通过提供优质的住宿服务，提高客房出租率。
公寓式酒店的成功案例分享
员工的服务水平，确保客人满意度。
创新管理
02
酒店采用先进的管理理念和技术手段，如智能客房系统、客户
关系管理等，以提高运营效率和客户满意度。
合作共赢
03
酒店积极寻求与其他企业和品牌的合作，通过合作实现资源共
享和互利共赢。
05 公寓式酒店的发展趋势与挑战
发展趋势
持续增长的市场份
额
随着旅游业的繁荣和消费者需求 的多样化，公寓式酒店的市场份 额将持续增长，成为酒店业的重 要分支。
多元化的客户群体
公寓式酒店吸引各类客户群体， 包括长期出差的商务人士、家庭 旅游的游客、以及寻求舒适住宿 体验的情侣和夫妻。
创新的服务和设施
为了满足客户的需求，公寓式酒 店将不断创新服务内容和设施， 提供更为舒适、便利的住宿体验 。
面临的挑战
市场竞争激烈
随着公寓式酒店市场的不断扩大，竞争也日益激烈，酒店需要在 服务、设施和价格等方面不断提升竞争力。
服务特色
个性化服务
奥克伍德国际公寓为每位客人提供量身定制的服务，包括入住前 的咨询、客房布置、餐饮服务等。
贴心关怀
酒店员工对客人的需求和感受非常关注，能够及时提供帮助和支持 。
高品质设施
酒店房间内配备了高品质的家具和家电，如品牌卫浴、高端床品等 ，为客人提供舒适的住宿体验。
经营策略
优质服务
01
奥克伍德国际公寓注重提供优质的服务，通过培训和教育提高
创新发展
不断推出新的服务项目和房型，满足不同客人的 需求，提高客户满意度。
03 成功案例二：辉盛阁国际公寓
品牌介绍
辉盛阁国际公寓是一家高端公寓式酒店品牌，成立于新加坡，目前在全球多个城 市拥有连锁店。
酒店式公寓物业服务特点
酒店式公寓物业服务特点1. 管理方面的特点在酒店式公寓物业服务中，管理方面具有以下特点：•专业化管理团队：酒店式公寓物业服务通常由专业的管理团队负责，他们拥有丰富的管理经验和专业知识，能够提供高质量的服务。
管理团队通常包括物业经理、行政人员、保安人员等。
•全天候服务：酒店式公寓物业服务提供全天候的服务，无论是白天还是晚上，都能够随时解决住户的问题和需求。
这种全天候的服务能够更好地满足住户的需求，提高住户的满意度。
•定期维护和检查：酒店式公寓物业服务还会定期进行维护和检查工作，确保物业设施的正常运行和安全性。
例如，定期检查电器设备、水管、电线等，及时修复和更换损坏的设施，防止意外事故的发生。
•出租管理：酒店式公寓物业服务通常也负责出租管理工作，包括收取租金、签订合同、处理住户入住和退房等手续。
这样，住户就能够享受到更便捷的租房体验，减少了他们的繁琐事务。
2. 服务质量方面的特点酒店式公寓物业服务的服务质量方面也具有以下特点：•热情周到的接待服务：酒店式公寓物业服务以住户的需求为导向，提供热情周到的接待服务。
工作人员会热情地迎接住户的到来，并提供必要的帮助和指导，让住户感受到宾至如归的体验。
•快速高效的维修服务：酒店式公寓物业服务设有专门的维修团队，能够快速响应住户的维修需求并提供高效的维修服务。
无论是电器故障、水管漏水还是其他设施问题，维修团队会迅速处理，确保住户的生活正常进行。
•安全稳定的居住环境：酒店式公寓物业服务重视住户的安全和环境质量，采取多项措施保障住户的安全。
例如，安装闭路电视监控系统、设立专门的保安巡逻等，提供一个安全稳定的居住环境。
•个性化的增值服务：酒店式公寓物业服务还提供个性化的增值服务，以满足住户的特殊需求。
例如，提供定制化的清洁服务、代购服务、快递代收等，为住户提供更加便捷和贴心的服务体验。
3. 设施设备方面的特点酒店式公寓物业服务在设施设备方面也具有以下特点：•高档装修和家具：酒店式公寓物业服务的房间通常采用高档的装修和家具，提供一个舒适、温馨的居住环境。
服务式公寓与长租公寓
服务式公寓与长租公寓随着城市化进程的加快，人们对住房需求的多样化也愈发明显。
在过去，人们常常选择自己购买房产或者长期租赁，但如今，一种新型住房模式，服务式公寓逐渐普及开来。
服务式公寓是指具备酒店式服务和社区设施，供住客短期或长期租用的一种住宅形式。
