房地产投资分析第一章2514440727

的占有、使用、收益和处分的权利。
(三)行业标准对房地产的定义
《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003 对房地产（real estate，real property） 定义为：是指可开发的土地及其地上定着 物、建筑物，包括物质实体和依托于物质 实体上的权益。
房地产表形式1：规划土地
房地产的表现 形式2： 土地和建筑物
（三）房地产投资的分类
1、按房地产投资形式， 可通常可分为直接投资和间接投资两类。 1）房地产直接投资，是指投资者直接参与
房地产开发或购买的过程，参与有关管理 工作，包括从取得土地开始的开发投资和 面向建成物业的置业投资两种形式。
A.房地产开发投资
是指投资者从购买土地使用权开始，通过 在土地上的进一步开发投资活动，即经过 规划设计和工程建设等过程，建成可以满 足人们某种需要的房地产产品，然后将其 推向市场进行销售，转让给新的投资者或 使用者，并通过这个转让过程收回投资、 获取开发利润的过程。
以上主要 是房地产开发企业 的投资行为
B.房地产置业投资
是指面向已具备了使用条件或正在使用中 的房地产，以获取房地产所有权或使用权 为目的的投资。
其对象可以是市场上的增量房地产（开发 商新竣工的商品房），也可以是市场上的 存量房地产（旧有房地产）。
（2）房地产间接投资
主要是指将资金投入与房 地产相关的权益或证券市 场的行为，间接投资者不 需直接参与房地产开发经
前五名来源地分别是中国大陆、韩国(295人/占16%)、英
国(135/7%)、中国台湾(94/5%)，以及印度(62/3%)，其
他国家和地区总共获得527份签证，占总数28%。
过去两年里，由于美国经济不景气，全美各地涌现出
许多以吸引投资移民为融资手段的区域开发项目。另外， 过去五年里投资移民的批准率逐年上升，2010年则为 83%
迪
拜
哈
利 法 塔
《房地产投资分析》
.
房地产领域是中国的造 富工厂
从《2011中国私人财富报告》说起
据2011胡润财富报告，截至2010年底，中国千 万富翁达96万人，亿万富翁已达6万人。而这两 个数字还在迅速增大。
2011年4月20日，招商银行发布《2011中国私人 财富报告》显示，中国有50万人投资资产超过千 万。千万富翁投资国内房地产的热情下降，投资 移民意愿强烈，该报告受访者的亿万富翁中，约 27%已经完成了投资移民。
性等特性，形成了房地产投资区别于其他 类型投资的重要特性。 1．区位选择异常重要 南宁区位选择以五象区为发展新重点
第一节 房地产与房地产投资的含义
一、房地产的含义 （一）我国房地产的起源和发展 ①1987年10月，党的十三大报告中提出房地产市
场的概念。 ②1988年，宪法修改，将不得出租土地的规定，改
为：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。 ③1995年1月1日，《房地产管理法》正式实施。 ④1998年23号文件宣布“从1998年下半年开始，

近60%接受调研的千万富翁已经完成投资移民或有相
关考虑。这一行为在越富有的人群，如个人可投资资产在
1亿元以上中，表现尤其明显，约27%的人已经完成了投
资移民，而正在考虑投资移民的占比也高达47%。

以美国为例，中国投资移民的人数最近5年的复合增
长率达到73%，某些移民国甚至迫于中国移民人数大增的
压力而提高了投资移民门槛，例如加拿大在去年就提高投
房地产还可以称为物业（property）：特指正在使用中 和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、 相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的 权益。这是相对与在建工程而言。
（六）房地产投资分析中房地产的含义
是指依法可以 上市交易的可
上 海 陆
开发土地及其
家
地上房屋建筑
（五）房地产与不动产和物业的关系
房地产又可称为不动产或者物业。广义的房地产与不动产 的含义是一致的。
所谓不动产（immovable property）：指依自然性质或 法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离 的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离 的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
四、一半境外资产集中在香港
报告显示，今年内地富人将增至59万人，他们的个人可 投资资产规模将达18万亿元，调查发现，他们热衷投资境 外市场及投资移民境外，境外资产规模近年以成倍速度增
长，尤其是重点投资香港，一半境外资产集中在香港。这 给香港股市、楼市、投资移民等带来巨大机遇。

