深圳城市更新项目投资测算2016
深圳再批10个城市更新项目 7个含商住功能
深圳再批10个城市更新项目7个含商住功能又批10个城市更新项目准生证10月12日，深圳市规划和国土资源委员会公布了《2016年深圳市城市更新单元第五批计划》，一共10个城市更新项目获批准生证。
10个项目一共涉及拆除重建用地面积709756平米。
楼兔子做了一个简单的统计，截至这次计划公布，深圳今年内一共批准了71个城市更新项目，涉及总拆建面积约386万平米。
立项总数量和去年相比差距不大，但是2013年城市更新低谷期的近3倍。
这说明深圳市的城市更新步伐恢复了正常速度，这和年初政府提出的加大土地供应初衷是相吻合的。
另一方面，对比去年的数据可以看出，立项旧改数目相当，但立项拆建总面积只有去年的一半。
这说明深圳今年立项的城市更新项目单个项目总面积有急剧缩小的态势。
但愿这不是一个常态吧。
表一：深圳近6年城市更新数据统计拿到准生证不等于马上就可上市对于深圳百姓来说，城市更新项目的立项确实是一件大事情。
原住民关注拆迁补偿，拆赔比的系数在很大程度上决定了一次城市更新可能产生富豪的数量。
而对于更多的普通市民来说，城市更新是提前置业的一个很好参考。
毕竟，以往经验是每一次城市更新都会提升片区的房价。
但楼兔子想提醒大家注意的是，城市更新都有一个极为艰难的推进过程。
立项之后5年8年才上市那是常有的事情。
看着城市更新项目按图索骥置业很重要，但过于激进不是个好选择。
市政府已经公布的数据是，截至2016年6月30日，深圳全市累计列入城市更新计划项目551项，涉及用地面积4505万平米，审批通过规划项目327项，涉及用地面积2612万平米。
已经建成项目154个，用地面积1180万平米。
另有在建项目101个，用地面积763万平米。
实施率是26%。
这个数字看似有点低是吧？但这已经是全省前列啦！可见旧改之难。
再看一下北上广深四大一线城市的人口密度表统计吧，你会更加期待这些城市更新单元加速推进的。
表二：北上广深一线城市人口密度统计这批项目中7个规划有商品住宅另外一个信息值得关注，这次批准的10个城市更新项目中，有7个是明确规划有居住功能的地块。
2016年深圳市城市更新单元计划已公示项目大数据分析
2016年深圳市城市更新单元计划已公告项目大数据统计分析2016年，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称市规土委）在其官方网站共公告了6批《深圳市城市更新单元计划》项目。
我们对这6批单元计划项目进行了大数据分析，并对其中所涉及的政策规定进行了梳理。
一、已公告各区项目数量对比其中，已公告项目数量的前三名分别为：龙华新区22个，宝安区18个，龙岗区15个（如图一）。
二、各区项目申报主体数量对比从下表中可以看出：以政府职能部门名义作为申报主体数量最多的是龙岗区，以企业名义作为申报主体数量最多的是龙华新区，其次为宝安区（如图二）。
三、各区更新项目面积对比从下表中我们可以看出：更新面积最多的为龙岗区达1823863平方米，其次为宝安区达1077756平方米，再次龙华新区为936271平方米（如图三）。
四、更新方向所涉及的政策规定（一）拟更新方向为新型产业功能拟更新方向为新型产业功能的涉及到深圳市创新型产业用房的政策、规定：1、城市更新项目创新型产业用房的配建比例统一为12%此前，在深圳市规土委向市政府报送的《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（草案，下称《配建规定》）中，实行分区规定配建创新型产业用房的比例，分别为12%、10%、8%三个档次。
最新的《配建规定》（送审稿），取消了分区配建比例的规定，全市统一为12%，体现了特区一体化、统一配建比例的思维。
2、城市更新项目位于高新技术产业园区内的，配建比例适用特殊规定。
城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，根据高新区行政管理机构确定的开发模式，配建创新型产业用房的比例适用下表不同标准。
可以明显看出，其目的是为了鼓励高新技术企业自行开发产业升级改造项目或者与高新技术企业合作开发，抑制非高新技术企业的自行开发产业升级改造项目。
3、政府回购与政府不回购适用不同地价标准城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府回购与政府不回购的，地价的计收适用不同标准：4、普通工业用地不配建政策性产业用房普通工业用地（M1）不配建政策性产业用房，主要考虑到以下几个因素：（1）有利于创新型产业用房的使用、分割及管理：不同的“工改M1”项目配建的工厂房标准各异，在使用时具有行业限制，难以分割使用，不便于后续管理；而“工改MO”项目，是按照新型产业建筑的标准进行建设的研发用房，建筑形态具有普适性，容易分割为独立空间，便于分割转让和后续管理。
深圳城市更新项目地价测算实操
最后，汇总项目各建筑功能地价，算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查。
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总(红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是 否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例， 本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据 附表规定，仅需补交一倍基准地价。
建设用地面积
平均容积率的计算
总建筑面积
计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配）
平均容积率
7100 42600 35019 4.39
再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价
用地类型
用地面积
业态类型
业态占比
分类建筑面积
非农建设用地
3200
住宅 商业
52% 48%
第四步、正式进行测算
首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
城市更新项目
一般城市更新项 目
未按照暂行措施配建保障 性住房的
《深圳市宗地地价测算规则（试 行）》深规土【2013】12号
《关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知》
《测算规则》里包含各种 修正系数、《通知》规定 了计算各类型地价测算顺 序
深圳市城市更新实施细则2016
为实施《市城市更新办法》，规城市更新活动，建立规、有序的城市更新长效机制，制定《市城市更新办法实施细则》。