与之相对应的是长租公寓，即提供长期租赁住宿服务的公寓。
本文将探讨服务式公寓与长租公寓两种住宅模式的特点、优缺点及其适用人群。
首先，服务式公寓的最大特点是提供全方位的酒店式服务。
除了基本的住宿设施，还包括清洁服务、按摩服务、健身房、餐饮服务等。
住客可以享受到酒店一样的便捷和舒适。
而长租公寓则相对简单，提供的服务相对有限，大多只是提供基本的住宿设施和日常维修。
其次，服务式公寓通常可以进行短期或长期租赁，灵活性较强。
无论是旅游出差还是长期工作，住客都可以根据自己的需求选择合适的租期。
而长租公寓则更注重长期稳定的租赁，租期较长，一般为半年或一年以上。
第三，服务式公寓不仅提供住宿设施，还提供了较完善的社区设施和活动。
住客可以在社区内找到各种社交与娱乐方式，比如游泳、健身、打球、电影观影等。
这种社区环境可以帮助住客更好地融入城市生活，结交新朋友。
而长租公寓相对独立，社区设施相对简单。
另外，服务式公寓的价格相对较高，适宜具备一定经济实力的人群。
酒店式的服务和全方位的设施带来了更高的成本，这种高品质的住宿并不是所有人都能负担得起的。
相比之下，长租公寓的价格相对更为亲民，更适合预算有限的人群。
总的来说，服务式公寓适合那些追求舒适、便捷和高品质生活的人群，尤其是那些需要短期居住的人。
它们为住客提供了高质量的管理和服务，是一种理想的居住选择。
而长租公寓则更适合那些需要长期居住的人群，他们更注重稳定性和合理的价格。
然而，无论选择哪种住宅模式，都需要根据自己的实际需求进行选择。
不同人群有不同的住房需求，要根据自己的经济状况、租期要求和生活方式来选择合适的住宅模式。
服务式公寓和长租公寓都有各自的特点和优势，只有根据自己的个人情况做出明智的选择，才能获得最好的居住体验。
服务型公寓
服务式公寓服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。
目前存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。
服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。
由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。
一、基本特点服务式公寓强调的仍然是拥有良好居家氛围的居住功能，并且也会提供商务办公功能，如会议室、会客间等。
此外还会提供类似于小型儿童乐园等为携带孩子的顾客提供贴心服务。
服务式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业，也不需要大量的酒店服务人员一对一的进行服务，相对于酒店而言，服务式公寓具有一定的价格优势。
服务式公寓必须有酒店一般完善的服务，在服务标准上与酒店相同。
典型客户群包括因工作调动需在所在地解决临时过渡住所的公司高级职员；被指派到所在地参加学习、培训、以及从事评估和统计的工作人员；中短期逗留及追求住家环境的休闲度假和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。
二、公寓设施配套功能设计既包括酒店的配套功能，如：大堂，前台、餐厅，酒吧，商务中心等，也包括高级住宅式公寓配备的健身中心，小超市，休闲区域，私密性的社交活动场所，图书馆、儿童娱乐中心、停车场等。
智能化设施包括安全防范系统、中央空调系统、净水系统、热水系统等。
三、服务项目家居订购服务，包括报纸/杂志/其他刊物、家庭电器、粮油食品及日用品等、代客收货/购物、代安排鲜花/果篮/节日礼品及贺卡。
悠闲旅游服务，包括代订机票、代演唱会/歌剧/音乐会/舞台戏剧门票、安排特色环球私房菜、预约美容/化妆/按摩服务、宴会安排以及布置等。
