住宅产品线系统研发说明(图文并茂)
集团产品线住宅的高效率开发
• 消费行为/产品需求 • 消费动机
价值观、生活方式
• 价值观/价值取向
家庭结构、生命周期、支付能力
• 社会生存状态
客户细分与产品线 产品线的复制内容 产品如何高效复制
客户细分与客户选择 客户价值最大化的土地属性选择
产品线形成
运作模式初探
客户细分维度之“房屋价值”解析
房屋价值意喻房屋给消费者带来的价值，也就是客户买房的动机。消费者对于“房屋对你来说意味 着什么”的问题的回答就属于房屋价值的判断。通常房屋价值对消费者来说有9大属性
城市新 兴区域
传统市区
城市 核心区
城市边缘
卫星城
郊区
我们依据城市化进程将可供开发用 地拆分为六种类型。
不同区位的地块由于其周边配套的 差异（城市化进程的差异）会呈现 不同的属性，会影响到不同客户对 项目土地（区位）的选择
城市新兴区域是政府在城市边缘新 拓展的区域，由于其环境较好，土 地价值较高可以归为市区属性
品质追求 成熟家庭
自住+增值需求
高端置业 上层家庭 自住/投资皆可
以刚进入社会的即将组建家庭的年轻人为主，购买力较低， 非常关心荷包里的钱，对总价特别敏感，缺乏居住经验， 对产品的要求不高
客户在收入上属中上等，有一定支付能力，没有过多的物 质欲望和炫富心态，提高自己和家人的生活品味是他们更 加关注的，开始关注居住的生活品味。
体现生活品味和格调的地方 体现个性的地方 我自己享受生活的地方 朋友聚会娱乐的场所
是未来生活的保障 是一项重要的投资 是留给后代的一份财产
客户细分与产品线 产品线的复制内容 产品如何高效复制
客户细分与客户选择 客户价值最大化的土地属性选择
产品线形成
住宅产品线产品手册修订稿产品标准PPT课件
目标：成本控制，使售价 与成本相匹配
产品标准研究框架
置地成本科目的建安成本共有15项科目，前期工程、土方及基础处 理工程、燃气工程和其他工程费与标准无关，溜冰场和特殊设备主 要涉及商业项目，和住宅标准相关仅剩9项，其中5项已被现有产品 线锁定，纳入产品标准分级的成本分项约占总建安成本的25.2%。
-
否
★
★★
是
武汉大区现有项目分析
武汉 现有项目汇总
城市 武汉
项目 凤凰城一期 凤凰城二期
中央公园一期
中央公园二期
中央公园三期 橡树湾一期 橡树湾二期 置地公馆
建设情况 住宅建面（万平） 建筑类型
入住 入住
入住
7.9 5.1 0.6 9.77
2.96
高层 高层 多层 高层
多层
销售时间
当年均价
当年项目所在 地区均价
金刚砂耐磨地坪
环氧树脂地坪
金刚砂耐磨地坪
金刚砂耐磨地坪
2.9米-3.0米(户内中央空调系统，3.15米)
2.9米
≥3.0米 按大区准则（35~45平米） 按大区准则（5.8米，两层层高） 按大区准则（35~45平米，双单元合用大堂按具体项目设计）
D 无
环氧／压槽防滑车道 金刚砂耐磨地坪 细石混凝土地面
凤凰城四期 橡树湾一期
设计中 在建，在售
7 13.9
橡树湾二期 橡树湾三期
设计中 规划
12.5 12.8
高层 小高层
高层
高层 高层 高层 高层 高层
08~09 08~09 10~11
11~ 12~
3400 3400 4800 5400 5800
2900 2900 4300 4800 5000
房地产产品创新全解和案例解析(136页,图文并茂)
第三步——确定移植的类型和形式
解 决
1、一梯 多户、
确定移植的类型——
方
2、小面宽
1、首二层连排别墅
案
3、5层住
2、楼栋叠拼住宅形式
宅
单元户 型分布
图
(北向)
Ｆ－4
Ｆ－5
Ｆ－4 反
Ｆ－3 反 楼 Ｆ－２ 梯 Ｆ－２反
Ｆ－１
Ｆ－１反
金地格林小镇6——4。5层户型
每户赠送库房
赠送地下 影音室
上
F-1
日本中小户型设计
小户型专题研究
3.2.2 特色户型创新 案例:北京格林小镇6户型设计 创新类型——以移植型为主
第一步——确定产品定位
规划 条件
1、容积 率：1.4
1、20— 30%的小高层
2、住宅进深 12米左右
1、100%多层
2、住宅平均进深 13-14米（小面宽）
小高层无法 支撑高单 价——方案
大盘案例2:北京格林小城
大盘案例2:北京格林小城
大盘案例3: 天津金地格林世界
自始至终，本项目都 被作为城市的一部分 进行设计，如何延续 城市文脉，如何提升 区域品质，是我们一 直关注的话题。
基于对城市、对历史 文脉的关注与尊重， 我们找到了来源于海 河的设计构思。
天津金地格林世界
在规划设计理念上吸纳了干百年来的海河文化沉淀下来的文化 精髓，以丰富和延伸海河精神为规划线索,以营造天津“五大 道”的生活氛围为目的。
中盘案例2: 北京格林小镇6(北欧风情)
小盘案例1: 亿城新天地7#地
小盘案例2:四惠项目规划概念
概念设计回顾——承孝相
小盘案例2:四惠项目规划概念
2.3.2 景观概念
房地产公司住宅标准产品手册图文丰富
住宅标准化产品手册01第一篇02第二篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型目录03第三篇04第四篇3.1 起居室设计要求3.2 餐厅设计要求3.3厨房设计要求3.4 卫生间设计要求4.1 首层入户门厅01第一篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则总则1.1住宅标准化产品设计总则前言：本套标准化户型是根据浙江地区新城衢州、台州、桐乡项目，江苏地区的新城金坛、丹阳、吴江、张家港项目，经过优化设计后，形成的一套标准化产品。
