2011年房地产估价师《理论与方法》真题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价师《理论与方法》基础测试
房地产估价师《理论与方法》基础测试2016房地产估价师《理论与方法》基础测试一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
(2011年真题)A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。
(2010年试题)A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。
(2010年试题)A.估价对象的真实价格B.估价对象的实际成交价格C.估价对象的重置价格D.合格估价师的重新估价结果4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限B.流动性差和价值最大C.独一无二和价值量大D.不可移动和用途多样6、专业估价与非专业估价的'本质区别不包括( )。
A.由专业机构和人员完成B.实行有偿服务C.目的是评估市场价值D.要承担法律责任7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。
(2011年真题)A.49627B.57647C.65548D.659208、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考100
房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。
()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。
()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。
A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。
A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。
A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。
()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。
A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。
A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。
A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。
A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。
A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。
A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。
A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
2011房地产估价师《理论与方法》练习题及答案(1)
一、不定项选择题（每题2分）第1题：有关非专业估价，下列说法正确的是（）。
A．由取得相关资格的专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．不用承担法律责任【正确答案】：D第2题：有关专业估价下列说法不正确的是（）。
A．由取得相关资格的专业人员完成B．任何人都可以做出C．具有社会公信力D．是一种专业意见【正确答案】：B第3题：房地产估价专指（）。
A．房地产价值进行评估B．房屋工程质量评估C．房屋使用功能评估D．房屋完损等级评估【正确答案】：A第4题：房地产估价是评估房地产的（）。
A．价值B．使用价值C．交易价格D．市场价格【正确答案】：A第5题：房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是（）。
A．咨询性或证据性的B．鉴证性或参/考性的C．鉴证性或证据性的D．两种专业意见所承担的法律责任完全相同【正确答案】：C第6题：在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是10%，有时误差范围放宽到（）%.A．5B．10C．15D．25【正确答案】：C第7题：专业估价的特点为（）。
A．由专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．具有社会公信力E．承担法律责任【正确答案】：ABCD第8题：专业估价的特点为（）。
A．由专业人员完成B．是一种专业意见C．具有社会公信力D．具有社会公信力E．承担法律责任【正确答案】：ABCD第9题：房地产估价中的“分析”包括对（）的分析。
A．估价对象本身B．人口．制度政策C．经济．社会D．国际因素E．仅仅对估价对象本身【正确答案】：ABCD第10题：有关房地产的价值和价格正确的描述是（）。
A．房地产价值更加科学．准确B．房地产的价值是房地产真实所值C．房地产的价格围绕其价值上下波动D．现实中由于个人偏好．定价决策．无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E．房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定【正确答案】：ABCD第11题：下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（）。
2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习4
2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习41．某宗收益性房地产50年收益权利的价格为5000元/m2，报酬率为8.5％，该宗房地产30年的收益权利价格为（）元/m2。
A．4915B．4646C．4567D．40222．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。
该类房地产的报酬率为9％，该房地产的价格为（）万元。
A．355B．435C．457D．4653．某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。
A．299B．302C．322D．3244．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。
A．13B．15C．16D．175．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．164B．266C．286D．2916．某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10％。
则该房地产的收益价格为（）万元。
A．191B．193C．202D．2147．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法8．某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/m2、752元/m2、785元/m2、820元/m2和854元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为（）元/m2。
2011年房地产估价师考试《理论与方法》：成本法例题
7．成本法例题 见教材 ⼀般步骤 选择估价⽅法 选择计算公式 求取⼟地的重新购建价格 求取建筑物重新购建价格 求取建筑物的折旧 求取积算价格 例题：某宗房地产的⼟地⾯积为1000㎡，建筑⾯积为2000 ㎡．⼟地是10年前通过征收集体⼟地取得的，当时取得的费⽤为18万元/亩，现时重新取得该类⼟地需要的费⽤为620元/ ㎡；建筑物是8年前建成交付使⽤的，当时的建筑造价为每平⽅⽶建筑⾯积700元，现时建造类似建筑造价为每平⽅⽶建筑⾯积1200元，估计该建筑物有⼋成新。
请选⽤所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
解：该主要是注意重购建价格应是估价时点的价格。
在搞清楚了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下： 该宗房地产的现时总价＝⼟地重购建价格+建筑物重新购建价格×成新率＝620×1000+1200×80%＝2540000（元） 该宗房地产的现时单价＝该宗房地产的现时总价÷建筑⾯积＝2540000÷2000＝1270（元/ ㎡） 例题：估价对象概况：本估价对象是⼀个专⽤仓库；位于某声调建成区内；⼟地⾯积5000 ㎡建筑⾯积8500 ㎡；建筑物建成于1987年8⽉底，建筑结构为钢筋混凝⼟结构；⼟地原为划拨⼟地使⽤权，2006年6⽉15⽇补办出让⼿续，补交出让⾦等费⽤，取得了50年出让⼟地使⽤权。
估价要求：需要评估该专⽤仓库2007年8⽉30⽇的价值。
估价过程： （1）选择估价⽅法。
本估价对象为专⽤仓库，所在城市尚⽆该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库⽬前也⽆直接、稳定的经济收益，故选⽤成本法进⾏估价。
（2）选择计算公式。
该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含⼟地和建筑物的价值，故选择的计算公式为： 旧的房地价值＝⼟地重购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧。
（3）求取⼟地重购建价格。
由于该⼟地位于建成区内，难以直接求取其重开发成，政府也末公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该⼟地的重购建价格：①采⽤市场法，利⽤当地类似⼟地的出让或转让价格取⼟地的重购置价格；②采⽤成本法，利⽤当地征地费加⼟地使⽤权出让⾦和⼟地开发成本等，再加上地段差价的办法求取⼟地的重新开发成本。
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【答案】B【解析】A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。
2．某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。
A．49627B．57647C．65548D．65920【答案】C【解析】由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：3．关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。
A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值应同时进行D．确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A【解析】价值时点原则要求估价结果是在估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。
房地产估价理论与方法真题2011年
房地产估价理论与方法真题2011年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。
A．49627 B．5764.7 C．65548 D．659203、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。
A．确定估价时点在先，得出评估价值在后B．得出评估价值在先，确定估价时点在后C．确定估价时点与得出评估价值同时进行D．确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。