管家服务，包括各式各样小型维修工具、酒店式行李车、抹窗器、洗尘机、梯子、轮椅等的借用服务、干洗及衣物洗烫服务及专人送到府上、酒店式家居清洁服务(如定期更换床单及清洁窗户、日常清洁及消毒、每月杀虫等)、家居维修、儿童补习接送及短暂托管服务、短距离行李运送服务、时间提示/重要日子提示、接待/礼宾服务、代客泊车服务、代招出租车服务、代缴各式费用服务等。
服务式公寓介绍课件
有巢公寓采取集中式管理和租赁模式，提供高品质的居住环境和配套服
务，以满足城市白领和年轻人的租赁需求。
03
成功因素
有巢公寓的成功在于其精细化的运营管理、优质的服务和良好的品牌形
象，同时借助华润集团的资源和渠道优势，实现了快速扩张和市场认可
。
THANKS
感谢您的观看
更多客户。
专业化管理
服务式公寓需要专业的管理团队 进行运营和维护，未来市场将更 加注重专业化管理，提高公寓的
品质和服务水平。
多元化发展
服务式公寓将呈现多元化发展态 势，包括不同风格、不同档次、 不同定位的公寓，满足不同客户
的需求。
未来市场机遇
城市更新改造
随着城市更新改造的推进，一些老旧建筑将被改 造成服务式公寓，提供新的住宿体验。
客户反馈机制
03
建立有效的客户反馈机制，及时收集和处理客户意见和建议，
持续改进服务质量。
成本控制与盈利模式
1 2
成本分析
对服务式公寓的经营成本进行全面分析，识别可 控成本和不可控成本，制定相应的成本控制措施 。
成本控制
通过优化采购、降低能耗、合理配置人力资源等 方式，降低经营成本，提高盈利能力。
3
服务式公寓介绍课件
• 服务式公寓概述 • 服务式公寓的优势 • 服务式公寓的分类 • 服务式公寓的市场前景 • 服务式公寓的经营管理 • 服务式公寓的案例分析
目录
Part
01
服务式公寓概述
服务式公寓的定义
定义
服务式公寓是一种提供酒店式管理和服务的公寓，通常位于城市中心或商业区，适合长 期居住或短期商务出差人士。
特点
服务式公寓通常配备全套家具、家电和日常生活用品，提供清洁和维护服务，以及24小 时安保和前台接待服务。
雅诗阁服务公寓
雅诗阁服务公寓雅诗阁服务公寓是一家高档的服务式公寓，为商务旅行者和长期居住客户提供优质的住宿和全方位的服务。
本文将介绍雅诗阁服务公寓的特点、优势以及提供的各种服务。
一、服务公寓介绍雅诗阁服务公寓位于市中心的繁华地段，交通便利，周边设施完善。
公寓配备了豪华装修的客房和公共区域，设施齐全，室内布局合理，让客人享受到宾至如归的舒适体验。
公寓拥有各种规格的客房，包括单人间、双人间和家庭套房，满足不同客户的需求。
二、服务公寓的特点1. 宽敞舒适的客房：雅诗阁服务公寓的客房都采用了现代化的装修风格，配备了舒适的家具和高品质的床上用品，让客人感受到宾至如归的舒适体验。
2. 完善的设施设备：雅诗阁服务公寓设有健身房、游泳池、会议室等多个公共设施，满足客人的各种需求。
公寓内还提供高速无线网络和中央空调系统，为客人提供便捷和舒适的生活环境。
3. 贴心的服务团队：雅诗阁服务公寓的员工经过专业培训，服务意识强，能够提供周到、高效的服务。
无论客人有什么需求，他们都会尽力满足，确保客人的入住体验达到最佳状态。
三、服务公寓的优势1. 交通便利：雅诗阁服务公寓位于市中心，附近有地铁站和公交站，方便客人出行。
周边还有商业中心、购物中心、餐厅等各种设施，客人可以尽情享受便利的城市生活。
2. 宾至如归的家庭氛围：雅诗阁服务公寓提供温馨宾至如归的家庭氛围，客人可以在这里感受到家的温暖和舒适。
公寓还提供洗衣机、厨房等设施，让客人能够像在家一样烹饪美食和洗涤衣物。
3. 个性化的服务：雅诗阁服务公寓致力于为客人提供个性化的服务，根据客人的需求定制各种服务方案。
无论是商务旅行还是长期居住，客人都能够获得满足自身需求的定制化服务。
四、服务公寓提供的服务1. 行政服务：雅诗阁服务公寓提供行政服务，包括代办机票、酒店预订、汽车租赁等各种业务。
客人只需提供需求，公寓的工作人员将为客人提供最佳的解决方案。
2. 24小时保安服务：雅诗阁服务公寓设有专业的保安团队，24小时全天候巡逻，确保客人的安全。
托管公寓运营方案
托管公寓运营方案一、市场分析托管公寓是一种以短期租赁为主要业务模式的住宿服务，特点是提供家庭式的舒适住宿环境，适合商务出差、旅游度假等短期居住需求。
