个人住房抵押贷款证券化案例分析
个人住房抵押贷款风险分析及证券化研究
展初期 ， 法律制度欠缺 ， 个人信用征信体系 不健全， 商业银行风险管理水平低 ， 个人住 房抵押贷款存 在较 大风险 ， 特定条件下（ 如 贷款高速增 长） 于风险分析的不 良贷款 ， 用 率指标滞后性 非常明显 ，掩盖 了实际风险
状况 。 房地 产市场具有周期性 ， 个人住房抵 能带来更大收益而产生的违约行为 。当房 内对房屋 的损坏 造成抵押物价格 下降 、 或 押贷款期限长 ， 每笔贷款数额小 、 一旦房地 价 迅 速 下 跌 或 利率 上 升 幅度 较 大 ，继 续 还 者由于估价人员因其过失或故意过高估价
性 ，这主要是 由个人住房抵 押贷 款 自身 的 的 第二 还 款 来 源 ，但 是 商业 银行 也 常 面 临 贷信用 风险 。
特性 和市场 环境 等诸多 内外 部 因素 决定 如下抵押风险 ： 一是抵押处置风险 。 当抵押
以下几个方面的风险：
的。 具体而言 ， 个人住房抵押贷款主要 面临 物变现渠道窄 、成本高 ，商业银 行不ｉ Ｉ 银行持有 的住房贷款债权不能及时足额变 ｆ￣ ，
产市场 出现调整或振荡 ．贷 款违约等风险 款的成本大于放弃还款的收益 ， 借款人会 抵押物 而产生的风险。 就会显现 。 目前 、 我国个人住房抵 押贷款业 理性违约 。 三是提前还款 。 提前还款是借款 ３ 利 率风险。利率风险是指金融市场 ．
住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
国内资产证券化的案例
国内资产证券化的案例国内资产证券化是指将具有一定收益和流动性的资产进行打包，发行证券产品，通过证券市场进行交易和流通的一种金融创新方式。
下面列举了10个国内资产证券化的案例。
1. 住房抵押贷款证券化：将具有稳定现金流的住房抵押贷款打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得抵押贷款的利息和本金回收。
2. 汽车贷款证券化：将汽车贷款资产打包并发行证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取汽车贷款的利息和本金回收。
3. 信用卡账户证券化：将信用卡账户的应收账款打包成证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取信用卡账户的利息和本金回收。
4. 学生贷款证券化：将学生贷款资产打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得学生贷款的利息和本金回收。
5. 商业房地产租赁证券化：将商业房地产租赁权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得商业房地产租金收入。
6. 医疗账户证券化：将医疗账户的应收账款打包成证券产品，投资者通过购买这些证券产品获取医疗账户的利息和本金回收。
7. 政府项目收益证券化：将政府项目的收益权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得政府项目的收益分红。
8. 公司债权证券化：将公司的债权资产打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得公司的债权利息和本金回收。
9. 软件版权证券化：将软件版权的收益权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得软件版权的使用费。
10. 能源资源证券化：将能源资源的开采权益打包形成证券产品，发行给投资者。
投资者通过购买这些证券产品，获得能源资源的开采收益。
以上是国内资产证券化的10个案例。
这些案例体现了资产证券化的多样性，不仅涵盖了金融领域的贷款和债权，还包括了商业房地产、政府项目、软件版权和能源资源等领域。
资产证券化的发展为投资者提供了更多的投资机会，也为资产持有者提供了更多的融资渠道，促进了金融市场的发展。
个人住房贷款业务案例分析报告
个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告一、含义概述个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。
商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。
二、发展历程1、个人住房贷款的初步开展1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。
1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇”按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。
1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。
在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。
3、个人住房贷款业务的高速发展1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
20xx年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展1、20xx年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。
