合富辉煌—总部基地项目定位策划报告
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项目分析
项目发展前景较好
本项目是南昌市政府规划的红谷滩新区总部基地地块之一， 属于红谷滩总部基地范畴，也是南昌市政府大力扶持总部基地六 家公司之一的地块，规划和建设上统一接受南昌市政府规划。即 于处于红谷滩中心区的地理位置优势和南昌市政府对于项目的政 策支持、资金补助和总部基地六家公司共同打造。因此本项目市 场发展前景较好。 政府政策支持 红谷中心区优势 总部基地规模优势 CBD中的CBD
天使领寓(156套左右 套左右) 天使领寓 套左右 江信金领域(256套）) 套 江信金领域 鹿璟名居 (56套) 套 铂金特区(9６0套左右 套左右) 铂金特区 ６ 套左右 尚东大道(412套) 套 尚东大道
销售率90％ 销售率90％ 90
销售率60％ 销售率60％ 60
销售率91% 销售率91% 2006年推出11月 销售率95 95％ 2006年推出11月 销售率95％ 年推出11
2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009 年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市 写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将 面临巨大的竞争压力。
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写字楼市场分析
消费群体以房产、IT相关行业为主导
高端办公物业市 场供应量少
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写字楼市场分析
未来入市写字楼众多，销售压力大
名称 中航国际广场 博泰江滨 红谷凯旋 泰耐克金融大厦 西格马商务广场 正荣创业国际 总部基地其他项目 联发广场 天使商务广场 面积 70000 29000 23000 27450 32466 20000 109930 80000 10000 入市时间 －－－ －－－ 2010年 －－－ 8月中旬 07年4月 09年左右 08年中 07年7月
居住主题公园(凯旋银座) 本案 丰和都会 博泰江滨威尼斯 自由都 江信国际金领域 金域名都 恒茂湖滨 洪城时代广场 恒茂国际华城 尚东大道 东方巴黎 天佑国际公寓 铂金特区
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公寓市场分析
不同操作模式下的公寓
公寓类型 操作模式 目标客户 租售价格 代表项目 江信金领域 尚东大道 恒茂湖滨 铂金特区 东方巴黎 恒茂国际华城 海航白金汇
护、特种设备、日用品等等行业归为一类。
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写字楼市场分析
办公面积使用集中在100－400平方
40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 100㎡以下 100－200㎡ 200－400㎡ 400－600㎡ 600－800㎡ 800－1200㎡ 1200㎡以上
从现有的竞争层面中脱颖而出，走市场的差异化，方能获得公寓 市场的竞争主导权，摆脱未来面临激烈市场竞争
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报告内容
项目分析
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项目分析
项目区位目前没有很大优势 昌北经济技术开发区
本案 新建县
红 谷 滩 中 心 区
老城区
高新经济技术开发区
本项目所处位置为红谷滩中心区与新建县城之间，与市政府直线距离1.2千米，到 昌北经济技术开发区最近距离4.2千米，到高新经济技术开发区最近10.8千米，到八一 广场直线距离5.7千米。虽然以昌北经济技术开发区和市政府距离较近，但是由于到达 昌北经济技术开发区的交通条件不便利，因此本项目区位上基本上无太多优势。
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项目分析
项目自然属性一般
项目临近与通往新建红谷五路 和红谷滩丰和大道平行的丰和二 路，其中目前与红谷五路有约1－ 2米高差，与新修丰和二路基本持 平。
项目地块土壤为南方典型的红 壤，地块前期为基本农田，地面 坡度小，较为平整。位于地块南 面还有较大水面，项目建设中可 以进行利用或者营造。
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红谷滩部分公寓销售情况
公寓市场分析
公寓客户的购买群体
阶层
超高收入阶层
职业
私营企业老板
家庭资产/收入 家庭资产 收入
50万以上
购买可能
★
高收阶层
个体经商人员， 大型企业高层管 理人员 泛公务员，企业 技术、管理人员、 个体业者 公司基层管理 人员，公司白 领
10以上
★★★★
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报告内容
写字楼市场
市场分析
公寓市场
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公寓市场分析
市区与红谷滩中心区为主力供应区域
公寓市场供应数据统计: 南昌截至2007年底左右，市场上公 寓总体供应量将达到90.15万平方米， 已售量大约54.15万平方米，销售情况 一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其 中，预计在未来一年半中将推出量约为 38万平方米，可以预见，在未来两年内， 南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度， 投资空间将继续扩大。 公寓市场供应量分析 南昌市从早期到目前现有公寓住宅 20个，还有部分未推出项目，市场上比 较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博 泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特 区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三 期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、 维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后 期。 数量 7 6 3 3 区域 红谷滩新区 中心区 朝阳洲 其他