随着城市化进程的加快和旅游需求的增加，托管公寓市场呈现出快速增长的态势。
在现实生活中，托管公寓通常存在一些痛点问题，如服务不规范、管理混乱、设施陈旧等，这些问题不仅影响用户体验，也影响到经营者的品牌形象和市场竞争力。
因此，如何规范运营托管公寓，提升服务质量，成为当前托管公寓行业面临的挑战。
二、托管公寓的运营模式1. 酒店式托管公寓酒店式托管公寓是指由专业的托管公司承包整栋楼的多套房屋，并进行统一装修和管理，提供类似于酒店的服务，包括每日清洁、换洗床单等。
这种模式一般适用于高档公寓，以提供全面的、高端的住宿体验为主要特色。
2. 自营托管公寓自营托管公寓是由房东自行管理和运营的，一般指租客直接与房东签合同，由房东提供基本的住宿服务。
这种模式的优势是成本较低，对房东来说收益稳定，但服务质量和统一化管理难以保障。
综合考虑，酒店式托管公寓模式更适合当前市场需求和竞争环境，因此我们选择酒店式托管公寓作为运营模式。
三、托管公寓的运营管理1. 场地选址托管公寓的选址是非常重要的，要考虑周边环境、交通便利程度、商业配套设施、居民配套设施等因素，确保能够满足客户的居住要求，同时有利于后期的市场推广和经营管理。
2. 设施配置托管公寓的设施配置是为了提升客户的居住体验。
一方面要配备基本的家居设备和家具，另一方面也可以考虑增加一些高端设施，如健身房、会所等，以提升公寓的品质和吸引力。
3. 运营管理团队托管公寓的运营管理团队是承担公寓日常经营管理的核心力量。
要聘请经验丰富的管理团队，包括专业的酒店管理人员、市场推广人员、客户服务人员等，以提升服务质量并满足客户需求。
4. 服务标准对托管公寓的服务标准要求严格，包括客房清洁、维修服务、客户咨询等方面，要确保服务规范、精细、及时，以提升客户满意度。
公寓产品方案
公寓产品方案一、项目背景随着城市人口的不断增长和居住需求的不断演变，公寓产品逐渐成为现代都市居民的首选之一。
为了满足市场需求，我们提出了以下公寓产品方案。
二、产品定位我们的公寓产品定位于高端市场，主要面向年轻白领、高净值人士和国际留学生等有一定经济实力和品味需求的客户群体。
三、产品特点1. 设计精良：公寓内部采用现代简约风格设计，以提供舒适、时尚的居住环境。
2. 配套设施完善：公寓配备24小时安保、智能门禁系统、公共休闲区、健身房等共享设施，为居民提供全方位的生活便利。
3. 家具家电齐全：每套公寓都配备高品质的家具和家电，包括床、衣柜、书桌、沙发、电视、冰箱、洗衣机等，居民只需拎包入住。
4. 精细化服务：我们提供专业的物业管理团队，为居民提供日常维修、清洁、安保等一站式服务。
5. 灵活的租期选择：公寓产品支持月租、短租和长租等不同租期选择，以满足不同客户的需求。
四、产品优势1. 地理位置优越：公寓项目位于市中心繁华商业区或者交通便利的核心地段，周边配套设施完善，生活便利。
2. 品质保证：公寓产品采用高品质的建筑材料和装修工艺，确保居民的居住体验和生活品质。
3. 共享经济：公寓产品提供共享设施和服务，不仅能够降低单个居民的成本，还能够促进社区居民之间的交流和互动。
4. 一站式服务：公寓提供全方位的服务，包括租赁咨询、入住指导、物业管理等，为客户提供便捷、舒适的居住体验。
五、市场前景随着城市化进程的不断推进和人口流动性的增加，公寓市场具有广阔的发展前景。
尤其是年轻人对于便捷、高品质的居住环境需求日益增加，公寓产品将成为市场热点。
六、商业模式我们将采取租金收入模式作为主要商业模式，通过租金收入实现投资回报。
同时，我们也会考虑与企业合作，以集团或者特定群体为目标客户，提供定制化的公寓产品和服务。
七、市场推广为了提升产品知名度和市场份额，我们将采取多种营销手段，包括但不限于线上推广、线下渠道合作、口碑营销等。
国内长租公寓案例及开发模式
国内长租公寓案例及开发模式长租公寓是指以长期租赁为主要业务模式的公寓形式。
随着城市化进程的加快，居民对于居住环境、服务品质和租赁灵活性的需求逐渐增加，长租公寓作为一种新兴的住宅模式逐渐走红。
