营口鲅鱼圈房地产市场研究

套型
建筑面积 区间
主力价格 区间
目前价格的总价 区间
户数
户型 比率
户 型 一室一厅一卫 比
二室一厅一卫
wenku.baidu.com
30-42平 48-74平
16102880元/ 平方米
4.8-12.1万/套 7.4-21.3万/套
126 19% 418 63%
二室二厅一卫
76-82平
12.2-23.6万/套
120 18%
主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74㎡，约占总户型配比的63%。销售率达80%。
恒基学府公寓 芳华园
观澜天下
丽景鸿苑 大厦小区 福地山水文园
山水人家
平安家园
海东板块
富吉家园 渤海名城
湾畔书香门第
东城怡景
阳光100 盛景公寓 海港花园
御景湾 鸿基国际
恒祥湾富贵园
翰林书香苑 瑞康家园
水岸尚品
红海板块
恒基河畔花园 群星国际新城
新龙逸家园
馥润家园
丽水御尊 清华园
翔峰国际花园
苹果社区
唯美星海
28.8-41.8万元/套
582
33.6-47.8万元/套
50
33.9-51.8万元/套
3000-
114
4160元/ 35.4-57.6万元/套 平方米 220
45.6-64.4万元/套
44
47.7-72.8万元/套
160
户型比率
50% 4% 10% 19% 4% 13%
✓主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115㎡，约占总户型配比的54%。 ✓一期销售率达到90%，约为13万平，周期为16个月。其中96-102平的两室产品销 售速度最快。
2200-3630 元/平方米
目前价格的总价 区间
11.2-11.9万/套 21.6-34.5万/套 31.8-40.6万/套 40-47.9万/套
户数
户型 比率
21 5% 333 78% 51 12% 21 5%
主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95㎡，约占总户型配比的78%。目前项目销售 率约95%。
老城区高档楼盘的价格标杆。
14
代表项目调研：
套型 一室一厅一卫（阁楼）
二室二厅一卫 户 型 配 比
三室二厅一卫
三室二厅二卫 四室两厅两卫
建筑面积区间(㎡) 43—55 55—67 50—70 83—90 90—105 83—86（跃层） 97—105 105—115 120--135 145—155 170—190（跃层）
5
代表项目调研：
户型配比
户型配比
套型
建筑面积 主力价格区 目前价格的总价区间 户数 区间(㎡) 间
一室一厅一卫 40—45
13.3-17万元/套
34
60—63
20-23.8万元/套
30
3330—3780
二室二厅一卫 75—78
元/ ㎡
25-29.5万元/套
32
93—98
31-37万元/套
34
户型 比率
水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。 红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第
、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新 城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书 香苑、康家园。
2
楼盘分布图 海星板块
24
代表项目调研：
（2）鸿基海岸-基础信息
建筑面积 推盘情况 二期户数 户型区间 主力户型 价格区间 开盘日期
约13万平米 洋房、联排、高层、小高 约900套 60-300平 三房以上 3880-6000元/平 2009年9月
代表项目调研：
产品配比
产品类型 洋房 联排
小高 高层
建筑面积
130 140 300（1跃2） 233（3跃4） 273 （3跃4） 185 （3跃4） 200 （3跃4） 97 103-104 144-148 179 63、80、98
20-27.7万/套 30.1-41万/套 36-54万/套
户数
248 124 124
户型 比率
50% 25% 25%
主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77㎡，约占总户型配比的56%，以目前销售价 格计算总价主力区间为20-27.7万元。目前销售率为95%。
8
代表项目调研：
（3）大厦小区6期
地理位置
10
海星板块特征：
1. 海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前 区域内可供开发的地块较少。区域内除从06年开始开发的大厦小区供应多 层产品外，其余的项目供应少量高层产品。
2. 从海星板块产品供应结构上看， 市场供给偏向60-80平经济型二室二厅一
卫的户型。
9% 23%
9%
1.74%
7.62%
29.1%
100-120 120以上
159
4.06%
71
1.82%
3.7%
―
3912
100%
21
红海板块
Honghai-market
代表项目调研：
（1）鸿基国际-基础信息
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期
红海路与平安大街交汇 鸿基房地产公司 约15万余平米 共18栋小高层、高层 约1300户 90-160平方米 二室二厅一卫 3000-4160元/平方米 3800元/平方 08年7月
代表项目调研：
去化速度
产品类型
供应
套数供应
销售率
洋房 叠拼 小高 高层
130
132
220
80%
140
88
300（1跃2）
62
144
80%
185-273 （3跃4）
62
97
29
103-104
58
384
60%
144-148
297
179 63、80、98
72
172
12%
100
预定不售
多层产品因产品稀缺、供应量不大，因此走货速度较快。小高层产品中，仍 以主流户型90-100两房产品销售速度最快。
平安立交桥南 营口翔峰置业公司 约6万平米 推出8栋小高层 450户 84-130平 二室二厅一卫 3280-5400元/平方米 3600元/平方米
16
代表项目调研：
套型
建筑面积 区间
主力价格 区间
目前价格的总价 区间
户数
户型 比率
二室二厅一卫 户
型 比 三室二厅一卫
84-94平 105-106平 116-118平
-鲅鱼圈市场调研
DIVIDE-market
本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出
典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块、红海板块。
海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。 海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园 、渤海铭城、山
代表项目调研：
（3）书香门第
地理位置 开发商 总建筑 面积 推盘情况
总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期
平安大街
6期建筑面积 约5万平米
推盘情况
推出11栋多层
总户数
664户
户型区间