该《实施细则》于2012年1月21日经市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。
市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规本市城市更新活动，建立规、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区围履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元围新出现的建设行为。
农村城市化历史遗留建筑处理部门应当加快开展城市更新单元围历史遗留建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市围的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
2016深圳城市更新实例分析（附带详细流程）
2016深圳城市更新实例分析（附带详细流程）（房产通整理，转载请授权）MGMFCT导读截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、目前在建项目101项（用地面积约763公顷），当前实施率26%，位居全省前列。
2016年上半年深圳城市更新上半年概括：1、优化提速，审批放权：业务会由“一月一会”变“一周一会”；各区参与，市区联审。
2、全市审批通过更新单元计划45项（用地面积约189公顷），同比增长约320%和227%；3、规划审批31项、项目用地26项；4、固定资产投资额约320.2亿元，同比增长58%。
深圳城市更新路径模式与基本流程（拆除重建类）1、深圳城市更新路径方向●政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
●市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
●三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建；第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
●公益优先：保障配建。
从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。
2、4种实施模式自行改造：鼓励原权利人自行实施；（单一主体、多转一）市场运作：优惠政策吸引社会力量参与；合作改造：城中村改造项目；法人型、合同型；政府组织实施：危房集中，基础设施落后；单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收；3、更新流程●更新意愿征集；●更新单元计划申报和制定；●土地建筑物信息核查汇总；●更新单元规划的编制和审批；●拆迁补偿安置协议的签订（专题）；●实施主体确认；●建筑物拆除；●房地产权属证书注销；●更新项目用地审批；●签订土地使用权出让合同；●项目重建；●回迁安置。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见
深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见文章属性•【制定机关】深圳市人民政府办公厅•【公布日期】2016.10.15•【字号】深府办〔2016〕32号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见深府办〔2016〕32号各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》），经市政府同意，制定本实施意见。
一、总体目标落实市委全面深化改革领导小组工作部署，进一步推进城市更新领域强区放权，强化市级统筹和区级决策，通过职权调整实现审批提速提效，推动城市更新加快实施。
二、基本原则（一）依法依规原则。
各区（含新区，下同）应当遵守相关法律、法规和规章，执行我市城市更新政策、规划、标准。
各区开展政策创新的，应当报请市政府批准后实施。
（二）权责对等原则。
各区应当遵循权力与责任对等原则，对市政府授予、市规划国土委及其派出机构委托以及市住房建设局调整下放的行政职权，承担相应的法律和行政责任。
（三）提质提效原则。
各区应当提高办事效率及服务质量，推动城市更新实施。
市政府定期对各区下达工作任务并进行相应绩效考核。
（四）平稳过渡原则。
市有关部门要加强对各区的业务指导和培训，各区要尽快提高业务能力。
市有关部门、各区政府（含新区管理机构，下同）要各司其职，确保城市更新工作有序衔接。
三、主要内容（一）关于市规划国土委职权的调整。
原由市规划国土委行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理事项外，调整至各区行使。
包括：1．负责城市更新单元计划审查。
2．负责城市更新单元规划审查、报批或者审批。
深圳城市更新项目投资测算
深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTED BY刘利兵bingliliu@PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。
在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。
其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。
其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。
是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
2016.12.5大鹏新区集体用地开发和城市更新项目评估备案技术指引
（二）股份公司集体资产管理大鹏新区集体用地开发和城市更新评估技术指引(2016年版）第一部分总则一、为规范大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易项目评估技术工作，根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）、《大鹏新区股份合作公司集体资产管理办法》（深鹏发财［2014］214号）等有关规定，结合新区实际，制定本技术指引。
二、本技术指引适用于大鹏新区范围内集体用地自主开发建设、集体用地合作开发、集体用地参与城市更新、集体用地使用权或项目公司股权转让等集体用地开发和交易项目评估。
三、本技术指引根据国家有关法律、法规及评估行业规范（准则、规程）的要求，结合深圳及新区实际情况制定形成。
