第五章 另类投资-2

（二）合伙型基金 1.合伙型股权投资基金采用有限合伙企业的组织形式， 参与主体主要有普通合伙人（GP）、有限合伙人（LP）和 基金管理人。 合伙型基金不具有独立的法人地位。 2.在有限合伙制中，普通合伙人主要代表整个私募股权 基金对外行使各种权利，对私募股权基金承担无限连带责任 ，收入来源是基金管理费和盈利分红。
（1）杠杆收购是指投资者（收购方）利用收购的资产作 为债务抵押进行收购的策略。
（2）管理层收购是指公司的高级管理层从金融机构或风 险投资得到资金的支持，收购公司大部分甚至全部股权，以 达到控股目的。
（四）危机投资
1.有时，危机投资者可能仅用现有放贷人所持有债权面 值的20%～30%的资金来换取债权。
（二）J曲线 1.投资者在考察其所投资的私募股权基金收益状 况时，会画出一条曲线。这条曲线以时间为横轴、以 收益率为纵轴，轨迹大致和字母J相似，因此被称为J 曲线。
2.对投资者而言，J曲线意味着，私募股权投资通 常并不是在一两年内能够获得回报。
在这种长期投资项目中，如果过度偏好和注重短 期收益的话，就不利于投资者实现长期的收益目标。
1.商业房地产投资以出租而赚取收益为目的，其投资对 象主要包括写字楼、零售房地产等设施。
2.写字楼在整个商业房地产投资当中占据着很大比例。
（三）工业用地投资 1.工业用地是指包括生产用设备、研究和开发用空地和
仓库等各种工业用资产的所在地。 2.中国目前的工业用地主要集中于对经济开发区进行建
设，剩余工业用地一般是随着工业投资而进行。 （四）酒店投资
3.对于私募股权基金管理者而言，J曲线则意味着 需要尽量缩短该曲线，尽快达到投资者所期望的收益 。
第三节 不动产投资
不动产投资的类型
（一）地产投资 1.地产，亦指土地，是指未被开发的，可作为未来开发
房地产基础的商业地产之一。 2.基较高的投机性。 （二）商业房地产投资
若投资企业顺利生存下来然后得以持续运营，投资者持 有的债券价值会上升，危机投资者将获得很大的利润。
2.同时，考虑投资者所投入资金的投资企业是已经濒临 破产威胁的企业，因此，危机投资往往被认定为是具有高风 险的战略。
（五）私募股权二级市场投资
1.投资私募股权二级市场，即购买现有私募股权投资的权 益。
酒店主要是指包含品牌的短期性居住设施，如香格里 拉酒店等，以及给职工提供的长期居住设施等房地产。 （五）养老地产等其他形式的投资
不动产投资工具
由于不动产具有异质性、不可分性、流动性差等特点， 许多投资者通过间接方式投资于不动产，主要形式包括房地 产有限合伙、房地产权益基金和房地产投资信托等。
（一）房地产有限合伙 1.房地产有限合伙在功能上类似于私募股权合伙，由有 限合伙人和普通合伙人组成。 2.房地产投资项目具有不同的形式，如建造住宅或者公 寓大楼等。 3.房地产有限合伙偏好资金的非流动性，一旦房地产有 限合伙将资金托付给合伙企业，可能在承诺期限截止之前很 难或者不可能从投资项目中退出。
房地产投资信托的主要收益来自稳定的股息和证券价格 增值。
3.房地产投资信托具有以下特点： 第一，流动性强。
房地产投资信托是在交易市场上交易经过证券化的房地 产，很容易进行房地产与现金之间的转换。
第二，抵补通货膨胀效应。一般而言，房地产相关收入会
与通货膨胀呈现同向变动的趋势，起到在通货膨胀时的保值 功能。
第五章 另类投资
第一节 另类投资概述
传统公开市场交易的权益资产、固定收益类资产 和货币类资产之外的投资类型
包括：私募股权、矿业与能源、大宗商品、对冲 基金、黄金投资等
麦格理集团--最大的基础设施投资管理公司 高盛公司--最大的私募股权管理公司 布里奇沃特--最大的对冲基金管理公司 贝莱德--最大的大宗商品管理公司
（1）赎回款通常从日常运营现金流中获取，如收到的租 金收入和资产出售等。因此，房地产权益基金相比于房地产 有限合伙流动性要好得多。
（2）在房地产市场遭遇滑坡的时期，投资者可能出现挤 兑，而基金没有足够的现金应付赎回。
4.在退出策略方面，房地产权益基金可以通过在非公开
（三）房地产投资信托 1.房地产投资信托（基金）（REITs），是指通过发行受 益凭证或者股票来进行募资，并将这些资金投资到房地产或 者房地产抵押贷款的专门投资机构。 2.房地产投资信托是一种资产证券化产品，可以采取上 市的方式在证券交易所挂牌交易。
3.和风险资本投资者及前期成长权益投资者相比 ，这类投资者更偏好于在后期给企业提供额外资本来 协助上市。
（三）并购投资
1.并购投资的主要对象是成熟且具有稳定现金流并且呈 现出稳定增长趋势的企业，通过控股来确立企业市场地位、 提升其内在价值，到最后，通过各种渠道退出并取得收益。
2.并购投资包含杠杆收购、管理层收购等形式。 杠杆收购是应用最广泛的形式。