建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到20xx年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。
资产证券化经典案例
资产证券化经典案例资产证券化是一种金融手段，通过将特定资产通过成立特殊目的载体而转化为可买卖的证券产品，并通过市场上的投资者进行购买和交易，从而实现资产的流动性和融资的目的。
在金融领域中，有许多经典的资产证券化案例，对于了解和学习资产证券化的机制和效果有着重要的意义。
本文将介绍几个经典的资产证券化案例。
一、美国住宅抵押贷款证券化美国住宅抵押贷款证券化是最早也是最典型的资产证券化案例之一。
在上世纪70年代至80年代初，美国房地产市场经历了一次大规模的繁荣期。
越来越多的人购买房地产，需要融资购买居住房产，而传统的银行贷款方式却无法满足市场的需求。
于是，一些具有创新意识的金融机构开始将房屋贷款转化为证券产品进行交易。
通过将大量的房屋贷款进行汇集，成立特殊目的载体（SPV），将所持有的贷款拆分为不同等级的证券产品，并通过发行这些证券产品进行融资。
这样的资产证券化创新带来了多重好处。
首先，它提供了额外的流动性，使得投资者可以更容易地购买和出售房地产贷款相关的证券产品。
其次，通过将贷款进行拆分，不同风险等级的证券产品可以吸引不同风险偏好的投资者，从而拓宽了投资者的来源。
最后，证券化使得原本分散在各个金融机构的贷款得以集中化，提高了债券的规模和效益。
然而，住宅抵押贷款证券化也存在一定的风险。
2008年的次贷危机就是一个典型的例子。
在次贷危机中，由于信贷标准过于宽松和债务的高风险特点，一些证券化的抵押贷款出现违约，导致整个金融市场陷入危机。
二、汽车贷款证券化与住宅抵押贷款证券化类似，汽车贷款证券化也是一种常见的资产证券化模式。
汽车贷款可以通过证券化方式转化为可交易的证券产品，从而实现资产流动性和融资的目的。
汽车贷款证券化的优势在于满足了消费者购车的融资需求，并提供了额外的投资机会。
通过将大量汽车贷款进行汇集，发行不同等级的证券产品，吸引不同风险偏好的投资者参与，进一步推动了汽车消费和相关产业的发展。
如今，汽车贷款证券化已经成为全球范围内的常见金融产品，各大银行和金融机构都将其作为重要的融资工具之一。
我国住房抵押贷款证券化的风险分析
我国住房抵押贷款证券化的风险分析[摘要]住房抵押贷款证券化的出现使得商业银行能够较快收回期限长、流动性差的贷款，在转嫁风险的同时提高了资产的流动性。
但是，住房抵押贷款证券化在带来好处之时，其本身复杂的证券化程序又使其具有风险。
文章主要论述住房抵押贷款证券面临的两种风险：提前偿付风险，违约风险。
并对我国中国建行发行的“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券（MBS）进行这两种风险的分析，为我国商业银行的住房抵押贷款证券化风险研究提供参考。
[关键词]住房抵押贷款证券化；提前偿付风险；违约风险一、住房抵押贷款证券化的风险分析住房抵押贷款证券化是指特设金融机构（SPV）集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（也即现金流）进行组合包装，作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。
下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险，即提前偿付风险和违约风险进行分析。
（一）提前偿付风险提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。
提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响，表现为：使得前期本金偿还额增加，流入的利息额减少，缩短了偿付行为的加权平均周期。
1.影响抵押贷款提前偿还的因素（1）市场抵押利率首先，当现行市场抵押利率比原始合同利率低时，借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。
其次，市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为，如果利率曾经下降到一个很低的水平，大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还，也就不会出现大规模的提前偿付现象。
最后，浮动利率住房抵押贷款（ARM）与固定利率抵押贷款（FRM）的提前偿还风险又不同。
FRM 比ARMD提前偿付风险更高。
因此，市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素。
（2）抵押贷款的期限抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系，在贷款期限的初始阶段，提前偿还率逐渐上升，然后保持稳定，但贷款后期的提前偿还率又趋于下降，出现衰竭效应。
正面的资产证券化案例-建元2005-1
正面的资产证券化案例——建元2005-1个人住房抵押贷款证券化2005年12月15日，中国首个个人住房抵押贷款证券化（MBS, Mortgage-backed Security）产品“建元2005-1个人住房抵押贷款资产支持证券”正式发行，进入全国银行间债券市场交易流通。
一．发行背景中国建设银行于1954年10月1日正式挂牌成立，从成立至今的五十多年间，它逐步从刚开始只是附属于财政部负责监督建设投资的一家专业银行，发展到现在自主企业化经营的一家功能完善的国家专业银行，并于2005在香港联合交易所挂牌上市，于2007年在上海证券交易所挂牌上市。
