营口鲅鱼圈房地产市场研究
鲅鱼圈楼盘调研总结
鲅鱼圈楼盘调研总结鲅鱼圈区基本情况营口市鲅鱼圈区又名营口经济技术开发区（一个机构两块牌子），简称营口开发区。
鲅鱼圈区属于行政区划范畴，而营口经济技术开发区属经济范畴。
鲅鱼圈区位于辽东半岛中部的渤海之滨，坐落在营口市南端50公里，北距沈阳210公里，南距大连170公里。
总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾。
2011年全年实现地区生产总值500亿元，同比增长（下同）25%。
规模以上工业产值720亿元，增长30.8%。
全社会固定资产投资（新口径）200亿元，增长21.2%。
实际利用外资3.8亿美元，增长26.7%。
出口创汇15.6亿美元，增长41.8%。
全口径财政收入47.6亿元，增长39.1%。
般预算收入40亿元，增长46.5%。
城镇居民人均可支配收入2.1万元，增长13%。
农民人均纯收入1.1万元，增长12%。
各项主要经济指标保持营口地区首位、位居全省100个县区前列。
2012年全区主要发展目标是：地区生产总值600亿元，增长20%。
规模以上工业产值860亿元，增长19.4%。
区属固定资产投资（新口径）240亿元，增长20%。
实际利用外资5亿美元，增长31.6%。
出口创汇17.2亿美元，增长10%。
全口径财政收入57亿元，增长19.8%。
一般预算收入50亿元，增长 25%。
城镇居民人均可支配收入2.5万元，增长15%。
农民人均纯收入1.3万元，增长14%。
目前，鲅鱼圈区（营口开发区）行政区划面积268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个街道，33个社区，50个自然村。
常住人口50万。
东侧有哈大铁路、哈大公路、沈大高速公路三条交通动脉并行纵贯南北，中部有疏港铁路、疏港公路、入区公路相应横穿东西，南北距大连、沈阳机场各200公里左右，陆路连接东北三省以至欧亚大陆，交通运输十分便利。
现在正在试运行的哈大高速铁路将使鲅鱼圈的交通更为便利。
全区海岸线长25公里，青龙山森林公园、亚洲植物标本园、望儿山、烽火台、仙人岛、金沙滩海滨浴场/月亮湖、山海广场等景观，构成了山、海、林、泉交相辉映的海滨旅游度假胜地。
辽宁营口房地产市场调研
11 PAPARRTT 城城市市属属性性分分析析/城/城市市环环境境认认知知/旅/休游闲资娱源乐
高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。
滑雪场 金泰五星酒店
熊岳温泉 18洞高尔夫
11 PPAARRTT
城城市市属属性性分分析析//城城市市环环境境认认知知//产 产业业经经济济
望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高 82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔， 建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼 望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说 得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜 区，营口市一级旅游景区，载入《中国名胜辞典》。
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市内部交通
营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市 区规划共29条公交线路。
新兴大街
市府路
盼盼路
渤海大街
渤海大街
金牛山大街 青花大街
盼盼路
1 PART 1 PA城R市T 属性宏分观析市场研究
1. 城市环境认知 2. 城市发展规划 3. 城市宏观经济指标分析
鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区
常住人口不到40万。
行政区
面积（平方千米）
站前区
70
西市区
20
老边区 站前区
西市区
大石桥市
老边区 鲅鱼圈区 盖州市 大石桥市
305 268 2928 1379
盖州市 鲅鱼圈区
数据来源：营口市统计局
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市资源
辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析
长率8.45%，年均增长率为0.07%。
13
营口市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位。排在 抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。
城市经济——消费
营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到17%。营口2011年居住类消费价格 涨幅达7.1%，随后两年内趋于稳定。
-20.00%
0
4.70%
0.00%
0
-25.10%
-30.00%
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
青岛市 烟台市 大连市 葫芦岛 威海市 秦皇岛 营口市 东营市
一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造 业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。
鲅鱼圈——发展规划