A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。
A．610.00 B．619.05 C．650.00 D．761.906、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A．挂牌底价 B．正常市场价格C．竞买人可承受的最高价 D．最可能的成交价7、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。
A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
2011年房地产估价师考试理论与方法
2011年房地产估价师考试《理论与方法》习题（1）1．钢筋混凝土结构房屋的残值率是（）。
A．2%B．3%C．4%D．0答案：D解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0．2．收益法适用的条件是房地产的（）。
A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化答案：D解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3．投资利润率的计算公式是（）。
A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D．开发利润/开发完成后的房地产价值答案：A解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
4．在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）。
A．2500万元B．3500万元C．3600万元D．3000万元答案：C 解析：20000×60%×3000=3600万元。
5．受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A．30年B．20年C．10年D．40年答案：B解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
6．一般来说，开发经营期的起点（）。
A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合答案：D7．路线价法主要适用于（）。
A．城市商业街道两侧土地的估价B．旧建筑物的估价C．新建筑物的估价D．拆迁房屋的估价答案：A解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
8．在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。
2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案
2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。
A．应考虑B．不考虑C．无所谓D．不大3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。
A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权不可以转让4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。
A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价B．2007年该区同类建筑物的重置成本价C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格D．2007年重新规划后该区商品房售价5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。
A．所有权B．典权C．抵押权D．地役权答案：1．B 2．A 3．D 4．C 5．A6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（）特性。
A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性7．（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A．2003B．2004C．2005D．20068．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）万元。
[工程类试卷]2011年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2011年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/4b7237e9d5bbfd0a795673da.png)
2011年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
（A）判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较（B）估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准（C）所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值（D）估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2 某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。
预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。
（A）49627（B）5764.7（C）65548（D）659203 关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。
（A）确定估价时点在先，得出评估价值在后（B）得出评估价值在先，确定估价时点在后（C）确定估价时点与得出评估价值同时进行（D）确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4 经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。
（A）相互影响性（B）寿命长久性（C）数量有限性（D）保值增值性5 某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。
（A）610.00（B）619.05（C）650.00（D）761.906 在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
（A）挂牌底价（B）正常市场价格（C）竞买人可承受的最高价（D）最可能的成交价7 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。
（A）建筑物重置成本和土地使用重新取得成本（B）建筑物重置成本和重建期间的经济损失（C）建筑安装工程造价和重建期间的经济损失（D）建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8 某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。
A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
参见教材P50。
4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。
A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产『正确答案』C『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。
选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
参见教材P70。
5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B，属于区位状况描述中对交通状况的描述。
参见教材P79～80。
6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（）元/平方米。
A.7000B.8750C.11000D.13750『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
2011年房地产估价师考试理论与方法真题
2011年房地产估价师考试理论与方法真题一、单项选择题（共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿4．房地产供给有限特性的本质是（）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A．2500B．3000C．3500D．40007.宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面积低价为1200元/m2,该宗土地的总价为（）万元。
A.96B.192C.240D.4808下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来的3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来的10内分年等额支付9.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离10.下列房地产市场调控政策措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）A. 降低房地产开发贷款利率B. 增加土地有效供给C. 降低契税D. 提高购房贷款利率11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析(第二章)
房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析（第二章）第二章房地产及其描述一、单项选择题1、对房地产估价来说，土地是（）。
A、平面的B、三维立体的C、陆地表面D、地下空间2、下列属于建筑物的是（）。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅3、房地产实物不包括（）。
A、土地B、建筑物C、地上其他定着物D、权益4、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（）。
A、单独所有B、共有C、建筑物区分所有权D、其他5、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m26、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。
A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益7、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。
A、所有权B、土地承包经营权C、抵押权D、质权8、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A、用益物权B、担保物权C、抵押权D、租赁权9、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。
A、地役权B、典权C、抵押权D、租赁权10、区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。