截至2009年12月31日，中国建设银行集团的总资产达到96233.55亿元，总负债为90643.35亿元，资本充足率11.7%，贷款总额48197.73亿元，其中个人住房抵押贷款8525.31亿元。
在2005年2月，中国建设银行的资产证券化方案获得批准，它也成为国内首家获准进行个人住房抵押贷款证券化的银行。
二．发行过程一般说来，一个资产证券化的交易包括以下程序：确立基础资产并组建资产池、构建特殊目的的载体（SPV, Special Purpose Vehicle）、SPV以资产为支撑发行证券、资产支撑证券的偿付。
诞生于20世纪70年代美国的个人住房抵押贷款证券化（MBS, Mortgage-backed Security）是以个人住房抵押贷款作为基础资产的，中国建设银行此次发起的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”（以下简称“建元2005-1”）也不例外，并且为了确保成功，建设银行特地挑选了个人住房贷款业务发达、贷款管理较为规范的上海、江苏、福建三家分行作为试点行。
因此，最终进入资产池的住房抵押贷款由上海市、无锡市、福州市和泉州市的居民住房作为抵押担保（其中上海市的贷款余额占比大约为56%）。
通常在构造好资产池后，发起人通常要确定特殊目的的载体SPV 的形态，SPV通常有三种形态：信托形式（SPT）、公司形式(SPC)、有限合伙人形式。
个人住房抵押贷款证券化案例分析
从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。
直到2005年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速。
2005年12月15日，“建元”正式发行。
建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，三档两级证券：其中A、B、C三个档次为优先级证券(A类约24亿元，信用为AAA级;B 类约3亿元，信用为A级;C类约2.1亿元，信用为BBB级)和次级证券(约0.9亿元，不参与评级，由建行自留)。
按照设置，优先级证券投资人先收到还款。
A和B类证券获准在全国银行间债券市场进行交易，C类按照央行的相应规定进行转让，次级不进行转让交易。
“建元”发行过程分析(一)“建元”的发行动力任何一项创新性业务的成功运作和实施，和相关各方的积极推进是分不开的。
但是，推进的动力是什么呢?无论是监管当局还是方案中的实际运作方，都期望能够获得“利益”。
以下从银行、政府、中介机构和投资者四方面作出具体分析。
1.银行。
一方面可以说建行做房贷证券化(下文简称MBS)的动力不足，具体可从三个方面来看：银监会发布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称《办法》)使通过MBS提高资本充足率的银行不易办到，并且建行上市后，资本充足率接近14%;其次是资产证券化的标的问题，资产证券化在国外往往是因为银行迫于资金的流动性压力或处理不良贷款的需要，而我国进行资产证券化的银行目前并不缺乏资金，而且拿出来的资产也是相对较好的优良资产;从根本上讲，银行进行资产证券化最主要的一个目的是将长期的资产转移出，通过资产的出让来获取流动资金。
但从目前来看，我国银行体系担心的是流动性严重过剩的问题，甚至担心的是回流后，这笔现金该如何使用的问题。
抵押房法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景本案涉及一起抵押房法律纠纷，主要围绕抵押权的设立、抵押物的范围、抵押权的实现以及抵押权的消灭等问题展开。
以下是本案的基本情况：原告甲公司（以下简称“甲公司”）与被告乙公司（以下简称“乙公司”）于2018年签订了一份《抵押合同》，约定甲公司将其位于某市的一套房产（以下简称“抵押房”）抵押给乙公司，用于担保乙公司向甲公司借款2000万元。
合同签订后，甲公司将抵押房的相关手续办理完毕，抵押权设立。
2019年，乙公司因经营困难，未能按时偿还甲公司借款。
甲公司遂向乙公司发出《履行还款义务通知书》，要求乙公司立即偿还借款本息。
乙公司未予理睬。
甲公司遂于2020年向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1. 乙公司立即偿还借款本金2000万元及利息；2. 乙公司以其抵押的抵押房折价或者拍卖、变卖抵押房所得的价款优先偿还借款本金及利息。
二、争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几个方面：1. 抵押权的设立是否合法有效？2. 抵押物的范围是否包括抵押房？3. 抵押权的实现方式及顺序？4. 抵押权的消灭条件及法律后果？三、案例分析（一）抵押权的设立根据《物权法》第一百八十四条规定，抵押权的设立应当符合以下条件：1. 抵押人有权处分抵押物；2. 抵押合同合法有效；3. 抵押物合法，不得违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，甲公司作为抵押人，有权处分抵押房。
甲公司与乙公司签订的《抵押合同》合法有效，抵押房符合法律、行政法规的强制性规定。
因此，抵押权的设立合法有效。
（二）抵押物的范围根据《物权法》第一百八十五条规定，抵押物的范围包括：1. 抵押人有权处分的动产；2. 抵押人有权处分的不动产；3. 抵押人有权处分的权利。
本案中，抵押合同约定甲公司将抵押房抵押给乙公司，抵押房属于抵押人有权处分的不动产。
因此，抵押物的范围包括抵押房。