鲅鱼圈是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区。未来发展将以五区、三带为主。
营口开发区（鲅鱼圈）是1992年10月经国务院批准成 立的国家级开发区。
“五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗 区域、望海新区五大片区。
从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第
二产业及地三产业增长幅度较大。
12
从营口市2009年、2013年三产业占比图中可以看到，五年 来营口第三产业占比增长4%，第二产业占比减少3%，第 一产业占比减少1%。
城市经济——人口
营口市常住人口为249万（2012）排名辽宁省第九位。常住人口从2000年至2012年增长近20 万人，年均增长0.07%，对外人口吸纳能力有限。
3
城市概况——辽宁沿海经济带
营口为辽宁沿海经济带中“五点一线经济带”的五个城市之一
辽宁营口亿居地产鲅鱼圈地产项目营销策略提报145PPT
报145PPT
2020/12/19
辽宁营口亿居地产鲅鱼圈地产项目营 销策略提报145PPT
•亿居与城市共成长ห้องสมุดไป่ตู้
亿居地产鲅鱼圈项目策略提报
•提案号:PJ-Z-KXC-09. 08. 01 – 01
辽宁营口亿居地产鲅鱼圈地产项目营 销策略提报145PPT
•目 录
人均纯收入年均增长11.7％。2006年鲅鱼圈
GDP为135亿，2007年达到了175.5亿，2008
年为230亿，三年年均分别增长31%、51.6%
和28.9% 。
辽宁营口亿居地产鲅鱼圈地产项目营 销策略提报145PPT
•鲅鱼圈是一个年轻、成长型城市
•家庭结构比例图
•45.00% •40.00% •35.00% •30.00% •25.00% •20.00% •15.00% •10.00%
辽宁营口亿居地产鲅鱼圈地产项目营 销策略提报145PPT
•面积、环境、价格、户型、品质
•市场对住宅面积的需求主要集中在70120㎡之间。主要影响购房因素为环境、 价格、户型结构、地段及建筑品质。
•产品特点需求分析：面积、地段、 价格、环境、户型结构、配套等消 费者购房时所主要考虑的要素。
辽宁营口亿居地产鲅鱼圈地产项目营
时间 成交均价
•鲅鱼圈商品房价格表
2006年
2007年
2500元/m2
3000元/m2
•（数据来源：辽宁统计信息网）
2008年 3500元/m2
辽宁营口亿居地产鲅鱼圈地产项目营 销策略提报145PPT
•就目前鲅鱼圈房地产市场来看，整个成交价格又有着明显的区域差别，即各 个板块市场间在商品房成交价格上有着高低之分。如城南新区商品房成交均 价要明显高于其他两个板块市场。
『精品』2010年营口鲅鱼圈可行性研究报告
8694
2010年2月17日
营口经济技术开发区三丰房地产开发有限公司
6
平安大街西、蝴蝶泉路北
4598.86
商住
≤2.0≥1.5
40/70
390.9031
2010年1月8日
营口经济技术开发区鑫城房地产开发有限公司
7
辽东湾大街西、月亮湖公园南
22082.71
商住
≤8.0≥6.5
40/70
3754.0607
城市区位
城市定位
百里滨海生态城、百里沿海产业带、百里临海景观带，沿海经济开发建设。北海新区、营东新城、仙人岛旅游度假区、河海新西市进行规划，建设百里城市。 港口功能不断提升。 仙人岛港区30万吨级原油码头投产使用。 鲅鱼圈港区A港池5＃、6#泊位建设全部竣工，保税物流中心正式封关运行。 营口港与神华、中海、吉煤等六大集团的战略合作全面展开，服务功能进一步延伸。 成功接卸东北口岸第一艘8530标箱、30万吨级原油、30万吨级矿石船舶。港口吞吐量完成1.76亿吨，增长16.7%； 集装箱运量253.7万标箱，增长24.6%。 沿海经济带累计开发土地128.6平方公里，完成投资673.6亿元，签约项目418项。开发区龙头作用日趋显现，新开工亿元以上项目58项，各项主要经济指标继续保持30%以上的强势增长。沿海产业基地、仙人岛能源化工区、高新区、中小企业园基础设施进一步完善，项目承载能力显著提升。
城市概况 经济发展 城市规划
[一]城市阅读
城市工业大力发展，经济稳定提升
城市产业成为引擎动力
营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。市域南北最长处111.8公里，东西最宽处50.7公里。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%； 下辖“四区二市”：站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里： 长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。
2024辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析
2024辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析近年来，随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场一直是投资者关注的焦点。
辽宁省营口市鲅鱼圈作为一个具有发展潜力的地区，其房地产市场也备受瞩目。
在 2024 年，对鲅鱼圈房地产市场进行深入的投资分析显得尤为重要。
一、鲅鱼圈地区的经济发展状况鲅鱼圈是营口市的重要经济区域，拥有多个产业支柱。
其港口经济发展迅速，带动了相关物流、贸易等行业的繁荣。
同时，旅游产业也逐渐兴起，吸引了大量游客前来观光度假，为当地经济注入了新的活力。
经济的持续增长为房地产市场提供了坚实的基础。