以下将介绍国内一些知名的长租公寓案例以及其开发模式。
1.链家公寓链家公寓是中国知名的长租公寓品牌，是链家房地产集团旗下的子公司。
其开发模式主要有两种：一是自营模式，链家公寓以购买或租赁整栋楼宇的方式，将其改造成多层次、多样式的公寓产品；二是合作模式，与房地产开发商或物业公司合作，将其空置楼宇或公寓单元进行长期租赁或转租。
2.融创公寓融创公寓是融创中国旗下的长租公寓品牌，致力于提供高品质的住宅租赁服务。
融创公寓采用了“方式一”模式，即通过购买整栋楼宇的方式进行开发，同时注重社区配套设施和服务的建设。
其打造了一系列以“极简、温馨、可持续”的业态模式，包括LOFT公寓、精装公寓等。
3.自如公寓自如公寓是中国最早的长租公寓品牌之一，以“租房就找自如”而著称。
其开发模式主要有两种：一是转租模式，自如公寓与房东签订长期租赁合同，并对房屋进行装修后再转租给租客；二是代运营模式，自如公寓与物业公司、建筑开发商合作，对整个楼宇进行长期租赁和运营管理。
开发长租公寓的模式多种多样，但一般来说，开发商需要考虑以下几个因素：1.选址：选择紧邻商圈、学校或者地铁口的地段，以满足租客的便捷需求。
2.设计与装修：打造高品质的居住空间，包括合理的户型设计、精良的装修材料、完备的家居设施等。
3.社区配套与服务：提供完备的社区配套设施，如配套商业、健身房、娱乐设施等。
并提供便捷的维修、物业管理和售后服务。
4.投资与运营：选择适宜的投资方案，提供长期稳定的租金回报。
同时，开发商还需要制定科学的运营策略，包括租房端和房屋保有端的管理，以确保项目的持续盈利。
长租公寓作为一种新兴的住宅模式，能够满足居民多样化的居住需求，也为房地产开发商提供了新的发展机会。
酒店式公寓运营方案
酒店式公寓运营方案酒店式公寓是指将公寓小区转变为提供类似酒店服务的住宅形式。
它通常包括短期租赁、高品质服务和方便的设施。
在公寓行业逐渐发展的背景下，酒店式公寓运营方案变得越来越重要。
下面是一个关于酒店式公寓运营方案的示例，以便更好地理解该行业。
1.运营理念和目标：酒店式公寓的运营目标是提供高品质的住宿服务，满足客户对舒适宜居环境的需求。
不仅要提供舒适的住宿条件，还要提供一站式服务，包括清洁、维修和接待等。
2.市场调研和竞争分析：在制定运营方案之前，进行市场调研和竞争分析非常重要。
了解目标客户、竞争对手和市场需求，以便制定针对性的运营策略。
3.客户定位和市场营销：确定目标客户群体，并根据他们的需求制定市场营销策略。
可以通过网络营销、社交媒体、广告等方式来宣传和推广酒店式公寓。
4.设施和服务配置：酒店式公寓的成功与否与设施和服务配套密切相关。
考虑到客户需求，应提供独立卧室、浴室、厨房和客厅等基本设施，并提供高品质的床上用品和家具。
同时，配备24小时前台服务、保安系统、清洁服务和维修服务等。
5.运营管理：为了确保酒店式公寓的正常运营，需要制定科学的运营管理方案。
包括人员管理、物料管理、运营流程和质量控制等。
制定一套完善的管理体制，确保公寓的高效运作。
6.设定价格策略：根据公寓的地理位置、设施和服务水平等因素，合理定价非常关键。
可以考虑市场需求，制定不同的价格策略，如按季节变动、预付或长期租赁折扣等。
7.建立合作伙伴关系：与当地旅行社、机票代理商、租车公司等建立合作伙伴关系，可以为客户提供更多的增值服务。
此外，与当地景点、商场、餐厅等建立合作关系，为客户提供特殊折扣或优惠。
8.客户关系管理：酒店式公寓的客户关系管理非常重要。
提供个性化的服务，并保持与住客的良好沟通和互动。
顾客满意度调查和客户反馈也应成为日常运营的一部分。
9.建立品牌形象：通过提供优质的服务和创造良好的住宿体验来建立品牌形象。
在品牌建设方面要注重标识设计、宣传材料、品牌口碑和在线评价等。
公寓联合运营分成方案
公寓联合运营分成方案背景介绍随着城市化进程的不断加快，越来越多的人选择在城市中生活和工作。
在这种情况下，公寓业务越来越受到人们的青睐，成为了一种重要的居住选择。