（三）抵押权的实现根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押权的实现方式包括：1. 抵押权人可以请求抵押人偿还债务；2. 抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押物；3. 抵押权人可以请求法院折价抵押物。
我国个人住房抵押贷款证券化分析
不回； 另～方面就是 购买者违约不付款。 围 现在 更为宽广， 人们可以更方便地获得长期信 存款余额超过 １１５７亿元 ，经过多次降息 ６ ，８
银行对违约 问题 的处理方式很简单， 但也存在 用， 从而大幅度提高个人购房者的有效支付能 后，目前国内商业银行利率已经处于较低水 相当大的风险， 就是拍卖充当抵押的住房。这 力。 平 ， 的社会 闲置资金要寻找收益更高 的投 大量 就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的 ３进一步促进房地产业发展。 、 房地产业发 资渠道， 促使居民储蓄寻找新的出Ｎｏ于是储
的一部分风险转嫁给了银行。 一方面房地产商 住房抵押贷款债权可及时变现， 商业银行可以 房抵押贷款的现有规模及发展前景， 发展住房 用来建房的资金来源是银行， 一旦房地产商的 扩大贷款规模， 延长贷款期限， 提高按揭成数， 抵押贷款证券化已经具备了资产基础。 房子卖不出去， 就意味着银行贷款就有可能收 贷款利率的下调也有了条件。 由于可贷资金范 ２资金来源充足。 ２ｏ 年底， 、 Ｎ． ６ ｏ 我国居民
贷款金额的风险。
、
我国住房抵押贷款现状
随着国家宏观调控以及中央银行货币信
贷政策的陆续出台， 各家商业银行纷纷调整信 益。 实施住房抵押贷款证券化， 不管对银行、 购 析 贷投向， 加大了对消费信贷投入， 这都促使我 房者、 房地产商， 还是金融机构都有一定的经 国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。 济利 益。 自 从 １９ 年我国住房改革， ９８ 停止实物分配后， 住
不同的国家和地 区在具体操 化 ， 可以为房地产 业发展 带来后续 资金 ， 进 促 融市场完善等有一定的作用， 也符合市场经济 被许多国家借鉴 。 作上有所不同， 但其本质都是一样的。总的来 其发展， 形成一种 良性循环 。 的发展规律。但是， 由于我国证券市场还很不
住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化
• 一、什么是住房抵押贷款证券化？
• 二、实行住房抵押贷款证券化的意义？
• 三、住房抵押贷款证券化的运作模式、
• 四、案例分析、
资产证券化
• 资产证券化（ABS）：是将资产收益权以证 券的形式在资本市场发行并流通的过程。
适合进行证券化的资产特点： 1、产生稳定未来收益 2、期限较长 3、流动性差
案例：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化
• 2005年12月15日，“建元” 正式发行。建行从上海、江 苏、福建三家分行发放的个 人住房贷款中挑选30亿元进 入资产池，三档两级证券： 其中A、B、C三个档次为优 先级证券（A类约24亿元， 信用为AAA级；B类约3亿元， 信用为A级；C类约2.1亿元， 信用为BBB级）和次级证券 （约0.9亿元）。
使用效率。
• 截至2010年6月30日，资产池未偿本金余额
699838249.32元，贷款笔数为5727笔，分别为信托成
立时的23.20%和37.77%，其中优先级A档证券已有 87.38%被偿付，B、C档证券本金余额未发生变化。
建元2005-1案例跟踪和分析
• “建元2005-1”在仅仅5年间就有77.33%的本金被偿还。 • 而法定最终到期日期：A级资产支持证券、B级资产支 持证券和C级资产支持证券的法定最终到期日期同为 2037年11月26日
• 这说明资产池内的贷款早偿率非常高。 • 这就产生了 早偿风险：提前还款会使利息支付减少。
早偿风险还会导致：
• 1、由于贷款被提前偿还，证券发行人意外地提前回收 本金，而又难以为这些钱及时找到投资的渠道。
• 2、证券发行人为提前收回的资金寻求新的投资渠道， 而这项投资的现金流入流出很难与之前的计划匹配，形 成了再投资风险
(实验1)住房抵押贷款分析实验报告
陕西科技大学实验报告课 程： 数理金融 实验日期： 2014 年 5 月 20 日 班 级： 数学112 交报告日期： 2014 年 5 月 22 日姓 名： 常海琴 报告退发： （订正、重做） 学 号： 201112010101教 师： 刘利明实验名称：住房抵押贷款分析一、实验预习：1.等额还款法。
2.等本金还款法。
二、实验的目的和要求：通过案例分析掌握住房抵押贷款付款方法，会运用这些方法进行具体操作和实际的应用分析。
三、实验过程：（实验步骤、原理和实验数据记录等）数据：某消费者购买住房，其中有商业贷款A 万元,A 取取学号后3位除以10取整，然后加上学号最后一位（例如：201112010119，S=[119/10]+9=20），期限为10年。
贷款利率为2012.07.06基准利率（商业银行贷款利率），并给出等额还款的等额还款表和等本金还款的前十期和最后十期消费信贷还款计划一览表，采用比较两种还款法的优劣及总支付利息。
实验步骤已知贷款金额11110101=+÷万元111]10101[=+÷=p 万元，贷款时间1201210=⨯=n 月，贷款利率%55.012%55.6=÷=i实验原理等额还款法，又称固定供款法，是根据贷款金额、期限和利率计算出客户每月应付的还款金额。