本套产品适用于浙江、江苏地区，因各地区对规范的具体要求不同，具体实施应与当地的消防部门和审图中心进行沟通，且本套产品未考虑空中花园、设备平台的赠送，后期各地可根据当地规划局的相关规定进行调整；定位：启航、乐居、圆梦、尊享；物业类型：高层；依据：因各省市规范具体要求不同，本标准制定主要依据国家相关规范以及江苏、浙江的省一级标准，具体有：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB 50016—2014 Array《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑工程面积设计规范》 GB T50353-2005《无障碍设计规范》GB 50763—2012《江苏省城市规划管理技术规定》（2011 年版）《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2016（待定）《浙江省城乡规划条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第51 号）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）核心筒类型：分置式核心筒、集中式核心筒；符合市场需求，快速且合理，因地制宜成熟度匹配度速度可变性+标准化模块化理念目标核 心 筒 模 块 库户 型 模 块 库自由组合是标准化产品线从模块元素到单元产品的核心方法分置式核心筒集中式核心筒集中式核心筒分置式核心筒首次过渡性购房或婚房，让置业者轻松实现“家”的梦想高品质与经济价格合二为一，让二次置业的家庭尽享舒适为都市精英的置业提供理想居所，更为三口之家享受天伦之乐提供宽敞空间成功人生的高品质追求，品鉴生活之美1.6客户群的定义总则1.7标准化房型开间进深控制原则总则1.8标准化房型开洞尺寸控制原则1.9标准化房型室内布置控制原则总则02第二篇2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型房型面积房型面积房型不通透房型通透中间房型端部房型房型编号房型编号适用于江苏省核心筒平面拼接导览图125+80+80+125125+80+80+125面宽：3+2+2+2面宽：3+2+2+2125+90+90+125125+90+90+125115+90+90+120115+90+90+120面宽：3+3+3+2面宽：3+3+3+2面宽：2+3+3+2面宽：2+3+3+2130+110+110+130面宽：3+3+3+3130+110+110+130面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3125+110+140面宽：3+3+3面宽：3+3+3160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4170+170面宽：4+4180+180面宽：4+4190+190面宽：4+4140+110+160140+110+170140+110+160140+110+170面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3125+110+140面宽：3+3+3140+140面宽：3+3140+140面宽：3+3170+170面宽：4+4125+110+140面宽：3+3+3170+170面宽：4+4面宽：4+4160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4180+180T1 核心筒■T1核心筒面积64.80㎡：■T1核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用于面积段：140㎡~180㎡，一梯两户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；■组合示意图：T2 核心筒■T2核心筒面积76.38㎡：■T2核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户不通透■组合示意图：T3 核心筒■T3核心筒面积75.39㎡：■T3核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户通透。
【产品研发】卓越集团住宅产品线1.0版发布会报告
1.小区内设置24小时便利店，超市/小型菜市场。
华南
深圳、东莞、惠州、珠 海、长沙
深圳皇后道一期 深圳誉珑（辛养） 深圳油松项目 深圳坂田文坑工业区项目 深圳沙头角桥东项目 深圳上下横朗项目 深圳潭屋围项目 深圳宝安后瑞第三工业区 深圳玖珑（南新） 深圳卓越星源
商业不求繁华，最好有基本生活配套，满足日常生活所需。注重教 育配套，不求名校，但要有距离不太远的公立幼儿园/小学。
客户价值观
经济时尚
追求经济的价值效益 同时追求时尚的生活方式 强调健康的生活理念 ……
忙碌
为工作和事业的忙碌 为生活和家庭的忙碌 为运动与健康的忙碌 为社会和发展的忙碌 ……
他们不甘于现状
精装交付可考虑儿童房做主题化设计：如涂鸦 墙。
放松（5*）
设计-建筑 设计-室内
忙碌（5*）
设计-建筑 设计-室内
经济时尚（4*）
设计-建筑 设计-室内
立面
风格
3星 无特殊要求，展现品质感，偏现代风格
1.现代简约风格 2.现代典雅风格
经济时尚
设计-建筑
景观绿化及 部品
4星
1.喜欢草木丰盛的景观，绿化面积要大，园林要开阔。 2.对水景不敏感。
置业 需求
配套 需求
有二胎打算，需求3+1或4房，希望功能性和舒适性均好，关注室内空 间尺寸舒适度；目前居住社区老旧，希望提升居住品质，看重品牌 （开发商品牌、精装品牌），外立面偏好简洁、经典风格，社区要有 一定规模，对园林景观有一定要求，车位充足；物业服务看中安全保 障。
小孩将幼升小，很重视学位房；对公共交通需求降低，一般自驾或打 车，看中自驾通勤效率；周边生活配套方便；对跑道、泳池等比较关 注，园林景观不仅可以欣赏，也要满足老人、孩子的娱乐、游玩需 求。
房地产住宅设计产品线研发浅析
房地产住宅设计产品线研发浅析住宅产品线是指基于特定市场预测和研发，适合目标市场某类消费人群的需求，适合地产企业自身的开发能力，在广大范围内可复制开发的、独特的、相对固化的、以标准化为基础的、多产品模块组合的项目类型。
房地产企业体系中，是基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的，进行复制连锁开发的，某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。
标签：房地产；住宅设计；研发1、房地产住宅产品线研发的重要性及作用房地产开发企业相继建立了再阶段内完成资金快速流通周转的开发模式，建立具有公司企业特色的产品线，并通过自己企业产品线的特色，在未来项目开发中发挥重要作用。
1.1控制成本，对公司项目前期设计标准化，项目建筑材料集中采购，多项目复制可平摊高额的研发费用，成本将大幅降低。
1.2缩短工期，将有效缩短公司项目前期价值判断、市场研究及定位、项目建筑设计、景观、精装等设计环节的时间，提高项目开发速度和效率。
1.3提升品牌，通过产品与其他产品的差异化形成核心竞争力。