随着就业机会的增加和居民收入水平的提高，人们对住房的需求也在不断上升。
二、政策环境对房地产市场的影响国家和地方的房地产政策对于鲅鱼圈的房地产市场起着重要的调控作用。
近年来，政策的重点在于稳定房价、抑制投机性购房，保障居民的合理住房需求。
在2024 年，预计政策仍将保持连续性和稳定性。
对于投资者来说，需要密切关注政策的变化，以把握投资的时机和方向。
三、鲅鱼圈房地产市场的供需状况从供应方面来看，鲅鱼圈近年来不断有新的楼盘推出，但供应的增长速度相对较为平稳。
在土地供应方面，政府也在合理规划，以确保土地资源的有效利用。
需求方面，随着城市化进程的推进，外来人口的流入以及本地居民的改善性需求，使得住房需求保持稳定增长。
然而，不同区域和不同类型的房产需求存在差异。
例如，中心城区的优质房源需求较为旺盛，而一些偏远区域的房产则相对滞销。
四、房价走势分析过去几年，鲅鱼圈的房价经历了一定的波动，但总体呈现稳中有升的趋势。
在 2024 年，预计房价仍将受到多种因素的影响。
经济发展、人口增长、政策调控等因素都会对房价产生作用。
如果经济持续增长，人口流入增加，且政策相对宽松，房价可能会有一定的上涨空间。
反之，如果经济增长放缓，政策收紧，房价则可能面临一定的调整压力。
五、投资风险分析在鲅鱼圈房地产市场投资也存在一定的风险。
营口房地产调研分析报告
市房地产市场分析第一部分、宏观情况一、城市基本情况1、自然地理市距离省省会城市市179公里；南同“北方明珠”市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”市相依；东与中国最大的边境城市市毗邻；北与辽河油田属地市隔河相望，区域位置十分优越。
市地势自东南向西北倾斜，自然形成低山、丘陵、平原三种地貌类型。
东西宽50.7公里，南北长111.8公里，市域总面积5365平方公里，占省总面积的4.88%，海岸线长96公里。
长大铁路、大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。
港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。
市域有两条跨市输油管道通向港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境。
2、行政区划截至2005年12月31日，市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)，41个建制镇(其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个)，14个乡(盖州市)，27个街道办事处(站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个)，14个国有农场，929个行政村。
3、交通情况一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。
1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。
港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。
陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯全境。
海运畅通，成为东北腹地最近的出。
立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。
营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。
是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。
4、人口结构市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。
鲅鱼圈南城区市场报告
鲅鱼圈南部新城区二级市场调研报告2012年2月22日1前言目前市场的背景全国房地产行业出现下滑状态，进入一个深度调整期国家统计局2月18日公布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。
在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”加速到来。
专家们预计，未来房价回调趋势仍将持续。
受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。
芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心，房地产市场量价将继续调整。
芜湖房产新政被叫停，调控不放松的政策预期加强。
去年底中央经济会议明确2012年坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。
近期温家宝总理多次强调房价合理回归不动摇。
去年末，佛山、成都放松限购均被叫停。
芜湖是今年首个出台房地产新政的城市，尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4日即被叫停。
目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，这将进一步强化房地产调控不放松的预期。
由此我们可以看到，中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，“从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归”，这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。