相关公式1-11月数月数贷款月利率）（贷款月利率）（贷款月利率贷款本金总额贷款还款额++⨯⨯=每月计息额每月还款额每月还本额-=成绩1）等本还款法，是指在还款时，借款人每月还款本金相同的计算方法，贷款利率随本金逐月递解。
2）相关公式期数贷款总金额每月还本额=每期还息数=贷款金额⨯名义利率每期还款额=贷款还本额+贷款还额息 3）数据记录 4）等额还款法根据公式及数据，计算得 项目 贷款总额/元 贷款月数/月 还款总额/元 支付利息款/元 数据110000120150555.64055.65）等本金还款法项目 贷款总额/元 贷款月数/月 还款总额/元 支付利息款/元 数据110000120916.6772600且等本金还款的前十期和最后十期消费信贷还款计划一览表为：等本金还款表前 十 期 期数 1 2 3 4 5 月均还款/元905.97 904.3 902.64 900.97 899.3 期数 6 7 8 9 10 月均还款/元897.63 895.97 894.3 892.63 890.96 后 十 期期数 111 112 113 114 115 月均还款/元722.51 720.84 719.18 717.51 715.84 期数 116 117 118 119 120 月均还款/元714.84712.5710.84709.17707.5四、实验总结：（实验数据处理和实验结果讨论等）等额还款法是根据贷款金额、期限和利率计算出客户每月客户应还金额。
中国首例MBS
A级证券票面利率在2.52％左右，这一资 金成本比银行从市场可以融到的资金成 本高。对建行来说，短期来看，发行 MBS所得收益可能并不如持有这些按揭 贷款收益高，但从长远看，将按揭贷款 证券化，为银行提供了经营上的另外一 种盈利模式。
【经验与启示】 首期建元MBS的发行开创了我国个人住房抵押贷款支 持证券市场的先河，对我国债券市场的金融创新有着 重要意义。但是，作为新生事物，首期建元MBS本身 还存在一些问题和不足。一是资产池的加权平均利率 与MBS的基准利率不相匹配。前者是个人住房抵押贷 款利率，一年调整一次。反映的是较长期限的利率水 平；而后者是7天回购的加权平均利率，反映的是货币 市场短期利率水平。两者的调整频率不一致，反映的 利率期限不同，将两者匹配起来是否合理有待商榷。 二是可流通的MBS规模过小。根据规定，只有A、B档 债券可在银行间市场流通，两者合计规模仅有28.7亿。
建行该此推出总额超过30.16亿元的个人住房 抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日 为2037年11月26日。建行本身将购买其中 9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26 亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级 分为A、B、C三级。A级为26.69亿元，B级为 2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷 款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。 各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于 次级资产支持证券。
资产池中的按揭贷款的抵押物来自上海、无锡、 福州、泉州四地。这些贷款均为建行在2000年 1月1日到2004年12月31日之间发放，单笔贷 款金额最高为200万元，贷款期限在5到30年之 间。在这些贷款中，大部分的贷款期限在20年 之内，贷款人年龄大部分在30－35岁，贷款金 额在20万元到30万元以及50万元到100万元之 间的比例最高。其中，抵押物在上海的个人按 揭贷款余额为16.94亿元，占所有贷款余额的 比例为56.17％，平均每笔贷款余额为28.9万 元。
美国的住房抵押贷款证券化的模式分析
与全力拯救贝尔斯登和“两房”不同的是，此次美国政府并没有对雷曼兄弟出力援助，甚至有分析认为，正是由于美国政府的不出手，直接导致雷曼兄弟被华尔街抛弃，那么美国政府这次为什么会放弃援助呢？一起来看分析报道。
(也是贷款总额)75％的贷款可从抵押的住宅上获得
补偿，这补偿加上 vA担保的3e000美元，一般都
能补偿贷款人的损失，若借款人要购买一栋价值超过
144000美元的住宅，他将只就超过部分的25％支付
首付款。
VA担保限额是不定期调整的，见表2。
4私营住房抵押贷款保险
自30年代经济危机后，美国私营住房抵押贷款
VA Guarantee)以及由私人抵押贷款保险公司等机
构提供的住房抵押贷款保险。
美国住房抵押贷款保险业的发展是由美国经济和
社会的发展决定的，同时，它又是美国社会和经济变
化发展的反映。本文将在回顾美国住房抵押贷款保险
业发展历史的基础上，介绍以上三种保险类型及其运
作机制。
1、私人住房抵押贷款保险业的产生及其崩溃
款人支付的保险费组成，以此对贷款人的贷款损失进
行补偿。
FHA的成立遭到以美国储蓄机构为首的金融机
构的强烈反对，他们认为政府不应干预住宅，还有人
认为住房抵押贷款保险这——概念本身就代表了融的发展。首先，它使许多中低收入家庭有
能力获得住房抵押贷款。例如，80年代末，根据规定，
美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。大家知道，进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。
抵押贷款证券化的风险分析——以住房抵押贷款为例