四、本技术指引适用于大鹏新区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、项目公司、控股公司、多个社区联合设立的公司，以及其他尚未改制的原农村集体经济组织，以下统称“股份合作公司”。
第二部分评估备案流程一、股份合作公司应委托大鹏新区土地房地产评估预选供应商库和大鹏新区资产评估预选供应商库的市场评估机构，对其集体用地开发和交易项目进行专业咨询和评估并出具书面报告。
二、股份合作公司将拟备案的项目评估报告报送办事处集体资产管理部门进行审查，办事处集体资产管理部门应委托新区公共资源交易中心评估机构库中的市场评估机构对报送的项目评估报告进行评估复核。
三、若项目评估报告和复核评估报告结果相差15%（含15%），则项目评估报告结果有效;若项目评估报告和符合评估报告结果超出15%（不含15%）,则由办事处集体资产管理部门组织“集体资产评估技术委员会”对评估报告及复核意见书进行审核，报告审核结果须经集体资产评估技术委员会成员签字确认。
审核认为评估报告需要作出修改的，原则上原评估机构应在3个工作日内修改完成，需要重大修改的，应在10个工作日内完成。
2016年深圳市城市更新单元计划
关于《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》的公告14龙岗区平湖街道天鹅工业区城市更新单元深圳市特发天鹅实业有限公司77443①拟更新方向为居住、商业等功能；②拆除重建用地范围内应落实不小于5808平方米的公园绿地、不小于851平方米的社会福利用地及不小于9557平方米的教育设施用地。
15龙岗区南湾街道南和通讯及南岭地块城市更新单元深圳天安数码城发展有限公司58298①拟更新方向为新型产业等功能。
16坪山新区坪山办事处马东片区城市更新单元深圳市坪山坪环股份合作公司67725①拟更新方向为居住、商业等功能；②拆除重建用地范围内应落实不小于不小于2546平方米的教育设施用地一处及不小于8606平方米的公园绿地。
17龙华新区大浪办事处鸿发工业区城市更新单元深圳市鸿万邦实业有限公司13956①拟更新方向为新型产业等功能。
18龙华新区龙华办事处中航幕墙工业园城市更新单元深圳市中航城投资有限公司17299①拟更新方向为新型产业等功能。
19龙华新区大浪办事处上下横朗城市更新单元深圳市融信和投资有限公司133818①拟更新方向为居住、商业等功能；②拆除重建用地范围内应落实面积不小于15275平方米公园绿地。
20大鹏新区葵涌办事处葵新社区白石岗片区更新单元深圳市华地置业有限公司67989①拟更新方向为居住等功能；②拆除重建用地范围内应落实不小于7218平方米公园绿地及不小于1497平方米公共利益项目用地。
特别提示：1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。
2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。
3.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定，除满足本表所列要求外，还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公共利益项目等用地的移交要求。
深圳市更新项目投资测算实操手册
《城市更新项目投资测算实操手册》⭕深圳市目录第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑二、城市更新项目投资测算的流程三、城市更新测算难点第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务一、测算表搭建的前提二、测算过程中改造类型面积占比的测算三、地价表的搭建与地价汇总四、案例测试第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979年正式建市，1980年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。
继2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。
城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。
2009年之后，深圳城市更新政策体系逐渐建立，土地利用、产权关系、历史遗留问题处置、规划编制、产业升级、更新方式、利益分配等配套政策出台，深圳市城市更新亦成为可一揽子解决深圳市土地利用效率低下、城市规划不尽合理、集体土地关系处理困难等问题的重要方式。
同时，对于开发商而言，城市更新项目不仅需不断协调村集体等利益相关各方的关系，还需关注政府审查与批复进度以及可能出现的各类突发或意外事件，综合而言，深圳城市更新项目的平均投资周期约5-8年。
（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑对于城市更新项目而言，需经历城市更新单元计划立项申报、专项规划审批、拆迁安置及实施主体确认、用地审批、工程开发建设、竣工验收及销售等多个环节，根据建筑物理形象，也涉及到项目地块上建筑的前世今生：老旧建筑通过容积率调整、更新规划及拆除重建等实现实体更新。
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
深圳市城市更新地价测算介绍
分用途项目修正系数 = ∑（各类用地类型或改造类型面积占可开发建设用地的比值×对应适用
用途修正因子）
①-计算确定
②-查表确定
13
（一）城市更新新供应用地地价
①面积分摊规则，计算改造类型占比
测算次序
用地类别或改造类型
1
小地块城市更新项目应移交未移交用地
已办零星国有未出让用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
15
用地类别或改造类型
基
础
附表3 产权条件修正系数表
修
附表4 产业发展导向修正系数表
正 系
附表5 产业项目类型修正系数表
数
附表6 地上商业楼层修正系数表
附表7 地下空间修正系数表 项
目
修
附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表
正
系
数
5
政（策一亮）城点市更新新供应用地地价
（1）基础修正系数
基础修正---附表1：建筑类型适用地价标准及修正系数表 ➢ 建筑类型对应《深标》，未涵盖的配建类型按主体确定
第一，计算商业楼层：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整) 3层
第二，计算每层的商业建筑面积：5700/3=1900平米(三层平均)
10
