代表性创意园区案例分析

• 酒吧面积均在1000－2000平米之间， 可以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现 代元素运用形成两层以上的高挑的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽 敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
代表案例解读
同乐坊——形态风貌
改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状 等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的 玻璃幕墙和质感的金属装饰。
同乐坊——业态布局
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚 集人气，多为1-2层旧厂房改造。
时尚餐饮 （30％）
俱乐部 零售概念店
（50%)
(20%)
其他
香啡缤
Sky Club 阆风艺术画 芷江梦工厂
好友咖啡 Muse Club 廊
(剧场)
老灶店
J’S Club 杰奎琳画廊
你好，维也 Kento’s 张钢宁钢琴
✓
60％ 左右
主导
1933 老场坊
25 000 m2
休闲体验
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
✓✓✓✓✓
✓ 60％
时尚休闲
札幌啤酒厂 120 000m2 啤酒文化体验
✓
✓
✓
大于
✓
✓ 90％
根据功能用途的不同，旧厂房/旧里 弄的改造创意园区通常分为以下两 类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲 仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20％
时尚发布 狠牛创意面馆
代表案例解读
1933老场坊——主题特色
与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。 极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了 大量观光游客和摄影爱好者； 目前已成为上海工业旅游的主打品牌。
引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交 流活动和公益活动； 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等
案例研究
案例的遴选
分类 项目名称
8号桥
以创 意办 公为 主导
新十钢 智造局
规模 建筑面积
产业特色
商业休闲
创意办公 其他配套
零售
餐饮
文娱
Loft
艺术 工作 室
酒店
展示 空间
12 000 m2
建筑设计、设计 咨询、影业制作
✓
✓✓
✓
18 000 m2
文化、设计、传 媒、雕塑
✓
✓✓
✓
23 000 m2 国际服务外包
↘ 零售：利用原有墙面和立柱进行 空间分割，现代简约的展台与建筑 的古朴形成了对比，打造一个与众 不同的购物体验空间。
← 休闲空间：现代化的休闲小品点缀， 具有强烈的时尚感和艺术性。
代表案例解读
1933老场坊——基本概况
区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组成， 总建筑面积3.27万平方米； 历史文化：主楼建筑面积2.5万平米，共5层。前生 是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计， 享有“远东第一”之誉； 主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文化、 旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、 娱乐总汇、配套餐饮五大产业。
纳
Live House 坊
(奥地利餐 宝马会 厅)
单个面积约 单个面积在
几百平米不 1000－
等
2000平方
米左右
1000-2000 平米左右
西侧5-6层的厂房多改为 LOFT办公，集中了影视、杂 志等文化传媒类企业
以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、 琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落
代表案例解读
同乐坊——主题特色
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成 熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特 色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻， 包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办 各类时尚活动。
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✓
商业 占比
低于 20％ 16％
10％
无锡北仓门 13 000 m2
艺术展览 创意设计
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✓✓
低于 ✓ 20％
田子坊
约20 000 m2
文化艺术体验
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✓
✓✓
大于 ✓ 50％
酒吧娱乐
同乐坊 以商
19 300 m2
时尚活动
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70％
业休 闲为
老码头
25 000 m2
商业休闲、时尚 消费
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✓
✓
✓
代表案例解读
1933老场坊——空间特色
整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、 柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览体验。 商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代 元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。
← 餐厅：保留了已有墙面和立柱， 而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节 装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独 特氛围。
代表案例解读
1933老场坊——业态构成
商业休闲类：1-3层，以中高档的餐饮和零售为主，结合3家顶级会所； 创意办公类：第5层，以创意类企业的工作室为主要形态； 展览展示类：第4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。
零售
餐饮
会所
办公
展示
•火柴的故事 •兴穆手工 •美国偶像 •亚洲时代 •库诗Kenas •品位品位 •绝色礼服定制
代表案例解读
同乐坊——基本概况
区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦 园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。
代表案例解读
•花花牛西班牙 酒吧餐厅 •苏浙会 •狠牛创意面馆 •牛市中餐厅 •红意意大利餐 厅 •易安咖啡
•法拉利车主俱 乐部 •上汽俱乐部 •雪茄客俱乐部
•吾度视觉艺术 •乐昂建筑设计 •亚茄文化传播 •上海创意产业 中心 •博茂营销
•跨越2层，面积 达1500平米的 空中舞台
品位品位
西班牙餐厅
时尚发布 美国偶像
以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办公 仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零 售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形 态； 商业比重都要高于50％
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的案 例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。