【 收稿 日期 】 ０ ７ ０ — ８ ２０ — ３ １ 【 基金项 目】 甘肃省教育厅科研资助项 目（６３一 ２ ０１Ｂ０ ） 【 作者简介 】 安春梅（９５ ）女 ， １６一 ， 甘肃 定西人 ， 甘肃联合大学经济与管理 学院副教授 ， 究方 向： 研 金融学。
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如果借款人偿还的金额超过每月计划偿还额即发生提前偿付行为就会打乱银行的抵押支持证券本息偿还计划支付额造成按揭资产的现金回流与对应的证券投资者收稿日期20070318基金项目甘肃省教育厅科研资助项目0613b02作者简介安春梅甘肃定西人甘肃联合大学经济与管理学院副教授研究方向
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的本息支付的不匹配。 同时， 由于提前偿付还会对抵押贷款 的出售或者抵押贷款证券 的定价产生影响。 因为 ， 从 本质上讲 ， 抵押贷款证券的定价就是将抵押资产所产生的未来现金流折现的过程 。 由于提前偿付致使未来 的现 金流具有不稳定性 ， 因此抵押贷款证券设计变成对赎 回 日 定价而不是对偿还 日 期 期定价 ， 从而增加 了给其准确 定价 的难 度 。 提前偿付风险的生成机制较为复杂 ， 但研究 发现在影响提前偿付的四个 因素（ 即现行市场抵押利率 、 基础 抵押品组合的特征 、 季节因素、 宏观经济因素 ） 现行抵押利率是最主要 的影 响因素。现行抵押利率以以下三 中， 种方式影响提前偿付 ：１现行抵押利率与住宅所有者签订的合同利率的利差影响再融资动力 。 （） 因为 ， 借款人所 承担的直接成本是现行的合 同利率 ， 如果 当前市场抵押利率 比现行抵押贷款的合 同利率低 ， 借款人就会又增加 笔机会成本。 抵押利差越大 ， 机会成本就越高 ， 刺激借款人对抵押贷款进行再融资的动机就越强， 即以一个较 低 的抵押贷款利率再融资清偿剩余本金的愿望就越强烈。 ２抵押利率发放后抵押贷款利率变动的路线会影响 （） 提前偿付行为。（ ） ３现行市场抵押利率对借款人 的承担能力 以及住房周转率 的影响。 较低 的抵押贷款利率使借 款人觉得能够承担起购买新房的负担 ， 即增加 了借款人买房的承担能力 ， 借款人会卖 出他们现有 的住房并购买 新 的住房 ， 从而导致提前偿付增加。 除 了上述因素以外， 在住房销售中， 房屋价格飞涨也是影响提前偿付的一个重要 因素。 这是 因为 ， 在房屋价 格停滞 的时期借款人就被锁定 ， 甚至会 出现房屋 的市场价值低于未偿付 的抵押贷款余额这种情形 。此时 ， 如需 更多的住房空间， 整修和扩建现有的住房比卖掉现有住房再重新买一所住房更经济。当房屋价格持续上涨时， 借 款人 就会 被鼓 动卖 掉原 有房 屋 的权益 以购买 较大 的住 房 。由于 大多 数抵 押贷 款 （ 例如 ， 是政 府 担保 的 ） 含 不 包 个销售准备金 ， 由此如果房屋被卖掉 ， 借款人就需偿 清抵押贷款。 因此 ， 房屋价格 的持续上涨会助长住房交易 量增加 Ⅱ 快提前偿付率。 （ ） 二 按揭 人违 约风 险 由于总体经济形势的恶化或借款人发生变故 ， 导致借款人不能偿还或延期偿还到期债务本息 ， 从而给银行 带来 损失 的可 能性 。 般情况下， 房贷证券对违约 问题 的处理主要是通过拍卖作为抵押品的房屋。 倘若住房拍卖价值不足以偿 还发放的贷款金额 ， 则证券发行方将遭受损失 ； 即使拍卖额足 以偿付 ， 拍卖变现收入转到公 司帐上也存在一个 较长的时滞， 有提高资金成本的风 险； 而且较高的拍卖成本费用 ， 也会影响债券 的偿还 。 证券发行方为避免这种风险带来的损失 ， 有可能与银行在贷款购买协议 中约定 ， 银行必须对按揭贷款的质 量进行担保 ， 一旦有违约情况发生 ， 银行有责任对发生 的损失进行赔偿 。 这样一来 ， 违约风险并未随着证券化分 散到证券发行机构和信用担保机构身上， 仍然 由银行承担 ， 银行 面临按揭人违约带来的信用风险。
资产证券化abs案例
资产证券化abs案例资产证券化（Asset-Backed Securities，ABS）是将各种资产转化为可交易的证券产品的金融工具。
通过将资产的现金流转化为证券产品，ABS有助于提高资金流动性、分散风险，并为投资者提供更多种类的投资选择。
以下是一些资产证券化ABS的案例：1. 房屋抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）：这是最常见的ABS类型之一。
房屋抵押贷款作为资产被打包成证券产品，投资者可以购买这些产品以获取与贷款抵押房屋相关的现金流。
MBS市场在2007年的次贷危机中曾经出现问题，但仍然是一个重要的ABS 市场。
2. 车辆贷款证券化（Auto-Backed Securities）：汽车贷款也可以用于资产证券化。
汽车贷款被打包成证券产品，并通过发行这些证券来吸引投资者。
汽车贷款证券化市场在过去几年中增长迅速，吸引了许多投资者的关注。
3. 学生贷款证券化（Student Loan-Backed Securities）：学生贷款也可以作为ABS进行证券化。
由于学生贷款具有较长的偿还期限和固定的利率，这些证券产品通常具有较低的风险和较高的收益。
学生贷款证券化市场在过去几年中也有所增长。
4. 信用卡贷款证券化（Credit Card-Backed Securities）：信用卡贷款也可以被转化为证券产品进行交易。
信用卡贷款证券化通常具有较高的收益率，但也伴随着较高的风险。
5. 商业贷款证券化（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）：商业贷款，如商业地产贷款，也可以用于证券化。