政（策三 一亮）城点市更新基新础供修应正用系地数地价
基础修正--附表6：地上商业楼层修正系数表 ➢ 新供应：可用综合系数测算 ➢ 已建成：按照规划验收的实际商业楼层测算
城市更新项目应缴纳地价测算探讨——以深圳一城市更新项目为例
一
、
项 目背景 及基 本情 况
自《 更新办法》 施行以来 ， 市场单一主体 、 各社区采取自行改造或者与开发
根据《 更新办法》 ， 增 加 建 筑 面积 部 分 ， 按照 其 改 造 后 的功 能 和 土地 使 用 权 使用 期 限 以市场 评估 地 价标 准 计算 应缴 纳 的地 价 。 市场 评估 地 价采 取何 种 评估 技 术 路线 及 评 估方 法 ， 如采 用 一 种 还是 两 种 以 上 的评 估 方 法 ， 若 采 用 市 场 比较 法 ， 缺 少成 交 案例 的 区域 可 比案 例如 何确 定 ， 若 采 用 假设 开 发 法 ， 如 何 对建 成后 房 地产 市 场价 格 的预 测 等 ， 对项 目应 缴 纳 的地 价 影 响较 大 。在 当 前 政府 的宏 观 调控 背 景下 ， 项 目开 发受 限价 、 限购 、 限贷、 限户 型等 政 策影 响 ， 第 三方 市场 评 估机 构 及市 场 评估 地价 的 测算 标 准需 进一 步 明确 。
纳 的地 价值 得 探讨 。
万平 方 米 ， 规 划 建 筑 面积 约 ９ ７ 万平方米 ， 需 提供 给 政 府 独 立 占地 的基 础设 施 及 公 共服 务 设施 用 地 面积 １ ６ ． ７ 万平 方 米 ， 约 占总土 地 面积 的５ ０ ％， 主要 包 含道 路用地５ 万 平 方米 、 公共绿地０ ． ３ 万平方米 、 学 校用 地 ４ 万 平 方米 、 保 障性 住 房
规 划 设计
翻豳圜圈
城 市更新项 目应 缴纳地价测 算探讨
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以深 圳 一城 市 更 新 项 目为 例
摘要： ２ ０ ０ ９ 年， 在广东省“ 三 旧” 改造 政 策 的指 引下 ， 深圳 市政 府 以规 章形 式 出 台 了《 深圳 市 城 市 更新 办 法 》 （ 以 下简 称 《 更 新 办
深圳市城市更新专项规划(2016-2020)》(草案)
深圳市城市更新专项规划（2016-2020）》（草案）一、加强产业结构升级，积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。
（一）草案提出，在规划期内，全市完成各类更新用地规模30平方公里，其中：以城中村和旧工业区为主的拆除重建类更新规模为12.5平方公里，实现年均土地供应2.5平方公里；非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新规模为17.5平方公里。
深圳市目前城市更新主要方式是以拆除重建为主，而综合整治及功能改变类是少之又少，目前深圳市综合整治类约10个试点项目（推进也较为缓慢），另外功能改变类据了解只有1个。
所以从上述信息可以看出，综合整治和功能改变类的规模比例较拆除重建类大，表现出政府已开始对未来拆除重建类项目的规模控制。
（二）规划期内力争改造完成100个旧工业区项目，为产业一体化和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整；同时规划期内力争完成100个城市中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。
总结为：五年内，最完成200个项目的审批，平均一年为40个，每季度为10个，从数量上来说确实较历年每年的数量有所减少。
二、配建保障性住房约350万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。
暂行措施征求稿第二十条将保障房配建比例从原来的8%（三类地区）、10%（二类地区）、12%（一类地区），按照改造的类型不同总体全部上调，未来保障房配建比例最低15%、最高40%。
另一方面根据深圳市住房建设规划（2016-2020）（征求意见稿），规划期内通过新供应用地、城市更新项目等方式安排建设商品住房35万套、3150万平方米，其中安排新供应用地建设2.5万套、225万平方米；城市更新建设26万套、2340万平方米；征地返还用地建设6.5万套、585万平方米。
通过新供应、城市更新配建、轨道交通车辆段上盖、拆迁安置、产业园区配套住房建设等新增安排建设保障性住房15万套，830万平方米；通过挖掘存量保障性住房项目、棚户区改造、企业自有用地建设、城际合作、盘活社会存量住房等方式安排筹集保障性住房25万套，合计新增安排筹建保障性住房40万套。
深圳市城市更新地价测算介绍
城市更新项目测算案例一
第一步 项目涉及住宅、商业、办公建筑功能，按照住宅、商业、
办公分别测算城市更新项目修正系数
第二步 按照公式计算项目地价 宗地地价＝∑（分用途市场价格×对应建筑面积×基础修正 系数×对应用途城市更新项目修正系数 ）
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第一步：按照住宅、商业、办公分别测算城市更新项目修正系数
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用地外的其余用地
国有已批用地改造为工业用地、物流仓储用地
国 地 国有 有已 已批 批居 用住 地、 （商 除业居服住在测、按多务商算比种业业次例用类服序地分型务6改摊的业中造，用存为地居）住改、造商为业居服住务、业商用业服务业用地
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国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
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历史用地处置
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（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
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用地类别或改造类型
适用住宅 适用商业 适用办公 适用工业 用途修正 用途修正 用途修正 用途修正
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（二）城市更新用地供应后变更土地利用条件的地价
条款：2.1 土地利用条件变更情形