南昌写字楼物业租金水平一览表 65 70 60 50 40 30 20 10 0
如左图表所示，目前南昌市的写字楼整
46 35 29 26 20 20 28 35 34
45 27
46
体租金价格水平较低，大多数写字楼的 租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大， 租金价格最高的是江信国际大厦，达到 65元/㎡
全新商务与办公理念,引领进入后办公时代，从办公室 到酒店公寓都有美学艺术熏陶和自然植物的芬芳，从而 体会工作的快乐和享受生活的乐趣 集商品展示场所和销售场所为一体 完善的酒店公寓服务体系和先进的办公环境设施 生态商务与办公，内部采用环保性材料，最大化减少各 类污染对商务办公人士的危害 自然植物和美学艺术得利用，提出全新商务与办公概念
其它 3.60% 食品药品 金融保险 广告资讯 商贸等代理 IT电子 房地产及相关行业 文化娱乐 2.30% 12.50% 5% 10.70%
15.60%
23.80% 21.50%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第 一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢 等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保
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项目分析
项目周边环境尚可
总部基地 红 谷
本案 和 五 路 二 路 名门世家
丰
名门世家
商 业 用 地 商 业 用 地
丰 和 大 道
红 谷 滩 政务与商务 中 心 区
有红谷滩主干道红谷五路和丰和二路靠于项目，与红谷滩政务商务 中心区临近，属于红谷滩腹地。交通通达度很高，就近于南昌红谷滩 政务和商务中心和腹地的优势，基础设施和配套都将得到逐步的完善。
洪 城 广 场 国 贸 广 场 新 田 金 世纪 财 富 广 场 华 龙 国 际 地 王 广 场 国 恩 宾 馆 鸿 顺 德 大厦 新 龙 基 广场 恒 茂 商 务楼
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南昌市办公写字楼价格表 11000
7000 5600 5200 3500 2800
写 字 楼 市 场 小 结
低端项目租 金普遍不高
中档写字楼 供应激烈
36.2%
22.7% 14.9%
12.6% 8.7% 3.1% 1.8%
在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占 据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办 公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来 公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大 型企业公司。
2006年销售率完毕 2006年销售率完毕
通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之 快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可 以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大 化实现利润的问题。
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公寓市场分析
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报告内容
写字楼市场
市场分析
公寓市场
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写字楼市场分析
新旧两中心共同发展，物业租金较低
基地 南昌市商业写字楼主要分布在八一广场 为中心的老城区和红谷滩新区中心，形 成两中心竞争共存的局面。老城区以成 熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争 力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高 标准设计以占领办公高端市场
中高等阶层
8－10万之间
★★★★
中等及以下
3－8万之间
★★
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公寓市场分析
公寓市场小结 市场现状 公寓市场供需两旺，成为市 场的关注热点 产品多以普通公寓为主，档次 普遍不高 低总价，高单价的价格特征 客户以年轻白领和投资客为主 市场趋势 公寓市场依然具有较好 的发展空间 中低端公寓项目将面临 较激烈的市场竞争 价格特征将延续，项目 间价差不断扩大 主力客户群不会发生很大 变化，高端客户群将增多
太
航 空 大 厦
江
华
地 王 广 场
金
强
洪 城 广 场
建
金 阳 财 大 厦 宾 馆
华
银 威 大 厦 源 大 厦
长
平 洋 商
信 务 广 场
龙
源
设
欣
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写字楼市场分析
价格相近的中档市场竞争激烈
12000 10000 8000 5850 5600 6000 4000 3500 4000 2000 0
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写字楼市场分析
本项目所在区域写字楼 现状特点 一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业 利用商务公寓等进行办公。 二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际， 区域内办公环境还是不完善； 三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期 有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大 体量写字楼入市。