CMBS市场通常与房地产市场密切相关，并且在经济增长时期通常出现较好的表现。
总之，资产证券化ABS是一种将各种类型的资产转化为证券产品的金融工具。
这些证券产品提供了多元化的投资选择，并有助于提高资金流动性和分散风险。
然而，投资者在购买这些证券产品时需要注意相关的风险，并进行充分的尽职调查。
我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析
中图分类号 ：８ ０ 文献标志码 ： 文章编号 ：６ ３ ２ １ ２ ０ ）８ ０ ９ — ２ Ｆ３． ５ Ａ １７ — ９ Ｘ（０ ８ １— ０ ６ ０
配。 证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、 利率 、 发行时间
给众多的投资者 。
２ ０世纪 ７ ０年代兴起 的资产证券化 （ ｓｅ Ｓｃｒｉ ｔ ｎ Ａ ｓｔ ｅｕｉｚ ｉ ） ｔａ ｏ 被称为是近 ３ ０年来世界金融领域最 重大 、发 展最迅速 的金 融创新和金融工具 。资产证券化所证券化的不是资产本身 ，
而是资产所产 生的可预见 的现金流 。简单说 ， 证券化就 资产
摘
要： １ 近 Ｏ年来 ， 国个人 购房热情 高涨 ， 我 住房贷款 需求也飞速增长 ， 个人住房贷款规模年均增长率近 ３％。 ０
由于期限长、 流动性差 ， 个人住房贷款的 大量 出现 必将增 大商业银行 资产 负债 管理 的风险 ， 住房抵押 贷款 证券化 已
势在必行 。虽然 中国建设银行的“ 建元 ２０ 一 个人住房抵押贷款证券化信托优 先级 资产 支持证券” 开发行 ， ０５ １ 公 没达 到市场预期 的“ 火爆” 态， 随着人们对抵押贷款证券化认识 的加深和客观条件的成熟 ， 状 但 相信在 中国也将 日益显示
亿元⑦ ２０ 年末， 。０６ 全国住房公积金缴存总额已达 １ ７ ７ ２ ８． 亿 ６ ３
元③ 这些资金和基金的共同特征是来源稳定 ， ， 来源与支出的 间隔期长 ， 目前主要集 中于银行存款和购买国债 ， 但 投资渠道 缺乏 ， 资金运用效率很低。据国家统计局统计 ， ２０ 年末 ， 至 ０７ 我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到 １． ３ ７２ ４万亿元④ ５ 。由
案例8-4中国建设银行首例MBS简析
案例8－4 中国建设银行首例MBS简析2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。
交易结构建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计37.12亿元，集合成为资产池，委托给受托机构——中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托收益权。
交易结构见下图：与此次资产支持证券发行有关的机构建行该此推出总额超过30.16亿元的个人住房抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。
建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。
A 级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。
MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。
各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于次级资产支持证券。
定价机制证券浮动的票面利率为“基准利率”加上“基本利差”，计算票面利率的“基准利率”采用中国外汇交易中心每天公布的7天回购加权利率20个交易日的算术平均值，而“基本利差”则是通过“簿记建档”集中配售的方式进行最后的确定。
同时发行人为规避自身的风险，对A、B、C档债券的票面利率设置了上限(CAP)，分别为资产池加权平均利率减去1.19%、0.6%、0.3%。
债券首次付息还本日为2006年1月26日，按照债券起息日确定的首个计息期基准利率1.42%计算，A、B、C档债券的票面利率分别为2.52%，3.12%。
4.22%。
提前偿还风险分析由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的价值。
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个人住房抵押贷款证券化案例分析
内容摘要：作为中国住房抵押贷款证卷化的第一单“建元2005个信住房抵押贷款证券化”具有重要的意义。
本文尝试对其作出分析，研究是什么促使其成功发行、克服了哪些困难、收益与风险如何、与国际主流的形式有什么区别与联系等问题。
关键词：案例分析抵押贷款证券化
从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。
直到2005年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速。
2005年12月15日，“建元”正式发行。
建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，三档两级证券：其中A、B、C三个档次为优先级证券（A 类约24亿元，信用为AAA级；B类约3亿元，信用为A级；C类约2.1亿元，信用为BBB 级）和次级证券（约0.9亿元，不参与评级，由建行自留）。
按照设置，优先级证券投资人先收到还款。
A和B类证券获准在全国银行间债券市场进行交易，C类按照央行的相应规定进行转让，次级不进行转让交易。
