重庆某写字楼整体营销策略

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TOP STRENGTH （TOP实力）
必须先于销售之前解决的问题
↓
客户在哪里？
产品个性化问题→品牌 产品功能问题→ 销售力问题→主动式营销
区位相同 客户不同 产品不同 形象不同 营销不同
我们必须首先建立社会对开发商品牌城市运营商角色的认同和区域的地位认同， 唤发目标受众对区域的接受和向往。 也惟有如此，所属品牌项目才能进入更高的竞争层面。
容积率
5.89*
建筑覆盖率 55%
绿地 率
21%
建筑高度
240 m
业态
酒店、办公、商业/ 餐饮、会议/展览
注：此处的容积率不包括100M以上面积； 此表采用开发商所提供数据，具体有所调整；
喜来登国际中心是什么？
规模、投入、区位、品牌 商务办公+购物休闲+酒店业
实际上决定了本案应该是
城市标志性商业建筑综合体
建筑 ·重庆城市印象
吊脚楼—苍茫历史的符号
重庆先民坚韧、无畏、智慧的精神
建筑 ·重庆城市印象
解放碑—城市永久的灵魂
重庆人英勇奋战、争取独立自由的精神
建筑 ·重庆城市印象
大礼堂—城市工商业文明的起点 工商建国、经济复兴、曙光初现
大都会的出现，重庆的 建筑开始走向了现代。
建筑 ·重庆城市印象
大都会—城市新经济的标尺
“如果你所在的城市没有一个叫‘喜来登’的品 牌， 那么惟一的可能就是你的城市的经济还不够发达， 也不够出名！”
“要考察一个城市，不妨去看看它的酒店，世界 上任何一个城市，如果能够把超豪华的喜来登酒店 请来落户，那么意味着它达到了某个水准。”
产品描述
项目位于具有“重庆外 滩”之称的重庆南岸滨江路 海棠溪段，背靠有重庆“城 市花冠”和“天然氧吧”美 誉的南山山脉，紧邻长江和 嘉陵江，面对朝天门，周围 分别与海棠晓月“第一大 道”、 “重庆群众体育馆” 和“海棠烟雨公园”相邻， 与渝中半岛商务中心和江北 新城仅一江之隔，依山傍水， 位置绝佳。项目总占地面积 33亩，总建筑面积约160000 平方米，以超五星级酒店和 甲A级高档写字楼为主。
重庆某写字楼整体营销策略
我们做了哪些功课？
❖ 深入研究本案 ❖ 常规市场调查及数据分析 ❖ 重庆市城市规划资料 ❖ 查阅重庆市经济信息中心数据 ❖ 重庆城市文化溯源 ❖ 重庆写字楼市场调查分析 ❖ 媒体研究
我们将要沟通的……
事关一座城市地域的中兴、一个品牌的崛起， 因而我们的战略思考， 不必拘泥于常规的房地产运营模式和思维方式， 突破惯性，才能远见未来。
他同时具有天然的四度价值空间优势： 1、高度： 最高建筑，最高品质与身份 2、深度： 贵族血统，传承喜来登7星级酒店业服务标准对每个细节
的精心考究 3、广度： 全球性品牌天然聚集地，领先资讯集成 4Biblioteka Baidu尺度： 城市山水、人文资源实现独一无二的现代商务终极理想，
是重庆城市经济与商业文明进化、蜕变的商业价值尺度， 是重庆新经济下商业文明的新标高
█大机构、大财团的入驻和抢滩带动高档写字楼的报价明显回升、入 住率不断攀升。
█ 商业中心区和商务中心区适度分离的国际化趋势。
█南坪中心区一直是商务汇集地，伴随浪高•凯悦大厦的推出，以及一 系列高端商务楼的共同形成的号召力，南坪的商务中心地位迅速得到 提升。
SWOT分析
Threat·威胁
█ 2004-2005年初，重庆写字楼市场大幅放量，已经分流了部分消费 群体。
█是新一批高档写字楼在区域市场中都具有标高的意义，它们 的物业品质、管理国际化上均有强力的支撑。
█ 重庆房地产市场商业物业空置率过高。
SWOT分析
Opportunity·机会
█ 重庆区域经济的活跃，以前一个商务中心到多个商务中心格局的出 现，证明了一个事实，就是重庆商务空间的容量在激增。
█ 中小型公司的快速成长，市场形成了新一轮商务用房的需求。
一个大时代的开始：重庆直辖 经济起飞
建筑 ·重庆城市印象
1995—2005 十年荣耀 物化标高
“和记·黄埔的荣耀 重庆城市建筑的悲哀”
写字楼市场是一块晴雨表， 它体现着一个城市和区域经济的冷暖寒暑
2005年 ·喜来登来到重庆
重庆乃至整个西南区域全新的商业地标 “喜来登国际中心”——项目综述
然而，在重庆南部之滨， 正在悄然发生着一常变革……
景观资源
• 南山景观 • 长江江景 • 都市夜景 • 南滨路景观带 • 黄葛晚渡 • 海棠烟雨 • 字水宵灯 • 龙门皓月
其它描述
总用地面积 21871m2
总建筑面积 177970 m2
地上建筑面积 163700 m2
地下建筑面积 14270 m2
建筑占地面积 12090 m2
机动车停车位 699
█ 项目交通现状不佳，条件尚待改变、商务环境的营造还待完善…
■ 周边项目的直接威胁
■ 滨江商务圈地位和商务氛围的认同有待时日建立
项目定位
目标客户群定位：国际高端企业总部平台 本土领袖企业国际商务平台 知识性企业高速成长平台
项目宣传定位：临界国际 商务集群 项目属性定位：重庆首席国际级商服物业
如何营销
SWOT分析
Strength·优势
■全球500强品牌资源 ■滨江商务圈核心 ■产品优势 ■7星级酒店物业服务 ■山水资源与历史文脉
SWOT分析
Weakness·劣势
█ 楼市的宏观形势所迫：政府宏观调控政策连 连，对楼市的影响显而易见，楼市回归理性； 消费趋于平静；洗牌大势所趋；竞争优胜劣汰。
█ 产品竞争的形势所迫：尽管我们有几尽完美的产品， 但不得不承认，如果单就产品本身，与楼市其它的恐 龙级项目相比，我们并不占优势。甚至，在现有品牌 号召力上，我们也存在差距。
因此，我们在销售中将紧紧把握住这一点，不落入单纯卖产品的营销误区
我们不单要卖产品，更是在卖品牌。
项目定位
1、 集商业购物中心、写字楼、超五星级酒店于一体、重庆CBD中心区的首席复合型商服地产。 2、 市场定位于重庆建筑和商业的新标高，领导和区别于现有商业和写字楼市场。 3、 定位CBD首席国际级商服物业，是重庆与国际接轨的桥梁，避免与其它产业的竞争。