城市更新用地已签订供应合同的土地，变更土地利用条件的，应补缴地价＝ ∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)–∑(土地的 市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)
不再使用更新项 目系数
0.1
0.18 0.15
/
经济 组织及其继受单位且权属未转移的
0.69%
79.98% 12.46% 1.33% 5.54%
关于《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》的公告【模板】
关于《2016年**市城市更新单元计划第六批计划》的公告《2016年**市城市更新单元计划第六批计划》已经市政府批准，现予以公告。
**市规划和国土资源委员会2016年12月22日附件：《2016年**市城市更新单元计划第六批计划》一览表及附图《2016年**市城市更新单元计划第六批计划》一览表附图：1、南山区招商街道赤湾西牛埔仓库区城市更新单元拟拆除重建范围示意图2、宝安区沙井街道共和第三工业片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图3、龙岗区坂田街道坂雪岗科技城06-1城市更新单元拟拆除重建范围示意图4、龙岗区坂田街道坂雪岗科技城06-3城市更新单元拟拆除重建范围示意图5、龙岗区横岗街道四联排榜村城市更新单元拟拆除重建范围示意图6、龙岗区布吉街道木棉湾入口片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图7、龙岗区平湖街道力元吓片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图8、龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图9、光明新区光明办事处光明大街光晟龙钻城市更新单元拟拆除重建范围示意图10、坪山新区坪山办事处马西盐盘片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图11、坪山新区坪山办事处望牛岗片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图12、坪山新区坪山办事处正奇工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图13、坪山新区坪山办事处汤坑老围片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图14、龙华新区民治办事处横岭旧村片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图15、龙华新区观澜办事处蚌岭片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图16、龙华新区龙华办事处钲尚机械工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图17、龙华新区民治办事处伟特工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图18、龙华新区观澜办事处放马埔旧村片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图19、大鹏新区葵涌办事处石场村西片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图。
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深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTED BY刘利兵bingliliu@PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。
在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。
其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。
其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。
是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。
资产收益率=净利润/ 总资产总额AssetsROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。
净资产收益率=税后利润/所有者权益PART TWO 一般房地产开发项目的评价分析过程项目总投资包含项目相关税费⏹假设项目基本指标⏹⏹建安成本取值参考采用对应品质的住宅的成本。
相关费用及税金计算⏹土地增值税计算方式土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数（扣减系数速算）土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值－扣除项目扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.1加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.2说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。
当土地增值率为0-0.5时，税率为30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时，税率为60%。
2）扣减系数可进行速算。
当土地增值率大于2时，为0.35；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为0.5-2时，为0.05项目静态指标通过计算财务内部收益率IRR=27.45%财务净现值NPV(i=9.3%)=244067PART THREE 深圳市旧改项目的地价计算根据原土地性质划分相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。
城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。
1）第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。
相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十九条本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。