同时，随着互联网技术的不断发展，各种新型的公寓运营模式也在不断涌现，其中联合运营模式就是一种颇具新意的模式。
联合运营模式可以说是一种以共享经济为核心的模式，其特点是共享资源、优势互补、风险共担的运营模式。
公寓联合运营模式的良好，需要有一个合理的分成方案，只有这样才能让各方充分发挥各自的优势，形成长期合作的共赢格局。
因此，对于公寓联合运营方案的分成问题必须认真研究，确保各方利益得到最大化。
一、公寓联合运营产生的背景1、经济发展带来的新需求随着我国经济的持续发展，城市居民的收入不断增加，对居住环境的要求也在不断提高。
新的居住需求也催生了一些新的公寓运营模式，其中联合运营模式就是一种新型的模式。
这种模式可以让不同类型的公寓运营方共同合作，形成一种新的合作模式，从而为城市居民提供更好的居住环境。
2、互联网技术的普及互联网技术的普及为公寓联合运营模式的发展提供了技术支持。
通过互联网技术，可以更好地整合各方的资源，形成一种新的合作模式。
因此，公寓联合运营模式有条件得到更好的发展。
3、盈利模式的变革传统的公寓运营模式往往是由一个公司来独立经营，但是随着共享经济的兴起，一些公司试图通过联合运营的方式来获取更好的利润。
因此，联合运营模式的出现也是一种商业模式的变革。
二、公寓联合运营分成模式联合运营模式是一种利益共享的合作模式。
在这种模式下，各方之间需要进行合理的利益分配，只有这样才能保证各方的积极性。
因此，对于公寓联合运营模式的利益分成问题必须认真研究，确保各方的利益得到最大化。
一般来说，公寓联合运营的分成模式可以分为以下几种：1、固定分成模式在固定分成模式下，各方之间的分成比例是固定的，不随业务的发展而发生变化。
这种模式的好处是比较稳定，可以预测分成情况，但是缺点是不够灵活，无法根据实际情况进行调整。
国际服务式公寓-雅诗阁、辉盛国际
国际服务式公寓雅诗阁、辉盛国际服务式公寓作为业主和租客的桥梁，为长、中、短期商住客人提供了一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室以及装备齐全的厨房和就餐区域。
目前，典型的品牌包括雅诗阁、辉盛国际、ONYX、奥克伍德等，还包括万豪行政公寓、泛太平洋高级服务公寓、诗铂高级服务公寓等国际酒店集团旗下的公寓品牌。
一发展历程作为同样发源于新加坡的服务式公寓，雅诗阁和辉盛国际都致力于全球化布局，同时进行多品牌运作，以迎合不同客群的需求。
（一）雅诗阁中国住房租赁品牌发展报告（2018）雅诗阁成立于1984年，是全球知名的服务公寓及酒店业主和住宿运营商，也是最早进入服务公寓的品牌。
目前，在美洲、亚太、欧洲、中东地区和非洲30多个国家160多座城市已管理物业630多家，旗下包括雅诗阁、馨乐庭、盛捷、Quest、The Crest Collection、lyf 等多个公寓品牌。
1998年，雅诗阁进入中国市场，其始终践行根植本土、彰显个性、宾至如归、超越想象的品牌价值观，为中国带来全球化专业运营的品牌服务公寓及国际化生活理念。
截至2018年10月底，其在中国32个城市布局超过110家物业、21000多套服务公寓单元，拥有雅诗阁、馨乐庭、盛捷、lyf以及途家盛捷五大品牌。
其中，已投入运营服务公寓近1000套。
其发展历程见表1。
表1 雅诗阁发展历程（二）辉盛国际中国住房租赁品牌发展报告（2018）辉盛国际创立于1998年，是星狮地产集团的成员公司，拥有并经营着五个酒店及服务公寓品牌，同时还管理星狮地产信托持有的第三方地产。
起初，辉盛国际只在新加坡境内拥有412间客房，目前已在全球80多座城市开发筹备了150多处地产，拥有26000多间客房，遍及北亚、东南亚、澳大利亚、欧洲和中东。
辉盛国际在创新和改变上不断挑战自我，致力于为顾客打造超越期望的住宿体验，在业界树立全新的行业标准。
酒店式公寓运营分析（一）
