房地产营销策略分析_论文

先卅ZIBO VOCATIONAL INSTITUTE

毕业设计

题目绿岛御园营销策略分析

姓名陈蕾学号0807240116

系（院）工商管理系班级_D08营销指导教师王瑜职称_教授

目录

摘要 (1)

关键词 (1)

一、.................................................. 绿岛置业公司简介1

（一）.............................................. 绿岛公司简介1

（二）................................................. 绿岛御园简介1二、................................................... 营销环境分析1

（一）.............................................. 宏观环境分析1

（二）................................................. 微观环境分析2三、............................................. 绿岛御园营销的关键2

（一）....................................................... 深刻洞察市场信息2

（二）............................. 专业、系统化的营销策略和推广策划2（三）......................................... 有效的销售执行和控制2四、.................................................... 营销策划的制定3

（一）....................................................... 深刻洞察市场信息3

（二）............................. 专业、系统化的营销策略和推广策划3（三）..................................... 有效的销售执行和销售控制3五、.................................................... 营销策略的应用4

（一）................................................. 产品品牌策略4（二）................................................. 产品价格策略4（三）................................................. 产品渠道策略4（四）................................................. 产品促销策略5六、.............................................. 营销过程中存在的问题5

（一）................................. 绿色营销成为消费者关注的卖点5（二）..................................... 物业服务贯彻于营销全过程5

参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析

【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，

是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。

【关键词】市场营销营销策略营销策划

一、绿岛集团简介

（一）绿岛集团简介

山东绿岛置业有限公司于二00侨九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶

园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。

（二）绿岛御园小区简介绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30 分钟的路程。

御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅， 4 栋小高层住宅，共623 户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160 型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280 型的顶楼复式，户型种类多样。

二、营销环境分析

（一）宏观环境分析

1、国家政策

为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升

状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必

须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷款者如在银行

的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

场.

2、文化环境

随着经济水平的增长和社会的进步，带动了居民的思想，从最初的“攒一辈子的钱” 来买房享受生活到现在的按揭贷款买房，让越来越多的居民行动起来，以至于房地产市场供不应求。

（二）微观企业环境因素分析

1、企业现状分析

目前最主要的任务不在于建更多的楼盘去占领市场，而在于如何设计消费者所需求的户型，并对楼盘的结构、位置和物业管理来进行彻底的规划和制定，已达到进一步塑造企业品牌，树立企业形象，为公司进一步的发展做后盾。

2、市场潜力分析目前，市场竞争十分激烈，利润可见，整个是市场处于火爆状态。根据消费者对市场的需求以及竞争对手对产品的细分的情况可明显看出供不应求。特别是适合年轻人的90 户型和适合老年人的一楼带院的户型，成为房地产市场的稀缺物品。而且140 面积需求是现在大多数客户的理想要求，有相当一部分顾客找不到房源。所以说房地产市场仍有很大的空缺需要去填补。

3、竞争者分析现阶段的市场而言，万达、众成、胜宏、胜通、明珠是不可小觑的实力派开发商。其资金流量、固定资产、客户品牌认知度等都是众所周知。在垦利市场而言，各个楼盘的开发越来越多，像康丽花园、财富新城、汇丰馨苑、明珠怡心园等等都是实力派的楼盘。

各个开发商都有属于自己楼盘的风格和特点，也会在不同的层面上赢得了消费者的认可，顾客选择的自由化使竞争势态更加明朗化，也是得价格更加透明化，在一定程度上也加剧了开发商之间的竞争。

三、制定御园营销策略的前提位置、环境、房型、价格、以及独特的营销推广该方案都是房地产市场竞争中非常重要的因素。只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销。制定策略之前我们要有全方位考察。

一）深刻洞悉市场

市场是最重要的，这是“简单”的真理。要通过洞悉消费者的需求、市场的发展方向以及竞争对手的营销策划方案等；关注消费者的心理需求，把创新性的营销理念纳入营销体系。