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报告内容
项目定位
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项目定位
项目定位原则
1、与政府总部基地打造思路为原则； 2、定位结合市场因素，紧密与市场相连； 3、办公楼部分与商业部分定位互为一体，能有机结合，体现 整体性，减少对项目整体形象的推广费用； 4、利于后期产品迅速销售为原则； 5、尽量与开发商行业背景相结合为原则；
普通公寓
住宅形式
白领知识青年
4800元/平方米以上
服务式公寓
类酒店式服务
经商及白领一族
22-27元/平方米/月
产权式酒店
产权分割、统一经营
投资一族 经商一族
11000元/平方米
国恩宾馆
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公寓市场分析
公寓销售旺盛， 公寓销售旺盛，销售周期短
销售周期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
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项目定位
大环境引导因素
整 体 定 位
本项目为南昌红谷滩新区打造的总部基地项目之一， 具有规模优势和影响力。 大 概 念 演 绎
本项目为南昌CBD中的 本项目为南昌CBD中的 CBD CBD
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项目定位
项目主题定位
自然美学商务办公广场
整 体 定 位
巨华· 巨华·总部基地项目发展建议
合富辉煌房地产
本报告主要目的
本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状 分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为 本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提 供指导依据。
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项目发展建议演绎思路
市场分析 项目分析 项目定位 产品配置建议 产品分割建议
海航. 海航.白金汇 2栋高层，共384套面积47-51平米的小公寓，一期推出100套左右， 均价6000元/平米，7月底推出样板房，8月开盘。 鹿璟名居 Q栋28层高层，共56套面积60-65平米的小公寓，现余5套在售，均 价4700元/平米，楼层差价30元/平米。 优惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米优惠88元。 江信国际金领域 20号楼,共256套面积50-65平米的小公寓,已销售120套左右,均价 4800元/平米。 西雅图国际公馆 1、3号楼小面积公寓大概9，10月推出，大概80套左右。 丰和都会 8月推出面积为45－65平方公寓
项目分析
项目发展前景较好
本项目是南昌市政府规划的红谷滩新区总部基地地块之一， 属于红谷滩总部基地范畴，也是南昌市政府大力扶持总部基地六 家公司之一的地块，规划和建设上统一接受南昌市政府规划。即 于处于红谷滩中心区的地理位置优势和南昌市政府对于项目的政 策支持、资金补助和总部基地六家公司共同打造。因此本项目市 场发展前景较好。 政府政策支持 红谷中心区优势 总部基地规模优势 CBD中的CBD
天使领寓(156套左右 套左右) 天使领寓 套左右 江信金领域(256套）) 套 江信金领域 鹿璟名居 (56套) 套 铂金特区(9６0套左右 套左右) 铂金特区 ６ 套左右 尚东大道(412套) 套 尚东大道
销售率90％ 销售率90％ 90
销售率60％ 销售率60％ 60
销售率91% 销售率91% 2006年推出11月 销售率95 95％ 2006年推出11月 销售率95％ 年推出11
2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009 年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市 写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将 面临巨大的竞争压力。
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写字楼市场分析
消费群体以房产、IT相关行业为主导
高端办公物业市 场供应量少
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写字楼市场分析
未来入市写字楼众多，销售压力大
名称 中航国际广场 博泰江滨 红谷凯旋 泰耐克金融大厦 西格马商务广场 正荣创业国际 总部基地其他项目 联发广场 天使商务广场 面积 70000 29000 23000 27450 32466 20000 109930 80000 10000 入市时间 －－－ －－－ 2010年 －－－ 8月中旬 07年4月 09年左右 08年中 07年7月
居住主题公园(凯旋银座) 本案 丰和都会 博泰江滨威尼斯 自由都 江信国际金领域 金域名都 恒茂湖滨 洪城时代广场 恒茂国际华城 尚东大道 东方巴黎 天佑国际公寓 铂金特区
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公寓市场分析
不同操作模式下的公寓
公寓类型 操作模式 目标客户 租售价格 代表项目 江信金领域 尚东大道 恒茂湖滨 铂金特区 东方巴黎 恒茂国际华城 海航白金汇
护、特种设备、日用品等等行业归为一类。
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写字楼市场分析
办公面积使用集中在100－400平方
40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 100㎡以下 100－200㎡ 200－400㎡ 400－600㎡ 600－800㎡ 800－1200㎡ 1200㎡以上