因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。
未来几个月内，央行可能多次下调金融机构的存款准备金率，主要金融机构的存准率将降至19%或19.5%，由此市场会获得一定的流动性，肯定会有部分资金进入楼市，但是预计进入房地产领域的部分不会太多，对房地产企业资金链起不到多大的缓解作23用。
这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。
现阶段鲅鱼圈房地产行业状况（1）受国家调控的影响，鲅鱼圈整体市场的低迷鲅鱼圈本地的房地产市场也受到了政策的影响，先期开展的保障房项目是国家利民生的一个大项目，对本地的商品房项目有一定的影响。
鲅鱼圈调研报告
鲅鱼圈调研报告鲅鱼圈调研报告一、调研目的和背景目的：本次调研旨在了解鲅鱼圈的发展现状和市场需求，为企业决策提供依据。
背景：鲅鱼圈是一个具有发展潜力的地区，近年来其经济持续增长，吸引了众多投资项目，需要了解其具体情况。
二、调研方法和过程方法：本次调研采用了问卷调查和实地走访的方式进行。
过程：我们首先制定了问卷调查的问题，然后联系当地政府和企业相关负责人，进行了实地调研。
三、调研结果1. 鲅鱼圈的经济发展情况通过调研了解到，鲅鱼圈的经济发展迅速，主要以制造业和服务业为主要支柱。
当地政府积极引导投资，鼓励企业扩大规模和创新发展，吸引了一大批优秀企业进驻。
2. 鲅鱼圈的自然环境和旅游资源鲅鱼圈地处海滨地区，拥有得天独厚的自然环境和丰富的旅游资源。
沿海的美丽景色吸引了大量游客前来观光，带动了当地旅游业的发展。
3. 鲅鱼圈的市场需求通过调研我们发现，鲅鱼圈目前对于工业品和农副产品的需求较大。
当地企业需要大量的原材料和设备来支撑其生产和经营，同时农副产品的供应也面临一定的缺口。
4. 鲅鱼圈的发展机遇和挑战鲅鱼圈作为一个新兴的地区，发展潜力巨大。
然而，也面临一些挑战，如基础设施建设不够完善、人才匮乏等问题。
同时，竞争也越来越激烈，企业需要不断创新和提升自身实力。
四、结论和建议通过本次调研，我们对鲅鱼圈的发展现状和市场需求有了更深入的了解。
基于此，我们提出以下建议：1. 鲅鱼圈需要加大基础设施建设投资，提升交通、水电等基础设施的建设水平，以支撑企业的发展。
2. 鼓励企业加大创新研发投入，提升产品质量和竞争力。
3. 增加人才培养和引进力度，为企业提供更多优秀的人才支持。
4. 加强与周边地区的合作，拓宽市场渠道，提升企业的市场竞争力。
以上是本次鲅鱼圈调研报告的主要内容，希望对企业的决策和战略规划有所帮助。
营口商业地产市调报告
营口市调报告2021年7月目录一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研 (3)〔一〕红运家居商场 (3)〔二〕北方陶瓷城 (4)〔三〕装饰材料城 (6)〔四〕装饰材料城周边沿街商铺 (7)〔五〕建设街沿街商铺 (8)〔六〕东升家私 (9)〔七〕宜家布艺 (10)〔八〕润达家私 (10)〔九〕御园家具城 (11)二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研 (11)三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研 (12)四、工程潜在竞争工程调研 (16)〔一〕工程周边在售社区底商调研 (16)〔二〕开元广场 (17)〔三〕居然之家 (18)〔四〕营口义乌商贸城〔鲅鱼圈〕 (19)五、营口市区建材家居经营商户问卷调研分析 (21)六、工程SWOT分析 (25)七、工程细化定位建议 (25)一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研〔一〕红运家居商场1、市场根本情况2、商户访谈〔二〕北方陶瓷城1、市场根本情况2、商户访谈〔三〕装饰材料城1、市场根本情况2、商户访谈〔四〕装饰材料城周边沿街商铺1、市场根本情况2、商户访谈〔五〕建设街沿街商铺1、市场根本情况2、商户访谈〔六〕东升家私1、市场根本情况2、商户访谈〔七〕宜家布艺〔八〕润达家私〔九〕御园家具城二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研1、代表性重点市场情况2、商户访谈三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研〔一〕沿街灯具、建材家居市场1、市场根本情况2、商户访谈〔二〕金标家具城1、市场根本情况2、商户访谈〔三〕金标家具城〔四〕好亿家家居广场1、市场根本情况2、商户访谈〔五〕其他重点家具市场1、新新家私---商场面积1.2万方，整个商场独家经营，实行统一管理、统一收银，代理了10多个品牌家具，产品有中高端名用家具、办公家具、布艺、地毯等，经营方式为零售，目前经营状况还好。
2、卓新家具---商场面积1500方，整个商场独家经营，商场经营中低端家私零售，经营状况一般。
2013完稿02-辽宁省营口市鲅鱼圈区房商品住宅市场调研报告-40p
根据“五点一线”战略部署，辽宁省加快环黄、 渤海滨海公路建设。滨海公路的全面贯通，把沿海 “五点”从陆路联系起来，形成“沿海经济带”。
10
【城市规划】全市实施“南进”、“东拓”发展战略，遵循均衡布 局、主次有别原则，由老城区、新城区、大石桥区城区和盖州市城 区构成“大三角”形状，最终将营口市发展成为具有多核结构的组 合型特大城市，发展战略使鲅鱼圈区成为核心发展地区
旅游优势：依山傍海，温 带季风季候，四季分明；
交通优势：哈大高铁、沈 大高速、哈大公路等；
