世邦魏理仕-2018中国投资市场报告-2018.9-46页
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世邦魏理仕研究部
无界
2018
03
引言
27
用途无界
42
结论
04
城市无界
33
金融无界
17
区位无界
37
科技无界
引言
当今中国，地域与行业间的相互联系渐入肌理，边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济 要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行，金融、科技与地产三者的交互和 创新目不暇接，继续以囿于一城、一地、一个行业的割裂视角来看待房地产投资不免有管中窥豹而失之全 局之虞，无界当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。
极化和一体化并行
区域内发展同城化趋势虽日益明显, 但深圳在 创新经济带动下近年来再次极化的倾向明显
一体化进程缓慢
北京作为增长极在城市群中发展速度日趋加快
成因
南京、杭州的经济占比提升更快，已成为推动 长三角城市群发展的两个次增长极
广深港三核地位牢不可破；大湾区各城市地理分 布紧密的特点加上产业和基建的互联使广深与周 边城市间出现同城化趋势
04
从城市群内部的发展趋势来看，三大先发城市群均已出现由极化主导转向扩散主导的迹象，但程度上又存在差异。
城市群
长三角 大湾区 京津冀
群内经济一体化进程
一体化发展相对领先
表现
上海在2008-2017十年间在长三角城市群中 经济占比3由21.2%下降至18.6%。 近三年新经济推动下上海的极化效应重新放大
北京、天津与河北各城市间产业梯度落差过大； 天津在此轮产业结构调整中相对滞后; 雄安新 区的建设使京津冀城市群进一步向北京或环京都 市圈极化
成渝、武汉 等二线城市群
极化效应主导
城市群核心城市（如成都、重庆、武汉等） 的经济占比不断提升
增长极城市经济占所在城市群比重与一体化进程
极化
40% 武汉
长株潭
江淮
3 经济占比指当年城市生产总值占城市圈所在地区生产总值比例。城市圈生产总值暂以对应省份总体数值模拟替代。 4 目前我国共已确定9个国家中心城市，包括北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安。
广州
深圳
上海 2008
南京
03
由于地域广大且区域发展不平衡，国内各城市群发展处于
1
数据的分析，可以看到国内城市群的发展情况和趋势如 下：
从群际发展趋势来看，以十年为跨度，京津冀、长三角、 大湾区这三大先发城市群的全国经济规模2占比由39.2% 降为38.6%，显示出全国经济发展一体化的趋势产业梯度 转移、区域发展扶持政策和基建投资的共同作用下，成 渝、武汉等中西部城市群迅速崛起。
山东 半岛
江淮 长三角 武汉
环湖 长株潭
海西
大湾区
城市群经济占全国比重
明显上升 稳定（一体化阶段） 稳定（极化阶段） 下降
1本文根据数据可得性对其中17个主要城市群加以计算分析。17个城市群包括京津冀、山西、呼包鄂、东北、长三角、江淮、海西、环湖、山东半岛、中原、武汉、长沙、珠三角、成渝、黔中、滇中、陕西。 2 为便于对于大湾区的整体探讨，本文所研究全国经济体量均包括港澳
第一部分
城市无界 城市与城市群
城市无界
基建成熟完善、以及科技带来的交流便利与效率提 升,使得经济和人的活动范围早已超越于行政区划边 界。产业在空间集聚、扩散的动态过程也渐渐使得 工商业活动不再囿于单一的城市，而是在一个联系 紧密的城市群中分工、协作和迁移。房地产投资的 战略视角亦应如是。
中国的改革开放造就了40年经济总量增长三十余倍(扣除 通胀)的经济奇迹。这轮高增长以深圳、厦门、上海、天 津等沿海城市开放为先导，逐渐向周边与内陆辐射，并随 城镇化发展和产业集聚与分工形成城市群。
成渝
京津冀
国家在全国城镇体系规划中明确提出要打造一批 除原有直辖市外的国家中心城市4，以及随之而来 的政策支持引导，进一步加速了城市群内经济动
能向增长极汇集
大湾区
一体化（扩散） 长三角
35% 30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
武汉
长沙
合肥
重庆
成都
北京
天津
数据来源: 国家统计局，世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度