30-82平方米
主力户型
二室一厅一卫
价格区间
1610-2880元/平方米
销售均价
2600元/平方米 （阁楼售价计入均价）
开盘日期
2009年7月29日
备注
一次性付款：优惠200元/平 贷款：优惠100元/平
9
代表项目调研：
户型配比
经济型两室户型占据当前市场的主导地位，多数项目的主力户型超过70%；位 于第二位的是一室户型，平均约占10%；三室的大户型在本区域内虽然供应， 但市场供给量很少，销售速度慢，表明大户型产品在本区域市场认可度不高。
房型 一室一厅一卫 二室一厅一卫
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫
合计
面积区间(㎡)
40-60平
60-80平
12%
90-100平
100-120平
120以上
47%
海星板块特征：
3. 板块内整体均价在3400-3500左右。
4. 板块内现有房源供应较少，基本为库存产品消化。未来该板块的待供应量约为 30万平方米，因此区域竞争相对较弱。
当期 远期
恒基 大厦 天鸿 阳光世纪城
供应 1.5万 5万 5.5万 26万
销售 1.2万 4万 5.2万
库存 0.3 1 0.3
均价 3550 2600 3300
-海东板块
HAIDONG-market
代表项目调研：
（1）山水人家 以自然定义生活真谛
地理位置
平安大街东、淮河路南
建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 均价
约20万平米 预计推出12栋多层 433户 43-190平 三室二厅一卫 3500-3800
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海星板块特征：
1. 海东板块总体看，楼盘供应以多层为主，小高层为辅。 2. 目前已知的海东板块待开发量为45万平方米，主要是在建楼盘未来的开发量。 3. 海东板块2007年在售项目与2009年价格涨幅度在200-500之间。 4. 区域内均价在3600左右。
海星板块特征：
5. 海东板块总体看，户型结构齐全，市场细分比较明显。
主力价格区间 2900-4078元/平方米
销售均价
均价3550元/平方米
开盘日期
2008年10月
7
代表项目调研：
户型配比
套型
户 型 二室二厅一卫 比
三室二厅一卫
三室二厅二卫
建筑面积 区间
69-77平 104-108平 124-142平
主力价格 区间
1980-2960 元/平方米
目前价格的总价 区间
MOMA峰汇
3
-海星板块
HAIXING-market
代表项目调研：
（1）恒基学府公寓
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 主力价格区间
销售均价 开盘日期
世纪广场西侧 恒基实业有限公司 约1.5万平米 推出1栋高层 130户 42-120平方米 二室二厅一卫 3330—3780 元/平方 米 均价3450元/平方米 09年9月
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代表项目调研：
（3）东城怡景 与公园 学校为邻
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 推盘户数 开盘时间 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价
门市售价 备注
长江路中段
三丰房地产开发公司 约50万平米 主推6栋，2栋多层，4栋小高层 426户 08年7月 90-120平 二室二厅一卫 2200-3630元/平 3200元/平 其中：多层2900元/平（阁楼计入均价）
主力户型为三室二厅一卫，面积在97-115㎡。
户型数 12 32 12 30 25 15 208 20 70 5 4
户型比率 2.77% 7.39% 2.77% 6.93% 5.77% 3.46% 48.04% 4.62% 16.17% 1.15% 0.92%
15
代表项目调研：
（2）福地山水文园
地理位置 开发商 6期建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价
小高层3300元/平 5180-5800元/平
小高层住宅一次性付款：优惠200元/平 门市一次性付款：优惠100-200元/平
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代表项目调研：
套型
户 型 一室一厅一卫 比 二室二厅一卫
三室二厅一卫 三室二厅一卫
建筑面积 区间
51-54平 80-95平 112-118平 130-132平
主力价格 区间
3280-5400 元/平方米
27.5-37.4万/套 34.4-42.2万/套
38-47万/套
333 74%
72
16%
18
4%
三室二厅二卫
123-128平
40.3-50.9万/套
18
4%
四室二厅二卫
130-133平
42.6-52.9万/套
9
2%
主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94㎡，约占总户型配比的74%。
户数（套）
比例
占鲅鱼圈 市场比例
35-65
537
13.73%
34.6%
45-65
862
22.03%
36.55%
67.3%
65-75
568
14.52%
41.6%
76-90
1273
32.54%
41.03%
34.3%
91-100
332
8.49%
12.1%
100-110
42
1.07%
7.2%
90-100
68
26% 23% 25% 26%
主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98㎡，约占总户型配比的56%。目前销售 率为85%。
6
代表项目调研：
（2）天鸿观澜天下
地理位置
世纪广场西侧
开发商
辽宁天鸿实业集团
总建筑面积 约5.5万平米
推盘情况
推出2栋33层高层
总户数
496户
户型区间
69-142平方米
主力户型
二室二厅一卫
该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一梯三户设计。户型设计采用五明设
计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。
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代表项目调研：
户型配比
套型
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 三室三厅二卫
建筑面积区 目前价格的总价 主力价格 户数
间(㎡)
区间
区间
96-102 112-115 113-129 118-141 152-155 159-175
户数
132
220
88
62
144
22
14
12
14
29
384
58
297
72
172
100
价格
5000
6000
供应面积|比例
29700
24%
32568
25%
4500
51852
40%
4400
13600
11%
✓二期整体定位提高，属区域内高端项目，多层产品（洋房+联排）比重较大为49%。 ✓小高层以140产品为主。高层以180产品为主。