房地产开发项目管理

o 施工过程中的质量管理
n 对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中
进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方提出
的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参
加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量
的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要
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项 目 监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表
3.项目工程质量管理的主要途径和方法
o 3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径 审核有关技术文件、报告或报表 现场质量监督 现场质量检验
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3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法
o 排列图法：
n 若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则 表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表 示各影响因素大小的累计百分数。P256 图9-3。
o 1.工程项目质量管理的特点 o 影响因素多 o 质量波动大 o 质量变异大 o 质量隐蔽性 o 终检局限大
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2.质量管理的主要内容
o 施工前的准备阶段
n 对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制 ；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质 量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和 参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。
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5.2竣工验收的要求
o 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设 计要求全部建成，并满足使用要求。
o 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程 全部验收合格，并保证验收资料齐全。
o 各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合 批准的规划设计要求。
o 施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除 运走，达到场清地平，有绿化要求的项目，要按绿化 设计要求，做到树活草清。
o 基本原理：
将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照 各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系， 将其绘制成网络形式。
通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以 根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最 迟开始时间，从而可以找出项目的关键线路。
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o 包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管 理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以 及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管 理、进度管理是三大管理核心。
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2.房地产开发项目管理的概念
o 三大管理目标之间的相互关系： o （1）三大管理目标之间的对立关系：
o 项目合同的作用：明确开发商和承包方在项目实施中 的权利和义务、项目实施阶段实行社会监理的依据、 项目实施的法律依据。
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1.开发项目合同管理
o 项目合同的分类：如按签约各方的关系可以分为工程 总承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合 同与联合承包合同等；按计价方式分类又可分为固定 总价合同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合 同形式等。
o 发包、施工阶段的成本管理： 发包（项目总发包、建 安工程及设备采购发包）、施工阶段。
o 销售阶段的成本管理：房地产销售广告支出费用。
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第五节：房地产开发项目其他管理
o 1.开发项目合同管理 o 项目合同的特点：合同标的物的特殊性；合同执行周
期长；合同内容多，涉及范围广；合同风险大。
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3.房地产开发项目管理的层次体系
o 业主方的项目管理 o 工程总承包方的项目管理 o 监理方的项目管理 o 设计方的项目管理 o 施工方的项目管理 o 供货方的项目管理 o 社会环境方的项目管理
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•反 •馈
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•业主方的管理
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网络图
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6.房地产开发项目进度管理系统
•建设单位进度控制
•设计单位进度控制
•
监
•施工单位进度控制
理 单
位
•施工总进度计划
进 行
控
•单位工程施工进度计
制
划
•分部分项工程作业计 划
•任务单或承包任务书
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•作业进度实施
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第四节：房地产项目成本管理
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3.项目进度管理的主要任务
o 设计前的准备阶段进度管理任务：确定工期总目标； 编制项目总进度计划；编制准备阶段详细工作计划， 并控制该计划的执行；施工现场条件调研和分析等。
o 设计阶段进度管理的任务：编制设计阶段工作进度计 划，控制其执行；编制详细的出土计划，并控制执行 。
o 房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程 整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的 控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中 可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目 按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。
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第二节：房地产开发项目质量管理
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第三节：房地产开发项目进度管理
o 1.项目进度管理的概念
o 房地产开发项目进度管理：对开发项目各建设阶段的 工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划 ，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实 际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因 ，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工 、交付使用。
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5.房地产开发项目的竣工验收
o 5.1竣工验收的范围及依据
o 范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合 同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单 项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。
o 依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计 文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文 件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。
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2020/11/19
房地产开发项目管理
1.房地产开发项目及特点
o 工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。
o 单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件 ，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐 全的工程项目。
o 单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。
o 因果分析图法
n 树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量 过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257 图9-4。
o 直方图法 o SPC图法
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4.施工阶段质量监督控制手段
o 旁站监督 o 测量 o 试验 o 指令文件 o 规定质量监控工作程序 o 利用支付控制手段
•总承包方的管理
•监理方的管理
•设计方的管理
•施工方的管理
•供货方的管理
•房地产开发项目
•服务
•使用
•社会环境方的管理
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4.房地产开发项目管理的任务
o 施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工 程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、 安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目 的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润 。
o
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房地产开发项目进度管理有三个阶段：项目可行性研 究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的适 用阶段，其核心内容是项目建设阶段的进度管理。
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2.影响项目进度的因素分析
o 人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工 机械设备因素、资金因素、水文地质气象与自然灾害 等自然环境因素、政治经济等社会环境因素、其他不 确定因素等。
n 适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项 目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提 高；
n 适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延 续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；
n 如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续 性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的 工程质量和较低的工程费用。
承 包 单 位 提 交 报 验 申 请 表
•返工
项
目
监
理 机 构
合 •是 格
检
？
查
质
量
•否
• •
•
• •
•
•进行下道工序
•整改 •否
项
目
监பைடு நூலகம்
理 机
•是
合
构
格
签 署
？
报
验
申
请
表
项
承
目
包
承
监
单
包
理 机 构 检 查 验
位 提 交 报 验 申 请
分 部 分 项 工 程
单 位 完 成 单 位 工
程
收 房地产表开发项目管理 或
o 施工阶段进度管理的任务：编制施工总进度设计并控 制其执行；编制施工年、季、月实施计划，并控制其 执行。
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4.项目进度管理措施
o 组织措施 o 技术措施 o 合同措施 o 经济措施 o 信息管理措施
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5.项目进度管理控制方法—网络图法
o 1.概念
o 房地产项目成本管理：具体来说就是在投资决策阶段 、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把 开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠 正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现， 力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获 得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
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n 如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金； n 如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降
； n 如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求
和质量标准。
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2.房地产开发项目管理的概念
o 三大管理目标之间的相互关系：
o （1）三大管理目标之间的统一关系：
5.项目进度管理控制方法—网络图法
o 基本原理：
o 利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其 最优方案。
o 网络图可以根据项目进度中遇到的实际情况，调整计 划，使得网络图滚动起来，即与实际环境紧密结合， 以保证项目时间效益和经济效益。
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横道图表示进度计划
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求的定期观察；监督和协调施工企业做好文房地明产施开发工项目、管安理 全施工
•
•
• •
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•
•
•
•
承 包 单
承 包 商 提
项 目 监 理 机
位
交
构
开
开
审
工 准 备
工 报 审 表
查 开 工 条 件
•返工
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分
项
批 准 ？
•是 分 部 工 程
施
工
•否
承 包 单 位 自 检 （ 上 面 所 列 ）
o 分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑 部位确定。
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房地产开发项目特点：
o 知识密集型； o 组织层次性； o 系统性； o 投资额巨大，建设周期长； o 整体性强。
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2.房地产开发项目管理的概念
o 房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项 目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程 中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程 中的各项实务操作。
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第四节：房地产项目成本管理
o 1.概念 o 房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所
花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。
开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 、财务费用等。
销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支 出，一般为总销售额的2～4%。
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2.房地产开发项目成本管理原则
o 设置科学的成本管理目标 o 设计阶段投资控制是重点 o 变被动控制为主动控制 o 经济与技术结合是成本管理的高效手段
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3.房地产开发项目成本管理的主要内容
o 策划、设计阶段的成本管理：策划阶段（寻找项目、 市场调查和投资评估）、 设计阶段（重视设计前的投 资估算、重视方案的选择）。
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5.3竣工验收程序及内容
o 验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。 o 竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。 o 竣工验收鉴定证书。
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5.4竣工验收的组织
o 一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收 。
o 验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设 计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、 建设、银行、环保、消防等有关部门人员。