建立企业文化与产品诉求的纽带，巩固企业的品牌形象。
1.4保证品质，成熟的产品线可保证公司打造的产品品质，提升公司产品竞争力和产品的创新能力。
2、房地产住宅产品设计研发主要内容2.1住宅产品整体研发，整体研发所包括的内容较多，应满足各项用地指标、建筑指标、规划要求等。
功能组织合理，布局结构清晰，道路与交通需要架构清楚、分级明确，与城市公交系统有机衔接。
公共绿地与室外环境分布合理，环境质量需要有效保障，应符合《城市居住区规划设计规范》要求。
供水、电力、燃气、供热等市政工程管线布置需合理。
2.2建筑风格的研发建筑风格是可以渲染整改城市风格的风景元素。
从市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销有积极的意义，也是楼盘推广的卖点之一。
对于消费者来说，有风格的建筑能够获得客户的认同。
建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的品质和知名度。
目前中国房地产市场上主流建筑风格和认可度较高的建筑风格分别是中式风格、异域风情、现代风格。
知名地产外廊住宅产品标准化体系图文并茂
p 高收入的成功家庭 p 多次以上置业经历 p 35-55岁，太阳家庭、
三代同堂家庭 p 拥有两辆以上豪华名贵
汽车 p 高层次娱乐休闲活动
追求品位生活，看重产品品 质和居住环境，以及配套设 施，企业品牌
p 中高收入家庭 p 至少两次以上置业经历 p 35-45岁，太阳家庭、
三代同堂家庭 p 一辆以上中高档汽车 p 体现品质品味的娱乐休
n 统计各城市客户问卷调查表，选出对楼型选择 影响最大的两项内容：外廊抗性及朝向抗性。
小结： 回家外廊： n 各区域对回家外廊均有一定的抗性，
客户普遍认为外廊会受到恶劣天气 的影响，存在一定的安全隐患。 抗性较大的城市为： n 沈阳、大连、徐州等北方地区。 抗性较小的城市为： n 合肥、苏州、福州、厦门等华中华 东地区。 无抗性的城市： n 合肥、上海。
• 外廊式住宅产 • 品逻辑梳理
外廊式住宅产 品设计指引
一 外廊式产品简介
二 各大区典型城市产品设计边界条件梳理
三 外廊式住宅产品逻辑梳理
四 外廊式住宅产品设计指引
外廊住宅产品 —— 出现
n 外廊住宅产品是在单核产品基础上发展演变而成。 n 单核产品最大的问题为：中户无南北通透、性能较差。 n 为了提升中户的性能，在单核产品基础上，使中户通透、楼型平整，进而演变为外廊式产品。
三 外廊式住宅产品逻辑梳理
四 外廊式住宅产品设计指引
外廊住宅产品优势 —— 楼型&房型层面
A3 Ø 均好性强 端户、中户性能相似，均好性强
n 外廊住宅产品端户与中户性能差别不大，均好性强。 n 传统单核产品中户非南北通，与端户性能差别较大。 n 而点式住宅各朝向户型性能差异更大。
A4 Ø 南北通、性能佳 各户型均南北通格局，户内性能更佳 n 外廊产品户户南北通透，性能均较好。
房地产 产品线ppt课件
产品线————万科
城花系列·万科红
四季系列·万科清林径
金色系列·金色领域
四季系列·万科棠樾
2200
产品线————金地
人文主导型的产品分类：
2211
产品线————金地
系列名 对应风格 案名关键字
客户 客户类别
人文风格
产品主张 人性功能
人情社区
褐石
褐石
艺
文化情调型中产阶层
不过时的经典 不经意的浪漫 不冷漠的都市
房地产企业产品线小专题
11
目录
1 什么是产品线 2 恒大地产产品线情况 3 大型开发企业产品线情况 4 产品线的意义
22
PART 1 什么是产品线
33
产品线定义：
选择题：
以下三类，哪类属于产品线？
A、住宅地产、商业地产、旅游地产等 B、恒大华府系列、恒大绿洲系列、恒大城系列等 C、外立面风格标准、园林设计规范、装修配置方案等
大型豪华住宅社区。
武汉恒大城
关键词
城郊结合 完善配套 中高端盘
1133
恒大地产产品线：
恒大产品线细分：
产品线
建筑面积 城市位置 产品类型
产品特点
产品客群
恒大金碧天下 1000亩以上 城市外围
别墅
休闲、度假、娱乐，规模大
企业家、政府高官
恒大华府
50万平以下 都市核心 高层、小高层 空中花园、空中别墅豪华产品 城市白领、企业高管
恒大绿洲、名都 60-80万平 城市郊区 高层、小高层
中型中等品质居住社区
首次置业、首改客户
恒大城
60-80万平 城郊结合部 高层、小高层
中大型豪华居住区
改善型客户群体
住宅项目四大产品线全程标准解析(图表)[详细]
![住宅项目四大产品线全程标准解析(图表)[详细]](https://img.taocdn.com/s3/m/55b9a6459e31433238689379.png)
目录第一章建筑篇第一部分总平面规划设计恒大住宅系列户型分类表 (1)(一)规划设计 (2)1 规划设计基础条件 (2)2 总平面设计 (4)3 消防设计 (4)4 竖向设计 (4)5 道路系统 (5)6 绿地系统 (5)7 流线设计 (6)8 综合管线设计 (6)9 配套设施 (6)(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位 (6)(三) 地下车库设计 (7)1 地下室方案设计 (7)2 首期地下车库(非机械车库)布置 (9)(四) 路灯布置 (12)1 路灯布置原则 (12)2 路灯中心距道路边线距离 (12)(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案 (12)1 住宅、别墅首层外花园划分两种方案 (12)2 附图 (12)第二部分住宅单体设计(一) 标高与层高 (20)1 标高设置 (20)2 层高取值 (21)3 各功能空间标高设计 (22)(二) 住宅公共空间设计 (25)1 首层公共空间 (25)2 标准层公共部分 (26)3 住宅公共空间建筑装修标准 (32)(三) 户内单元部分 (35)1 户内设计总体原则 (35)2 客厅及卧室 (36)3 厨房设计 (37)4 卫生间 (39)5 阳台设计 (41)6 空调机及飘窗设计 (42)7 铝合金门、窗 (50)8 其他 (52)第三部分其他(一) 幼儿园土建装修标准 (54)(二) 小学教学楼、宿舍、食堂、风雨操场土建装修标准 (57)1 教学楼 (57)2 宿舍 (60)3 食堂 (61)4 风雨操场 (62)(三) 坡屋面排水方式设计 (64)1 别墅 (64)2 非别墅类住宅与各类公建 (64)(四) 防水涂料 (64)第二章结构篇(一)总则 (65)(二) 基础部分 (65)1 钻探要求 (65)2 基础选型 (65)(三) 地下室部分 (65)1 柱、梁、板 (65)2 外墙 (66)3 地下室构造 (66)4 剪力墙暗柱、柱纵筋的插筋在基础内锚固要求 (66)(四) 地上部分 (66)1 结构选型 (66)2 梁布置 (67)3 板布置 (67)4 剪力墙、柱布置 (68)5 伸缩缝设置 (68)6 其他 (69)(五)裂缝控制措施 (70)1 住宅 (70)2 公建 (70)第三章电气篇(一) 说明 (71)(二) 强电系统 (71)1 住宅负荷指标 (71)2 导线、电缆的选型 (73)3 住户内配电箱、弱电箱、开关、控制箱选型 (73)(三) 设备安装 (73)1 住宅设计要求 (73)(四) 照明系统 (78)(五) 管井及设备用房 (78)(六) 设备安装及线路敷设 (79)(七) 室外配套设施 (79)(八) 防雷与接地 (80)(九) 消防设施配置 (81)(十) 智能化系统 (81)附录一:桥架、金属线槽用料厚度标准 (82)附录二:住宅柴油发电机负荷取值标准 (82)第四章给水排水篇(一) 说明 (84)(二) 给水系统 (84)1 管材选型 (84)2 技术要求 (84)(三) 排水系统 (87)1 管材选型 (87)2 技术要求 (88)(四) 消防系统 (90)1 管材选型 (90)2 技术要求 (90)(五) 设备技术要求 (92)附录一:明露给排水管道识别标志 (93)附录二:住宅、别墅燃气热水器设计指引 (94)附录三:恒大方形检查井做法标准图 (95)附录四:广州市小区市政引入管管径设计取值标准 (96)第五章暖通空调篇(一) 系统分类及设备材料选型 (98)1 系统分类 (98)2 设备材料选型 (98)(二) 设计要求 (98)1 防排烟(通风)系统 (98)2 小型中央空调系统 (99)3 分体空调系统 (102)4.采暖系统 (103)第六章毛坯房交楼标准及精装修交楼土建施工范围(一)住宅 (105)1 毛坯房交楼标准 (105)2 精装修交楼土建施工范围 (106)(二) 别墅 (108)1 毛坯房交楼标准 (108)2 精装修交楼土建施工范围 (109)(三) 商铺及公建配套设施用房室内毛坯交楼标准 (111)1 商铺 (111)2 居委会、文化活动中心、社区服务中心、老年人服务中心、新华书店、邮电所、电讯卫生站、营业所、农贸市场 (111)(四)公建配套设施用房土建施工范围 (111)第七章装修篇住宅交楼装修标准设计指引 (113)1 总则 (113)2 洋房标准一1000装修标准设计细则 (114)3 洋房标准二2000装修标准设计细则 (115)4 洋房标准三3000装修标准设计细则 (117)5 电梯前室标准一、二装修标准设计细则 (121)6 住户大堂标准一、二装修标准设计细则 (122)第一章建筑篇XX住宅系列户型分类表第一部分总平面规划设计(一) 规划设计1规划设计基础条件1.1 每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下:(1)建设范围和用地红线;(2)建设用地及周边现状地形图;(3)规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范;(4)规划退缩、建筑物间距、日照间距要求;(5)市政规划的接口条件(包括道路标高、供水、排水、供电、供热等);(6)当地城市管理部门的要求(国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等)及水文、地质、气象条件;(7)当地房地产市场调查结果;(8)当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析,收集当地优秀户型做为借鉴);(9)规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求,具体参见下表及当地设计调研报告.部分城市建筑朝向参考表注:摘自《建筑设计资料集(第二版)3》,中国建筑工业出版社,1994年6月.2总平面设计2.1住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距.2.2规划设计图必须清晰表达有关构思意图,以正确引导建筑和其他专业(包括园林专业)的设计.2.3规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式.2.4非采暖地区应利用地形条件,考虑设计自然通风采光的地下停车场.2.5高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室,充分利用地形营造丰富的室内空间.2.6山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计.2.7地下车库:(1)在工期许可的情况下:地下车库应优先设于建筑主体之下,不应设独立地下车库.(2)宜尽量避免设置于消防通道下.2.8住区规划力求规划应力求做到人车分流.2.9合理考虑开发顺序:(1)组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理.(2)首期开发要确保配套物业管理用房、设备用房(泵房、电房、锅炉房等)、垃圾中转站、公建配套等到位,规划设计图必须清楚表达.2.10 规划设计图必须考虑小区物业用房的配置,其参考数值如下:按国家规定:物业用房面积≥全小区建筑面积的0.2％.其中:(1)服务中心接待大厅面积:≥200平方米;(2)行政办公:≥200平方米;(3)保洁工具房:≥50平方米;(4)绿化工具房: ≥50平方米(有条件的设小型苗圃);(5)工程值班用房、物料用房、操作用房;(6)保安监控中心、消防监控中心、智能化监控管理中心:按规范规定;(7)库房;(8)员工饭堂、员工宿舍等.3消防设计3.1登高面宜在用地红线内解决,条件限制时可利用绿化带作登高面,但绿化带下应设硬地.3.2高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道;消防车道可结合园林硬地设置;尽端式消防车道应设18米×18米回车场.3.3下发的园林设计条件图必须清楚表示消防车道,以正确引导园林设计.4竖向设计4.1山地工程规划应委托专业竖向设计规划公司进行设计.4.2总体规划要考虑场地与周边市政规划道路及管线标高连接等问题.4.3合理利用地形地貌,尽量参照原地形图设计竖向标高,土方尽量做到本场地内平衡. 