市场比较法课后作业答案(仅供参考)

市场比较法课后作业答案（仅供参考）

1、某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下所表示：

项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙

建筑面积1000 m21200 m29687.6平房英尺

成交价格240万人民币300美元/m2243万人民币

成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初

交易情况-5％0％0％

状况因素0％＋2％＋5％

经调查已知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲为分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，期间月利率为1％，第二年末又付款72万元，期间月利率为1.05％。又知，200年8月初美元与人民币的市场汇率1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8％。2002年内逐月上涨1.0％，2003年逐月上涨1.2％。并知1 m2＝10.764 ft2。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价。

解题思路：采用市场比较法，先进行建立可比价格基础，然后进行四个方面的修正，采用平均数法测算价格。

解：1）计算交易案例的实际成交价格：

A:96+72/(1+1%)12+72/[(1+1%)12(1+1.05%)12]=2162653.27人民币元

B：300×8.5=2550人民币元/m2

2）交易案例的实际成交的单价为：

A: 2162653.27/1000=2162.65人民币元/m2

B：2550人民币元/m2

C：243×104/（9687.6÷10.764）=2700人民币元/m2

3）各可比实例比准价格

A：2162.65×100/（100-5）×（1-0.8%）2×（1+1.0%）12×（1+1.2%）7=2744.14人民币元/m2

B：2550×（1+1.0%）5×（1+1.2%）7×100/102=2856.34人民币元/m2

C: 2700×（1+1.2%）6×100/105=2762.22人民币元/m2

4)待估案例的价格为：（2744.14+2856.34+2762.22）/3=2787.57人民币元/m2

2、为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、

B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表：

表可比实例情况

可比实例A 可比实例B 可比实例C

成交价格5000元/m2650美元/m25500元/m2

成交日期2004年1月1日2004年3月1日2004年7月1日

交易情况＋2％＋5％－3％

房地产状况－8％－4％＋6％

在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。令假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年2月1日基本保持不变，2004年2月1日至2004年5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格。

解题思路：采用市场比较法，先进行建立可比价格基础，然后进行四个方面的修正，采用平均数法测算价格。

(1)计算公式：

比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

(2)比准价格 ＝5300.51人民币元/m 2

(3)比准价格

＝5378.13人民币元/m 2

4)比准价格

＝5429.79人民币元/m 2

(5)将上述每个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则： 估价对象价格（单价）＝（5300.51+5378.13+5429.79）÷3

＝5369.48人民币元/m 2

3、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

（1）可比实例的成交价格与成交日期，见下表

可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/m 2）

6000 5800 6120 成交日期

2001年4月1日

2001年2月1日

2001年5月1日

（2）交易情况的分析判断结果，见下表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况

＋3％

－1％

＋2％

表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

()()8

100100%5.01%112100100

500053-⨯

+⨯-⨯

+⨯=A ()()4100100%5.01%1151001003.865052-⨯+⨯-⨯+⨯⨯=B ()

6

100100%5.01310010055003

+⨯

+⨯-⨯=C

（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月币上月上涨1.2％，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月币上月上涨1.8％。

（4）房地产状况的比较判断结果，见下表

房地产状况可比实例A 可比实例B 可比实例C

因素1 ＋2％＋4％0

因素2 －3％－1％＋5％

因素3 ＋6％＋2％－3％

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料测算该写字楼2001年10月1日的正常价格。

解题思路：采用市场比较法，先进行建立可比价格基础，然后进行四个方面的修正，采用平均数法测算价格。在进行区域因素和个别因素修正时，由于影响因素权重不一致，因此需要进行权重计算，然后修正。

解：房产状况的权重为：因素1为A，因素2为B，因素3为C。

A=4C B=1.67C A+B+C=1

得：A=0.6 B=0.25 C=0.15

1）交易情况修正：

A:6000×(100/103) ×[(1+1.2%)2(1+1.8%)4] ×100/ (102×0.6 + 97×0.25+ 106×0.15)=6321.82元/m2

B: 5800×(100/99) ×[(1+1.2%)4(1+1.8%)4] ×100/ (104×0.6 + 99×0.25 + 102×0.15)=6441.60元/m2

C: 6120×(100/102) ×[(1+1.2%)1(1+1.8%)4] ×100/ (100×0.6 + 105× 0.25+ 97×0.15)=6469.38元/m2

2）待估案例价格为：（6321.82+6441.60+6469.38）/3=6410.93元/m2