第三，风险较低。房地产投资信托将标的房地产像股票 一样进行分割之后交易，投资者可以利用资金投资于多种不 同房地产种类，达到通过多样化分散风险的作用。
第四，信息不对称程度较低。
上市的房地产投资信托必须定期向投资者披露投资项目 和基金本身的相关信息。
4.一般房地产投资信托基金的收入比传统证券中的债券 要高，比股票要低，影响其收益的因素主要包括利率水平、 股市景气度和房地产市场景气度。
3.通常，贵金属类大宗商品被认为是个人资产投资和保值 的工具之一。
4.目前，国际上可交易的贵金属类大宗商品主要包括黄金 、白银、铂金等。
（四）农产品类大宗商品 1.国际上可交易的农产品类大宗商品主要包括玉米、大豆 、小麦、稻谷、咖啡、棉花、鸡蛋、棕榈油、菜油、白砂糖等 ；2.大豆、玉米、小麦的期货被称为三大农产品期货。3.由于 农产品本身的特性，所以容易受到天气、自然灾害等自然条件
（3）基金托管人负责保管基金资产，执行管理人有关指 令，办理基金名下的资金往来。
私募股权投资的退出机制和J曲线
（一）私募股权投资的退出机制
1.首次公开发行 公开上市常常伴随着巨大的资本利得，一般被认为是最 佳退出渠道。
2.买壳或借壳上市 买壳或借壳上市是资本运作的一种方式，属于间接上市 方法，为不能直接进行IPO的私募股权投资项目提供退出途径 。
另类投资的优势
另类投资的局限
第二节 私募股权投资
（一）风险投资 1.风险投资一般采用股权形式将资金投入提供具有创新性
的专门产品或服务的初创型企业。 2.初创型企业可能仅有少量员工，也有可能基本上不存在
收益。 3.风险投资被认为是私募股权投资当中处于高风险领域的
战略。 4.风险资本的投资目的并不是取得对企业的长久控制权以
2.私募股权合伙企业的生命周期通常为10年左右，包括3 ～4年的投资，然后5～7年收获投资和回流资本。
3.有些私募股权合伙企业的投资者可能在基金的正常生 命周期内遇到流动性或者其他问题，因而寻求将其投资出售 给他人，这就形成了二级市场。
私募股权投资基金的组织结构
私募股权投资基金分为公司型、合伙型和信托型三种。 （一）公司型基金 1.公司型基金是指私募股权投资基金以股份公司或有限 责任公司形式设立。 2.公司型基金是企业法人实体，具有完整的公司结构和 运作方式。 3.投资者依法享有股东权利，并且和其他公司的股东一 样，以其出资额为限承担有限责任。 4.公司型私募股权投资基金中，基金管理人通常作为董 事或独立的外部管理人员参与股权投资项目的运营。 基金管理人会受到股东的严格监督管理。
1.信托型（也称契约型）私募股权投资基金是指通过订立 信托契约的形式设立的私募股权投资基金，其本质是信托型基 金。
信托型基金不具有法律实体地位。
2.信托型基金的参与主体主要为基金投资者、基金管理人 及基金托管人。
（1）基金投资者通过购买基金份额，享有基金投资收益 。
（2）基金管理人依据法律、法规和基金合同负责基金的 经营和管理操作。
基础原材料类大宗商品，主要包括钢铁、铜、铝、铅、 锌、镍、钨、橡胶、铁矿石等。
（三）贵金属类大宗商品
1.贵金属类大宗商品，通常具备相对较好的物理属性、高 度的发展性和稀少等特点，其中，黄金是贵金属类大宗商品的 典型代表。
2.作为一种特殊的通货，黄金通常可用于储备和投资，又 和从低级到高级不同层次的制造业相联系。
及获得企业的利润分配，而是通过资本的退出，从股权增值当 中获取高回报。
因此，资本的成功退出在整个项目当中至关重要，这有助 于将所获利润投入到新的投资项目中。
（二）成长权益
1.成长权益战略投资于已经具备成型的商业模型 、稳定的顾客群和正现金流的公司。
2.成长权益投资者通过提供资金，帮助对象企业 发展业务和巩固市场地位。有些成长权益投资者擅长 于帮助企业上市。
3.管理层回购
4.二次出售 二次出售是指私募股权基金将其持有的项目在私募股权
二级市场进行出售的行为，与管理层回购一样，都是私募股 权基金出售对象企业股份的过程，仅在出售对象上存在一定 的差异。
二次出售常常用于缓解私募股权基金紧急的资金需求。
5.破产清算 破产清算是指私募股权基金运营对象企业经营失败，项
目以破产而告终，被迫退出的一种形式。
私募股权投资企业进行清算，主要在以下三种情况下出 现：
一是由于企业所属的行业前景不好，或是企业不具备技 术优势，或利润增长率没有达到预期的目标，私募股权基金 决定放弃该投资企业。
二是所投资企业有大量债务无力偿还，又无法得到新的 融资，债权人起诉该企业要求其破产。
三是所投资企业经营太差，达不到IPO的条件，没有买家 愿意接受私募股权基金持有的企业的权益，而且继续经营企 业的收入无法弥补可变成本，继续经营只能使企业的价值变 小，只能进行破产清算。
5.投资者通过房地产信托可以不用直接拥有真实房地产 而投资房地产行业。
第四节 大宗商品投资
大宗商品投资的类型基本上可以分为四类：能源类、基础 原材料类、贵金属类和农产品类。