4.4力求不出现高边坡或挡土墙,遇到避免不了的高边坡、挡土墙,必须表达挡土墙及其支护的位置,并结合景观充分做好园林处理,土方平衡应一起出图.4.5场地整体坡度应满足排水管线的埋设要求.4.6场地与现状的周边连接界面必须谨慎进行地形设计,规划要求的建筑红线退缩等问题必须考虑周详.4.7道路坡度按国家规范,原则上坡度最小0.3%,最大0.8%.4.8公共建筑物及道路与水面之间的处理方式力求做到亲水.4.9复杂的地形必须作详细的场地剖面图(要画出与现状地形的对比),甚至制作地形研究模型加以详细研究.4.10竖向设计图须标注有关绝对标高,如地坪标高、道路标高、水面标高、建筑物±0.00的标高等,还有道路坡向及坡度,地坪坡向及坡度等.4.11地形复杂的地块竖向设计完成后,设计人员应对现场地形进行踏勘,以确认设计的合理性和可行性.4.12场地竖向设计为下发的园林设计条件图的内容之一.5道路系统注:(1) 小区主道优先选用7米路;特殊情况下(如小区入口道路)根据情况选用10米路.(2) 住宅与道路边缘最少距离须满足规范要求:建筑物山墙面向道路,则山墙面与道路距离一般不宜小于3米;特殊情况下:如住宅山墙面向小于6米的道路时,最小不应小于1.5米.(3) 4米小区次道为专用消防车道.平时不通车,仅作人行通道,紧急情况下,如:消防、医疗抢救时,可用作车通道.(4) 道路设计中应充分结合地形条件进行设计,道路形式可以包括:短桥、盘山路、涵洞等.(5) 规划市政道路在总图中要表达人行道的边线与小区道路的衔接.(6) 道路最少转弯半径按规范要求.6绿地系统6.1规划理念以中心大花园或大湖面作主导,配合会所设计下沉(或非下沉)的园林水景,合理组织各住宅组团庭院,通过点、线、面结合的手法展开一系列的不同层次的园林空间序列.6.2结合二期需要,地下车库与绿地花园一起考虑,解决如入口车道与园林等的关系.6.3规划要求的绿地率必须在规划总图中表达,并确定绿地面积范围及覆土深度要求,园林中心以此为依据设计园林竖向剖面.7流线设计7.1小区内在有条件的情况下,应尽量做到全人车分流,以避免流线交叉(半人车分流主要以小区主道解决车流,地下车库解决停车);设计成果中需提交人车交通流线分析图.7.2机动车停车应大部分考虑在地下车库,以提高楼盘档次;除非项目特别要求,才考虑在地面解决少量临时停车位.7.3建筑各功能出入口(包括如:商业出入口、住宅大堂和地下车库出入口等)在总图上要清晰指示.7.4当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时,商业用房的入口应与大堂入口分开布置,避免人、货流交叉,减少交通安全隐患.7.5如果工期进度有紧迫要求,地下车库应尽量与主体分离,以免影响进度.8综合管线设计8.1 根据规划条件,合理确定污水站、集气站、换气站、变电站、开关房等配套设施,明确管线走向,合理布设管位,小区车行道下不设置检查井,处理好绿化与管线的协调关系.8.2 综合管线设计时应充分考虑分期施工、分期使用及管理等因素.9配套设施9.1 根据规划要点及我司项目定位合理配置有关的公建设施,包括幼儿园、小学、会所、综合楼、商业、运动中心、小区管理用房、垃圾站、燃气站等.9.2 管理工作人员卫生间应考虑设置,位置应选在首层或二层隐蔽处.9.3 室外网球场的设置要考虑铁网的影响.(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位我公司万亩大盘以度假性质为主,应考虑配置旅游大巴的停车场和停车位,同时结合规范对于小车的停车数进行调配设置.具体如下:1.在各楼盘的公交车场设置10辆大巴的停车位.2.酒店、六大中心小车位配置按照调整后最小停车位数设置,具体如下:3.综合楼小车位配置按照调整后最小停车位数设置,具体情况如下:注:调整原则按《城市居住区规划设计规范》的要求,根据酒店、六大中心和综合楼的实际使用功能,适当的折减配置小车停车位.4.如出现和当地场地具体状况或规划要求不符时,各地总工室根据实际需要进行调整后报集团审批.(三) 地下车库设计1地下室方案设计1.1建筑专业:1.1.1地下室平面形状应尽量紧凑、规整,有效利用空间,以利于最大化布置车位.1.1.2地下室覆土厚度:按园林设计条件要求,如当地有特殊要求,报集团设计院审批.同时需要考虑:①应进行室外管线综合设计,并按管线埋设要求的下限确定覆土层厚度;②有绿化要求时,根据当地政府审批文件定;③需做人防时,同时要考虑人防要求.1.1.3地下室层高应考虑:结构高度、通风管高度、喷淋头高度、车位净高、地面耐磨层(含找坡)高度.单项设计时,应优化结构梁柱、通风管的布置,尽量减小地下室的层高.(1)地下室顶板:不建议做反梁,梁较高处可考虑局部反梁.(2)独立地下室顶板结构找坡.(3)通风管高度:一般取送排风干管的高度,送排风干管的截面应尽量扁平,截面高度(安装完成)一般不大于500米米.普通车库:通风干管应在车位上方;复式车库及机械式车库:通风干管应在车道上空布置,通风管及相应的喷淋头高度不计入地下室层高;(4)喷淋头高度:一般不计算其高度;但当风管宽≥1200米米时,要在风管下加喷淋头,要计算其高度, 一般为0.12米.(5)室内净高考虑:①普通非机械停车库:豪华户型楼盘车库:车位处净高:2.2米;车道处净高:2.2米.(不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度)超豪华户型楼盘车库:车位处净高:3.5米;车道处净高:3.5米.(不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度)参见下图:普通非机械停车地下室剖面示意图②升降横移机械式停车库(含复式车库)及仓储式机械停车库(另详).③地面耐磨层(含找坡)做法:车道处: C20细石混凝土,内配直径1.2×25×25双面钢筋网,找坡不宜超过0.5%,最薄处40厚;地下室找坡总高度不超过150米米.停车处: C20细石混凝土找坡不宜超过0.5%,最薄处20厚;地下室找坡总高度不超过150米米.④地面禁做疏水层.(6)设备房布置:①优先布置在地下室(消防监控中心优先布置在首层),尽量少占车位,其次建议放在首层裙楼.②地下室设备用房应以最经济合理的原则设计,并连同设备布置图一并上报审批.