片区合作开发模式

片区合作开发模式

一、片区开发类项目的主要合作模式

片区合作开发实际上包含了片区综合开发和片区特许开发、开发区委托建设运营等不同的内涵，实务中有专家针对片区项目类型的不同情况将合作模式分为：通过政府直投方式或股权合作开发（公益性）、购买服务方式（可以纳入购买目录的）、特许经营权授予（可通过市场化运作，自求平衡的）模式、与社会资本合作模式（可由社会资本投资建设运营的）等。

1、片区综合开发：实务中一些专家理解片区综合开发的含义是指：以新型城镇化、产城融合、区域经济提质增效可持续发展为宗旨，以土地开发利用和产业导入为基础，以项目、片区自求平衡和增量财力产出为关键，政府与社会资本合作，通过长期契约关系，在规划的封闭片区内进行统筹规划设计、投资、融资、建设、运营维护，实现片区经济、社会、人文、环境、公共基础设施和公共服务等全面发展。

2、片区特许开发：对片区特许开发的理解一般是指：在当地政府的授权下，由片区开发主管部门将片区土地整理、基础设施建设、产业导入等社会公共服务职能，采用竞争方式选择并依法授权至项目主体并以特许经营形式加以实施：通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，支付建设成本和运营费用的合作开发模式等。

3、开发区委托建设运营：该类模式主要是依据《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办发〔2017〕7号）的规定“（十五）推进开发区建设和运营模式创新。引导社会资本参与开发区建设，探索多元化的开发区运营模式。支持以各种所有制企业为主体，按照国家有关规定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开发区，享受开发区相关政策。”，采用政府和社会资本合作（PPP）模式进行开发区公共服务、基础设施类项目建设运营，或通过混合型ABO进行的委托建设运营开发区筹资模式。

二、片区合作开发类模式的合规性要求

无论哪一种模式的片区合作开发项目，依法依规是根本，避免违规举债和政府隐性债务风险是底线。依据《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）、《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)、《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》财预（〔2018〕34号）等规范性文件的规定：地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为。金融机构为融资平台公司等企业提供融资时，不得要求或接受地方政府及其所属部门以担保函、承诺函、安慰函等任何形式提供担保以上规定可以较为清晰地看出片区合作开发类项目应符合的基本合

规性要求。

三、片区合作开发类项目的现状

基于地方财政资金不足，PPP模式10%上限约束，严控地方政府隐性债务的严峻形势，各地片区开发类项目大量出现，同时面临项目开发所需的巨额资金，政府与社会资本双方都在积极探索各种不同的融资模式和路径。但基于对片区合作开发项目融资方式的依法合规要求，在拟实施片区合作开发类项目时，首要的是应在规避违规违法举借债务以及政府隐性债务风险的前提下，设计最符合片区实际发展情况的融资模式。

但实务中，有的社会资本方为承揽政府项目及盈利的需要，以为地方政府投资建设及招商引资等的名义，签署动辄几十亿甚至上百亿投资内容各异的“合作开发协议”，却未认真考虑协议内容的合法合规性以及中央及各部委不断出台的严控地方政府债务风险的政策文件规定。笔者总结所参与服务及审核过的片区开发类项目及合作开发协议，总结出在合作中存在的主要共性问题：

（一）合作内容存在违法违规

部分合作协议内容违反预算法、招投标法、政府采购法、基础设施和公用事业特许经营管理办法等：一是没有预算,未确定建设资金来源就开始签署合作协议施工建设；二是未采用竞争性程序，直接与社会投资人成立项目公司，约定由项目公司承担片区开发的投资建设运营责任；三是约定社会资本方中标后，直接指定由其全资或控股公司承担项目建设。如：“中标人可指定中标人绝对控股关联企业承继中标人在本协议项下的权利和义务，并与甲方签订补充协议”；又如：“乙方指定其全资子公司具体负责园区的具体开发建设”“中标人可引入其他合作投资者参与开发本项目及后续建设工程，”的类似约定内容。四是合作协议中的部分子项目约定了纳入财政预算支出，但未走采购程序，直接指定实施主体等。

（二）回报方式存在政府违规举债及政府隐性债务风险

在审核合作开发协议过程中发现，在社会投资人的回报方式上，有的要求政府将还款来源纳入财政预算，有的约定给予固定回报，还有的要求政府或所属国有公司变相担保等。如：在合作协议中约定“甲方为项目公司融资之目的出具相关书面文件或办理相关手续等”；又如：“在建设期内，由甲方每年安排【亿元】的基础设施及配套设施的代建任务。”“甲方向乙方支付基础设施及配套设施建设投资服务费”等，严重违反了财预[2017]50号文等规范性文件的规定。

（三）合作协议的主要内容缺失。

多数项目的合作协议对合作项目的风险分配机制、投资回报机制、履约保障机制、提前终止补偿机制、项目投融资的具体计划安排，项目建设、运营的主要边界及绩效评价相关内容等不进行约定或不明确约定。

四、对片区开发类项目部分问题合规性的探讨

（一）片区合作开发合作内容的合规性探讨

1、能否将土地开发、土地整理投资事项等作为合作开发内容。

一般合作开发协议约定合作内容为：项目合作区域内的工程建设：包括市政基础设施建设，公共、公益设施建设，非经营性建设项目及其他建设工

程，产业的导入和发展等，有的也包括了：项目合作区域内的征地拆迁安置补偿投资等；但大部分或基本上所有的片区开发类项目的合作内容都包含土地开发、土地整理投资服务等内容。

依据《土地储备资金财务管理办法》的规定，地方政府在实施土地储备项目时可以将工程和拆迁安置补偿服务分别通过政府采购和政府购买服务

预算实施。那么，如将土地整理投资服务直接纳入片区综合开发的合作范围由社会投资人直接实施是否违规？合作开发项目范围中能否包含征地、土地指标报批、土地整理、土地平整、土地一级开发或一二级联动等内容？

2、能否约定：将项目范围内的建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，是否属于违规。

3、需采用政府采购或购买服务方式支付费用的项目，能否作为合作开发内容写进合作开发协议中，直接约定由社会投资人实施？如：项目策划咨询、投融资咨询、设计、规划咨询、全过程建设管理服务、征迁投资服务、工程代建等。

4、在合作开发协议中对甲方（政府或政府授权的国有或平台公司）职责或义务的以下约定是否涉嫌违规：

（1）甲方为项目公司融资之目的出具相关书面文件或办理相关手续等内容。或：为乙方融资贷款所必需的文件。

（2）在建设期内，甲方为乙方安排不低于【亿元】的基础设施及配套设施的代建任务。

（3）中标人可指定所控股的企业或全资公司承继中标人在本协议项下的权利和义务。

（4）甲方向乙方支付基础设施及配套设施建设投资服务费。

（5）甲方应保证乙方依据本协议从事土地整理投资业务并取得相应土地整理投资服务费的合法有效性等。