资源优势：自然资源种类 丰富，拥有矿产，稻米，水 果，盐业，温泉，水产等多 种形态的资源。
6
【产业结构】产业结构稳定，第二产业占据主导，第三产业得到一 定发展，私营企业有所增加，农业比重逐步下降
第三产业 40%
截止2012年底，营口市地区生产总值达1381.2亿元，鲅鱼圈区地区生产总值达600亿元， 占比全市经济总量达43%； 从近几年鲅鱼圈区和营口市的地区生产总值对比来看，鲅鱼圈区的经济总量在营口市的 比重越来越大，增幅高于全市水平，未来开发区相对于营口市的其他地区对于外来人口的 吸引力将更大。
本报告是严格保密的。
8
【收入支出】鲅鱼圈区城镇人均可支配收入不断增加，社会零售品 总额不断增长，人民生活水平日益提高
营口市鲅鱼圈区城镇人均可支配收入走势图（2007-2012年）
30000
25000
20000 15000 10000
15% 11500
城镇人均可支配收入（元）
增幅
18.28% 13602
15501 14%
37.60%
35.50%
36%
59.80%
77.50%
营口市鲅鱼圈高层市场调研报告
鲅鱼圈高层项目市场调研报告目录第一部分宏观城市概况一、营口区域概况二、鲅鱼圈区域概况三、宏观经济环境四、城市发展与规划五、小结第二部分鲅鱼圈市场概况一．营口房地产宏观概况二．鲅鱼圈楼盘概况三．小结第五部分总结附表：第一部分宏观城市概况一、营口区域概况1、自然地理营口市位于辽东半岛西北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。
营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海。
营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。
在5402平方公里的土地上，养育着230万勤劳热情的营口人。
营口海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。
2、行政区划截至2005年12月31日，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)，41个建制镇(其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个)，14个乡(盖州市)，27个街道办事处(站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个)，14个国有农场，929个行政村。
市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。
营口市面积4970平方千米，人口230万人（2004年）。
站前区面积70平方千米，人口26万。
邮政编码115002（115000、115001、115002、115003均为站前区区号）。
区人民政府驻文化宫里45号。
西市区面积20平方千米，人口16万。
邮政编码115004。
区人民政府驻渤海大街西60号。
鲅鱼圈区面积 268平方千米，人口30万。
邮政编码115007。
区人民政府驻钱塘江路15号。
老边区面积 305平方千米，人口13万。
邮政编码115005。
区人民政府驻龙山大街54号。
营口市房地产市场调研报告
营口市房地产市场调研报告市场部2008年9月26日第一部分、营口宏观情况一、城市基本情况(１)自然地理(２)行政区划(３)交通状况(４)人口结构及受教育情况二、宏观经济环境(１)综合实力(２)宏观经济数据分析三、城市规划及建设(１)总体规划布局及理念(２）. 城市结构功能（３）居住用地规划布局(４) 城市道路交通四、宏观环境综述第二部分、营口市宏观房地产市场分析第一部分、营口宏观情况一、城市基本情况1、自然地理营口市位于辽东半岛西北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。
营口南接大连,西临渤海,背靠东北腹地，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海。
营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。
在5402平方公里的土地上，养育着230万勤劳热情的营口人。
营口海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。
2、行政区划截至2005年12月31日，营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市(大石桥市、盖州市），市域总人口2229139人,其中站前区260071人,西市区159904人，老边区123418人,鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38。
58%。
3、交通情况营口一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。
1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。
营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务,年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。
营口陆路运输四通八达,东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。
营口海运畅通，成为东北腹地最近的出海口。