从现有的竞争层面中脱颖而出，走市场的差异化，方能获得公寓 市场的竞争主导权，摆脱未来面临激烈市场竞争
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项目分析
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项目分析
项目区位目前没有很大优势 昌北经济技术开发区
本案 新建县
红 谷 滩 中 心 区
老城区
高新经济技术开发区
本项目所处位置为红谷滩中心区与新建县城之间，与市政府直线距离1.2千米，到 昌北经济技术开发区最近距离4.2千米，到高新经济技术开发区最近10.8千米，到八一 广场直线距离5.7千米。虽然以昌北经济技术开发区和市政府距离较近，但是由于到达 昌北经济技术开发区的交通条件不便利，因此本项目区位上基本上无太多优势。
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项目分析
项目自然属性一般
项目临近与通往新建红谷五路 和红谷滩丰和大道平行的丰和二 路，其中目前与红谷五路有约1－ 2米高差，与新修丰和二路基本持 平。
项目地块土壤为南方典型的红 壤，地块前期为基本农田，地面 坡度小，较为平整。位于地块南 面还有较大水面，项目建设中可 以进行利用或者营造。
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红谷滩部分公寓销售情况
公寓市场分析
公寓客户的购买群体
阶层
超高收入阶层
职业
私营企业老板
家庭资产/收入 家庭资产 收入
50万以上
购买可能
★
高收阶层
个体经商人员， 大型企业高层管 理人员 泛公务员，企业 技术、管理人员、 个体业者 公司基层管理 人员，公司白 领
10以上
★★★★
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写字楼市场
市场分析
公寓市场
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公寓市场分析
市区与红谷滩中心区为主力供应区域
公寓市场供应数据统计: 南昌截至2007年底左右，市场上公 寓总体供应量将达到90.15万平方米， 已售量大约54.15万平方米，销售情况 一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其 中，预计在未来一年半中将推出量约为 38万平方米，可以预见，在未来两年内， 南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度， 投资空间将继续扩大。 公寓市场供应量分析 南昌市从早期到目前现有公寓住宅 20个，还有部分未推出项目，市场上比 较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博 泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特 区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三 期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、 维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后 期。 数量 7 6 3 3 区域 红谷滩新区 中心区 朝阳洲 其他
南昌写字楼物业租金水平一览表 65 70 60 50 40 30 20 10 0
如左图表所示，目前南昌市的写字楼整
46 35 29 26 20 20 28 35 34
45 27
46
体租金价格水平较低，大多数写字楼的 租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大， 租金价格最高的是江信国际大厦，达到 65元/㎡
全新商务与办公理念,引领进入后办公时代，从办公室 到酒店公寓都有美学艺术熏陶和自然植物的芬芳，从而 体会工作的快乐和享受生活的乐趣 集商品展示场所和销售场所为一体 完善的酒店公寓服务体系和先进的办公环境设施 生态商务与办公，内部采用环保性材料，最大化减少各 类污染对商务办公人士的危害 自然植物和美学艺术得利用，提出全新商务与办公概念
其它 3.60% 食品药品 金融保险 广告资讯 商贸等代理 IT电子 房地产及相关行业 文化娱乐 2.30% 12.50% 5% 10.70%
15.60%
23.80% 21.50%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第 一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢 等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保
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项目分析
项目周边环境尚可
总部基地 红 谷
本案 和 五 路 二 路 名门世家
丰
名门世家
商 业 用 地 商 业 用 地
丰 和 大 道
红 谷 滩 政务与商务 中 心 区
有红谷滩主干道红谷五路和丰和二路靠于项目，与红谷滩政务商务 中心区临近，属于红谷滩腹地。交通通达度很高，就近于南昌红谷滩 政务和商务中心和腹地的优势，基础设施和配套都将得到逐步的完善。
洪 城 广 场 国 贸 广 场 新 田 金 世纪 财 富 广 场 华 龙 国 际 地 王 广 场 国 恩 宾 馆 鸿 顺 德 大厦 新 龙 基 广场 恒 茂 商 务楼
Βιβλιοθήκη Baidu
南昌市办公写字楼价格表 11000
7000 5600 5200 3500 2800
写 字 楼 市 场 小 结
低端项目租 金普遍不高
中档写字楼 供应激烈
36.2%
22.7% 14.9%
12.6% 8.7% 3.1% 1.8%
在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占 据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办 公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来 公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大 型企业公司。