相关政策依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定：1）第（八）条由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。
其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。
配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
2）第（十）条由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
公式如下R 地价基准=1-基准土地移交率1-实际土地移交率说明：1）R 深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R 深标基准为6.0。
2）基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。
（即规定的项目贡献率，不低于15%）3）实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。
（即项目实际项目贡献率）4）改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。
5）地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。
6）地价计收基准建筑面积以内的部分按《办法》第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价；超出部分中的住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。
相关政策依据《深圳市城市更新办法实施细则》规定：1）第六十条项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算。
（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照《办法》第三十六条规定进行地价测算。
（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。
其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范围内出去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。
实施主体应当配合提供相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。
⏹用地指标（单位：m 2）⏹地块现状开发指标（单位：m2）说明：保障房配建按《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行办法》进行配比，假设项目配建比例为住宅物业规划量的15%。
原住宅类物业规划指标为300,000平米，则保障房配建量为300,000*0.15。
补偿面积计算工业厂房还迁比例为1:1.5补偿研发用房物业住宅还迁比例为1:1.3补偿住宅物业城中村为1:1补偿住宅物业项目基础指标汇总（单位：平方米）基本思路需补缴地价= 规划开发建筑面积×楼面地价（依据政策要求）说明：依据政策要求，根据不同用地改造情况，楼面地价有取基准地价、评估地价或需乘以相关系数等多种情况项目地价测算可大致分为四部分：城中村用地部分、旧住宅区用地部分、旧工业区工改工部分、旧工业区工改综合部分。
其中，根据《暂行措施》规定，旧住宅区用地改造及旧工业区工改工改造部分地价需按基准容积率进行分段计收地价及相关计算基础数据（假设为湖贝片区基准地价）说明：依据《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条：研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算⏹地价基准容积率计算说明：《暂行措施》第十条规定：由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。
⏹公式如下R 地价基准=1-基准土地移交率1-实际土地移交率说明：1）R 深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。
由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R 深标基准为6.0。
2）基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。
（即规定的项目贡献率，不低于15%）3）实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。
（即项目实际项目贡献率，本项目项目为20%）⏹地价基准容积率计算⏹加权地价基准容积率计算说明：《暂行措施》第十条规定：同时规定改造后包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。
⏹公式如下城中村部分、旧住宅区改造部份及旧工业区改造部分面积分摊计算说明：由于项目同时存在城中村、旧住宅区及旧工业区改造，需对其规划指标按原用地比例进行分摊城中村用地改造部分地价计算说明：拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价旧住宅区基准容积率以外面积6,421 16,694 32,746说明：1）基准容积率以内面积=规划面积×（加权平均基准容积率/项目规划容积率）2）依据《暂行措施》第十条规定，基准建筑面积以内按深圳市公告基准地价计收，超出部分住宅按2.5倍基准地价计收，其他功能按2倍基准地价计收旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价旧工业区改造部分计算思路依据《深圳市城市更新办法》第三十八条规定：1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳；2）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价，增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计算应缴纳地价依据《暂行措施》第十条规定：1）由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。