③设于地下室的变配电房、发电机房等设备用房,应尽量在主梁梁格内布置,以避免增加地下室层高.设于底层地下室的强电房等设备房地面不得低于地下室地面,入口均设门槛,并应做好排水设计.1.1.4柱网:(1)柱距要求:满足停车,并考虑经济原则.(2)柱形尽量设计为扁长柱,使柱距经济并不影响停车.(3)普通地下车库的柱间净距:豪华户型楼盘: 一车位保证满足2400×5500;双车位保证满足4800×5500;三车位保证满足7100×5500;四车位保证满足9400×5500.超豪华户型楼盘:一车位保证满足2700×6000;双车位保证满足5400×6000;三车位保证满足7900×6000;(4)车库内豪华户型楼盘车道净宽≥5.5米,超豪华户型楼盘车道净宽≥6米;转弯半径≥6米.出入口净宽: 单行车道为5.5米,双行车道为7米.1.1.5升降横移类机械式停车库及仓储式机械停车库:要考虑通用性、合理性和经济性;一般可停放中型小轿车,车身净尺寸为:长×宽×高:5200×1850×1550(米米).设计时可结合当地情况,考虑局部增设豪华轿车位.1.1.6车库出入口:(1)按国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的要求,并按最经济的原则设计.(2)出入口坡道不能离住宅阳台、卧室窗口过近,以免影响住户景观.(3)出首层车道出入口处尽量避免做防火卷帘.1.1.7楼梯设计:按国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的要求,并按最经济的原则设计,出地面的楼梯要考虑数量最少并与园林结合.1.1.8需做人防时,宜设置在后期开发范围.1.1.9地下室排水沟不得穿越防火分区.1.2结构部分:1.2.1在此柱网布置下,考虑梁高(尽量做宽扁梁)对地下室层高的影响,力求梁高均匀,避免因为个别梁太高而造成整个地下室层高加大的情况.1.2.2结构柱的形状应不影响车位布置,尽量按扁长柱设计,柱长方向为车长方向. 1.3设备部分:1.3.1.布置设备房,面积按最小最经济原则.1.3.1管线交叉时,原则上小管让大管,有压管让无压管.1.3.2电缆桥架应安装在给排水管上方.2首期地下车库(非机械车库)布置2.1首期地下车库(非机械车库)布置原则:(1)人员疏散楼梯按规范设置;(2)坡地应结合地形做半开放生态停车库.2.2示意图详见附图01和附图02.(注:图中尺寸为方案设计参考值,具体尺寸根据实际工程情况确定.) 附图01:进深18米的首期地下停车库做法示意图总平面示意图1-1剖面示意图平面布置示意图(括号内为超豪华户型楼盘适用尺寸)附图02:进深36米的首期地下停车库做法示意图总平面示意图2-2剖面示意图平面布置示意图(括号内为超豪华户型楼盘适用尺寸)(四) 路灯布置1路灯布置原则采用《定型产品－标准做法》中小区路灯时,路灯布置原则如下:1.1非别墅区道路:路灯中心间距15米,道路两侧对称布置;1.2别墅区外围道路(一侧为别墅区,别墅围墙有柱顶灯):于无别墅一侧布置;1.3别墅区内道路(两侧皆为别墅区,别墅围墙有柱顶灯):不另设路灯;1.4路灯、围墙灯、庭院灯按隔两盏灯分路控制.2路灯中心距道路边线距离灯中心线距道路边线水平距离为800米米.(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案1住宅、别墅首层外花园划分两种方案2附图附图01:独立别墅首层私家花园划分指引图附图02:双联别墅首层私家花园划分指引图附图03:多联别墅首层私家花园划分指引图:附图04:叠式别墅首层私家花园划分指引图附图05:高层空中花园洋房首层私家花园划分指引图附图06:情景洋房首层私家花园划分指引图附图07:复式花园洋房首层私家花园划分指引图附图08:首层绿篱划分指引图一(沿路边设置公共绿地)附图09:首层绿篱划分指引图二(沿路边设置停车场)注:独立别墅、双联别墅及多联别墅各有多种布置形式,本文仅以其中一种为示例,具体详见《定型产品--标准做法》(2007年版).附图01: 独立别墅首层私家花园划分指引图注:别墅前后均带私家花园,花园围墙边线离路边1.5米.附图02: 双联别墅首层私家花园划分指引图注:别墅前后均带私家花园,花园围墙边线离路边1.5米.附图03: 多联别墅首层私家花园划分指引图注:别墅前后均带私家花园,花园围墙边线离路边1.5米.附图04: 叠式别墅首层私家花园划分指引图注:私家花园进深≥4米, 花园边线离路边2米.附图05: 高层空中花园洋房首层私家花园划分指引图注:私家花园进深≥4米, 花园边线离路边2米.附图06:情景洋房首层私家花园划分指引图注:前后均带私家花园,私家花园进深≥4米, 花园边线离路边2米.附图07:注:私家花园进深附图08: 首层绿篱划分指引图一(沿路边设置公共绿地)注:(1)此图仅作为设计指引使用,花园的具体形状、边界定位、面积大小应据项目的建筑平面制定.(2)绿篱具体形式和植物品种根据项目具体情况确定, 景观效果须和周边绿化环境相协调.(3)D1必须保证不小于1.5米;D2、D3、D4、D5、D6值根据项目的具体情况确定.附图09: 首层绿篱划分指引图二(沿路边设置停车场)注:(1)此图仅作为设计指引使用,花园的具体形状、边界定位、面积大小应据项目的建筑平面制定.(2)绿篱具体形式和植物品种根据项目具体情况确定, 景观效果须和周边绿化环境相协调.(3)D1必须保证不小于1.5米;D2、D3、D4、D5、D6值根据项目的具体情况确定.第二部分 住宅单体设计(一) 标高与层高1 标高设置1.1 本设计要求均采用建筑标高系统;即:标高标注建筑完成面,结构标高相应降低; 1.2 住宅地面装修层厚度:(1)在非地面热辐射采暖设计中:住宅户内地面装修层厚度统一按80米米考虑; 详见下图:住宅入户门、户内阳台推拉门楼地面做法示意图(尺寸单位:米米)现浇砼楼板面埋管图(2)在地面热辐射采暖设计中:住宅地面装修层厚度按130米米取值;做法参上图.电梯厅户内阳台2 层高取值1.1各类户型层高取值表注:(1)豪华户型高层洋房:顶层为复式时,复式下层的客厅上方不得做露台.(2)具体以单项工程下发为准.2.2 首层住宅层高4.45米时窗洞分隔:示意图 (梁高及窗台高以施工图为准) (尺寸单位:米米;标高单位:米)推拉门剖面 飘窗剖面 非飘窗剖面 (工人房、厨厕)注:首层住宅层高4.45米时,考虑业主可分隔为复式使用;工人房、厨厕窗为非飘窗时,分为上下两层;客厅、卧室及所有飘窗通高.3 各功能空间标高设计各功能空间建筑完成面标高及结构面标高关系(米):注:(1)厨房不设地漏,出阳台不设门坎.