2006年销售率完毕 2006年销售率完毕
通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之 快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可 以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大 化实现利润的问题。
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写字楼市场
市场分析
公寓市场
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写字楼市场分析
新旧两中心共同发展，物业租金较低
基地 南昌市商业写字楼主要分布在八一广场 为中心的老城区和红谷滩新区中心，形 成两中心竞争共存的局面。老城区以成 熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争 力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高 标准设计以占领办公高端市场
中高等阶层
8－10万之间
★★★★
中等及以下
3－8万之间
★★
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公寓市场分析
公寓市场小结 市场现状 公寓市场供需两旺，成为市 场的关注热点 产品多以普通公寓为主，档次 普遍不高 低总价，高单价的价格特征 客户以年轻白领和投资客为主 市场趋势 公寓市场依然具有较好 的发展空间 中低端公寓项目将面临 较激烈的市场竞争 价格特征将延续，项目 间价差不断扩大 主力客户群不会发生很大 变化，高端客户群将增多
太
航 空 大 厦
江
华
地 王 广 场
金
强
洪 城 广 场
建
金 阳 财 大 厦 宾 馆
华
银 威 大 厦 源 大 厦
长
平 洋 商
信 务 广 场
龙
源
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价格相近的中档市场竞争激烈
12000 10000 8000 5850 5600 6000 4000 3500 4000 2000 0
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写字楼市场分析
本项目所在区域写字楼 现状特点 一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业 利用商务公寓等进行办公。 二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际， 区域内办公环境还是不完善； 三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期 有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大 体量写字楼入市。
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项目定位
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项目定位
项目定位原则
1、与政府总部基地打造思路为原则； 2、定位结合市场因素，紧密与市场相连； 3、办公楼部分与商业部分定位互为一体，能有机结合，体现 整体性，减少对项目整体形象的推广费用； 4、利于后期产品迅速销售为原则； 5、尽量与开发商行业背景相结合为原则；
普通公寓
住宅形式
白领知识青年
4800元/平方米以上
服务式公寓
类酒店式服务
经商及白领一族
22-27元/平方米/月
产权式酒店
产权分割、统一经营
投资一族 经商一族
11000元/平方米
国恩宾馆
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公寓市场分析
公寓销售旺盛， 公寓销售旺盛，销售周期短
销售周期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
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大环境引导因素
整 体 定 位
本项目为南昌红谷滩新区打造的总部基地项目之一， 具有规模优势和影响力。 大 概 念 演 绎
本项目为南昌CBD中的 本项目为南昌CBD中的 CBD CBD
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项目定位
项目主题定位
自然美学商务办公广场
整 体 定 位
巨华· 巨华·总部基地项目发展建议
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本报告主要目的
本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状 分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为 本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提 供指导依据。
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项目发展建议演绎思路
市场分析 项目分析 项目定位 产品配置建议 产品分割建议
海航. 海航.白金汇 2栋高层，共384套面积47-51平米的小公寓，一期推出100套左右， 均价6000元/平米，7月底推出样板房，8月开盘。 鹿璟名居 Q栋28层高层，共56套面积60-65平米的小公寓，现余5套在售，均 价4700元/平米，楼层差价30元/平米。 优惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米优惠88元。 江信国际金领域 20号楼,共256套面积50-65平米的小公寓,已销售120套左右,均价 4800元/平米。 西雅图国际公馆 1、3号楼小面积公寓大概9，10月推出，大概80套左右。 丰和都会 8月推出面积为45－65平方公寓