无界思维并非地产界的新鲜事物，从业者们早已或多或少地应用于各种业务实践之中。世邦魏理仕撰写此 报告的初衷在于系统梳理无界思维方法，促其运用由自发而自觉，进而更好地为房地产投资决策提供参 考。报告全篇分为五大部分：
城市无界
区位无界
用途无界
金融无界
科技无界
报告将分别从城市、区位、物业用途、地产金融及科技的颠覆式影响五个维度切入，在立足于房地产投资 根本逻辑的同时，致力于超越固有的思维边际，引发前瞻性的思考。
世邦魏理仕认为，以城市群角度看待一地商业地产投资具 有战略意义，因为认清城市群所处阶段以及极化 - 扩散效 应下生产要素的群内流动路径无疑有助于判断群内各城市 的商业地产发展趋势和投资机会。例如扩散效应下产能溢 出所带来的核心城市内工业区块的城市更新，以及周边城 市人口与就业增长推动的住宅和商铺需求，极化效应下核 心城市的商务办公需求等。
城市群内一般存在一个或两个核心城市作为增长极。经济 增长发端于增长极，逐步依点-轴-网络的路径辐射整个城 市群并最终形成一体化。城市群内始终存在着一组同时作
用的对偶效应，即极化效应 – 生产要素向增长极聚集和扩 散效应 – 生产要素由增长极向周边城市扩散。理论上认 为，在市场机制作用下，城市群发展过程中极化效应通常 先于和大于扩散效应。然而政府为消除区域发展过度不平 衡在税收、土地、人口、产业、基建等方面的积极干预则 使这组效应间的关系及其对城市群的影响更加复杂。
这一发展趋势在房地产市场上已有所反映。世邦魏理仕的 统计数据显示，2008-2017年，中西部城市群的办公、商 业和仓储物业的出租面积占比由12.3%提升至23.9%。
值得注意的是，三大城市群的经济占比近三年有重拾升势 的迹象。我们认为这与中国经济转型中发达地区具备更好 的新经济基础有关，下一小节中将就此展开进一步分析。
沿海城市群开启一体化，长江经济带快速崛起Байду номын сангаас
中西部城市群商业和物流地产出租面积占全国市场比例 40%
30%
20%
10%
0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
写字楼
零售物业
物流仓储
数据来源: 世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度
成渝
辽中南 京津冀
无界
2018
03
引言
27
用途无界
42
结论
04
城市无界
33
金融无界
17
区位无界
37
科技无界
引言
当今中国，地域与行业间的相互联系渐入肌理，边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济 要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行，金融、科技与地产三者的交互和 创新目不暇接，继续以囿于一城、一地、一个行业的割裂视角来看待房地产投资不免有管中窥豹而失之全 局之虞，无界当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。
极化和一体化并行
区域内发展同城化趋势虽日益明显, 但深圳在 创新经济带动下近年来再次极化的倾向明显
一体化进程缓慢
北京作为增长极在城市群中发展速度日趋加快
成因
南京、杭州的经济占比提升更快，已成为推动 长三角城市群发展的两个次增长极
广深港三核地位牢不可破；大湾区各城市地理分 布紧密的特点加上产业和基建的互联使广深与周 边城市间出现同城化趋势
04
从城市群内部的发展趋势来看，三大先发城市群均已出现由极化主导转向扩散主导的迹象，但程度上又存在差异。
城市群
长三角 大湾区 京津冀
群内经济一体化进程
一体化发展相对领先
表现
上海在2008-2017十年间在长三角城市群中 经济占比3由21.2%下降至18.6%。 近三年新经济推动下上海的极化效应重新放大
北京、天津与河北各城市间产业梯度落差过大； 天津在此轮产业结构调整中相对滞后; 雄安新 区的建设使京津冀城市群进一步向北京或环京都 市圈极化
成渝、武汉 等二线城市群
极化效应主导
城市群核心城市（如成都、重庆、武汉等） 的经济占比不断提升
增长极城市经济占所在城市群比重与一体化进程
极化
40% 武汉
长株潭
江淮
3 经济占比指当年城市生产总值占城市圈所在地区生产总值比例。城市圈生产总值暂以对应省份总体数值模拟替代。 4 目前我国共已确定9个国家中心城市，包括北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安。