(2)大堂门廊处室外地面标高-0.3米.图1:卫生间沉箱做法图图2:有覆土的大阳台、大露台做法图图3:天面出入口做法图(有隔热层,II级防水)(二) 住宅公共空间设计1首层公共空间1.1首层住户大堂入口:1.1.1入口平台深度宜≥2100米米;1.1.2室外台阶宽度宜取350米米;1.1.3七层及以上须设置无障碍坡道;无障碍坡度设在一侧,不影响出入口流线与住户使用功能;坡道净宽应≥1.2米,坡度为1∶12.1.1.4大堂门廊处室外地面标高为-0.3 米;1.1.5入口门廊处不设栏杆.1.2住宅与附属公共用房的出入口应分开布置.住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时,应采取防止物体坠落伤人的安全措施.出入口雨蓬要求突出阳台800米米以上.1.3首层大堂地弹簧门门扇宽:2000米米.1.4高层住宅首层大堂应与首层电梯厅直接连通,禁止从首层大堂经过道拐弯进入首层电梯厅;必要时,可牺牲局部户型,减少住宅面积,改作首层大堂.1.5住宅首层大堂空调设置标准:1.5.1住宅首层大堂设置空调的范围:超豪华户型及夏热冬冷、夏热冬暖地区的豪华户型.1.5.2空调的采用形式:小型中央空调.1.5.3室外机的摆放要求:(1)优先摆放于竖向百页或开口天井内;(2)其次摆放于住宅裙楼顶隐蔽处;(3)同时不应对邻近住宅产生较大干扰和影响.1.5.4首层大堂需预留小型中央空调负荷,其控制开关设在灯具开关附近.1.6高层住宅大堂面积宜≥30平方米.1.7高层大堂长、宽宜≥5000米米,所有在大堂顶部通过的设备管要尽量靠墙600米米以内及板底下400米米以内完成.1.8大堂内无凸柱,顶部梁不得穿越大堂,以保持大堂空间完整;特殊情况须设梁时,可允许设梁,但梁高不得大于450米米.1.9大堂入电梯间的走廊及门洞宽度≥1800米米,高度≥2400米米;1.10大堂入口处间墙及大门统一由装修设计.1.11信报箱位置:超豪华户型:大堂设信报箱间;豪华户型: 设置在大堂内,并保证大堂和走道的净宽,有条件的考虑设信报箱间.1.12首层住户大堂两侧、电梯间电梯门正对的墙面要预留装修专业做造型处理.1.13住宅首层大堂电梯前室均设置液晶电视屏,具体设计原则如下:1.13.1单梯时:液晶电视屏具体位置优先设置在电梯门附近.1.13.2双梯并联时:液晶电视屏设置于电梯厅两电梯门的间墙处,召唤箱按钮上方.1.13.3土建预留电源、电视信号暗装底盒各一个,两盒水平并排安装,底边距离地面(建筑完成面)1900米米,中心线与电视屏中心线重合,底盒外加白盖板,盖板面开孔出线.1.14 首层住户大堂外可视对讲主机为立柱式,优先设置在大堂门右侧.超豪华户型的工人入口对讲机为挂壁式.1.15 首层大堂设备(水、电)管井门均选用隐型防火门,消火栓门为隐型门.1.16 消防电梯集水井有条件的设于楼梯间.2标准层公共部分2.1结构梁不应突出楼梯间,公共空间部分不露梁.2.2公共空间对入户门的墙体阳角要求做圆角.2.3楼梯间门洞与管井门不宜正对电梯门.2.4消防通道防火门、管井、检修门、消火栓做法按公司标准图,具体要求如下:2.4.1 电梯厅消火栓位置要与装修协调考虑,安装在隐蔽位置,不得直对户门.2.4.2 入消防通道的防火门均选用木质防火门,高度同入户门,门扇和门套款式与入户门相仿.2.4.3 超豪华户型:(1)电梯厅内的设备管井门均选用隐型防火门、消火栓门为隐型消火栓门;(2)消防楼梯间内的设备管井门均选用米黄色钢质防火门,消火栓门为暗藏式明装原配消火栓门.2.4.4 豪华户型:(1)住宅交楼装修为2000标准的电梯厅内的设备管井门均选用隐型防火门、消火栓门为隐型消火栓门;消防楼梯间内的设备管井门均选用米黄色钢质防火门,消火栓门为暗藏式明装原配消火栓门.(2)住宅交楼装修为1000标准的设备管井门均选用米黄色钢质防火门,消火栓门为暗藏式明装原配消火栓门.2.4.5 设备管井门高度统一按1800米米设计.2.5电梯厅上空不得有梁穿越.2.6电梯前室首选自然通风采光:2.7每单元有两部以上电梯时,通向地下室的应为非消防电梯.2.8电梯联控要求:通向地下室的电梯单独控制,其他不通向地下室的电梯联动控制. 2.9电梯技术参数:集团年度采购合同确定电梯品牌为“奥的斯(OTIS)”.电梯门洞尺寸要求。
住宅小区综合布线系统的设计说明PPT文档共42页
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
住宅小区综合布线系统的设计说明
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
微创新住宅产品研发
立面感受开间多，单个面宽小，以竖向线条为主
M1 研发的对象和方法 RESEARCH LAYOUTS & METHODOLOGY
W1 研发的对象和方法
RESEARCH LAYOUTS & METHODOLOGY
入户系统升级 █ 北入户平面 ■ 三级入户大堂
■ 第一级 信报厅
■ 第二级 入户大堂
■ 第三级 电梯厅
空间感受扩大
靠边凸窗扩大空间感受
凸窗系统升级
M1 研发的对象和方法 RESEARCH LAYOUTS & METHODOLOGY
■ 凸窗居中：
空间感受减弱
居中凸窗空间体验一般
W1 研发的对象和方法
RESEARCH LAYOUTS & METHODOLOGY
创新标准层平面117+97+97+117
双面宽阳台 提高舒适度
02、整体平衡
■ Integrated Balancing
03、增加功能
■ function addition
04、加大附加
■ increase benefits
05、优化玄关
■ entrance optimization
06、空间回路
■ Mixed Dinner-Living
07、餐起合一
■ Loop in Space
空间回路 灵
改W善2公摊 活 W4
空 “平增面加”功能 加
“可变”
餐起合一舒适阳台大
整体平衡
附 加
优化玄关
间 整体平衡 增加功能
卫浴细分
卫浴细分
W3
加大附加 “空间” 空间回路
紧凑收纳
W0 研发的背景与目的
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12.7%
17%
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2009年