酒店式公寓运营分析（一）根据集团公司“做强做大、争创一流”的工作要求和“二·五”规划确定的发展方向，集团公司正在由传统住宅地产开发为主向商业、住宅地产开发并举转型，而酒店式公寓的运营作为商业地产的重要组成部分，实质上早已纳入集团公司的开发范围，现有项目产业园公寓宿舍应该归结为酒店式公寓的低端产品，城市精英属于中端产品，而开发区项目则是高端产品。
因此本文试从总结城市精英几年来的运营经验入手，为开发区项目的销售和运营提供参考。
但因能力和视野的限制难免存在不足，敬请各位同仁给予指正。
一、酒店式公寓的起源（一）酒店式公寓概念酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。
酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。
国际性服务公寓连锁公司“雅诗阁国际管理公司”采取的就是该种模式，只做服务和经营，或者只出售整体产权；另一类是以小产权为特征、相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现，类似于“城市经营酒店式公寓”的模式。
（二）青岛市酒店式公寓市场状况青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。
外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促动了青岛酒店式公寓的产生。
虽然近年来青岛的酒店式公寓开发、经营水平有了较大发展，但从严格意义上来讲，均不属于真正的酒店式公寓。
因为从项目的开发模式和硬件配套上已基本达到酒店式公寓的标准，但在后期经营与软件服务上距酒店式公寓的标准还相差很大，主要体现在：第一，从开发理念上来讲，开发商在做项目运作时更多的只考虑销售环节，而轻视了后期的经营管理环节；第二，硬件设施上基本达到酒店式公寓标准，但缺乏专业的经营管理公司为业主提供酒店标准的服务，大多数项目只交由物业公司为业主提供普通公寓或稍高于普通公寓的服务。
酒店式公寓与服务式公寓
酒店式公寓与服务式公寓首先，酒店式公寓是一种将酒店与公寓相结合的住宿模式。
它通常提供独立的住宅空间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间等设施，同时还提供类似酒店的服务，如前台接待、保洁和安全等。
酒店式公寓通常位于市中心或商业区，地理位置优越，周边设施齐全，交通便利。
酒店式公寓的主要特点是灵活性和便利性。
它们提供各种不同类型和大小的房间选择，适合不同需求的客人。
无论您是独自旅行，与家人出行，还是与朋友组团旅行，酒店式公寓都能提供灵活的住宿选择。
此外，酒店式公寓还提供全面的服务，如清洁、维修和换床，为客人提供舒适的住宿环境。
然而，与酒店式公寓不同，服务式公寓更加注重长期居住和家庭生活的舒适性。
服务式公寓通常提供更宽敞的房间和更多的居住空间，适合家庭、长期出差或需要长时间住宿的客人。
服务式公寓也提供设施齐全的厨房和洗衣设备，使客人能够像在家一样自助烹饪和洗衣。
此外，服务式公寓还提供24小时的前台服务，方便客人随时询问和解决问题。
服务式公寓的主要特点是家庭式和自助式。
它们提供更多的空间和隐私，并允许客人自行选择餐饮和生活方式。
服务式公寓的长期住宿还能享受优惠价格和更加个性化的服务，例如定制餐单、私人管家等。
然而，不论是酒店式公寓还是服务式公寓，他们共同的优点是提供舒适和自由度。
与传统酒店相比，它们提供更多的空间和设施，使客人能够更自主地体验当地生活。
无论您是度假还是长期居住，酒店式公寓和服务式公寓都能为您提供舒适和便利的住宿选择。
综上所述，酒店式公寓和服务式公寓是两种不同的住宿模式，它们在房间类型、服务方式和住宿风格等方面有所不同。
酒店式公寓更注重灵活性和便利性，适合短期旅行和商务出行。
服务式公寓更注重家庭式和自助式，适合长期居住和家庭出行。
无论选择哪种住宿方式，都能满足不同客人的需求，提供舒适和自由度的住宿体验。
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7
2.