A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性11、以下不属于房地产存在形态的是（）。
A、土地B、建筑物C、房地D、权益12、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。
A、不可移动B、供给有限C、价值量大D、用途多样13、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。
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2011年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题一、单项选择题（共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ） A ．高层建筑地价分摊 B ．房地产投资价值评估C ．因环境污染导致的房地产价值减损评估D ．城市房屋拆迁中的停业损失评估 2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ） A ．估价对象的真实价值 B ．估价对象的重置价格C ．估价对象的实际成交价格D ．合格估价师的重新估价结果 3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的A ．估价委托合同签订时间B ．估价目的C ．实地查勘估价对象的时间D ．委托人意愿 4．房地产供给有限特性的本质是（ ）A ．土地的总量有限B ．房地产的不可移动性C ．房地产的独一无二性D ．房地产的价值量大 5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ）A ．土地使用期限B ．土地使用管制C ．土地面积大小D ．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元 A ．2500 B ．3000 C ．3500 D ．400011．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。
A ．技术上的可能 B ．经济上的可行 C ．价值最大化 D ．法律上许可12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
A ．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B ．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C ．甲土地的价值高于乙土地的价值D ．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元／m2。
A ．8571 B ．10000 C ．13393 D ．1562514．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元／m2。
A ．2585 B ．2393 C ．2955 D ．296415．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。
乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元／m2。
A ．7020 B ．7091 C ．7380 D ．858016．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ） A ．0.4、0.4、0.2 B ．0.3、0.4、0.3 C ．0.4、0.2、0.4 D ．0.4、0.3、0.317．某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A ．5286.72 B ．7552.45 C ．9939.23 D ．14198.9018．某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。
已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。
A ．96.80 B ．592.81 C ．691.61 D ．667.22 19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）A ．净收益包括有形收益和无形收益B ．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C ．通常只有客观收益才能作为估价依据D ．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20．下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。
A ．毛租金乘数法 B ．潜在毛收入乘数法 C ．有效毛收入乘数法 D ．净收益乘数法21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（ ）。
A ．17.13% B ．18.30% C ．18.61% D ．21.47%22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。
A ．投资价值 B ．谨慎价值 C ．快速变现值 D ．市场价值23．某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。
A ．61.84 B ．78.35 C ．84.88 D ．173.1724．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）A ．围墙工程费B ．电力设施工程费C ．居委会用房建设费D ．人防工程费 25．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）A ．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B ．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C ．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D ．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 26．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ） A ．最佳用途 B ．最佳规模 C ．最佳集约度 D ．最佳开发时机27．现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。
则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A ．9616.83 B ．10161.05 C ．12021.04 D ．1280028．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。
半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。
A ．0.5和1年 B ．0.5年和1.5年 C ．0.5年和2年 D ．1年和1.5年29．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。
A ．平均发展速度法 B ．平均增减量法 C ．数学曲线拟合法 D ．中位数法30．某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（ ）元／m2。
A ．8460B ．8500C ．8790D ．883831．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V 甲 =1480+80i ，乙类房地产的价格变化趋势为V 乙=1500+60i ，则该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。
A ．甲类房地产比乙类房地产强B ．乙类房地产比甲类房地产强C ．该两类房地产强弱程度相同D ．该两类房地产强弱程度不可比 32．某地块临街深度为18m ，临街宽度为50m ，总价格为243万元,假设标准深度为24m ，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元／m2。
A ．2025 B ．2250 C ．2700 D ．300033．如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
A ．1125 B ．1800 C ．2250 D ．337534．下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。
A ．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B ．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C ．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D ．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 35．下列估价业务中估价机构可以承接的是（ ）。
A ．超出了估价机构业务范围的估价业务 B ．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C ．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D ．承接后出现很大执业风险的估价业务 二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将正确答案填在后面的括号内。
错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1．下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。
A ．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B ．房地产估价是替相关当事人为房地产定价C ．房地产估价是为委托人提供价格保证D ．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E ．房地产估价既是一门科学也是一门艺术2．对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。
A ．放弃这个项目 B ．努力学习，边学边干 C ．埋头苦干，克服困难完成项目D ．找别人完成项目，签自己的名E ．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 3．关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
A ．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B ．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C ．小商铺通常比大商铺的变现能力弱D ．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E ．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱4．某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。