万科
中海
单位：亿元
2009年 行业标杆
均值
1,376.09 1,141.17
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13.2%
2002年，形成设计标准化体系，《万科住宅标准》与《室外工程、环境工程标 准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》
04年出台《项目设计流程》、《项目设计成果标准》、《万科生态住宅标准》 及《万科住宅节能标准》。
05年成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，四条主线（产品线、运营 线、管理线、监控线）基本形成。
设立 万创 建筑 设计 顾问 有限 公司
成立 建筑 研究 中心
集团 统一 采购
形成 标准 化体 系
住宅 产业 化和 定制 化产 品研 究
5
地产产品线之“神”
万科的成长发展轨迹
技术演变路径 研究设计技术
前瞻性技术研究
标准化体系
集团管控
研究设计技术
600
500前瞻性技术研究
400
标准化体系
300
200
2003年开始形成高档TOP (自然人文)系列
从1992年开始形成 城郊住宅CITY(城市花园)系列
1999年开始形成 郊区住宅TOWN(四季)系列
起步阶段
90年代末形成 城市住宅GOLDEN(金色)系列
成长阶段
创新阶段
集中力量于面向新兴白领阶层的住宅产品：万科以一种白领文化为中国城市白领阶层做产品。
碧 桂 园
…… 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 ……
3
地产产品线之“神”
2000-2012年房地产上市公司业绩比较
单位：百亿元 1600
1400 1200 1000
住宅产品线系统研发说明
神 上策：地产产品线之“ ” 实 中策：地产产品线之“ ” 用 下策：地产产品线之“ ”
地产产品线之“神”
全国性地产的创立时刻
富 力 地 产
绿
华
地
润
集
地
团
产
招
合远龙
恒
商
生洋湖
大
地
创地地
地
产
展产产
产
中 海 地 产
万 科 地 产
华 侨 城
世 茂 集 团
保金星绿 利地河城 房地房集 产产产团
产品线负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程；
0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
6
地产产品线之“神”
万科的发展模式
在万科的产品线中，万科将核心价值、土地属性、客户选择、客户细分作为系列 的外在规范，并最终落实至产品类型、户型和产品的核心价值中。
集团管控
100
94年成立，万创，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力 96年，与外国规划设计机构全面合作，引入设计概念、采用欧式建筑设计、着
重景观环境设计。 98年，成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课
题，开始集中于消费者的细节需求寄住宅产品本身。
02年，万科建筑研究中心大楼落成，以市场需求为导向，深刻了解客户的需 求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，研究建筑、新 材料、新技术的应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位。
216.00
355.3
223.00
42.0%
46.5%
15.0%
25.4%
16.6%
21%
2008年
万科
中海
1,192.36 341.52
63.6 46.4 557.0 409.9 39.0% 11.3%
855.76 5.28
188.92 50.72 270.87 266.10 43.2% 26.8%
20.4%
15.4%
14.3%
20%
11%
地产产品线之“神”
中海地产的成长发展轨迹：精耕细作、逐级递进的五代精品住宅
第一代产品：丰富住宅的使用功能
主要借鉴香港经验，如中海采用的井字型平面，直接推动了国内高层住宅户型的发展。在高容积率、高密度以及高层条件下 扩大共享空间，使城市住宅摆脱了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、 “示范单元”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表发展模式 复制 + 品牌 + 高资金效率 + 增值服务
万科广场
万科红
万科汇智中心
从1992年开始形成 城郊住宅CITY(城市花园)系列
1999年开始形成 郊区住宅TOWN(四季)系列
90年代末形成 城市住宅GOLDEN(金色)系列
2003年开始形成高档TOP (自然人文)系列
未来10年，万科面临两个转型：一是由传统营销模式向以现代科技创新为手段的服务模式转变；二是从简单的住宅供应商向市场服务商转变。
8
地产产品线之“神”
中海地产的成长发展轨迹
单位：百亿元 1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
9
万科 中海
地产产品线之“神”
中海地产的成长发展轨迹：
指标 大类
总 额 指 标
盈 利 能 力
财务指标
总资产 净现金流 结算收入 净利润 销售面积 销售金额 毛利润 净利润 净资产 收益率
2007年
万科
中海
1,000.94 645.21
104.37
47.18
76.5
166.33
53.2
42.17
613.7
800 600 400 200
龙湖 恒大 万科 绿地 保利 中海 绿城 华润 富力 金地 招商 世茂 远洋
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
4
地产产品线之“神”
万科的成长发展轨迹
600
500
400 单位：亿元
300
与外
国规
划设
200
计机 构全
面合
作
100
提出 标准 化\ 专业 化
万科 建筑 研究 中心 大楼 落成
标准 化体 系出 台
成立创新研究部、产品 品类部两个新部门
0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010