作为中国个人境外投资主要目的地的香港，2008年
全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币 化 ⑤2003年到现在，国家加强了对房地产市场的调控。
（二）《房地产管理法》对房地产的解 释
房地产是房产和地产的合称，是指在一定 所有制关系下受一定所有权支配的房屋财 产和土地财产。
说到房地产，社会更注重对其权益的掌控。 拥有了房地产的产权，便拥有了对房地产
宏观调控下的2011年5月南宁楼市 报告
一级市场：2010年5月-2011年5月南宁市土地推 出量走势图示(亩）
2010年5月-2011年5月南宁市土地 成交量和总建筑面积走势图示
5月市场在售物业均价7853元/㎡，环比下降0.8%。
2010年南宁市区商品房销售排行榜
排名 楼盘名称
1、 荣和•山水绿城 2、 龙光•普罗旺斯 3、 保利•山水怡城 4、 凤岭名园 5、 红日•江景 6、 联发•尚品 7、 融晟•公园大地 8、 汇东星城 9、 云星•城市春天 10、 百花苑小区
营与管理工作。
具体形式包括：投资房地 产企业股票或债券、投资 房地产投资信托基金、购
买住房抵押支持证券等
2、按投资物业类型划分。
房地产投资的物业类型主要包括 A.居住物业 B.商用物业 C.工业物业 D.酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。
第二节 房地产投资的特性和投资分析 的含义
一、房地产投资的特性 受制于房地产的固定性、流动性差、外部
嘴
物，包括物质
实体和依托于
物质实体上的
权益。
二、房地产的属性特征
（一）位置的固定性 （二）寿命的长久性 （三）供给的有限性 （四）价值的保值增值性
2010年南宁各月成交均价图
搜房网数据
监控中心 2010年12月 至2011年1 月对南宁92 个在售楼盘
价格电话调
查得出， 20%楼盘价 格有下降， 46%楼盘价 格未变，还 有34%楼盘 价格上涨。
房地产实物表现形式
A.土地:是指地球的陆地表面及其上下一定范围内 的空间。
B.建筑物:是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑 构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和 构筑物两大类。
C.房屋:是指能遮风避雨并供人居住、生产、储藏 物品或进行其他活动的工程建筑。
D.构筑物:是指桥梁、道路、隧道、烟囱、水塔等 房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行 生产和生活活动。
按投资对象存在形式的不同，可将投资分 为金融投资和实体投资，金融投资包括证 券、存款、外汇等，实体投资包括。珠宝、 艺术品、黄金和房地产等。
（二）房地产投资的含义
1、房地产投资的概念 房地产投资是指经济主体（个人或机构）以获得
未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付 一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参 与房地产开发与经营活动的经济行为。 2．房地产投资的目的 对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的 是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了 销售利润。 对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是 为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物 业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性 收入。
四）房地产估价中对房地产的定义
（国家标准《房地产估价规范》 （GB/T50291-1999）对房地产的定义：
房地产（real estate,real property):土地、 建筑物及其他地上定着物，包括物质实体 和依托于物质实体上的权益。
现在，又进一步解释为：土地、建筑物及 其他土地定着物，是实物、权益、区位三 者的综合体。
上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净
值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。
继续投资房地产的高净值人士，投资方式也有所改变。从 直接投资购买住宅转为更多地购买商铺，或通过房地产信
托、基金等方式进行间接投资。
二、近三成亿万富翁已投资移民
近年来，中国个人境外资产增加迅速，2008年至2010年 年均复合增长率接近100%。以美国为例，中国投资移民 的人数最近5年的复合增长率达73%。
到2010年来内地的个人投资，年均复合增长率超过70%，
资产规模占中国个人境外资产的一半。2011年，随着中
国富人进一步全球化资产配置与投资移民的需要，预期境
外投资将进一步高速增长。
五、北京千万富翁超4万人
报告显示，去年中国的高净值人群数量达到50万人， 比2009年增加了9万人，年增长率为22%。在中国50万 的千万富翁中，北京市的千万富翁为4.4万人。

去年中国高净值人群共持有15万亿元可投资资产，
人均持有可投资资产约3000万元。2010年末，千万富翁
数量超过1万人的15个省市合计拥有千万富翁40万人，
占全国的80%。其中广东省的千万富翁最多，约7万人，
占全国千万富翁的15%，上海和北京分列二、三位，人
数约为4.7万人和4.4万人。而千万富翁增长率最快的天津、
成交套数
1988 1620 1418 1035 1024 851 845 777 721 698
城区 兴宁区 江南区 兴宁区 青秀区 江南区 青秀区 江南区 江南区 西乡塘区 青秀区