主要运营商介绍
Serviced apartment operators
馨乐庭 Citadines 辉盛坊 Fraser Place 辉盛阁 Fraser Suites 辉盛庭 Fraser Residence 名致 Modena 豪景 Oakwood Premier
旅行者， 年轻的管理人员和商务人士
中高级的管理层及其家人
温馨、和谐
中央商务区近郊
中央商务区远郊
灵活、时尚 成熟、无虑 别致、活力 现代、极简 清爽、时尚 声望、品质、独有
希尔顿
Hilton
希尔顿逸林
Doubletree by Hilton Kempinski Residences
辉盛 Frasers Hospitality
凯宾斯基
Kempinski
香格里拉酒店集团嘉里建设 喜达屋酒店和度假村
Starwood Hotels & Resorts
嘉里中心 Shangri-La Residences
客户人群：
以跨国公司外派人员 、高级商务人士、政府官员等享有丰厚住房补贴的人群为主， 此类人群拥有较高的经济 能力以及较高的居住需求， 同时经常以家庭为单位， 因此国内许多高端服务式公寓在选址， 配套， 服务设计上都 注重考虑家庭因素
发展动因：
服务式公寓产生的根本原因是经济发达程度， 因为只有某地的经济水平发展到一定程度，如商业发展到较高水
St Regis Residences Westin Residences Sheraton Residences
9
奥克伍德 Oakwood
四大专业服务式公寓运营商品牌为奥克伍德、 雅诗阁、 辉盛、 莎玛
四大品牌信息
酒店式公寓品牌 总部所在地 奥克伍德 美国 雅诗阁 新加坡 辉盛 新加坡 莎玛 香港
万豪行政公寓
Marriott Executive Apartment
雅诗阁集团 The Ascott Group
盛捷 Somerset 馨乐庭 Citadines
辉盛坊 Fraser Place 辉盛阁 Fraser Suites 辉盛庭 Fraser Residence 名致 Modena 豪景 Oakwood Premier 华庭 Oakwood Residence 雅居 Oakwood Apartment
行业地位
美国第一的专业服务式公寓 全球以及中国最大的国际服 东南亚地区服务式公寓行业 亚洲首屈一指的豪华精品服 运营商 务公寓业主和运营商 中的第二大品牌 务式公寓运营商 1960年 1984年 1998年 1996年 2007年 泰国ONYX酒店集团 莎玛Luxe、莎玛
成立时间
进入中国时间
1997 奥克伍德国际
酒店式服务
• 提供商务服务 • 提供保洁服务 • 提供物业管理 • „„.
长租型公寓
• 强调居住功能 • 强调家庭特色 • 中长期居住 • „„
4
与传统酒店物业在客户市场， 房型配置， 配套设施， 服务人员等方面存在差异
客户市场
主要专注于长租客户市场
房型配置
需要较大的房型和厨房
配套设施
需求商务及日常生活配套
旅游经验丰富的企业家、高管及其家人 热爱摩登都市生活、活力四射的客户 注重实用与个性化， 挑剔的商旅客户 舒适， 个性， 热衷于数码与网络的年 轻人
需要豪华和时尚服务的旅客
中心商务区核心地段 中心商圈及娱乐区周边 中央商务区周边 中心商圈或经济开发区 市中心核心地段
住宅区或商业场所
主要城市中心
11
辉盛 Frasers Hospitality
服务人员
对服务人员的数量较少
5
服务式公寓产品的运营成本较酒店物业低
客户市场 • 长租客户的换房率较低， 因此管理成本 及装修的损耗也降低
＄
运营及管理成本 较酒店物业低
配套设施 • 不需要大型餐饮配套， 设施的运管、维 修成本较酒店的低
服务人员
• 所需服务人员的数量较少， 将带来较低的工段后长期存在的一种物业类型
追求舒适、格调、豪华的顶级客户 追求舒适、格调、豪华的中高级客户 顶级管理层与业内领袖
品牌关键特征 雅致、精品、独特 豪华、尊贵、完美
超凡、尊贵
区域选址 市中心核心地段 中心商圈/住宅区
中央商务区核心地段
Panorama Hospitality
雅诗阁集团 The Ascott Group
盛捷 Somerset
服务式公寓介绍
Serviced Apartment Introduction
1.
服务式公寓的特点
What is serviced apartment
目录
Contents
2.
3.
主要运营商介绍 寓
Serviced apartment operators
服务式公寓案例介绍
Serviced apartment examples
1996 嘉德置地有限公司
2005 新加坡星狮集团 辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭、 名致
母公司
旗下品牌
奥克伍德豪景、华庭、雅居
雅诗阁、盛捷、馨乐庭
10
四大专业运营商针对其核心客户群的需求差异设置了不同的旗下品牌
专业运营商品牌信息
主要运营商 品牌 莎玛 Shama Luxe 莎玛 Shama 雅诗阁 Ascott 核心客户特征
目前中国高端公寓的主要运营商包括专业服务式公寓运营商、酒店管理公司两类
专业服务式公寓运营商
主要运营商 品牌
主要运营商
酒店管理公司
品牌
逸兰
Panorama Hospitality 莎玛Shama Luxe 雅诗阁 Ascott
Lanson Place
逸兰精品酒店
Lanson Place
万豪国际
Marriott International
2
1.
服务式公寓的特点
What is serviced apartment
服务式公寓是集合了酒店服务功能与公寓居住功能的一种产品
定义：
“服务式公寓”又叫“酒店式公寓”， 是最初在欧美兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位 ，并提供低于酒店价格的长期住宅