广州
深圳
上海 2008
南京
03
由于地域广大且区域发展不平衡，国内各城市群发展处于
1
数据的分析，可以看到国内城市群的发展情况和趋势如 下：
从群际发展趋势来看，以十年为跨度，京津冀、长三角、 大湾区这三大先发城市群的全国经济规模2占比由39.2% 降为38.6%，显示出全国经济发展一体化的趋势产业梯度 转移、区域发展扶持政策和基建投资的共同作用下，成 渝、武汉等中西部城市群迅速崛起。
山东 半岛
江淮 长三角 武汉
环湖 长株潭
海西
大湾区
城市群经济占全国比重
明显上升 稳定（一体化阶段） 稳定（极化阶段） 下降
1本文根据数据可得性对其中17个主要城市群加以计算分析。17个城市群包括京津冀、山西、呼包鄂、东北、长三角、江淮、海西、环湖、山东半岛、中原、武汉、长沙、珠三角、成渝、黔中、滇中、陕西。 2 为便于对于大湾区的整体探讨，本文所研究全国经济体量均包括港澳
第一部分
城市无界 城市与城市群
城市无界
基建成熟完善、以及科技带来的交流便利与效率提 升,使得经济和人的活动范围早已超越于行政区划边 界。产业在空间集聚、扩散的动态过程也渐渐使得 工商业活动不再囿于单一的城市，而是在一个联系 紧密的城市群中分工、协作和迁移。房地产投资的 战略视角亦应如是。
中国的改革开放造就了40年经济总量增长三十余倍(扣除 通胀)的经济奇迹。这轮高增长以深圳、厦门、上海、天 津等沿海城市开放为先导，逐渐向周边与内陆辐射，并随 城镇化发展和产业集聚与分工形成城市群。
成渝
京津冀
国家在全国城镇体系规划中明确提出要打造一批 除原有直辖市外的国家中心城市4，以及随之而来 的政策支持引导，进一步加速了城市群内经济动
能向增长极汇集
大湾区
一体化（扩散） 长三角
35% 30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
武汉
长沙
合肥
重庆
成都
北京
天津
数据来源: 国家统计局，世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度
无界思维并非地产界的新鲜事物，从业者们早已或多或少地应用于各种业务实践之中。世邦魏理仕撰写此 报告的初衷在于系统梳理无界思维方法，促其运用由自发而自觉，进而更好地为房地产投资决策提供参 考。报告全篇分为五大部分：
城市无界
区位无界
用途无界
金融无界
科技无界
报告将分别从城市、区位、物业用途、地产金融及科技的颠覆式影响五个维度切入，在立足于房地产投资 根本逻辑的同时，致力于超越固有的思维边际，引发前瞻性的思考。
世邦魏理仕认为，以城市群角度看待一地商业地产投资具 有战略意义，因为认清城市群所处阶段以及极化 - 扩散效 应下生产要素的群内流动路径无疑有助于判断群内各城市 的商业地产发展趋势和投资机会。例如扩散效应下产能溢 出所带来的核心城市内工业区块的城市更新，以及周边城 市人口与就业增长推动的住宅和商铺需求，极化效应下核 心城市的商务办公需求等。
城市群内一般存在一个或两个核心城市作为增长极。经济 增长发端于增长极，逐步依点-轴-网络的路径辐射整个城 市群并最终形成一体化。城市群内始终存在着一组同时作
用的对偶效应，即极化效应 – 生产要素向增长极聚集和扩 散效应 – 生产要素由增长极向周边城市扩散。理论上认 为，在市场机制作用下，城市群发展过程中极化效应通常 先于和大于扩散效应。然而政府为消除区域发展过度不平 衡在税收、土地、人口、产业、基建等方面的积极干预则 使这组效应间的关系及其对城市群的影响更加复杂。
这一发展趋势在房地产市场上已有所反映。世邦魏理仕的 统计数据显示，2008-2017年，中西部城市群的办公、商 业和仓储物业的出租面积占比由12.3%提升至23.9%。
值得注意的是，三大城市群的经济占比近三年有重拾升势 的迹象。我们认为这与中国经济转型中发达地区具备更好 的新经济基础有关，下一小节中将就此展开进一步分析。
沿海城市群开启一体化，长江经济带快速崛起Байду номын сангаас
中西部城市群商业和物流地产出租面积占全国市场比例 40%
30%
20%
10%
0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
写字楼
零售物业
物流仓储
数据来源: 世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度
成渝
辽中南 京津冀