营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥.营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。
营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。
营口鲅鱼圈房地产市场研究50页PPT
谢谢！营口ຫໍສະໝຸດ 鱼圈房地产市场研究31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
营口鲅鱼圈经济开区鲅鱼圈房地产市场研究
主力价格 区间
户数
户型比率
582 50 30004160元/ 平方米 114 220 44 160
50% 4% 10% 19% 4% 13%
户 型 配 比
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 三室三厅二卫
112-115 113-129 118-141 152-155 159-175
主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115㎡，约占总户型配比的54%。
套型
户数
户 型 比
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫
248 124 124
主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77㎡，约占总户型配比的56%，以目前销售价 格计算总价主力区间为20-27.7万元。目前销售率为95%。
8
代表项目调研：
（3）大厦小区6期
地理位置 6期建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期 备注 平安大街 约5万平米 推出11栋多层 664户 30-82平方米 二室一厅一卫 1610-2880元/平方米 2600元/平方米 （阁楼售价计入均价） 2009年7月29日 一次性付款：优惠200元/平 贷款：优惠100元/平 9
合计
―
3912
100%
21
红海板块
Honghai-market
代表项目调研：
（1）鸿基国际-基础信息
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期 红海路与平安大街交汇 鸿基房地产公司 约15万余平米 共18栋小高层、高层 约1300户 90-160平方米 二室二厅一卫 3000-4160元/平方米 3800元/平方 08年7月
3280-5400 元/平方米
辽宁_营口房地产市场调研报告
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
1.20%
成交产品面积区间占比分析表
35.10%
17.20%
11.50%
5.70% 3.10%
15.10% 5.10%
6.00%
成交产品总价区间占比分析表
35.00%
30.00%
25.00%
高层是在售库存及潜在供应主力产品，约占比60%；
洋房、小高属城市稀缺型产品，市场供应量较少，竞争压力相对较小；
从产品类型来看，本项目高层/小高层产品主要竞争对手依次是，天赋领墅、恒大城、东岸首府、东城天下。
<竞争市场>区域内产品面积集中在90-110㎡，总价35-60万之间， 随着市场库存的陆续去化，120-140㎡在19年出现市场空窗期，具 有一定的市场机会
市场销售额整体下跌，2018年营口全市实现销售额约为21.71亿，跌幅较大。 沿海片区成为持续的热点区域，项目所在地营东区域是多个区域的连接地带，购买力薄弱。
2018年销售金额（亿） 0.25 0.4 1.6 2.1 1.8
0.8 2 2.4 2 0.4 0.4 1 0.5 1.5 0.36 1.8 2.4 21.71
——
——
高层
——
福郡
——
洋房
——
小高
佳兆业龙湾
——
——
高层
小高
保利五月花
——
洋房
——
——
中恒湖滨壹号
——
洋房
——
小高
恒大城
——
——
高层
——
东城天下
——
营口市区市场调查研究报告57P
营口各城区经济发展 比较
现状概况
未来发展
站前区 西市区 鲅鱼圈区
站前区是营口的政治、经济、商贸、文化、交通及金融中心，在营口市土 地分级中，本区域属于一级区域；2009年完成地区生产总值62亿元，增长 31%。工业发展势头强劲，规模以上工业企业达170户，形成了门类齐全 的工业体系。世界500强之一美国可口可乐公司投资1.2亿美元年产80万吨 的可口可乐系列饮料项目和世界500强之一英国乐购集团投资5000万欧元 的乐购超市项目相继落户站前并开工建设，标志着站前区对外开放工作水 平显著提升。2000年以来，全区主要经济指标均以30%以上速度递增，
2019年全区经济社会发展的主要目标是：地区生 产总值200亿元，增长37.6%；农业总产值20.8亿 元，增长10%；规模以上工业总产值470亿元， 增长54.1%；全社会固定资产投资140亿元，增长 100%；地方财政一般预算收入7.2亿元，增长 30%；社会消费品零售额12亿元，增长20%；实 际利用外资1亿美元，增长219.6%；出口创汇1亿 美元，增长81.8%；
2019年全市经济社会发展主要目标是：实现地区 生产总值150亿元，同比增长25%；农业总产值 45亿元，同比增长12.5%；工业总产值350亿元， 同比增长32%；规模工业总产值170亿元，同比 增长45.4%；全社会固定资产投资150亿元，同比 增长49.3%；社会消费品零售总额39.5亿元，同 比增长19%；实际利用外资7000万美元，同比增 长72.4%；出口创汇1.1亿美元，同比增长22.2% ；全口径各项税收7.95亿元，同比增长35%；一 般预算收入6.1亿元，同比增长35%；农民人均纯 收入8500元，同比增长18%。
