深圳城市更新项目投资测算2016

深圳城市更新项目投资测算分析

PRESENTED BY刘利兵

bingliliu@

PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标

房地产开发项目的核心评价

指标

项目的评价

在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。

对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。

一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。

对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。

房地产开发项目的核心评价

指标

参考评价指标

权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。

销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。

销售利润率=销售利润/项目销售总收入

IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。

实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。

房地产开发项目的核心评价

指标

参考评价指标（持有物业评价指标）

EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。

EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。

EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资

房地产开发项目的核心评价

指标

参考评价指标

ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。

资产收益率=净利润/ 总资产总额Assets

ROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。

净资产收益率=税后利润/所有者权益

PART TWO 一般房地产开发项目的评价分析过程

项目总投资包含项目

相关税费

⏹

假设项目基本指标

⏹

⏹建安成本取值参考

采用对应品质的住宅的成本。

相关费用及税金计算

⏹土地增值税计算方式

土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数（扣减系数速算）

土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值－扣除项目

扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.1加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.2

说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为

30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时，税率为60%。

2）扣减系数可进行速算。当土地增值率大于2时，为0.35

；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为

0.5-2时，为0.05

项目静态指标

通过计算

财务内部收益率IRR=27.45%财务净现值

NPV(i=9.3%)=244067

PART THREE 深圳市旧改项目的地价计算

根据原土地性质划分

相关政策

依据《深圳市城市更新办法》规定：

1）第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容

积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。

城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施

建设费用。

1）

第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。

相关政策

依据《深圳市城市更新办法》规定：

1）第三十九条本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。