沈阳浑南白塔镇某地块可行性研究报告

宽松的金融环境
2015年2月4日，中国人民银行决定下调金融 机构人民币存款准备金率0.5个百分点
内容：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个 百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加 大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对 小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农 村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农 业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
施工及开工情况：
2014年，房地产施工面积11494万平，20%新开工。房地产投资 1970亿元，首现负增长，占固定资产投资30.1%，连续3年下滑。
截至 2014年 11月，沈阳市施工面积 11494万平，同比下降 0.7% ，为 2008年以来首次下滑； 新开工面积 2309万平，同比下降 35%，下降幅度近年最高，新开工面积占施工面积 20%（ 2013年 为 30%）。
财政政策
2015年3月18日，中央国家机关住房资金管理 中心发布《关于进一步调整住房公积金个人贷 款有关问题的通知》
内容：通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。借款申请人 购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个 人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5 万元计算。同时，将加大对职工购买“自住型商品住房”的贷款支持力度。 具体为：自2015年2月9日起，借款申请人购买“自住型商品住房”且为首套 自住住房的，比照政策性住房办理贷款，借款申请人建立住房公积金账户12 个月(含)以上，申请贷款前6个月足额连续缴存住房公积金，且申请时处于缴 存状态，即可申请住房公积金个人贷款，贷款最高额度为120万元。
行政条例
2015年2月26日，《不动产登记暂行条例》正 式公布
内容：统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。新证启用后， 以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动， 簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新 的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权 房不会发证。
严格的土地供给
2015年3月27日国土部住建部联合发文救市， 严格控制供地规模，改善供求关系
内容：1）合理安排住房及其用地供应规模；2）优化住房及用地 供应结构；3）统筹保障性安居工程建设；4）加大市场秩序和供 应实施监督力度。
税收政策
2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房 免征营业税
宽松的金融环境
2015年4月20日起下调存款准备金率1个百分点
央行下调存款准备金率1个百分点，超预期降准备 金率凸显实体经济的困难和央行救市的决心，对楼市也 是重大利好。降准1个点释放超1.2万亿流动性，部分资 金会流入楼市，也使得银行房贷下款更快。资金面充裕 对楼市是较大支撑，未来降息降准仍有空间，楼市反弹 可期。
浑南区白塔镇某地块 项目可行性研究报告
第一部分：项目政策背景 第二部分：区域市场分析 第三部分：竞争楼盘分析 第四部分：项目解读 第五部分：项目开发计划
Fra Baidu bibliotek报告纲要
一、项目政策背景
项目政策背景
2015年，国家出台一系列涉及土地、房地产等 的行政、税收、金融等方面的政策，以加强对 房地产行业的宏观调控。
截至2014年，沈阳市商品住宅库存量2904.23万㎡ ，去化周期 26.36个月（2.19年），市场继续高库存运行
浑南新城板块集中供应，导致存量过高，去化周期高达2.7年
区域均价集体下滑，跌幅浑南新区、苏家屯区最大、铁西区最小
白塔镇市场分析
1、城市人口、家庭数量及变化趋势
白塔堡镇位于沈阳城南8公里处，辖16个行政村，二个社区，五个 居委会，地域面积50.9平方公里，耕地面积5.2万亩，人口3.6万人， 人口密度:457人/km2
财政政策
2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降 至四成”
内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且 相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整 为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低 首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公 积金购房，最低首付30%。
内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其 销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2 年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、区域市场分析
沈阳市房地产市场总体分析
投资分析：
沈阳市固定资产投资完成 6544亿元（截至 11月），房地产投资 （截至 11月份）完成 1970亿元，占固定资产投资 30.1%，连续 3 年持续走低
宽松的金融环境
2015年2月28日，中国人民银行决定下调存贷 款基准利率0.25个百分点
内容：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利 率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一 年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率 市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利 率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公 积金存贷款利率相应调整。
沈阳市土地市场分析
2014年沈阳市土地市场急速降温，成交面积及成交金额分别同比 大幅下跌66%、60%
各类土地情况
2014年土地成交仍然主要集中二环外区域，占土地成交79%
商品房市场分析
2014年沈阳市房地产市场全面降温，供销大幅回落，成交量滑落 至近年低谷
商品住宅市场供销双降，成交均价首次下跌
2、居民居住现状及改善目标
白塔是周边乡村经济的聚集地，在周边村镇中属于繁荣的集镇，现在 城镇基本摆脱了农业经济以逐步向商业经济靠拢。各家开发商的进入 带动了其经济发展的速度，多数开发商不选择货币安置而选择房屋安 置，为当地群众带来了较大的利益。本地普通居民住宅需求量不大， 但学区周边的房屋建筑需求量较高。