城市概况
围绕营造的经济环境
18966634_房地产过剩对区域经济的影响
Liaoning Economy房地产开发投资具有带动消费、促进经济发展的积极作用，但房地产的过剩，对于一个经济蓬勃发展、需求投资巨大的城市将会是一种反向冲击。
鲅鱼圈区是辽宁省营口市的一个辖区，中国沿海十大港口之一的营口港（现隶属于央企招商局集团）坐落于本区，是东北腹地最近、最便捷的出海通道，物流行业发展迅速，鞍钢集团等部分国有企业都相继在鲅鱼圈建立分厂，同时鲅鱼圈还拥有丰富的海洋旅游资源和温泉资源。
自1984年建区以来，鲅鱼圈区成为东北地区经济及社会发展最快的地区，是辽东湾经济区对外开放的门户。
鲅鱼圈区以鲅鱼圈区中心为核心，周围包含了熊岳镇、芦屯镇、红旗镇等特色城镇。
鲅鱼圈区在国家级经济技术开发区综合实力排名中，名列第21位，排进前10%。
鲅鱼圈区的优异成绩的背后，离不开辽宁省政府的政策支持与银行的投资，但投资方向很重要，在卓越成就的背后，这些投资的收益效率对于鲅鱼圈区来说并不是令人十分满意。
一、鲅鱼圈区房地产产业概况（一）房地产规模较大且持续增大，房地产过剩问题持续加剧经过30多年的房地产建设，鲅鱼圈区的房地产规模庞大并持续扩大。
本地区的房地产开发商大约有70多家，且近五年北京金泰、中南地产、万科、MOMA峰汇等国内大型房地产开发商入驻鲅鱼圈，促使鲅鱼圈区商业地产数量不断增多，房地产产业在鲅鱼圈区呈现出遍地开花的景象。
鲅鱼圈区作为沿海城市，旅游业已经发展了很长时间，鲅鱼圈区及其所辖的熊岳镇，旅游地产开发较完善，兴建了许多温泉度假酒店与温泉度假休闲别墅区，每到旅游季节，各个景区与酒店人满为患。
（二）房屋空置率较高房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
虽在上文提到，鲅鱼圈区的酒店和出租公寓在旅游旺季人满为患，但毕竟鲅鱼圈区房地产体量较大，过剩严重。
除去景区周围的地产，鲅鱼圈区内和远离景区的很多楼盘，空置率极高，常年保持在60%左右。
特别在旅游淡季，整个鲅鱼圈区的房地产产业分为两种极端：一是成熟的居住小区或功能性强的楼盘（学区房等）空置率低，这种大多是常住居民居住地。
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1.74%
7.62%
29.1%
100-120 120以上
159
4.06%
71
1.82%
3.7%
―
3912
100%
21
红海板块
Honghai-market
代表项目调研：
（1）鸿基国际-基础信息
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期
红海路与平安大街交汇 鸿基房地产公司 约15万余平米 共18栋小高层、高层 约1300户 90-160平方米 二室二厅一卫 3000-4160元/平方米 3800元/平方 08年7月
26% 23% 25% 26%
主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98㎡，约占总户型配比的56%。目前销售 率为85%。
6
代表项目调研：
（2）天鸿观澜天下
地理位置
世纪广场西侧
开发商
辽宁天鸿实业集团
总建筑面积 约5.5万平米
推盘情况
推出2栋33层高层
总户数
496户
户型区间
69-142平方米
主力户型
二室二厅一卫
代表项目调研：
（3）书香门第
地理位置 开发商 总建筑 面积 推盘情况
总户数 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价 开盘日期
该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一梯三户设计。户型设计采用五明设
计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。
23
代表项目调研：
户型配比
套型
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 三室三厅二卫
建筑面积区 目前价格的总价 主力价格 户数
间(㎡)
区间
区间
96-102 112-115 113-129 118-141 152-155 159-175
3280-5400 元/平方米
27.5-37.4万/套 34.4-42.2万/套
38-47万/套
333 74%
72
16%
18
4%
三室二厅二卫
123-128平
40.3-50.9万/套
18
4%
四室二厅二卫
130-133平
42.6-52.9万/套
9
2%
主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94㎡，约占总户型配比的74%。
小高层3300元/平 5180-5800元/平
小高层住宅一次性付款：优惠200元/平 门市一次性付款：优惠100-200元/平
18
代表项目调研：
套型
户 型 一室一厅一卫 比 二室二厅一卫
三室二厅一卫 三室二厅一卫
建筑面积 区间
51-54平 80-95平 112-118平 130-132平
主力价格 区间
恒基学府公寓 芳华园
观澜天下
丽景鸿苑 大厦小区 福地山水文园
山水人家
平安家园
海东板块
富吉家园 渤海名城
湾畔书香门第
东城怡景
阳光100 盛景公寓 海港花园
御景湾 鸿基国际
恒祥湾富贵园
翰林书香苑 瑞康家园
水岸尚品
红海板块
恒基河畔花园 群星国际新城
新龙逸家园
馥润家园
丽水御尊 清华园
翔峰国际花园
苹果社区
唯美星海
平安立交桥南 营口翔峰置业公司 约6万平米 推出8栋小高层 450户 84-130平 二室二厅一卫 3280-5400元/平方米 3600元/平方米
16
代表项目调研：
套型
建筑面积 区间
主力价格 区间
目前价格的总价 区间
户数
户型 比率
二室二厅一卫 户
型 比 三室二厅一卫
84-94平 105-106平 116-118平
代表项目调研：
去化速度
产品类型
供应
套数供应
销售率
洋房 叠拼 小高 高层
130
132
220
80%
140
88
300（1跃2）
62
144
80%
185-273 （3跃4）
62
97
29
103-104
58
384
60%
144-148
297
179 63、80、98
72
172
12%
100
预定不售
多层产品因产品稀缺、供应量不大，因此走货速度较快。小高层产品中，仍 以主流户型90-100两房产品销售速度最快。
水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。 红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第
、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新 城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书 香苑、康家园。
2
楼盘分布图 海星板块
17
代表项目调研：
（3）东城怡景 与公园 学校为邻
地理位置 开发商 总建筑面积 推盘情况 推盘户数 开盘时间 户型区间 主力户型 价格区间 销售均价
门市售价 备注
长江路中段
三丰房地产开发公司 约50万平米 主推6栋，2栋多层，4栋小高层 426户 08年7月 90-120平 二室二厅一卫 2200-3630元/平 3200元/平 其中：多层2900元/平（阁楼计入均价）
户数（套）
比例
占鲅鱼圈 市场比例
35-65
537
13.73%
34.6%
45-65
862
22.03%
36.55%
67.3%
65-75
568
14.52%
41.6%
76-90
1273
32.54%
41.03%
34.3%
91-100
332
8.49%
12.1%
100-110
42
1.07%
7.2%
90-100
68
10
海星板块特征：
1. 海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前 区域内可供开发的地块较少。区域内除从06年开始开发的大厦小区供应多 层产品外，其余的项目供应少量高层产品。
2. 从海星板块产品供应结构上看， 市场供给偏向60-80平经济型二室二厅一
卫的户型。
9% 23%
9%
40-60平
60-80平
12%
90-100平
100-120平
120以上
47%
海星板块特征：
3. 板块内整体均价在3400-3500左右。
4. 板块内现有房源供应较少，基本为库存产品消化。未来该板块的待供应量约为 30万平方米，因此区域竞争相对较弱。
当期 远期
恒基 大厦 天鸿 阳光世纪城
供应 1.5万 5万 5.5万 26万
套型
建筑面积 区间
主力价格 区间
目前价格的总价 区间
户数
户型 比率
户 型 一室一厅一卫 比
二室一厅一卫
3
4.8-12.1万/套 7.4-21.3万/套
126 19% 418 63%
二室二厅一卫
76-82平
12.2-23.6万/套
120 18%
主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74㎡，约占总户型配比的63%。销售率达80%。
28.8-41.8万元/套
582
33.6-47.8万元/套
50
33.9-51.8万元/套
3000-
114
4160元/ 35.4-57.6万元/套 平方米 220
45.6-64.4万元/套
44
47.7-72.8万元/套
160
户型比率
50% 4% 10% 19% 4% 13%
✓主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115㎡，约占总户型配比的54%。 ✓一期销售率达到90%，约为13万平，周期为16个月。其中96-102平的两室产品销 售速度最快。
经济型两室户型占据当前市场的主导地位，多数项目的主力户型超过70%；位 于第二位的是一室户型，平均约占10%；三室的大户型在本区域内虽然供应， 但市场供给量很少，销售速度慢，表明大户型产品在本区域市场认可度不高。
房型 一室一厅一卫 二室一厅一卫
二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫
合计
面积区间(㎡)
平安大街
6期建筑面积 约5万平米
推盘情况
推出11栋多层
总户数
664户
户型区间
30-82平方米
主力户型
二室一厅一卫
价格区间
1610-2880元/平方米
销售均价
2600元/平方米 （阁楼售价计入均价）
开盘日期
2009年7月29日
备注
一次性付款：优惠200元/平 贷款：优惠100元/平
9
代表项目调研：
户型配比
老城区高档楼盘的价格标杆。
14
代表项目调研：
套型 一室一厅一卫（阁楼）
二室二厅一卫 户 型 配 比
三室二厅一卫
三室二厅二卫 四室两厅两卫
建筑面积区间(㎡) 43—55 55—67 50—70 83—90 90—105 83—86（跃层） 97—105 105—115 120--135 145—155 170—190（跃层）
20-27.7万/套 30.1-41万/套 36-54万/套
户数
248 124 124
户型 比率
50% 25% 25%
主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77㎡，约占总户型配比的56%，以目前销售价 格计算总价主力区间为20-27.7万元。目前销售率为95%。
8
代表项目调研：