“建元”发行过程分析
（一）“建元”的发行动力
任何一项创新性业务的成功运作和实施，和相关各方的积极推进是分不开的。
但是，推进的动力是什么呢？无论是监管当局还是方案中的实际运作方，都期望能够获得“利益”。
以下从银行、政府、中介机构和投资者四方面作出具体分析。
1.银行。
一方面可以说建行做房贷证券化（下文简称MBS）的动力不足，具体可从三个方面来看：银监会发布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（下称《办法》）使通过MBS提高资本充足率的银行不易办到，并且建行上市后，资本充足率接近14%；其次是资产证券化的标的问题，资产证券化在国外往往是因为银行迫于资金的流动性压力或处理不良贷款的需要，而我国进行资产证券化的银行目前并不缺乏资金，而且拿出来的资产也是相对较好的优良资产；从根本上讲，银行进行资产证券化最主要的一个目的是将长期的资产转移出，通过资产的出让来获取流动资金。
但从目前来看，我国银行体系担心的是流动性严重过剩的问题，甚至担心的是回流后，这笔现金该如何使用的问题。
那么建行的目的何在呢？第一，MBS为建行以后利用这一方法进行管理铺平了道路。
第二，信贷贷款证券化为银行提供了经营上的另外一种盈利模式，对银行来说是一个转型，即从原来的贷款收入转向服务收费。
从总体上讲，建行方案的象征意义大于实际意义。
这个方案的意义主要在于它的创新，我们不能把这种创新仅仅理解为一个金融产品创新，而是它引入了一个结构金融的理念和制度体系，而把本来只有银行一家承担的风险分散给了广大的投资者。
2.政府。
当前在我国开展资产证券化业务，主要对改善银行经营管理和发展资本市场具有重要的意义：资产证券化能改善银行信贷期限结构，提高金融系统的稳定性；资产证券化能促进银行转变盈利模式，提高资本充足率；资产证券化能健全市场定价机制，合理分散信用风险；推动资本市场发展，增加投资者的选择；适应金融对外开放，预计资产证券化业务将是外资金融机构进入我国市场的重要形式。
3.中介机构。
在试点方案中，建设银行采取了借助信托公司作发行人的方式，这给了信托公
司甚至信托业大力发展的良机。
在现有法律框架下，信托方式是资产证券化的唯一可用方式，前期讨论的SPV（特殊目的机构）等实施条件尚不具备。
这都给信托公司和信托业以良好发展平台。
可以预期，后期推进的资产证券化方案，也会效法两家试点方案。
与信托公司的情形相仿，其他金融中介机构（如会计师事务所、律师事务所、评级机构等）也将在资产证券化市场中获利。
4.投资者。
对购买资产证券化产品的投资者来说，作为一项新的投资工具，其将可享有原本由发起人享有的收益。
就试点收益和风险而论，应该说都属于风险相对较小、收益很稳定的投资品，尤其适合于追求长期、稳定收益的投资者。
（二）发行阻力及解决
MBS的成功推行离不开法律、税收、专业的投行和评级机构、活跃的二级市场以及专业投资者等要素。
如果以此来对照一下国内的市场环境，似乎大多数条件都还不够完备。
主要在以下两个方面需要特别关注：
1.法律。
各相关部门制定政策的过程本身构成了资产证券化试点工作的重要内容，从法律上减少了阻力：《信贷资产证券化试点管理办法》、《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》、《信贷资产证券化试点会计处理规定》、《资产支持证券信息披露规则》和《关于资产支持证券登记、托管、交易、结算等事项的公告》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。
2.税收。
按照正常程序，资产证券化试点产品落地还需要税收处理规则的完善出台，由于资产证券化交易环节多、参与方多，决定了其税务问题的复杂性，这也导致了税务总局负责制定的税务细则迟迟不能出台。
而时间紧迫，建行和国开行的试点产品将会先于税收处理规则推出。
在税收处理上，财政部和税务总局也已经基本同意建行和国开行的资产证券化产品按税收中性原则处理，这也就是说，既不会享受税收方面的优惠，也不会存在双重征税的问题。
“建元”风险与收益分析
（一）风险
但作为中国第一单MBS，这一产品还是面临多种风险，主要包括法律风险、流动性风险、早偿风险、信用风险、利率风险和道德风险等。
法律风险。
从现在已经颁布的一系列的规章来看，还存在以下方面的不足：目前为试点制定的规范层次较低，这些规章规定过于原则，信托财产登记问题还没有解决，试点规章之间还存在不协调的问题，对中介机构的行为规范还是比较缺位等等。
法律风险的真正解决有赖于资产证券化的专门立法，其与《合同法》、《民法通则》应是“特殊法与普通法”的关系，如此不仅能防范潜在诉讼风险，还能明确监管部门的协调问题。
证券化的目的是让资产“动”起来，但流动性风险仍未得到彻底解决。
目前银行作为发起人的资产证券化产品是放入银行间债券市场交易、券商的项目收益计划则是在沪深证券交易所大宗交易系统进行转让，但随着资产证券化产品规模扩大，相应市场的容量均显著不足。
在制度性欠缺之外，比较突出的风险是早偿风险、信用风险及利率风险。
早偿风险即贷款人提前还款的风险，这与中国人的消费习惯有关，在欧美国家并不突出。
目前建行方案的早偿风险很大程度上是由发起人自身承担了，但由于次级债券的金额较小，这一风险仍然存在。
另外，在境内未建立起成熟征信系统之前，信用风险不容低估。
目前，资产评估失真、个人住房抵押贷款合同不统一和完备等，都决定了信用风险客观存在，同时有效的风险防范手段却存在缺位，信用记录缺失也影响了适当收益率的确定。
由于目前建设银行是以7天回购利率作为利率基准，由于这一利率波动较大，在设了上限而没设下限的情况下，投资者承受较大的利率风险。
最后是道德风险，由于MBS的组织系统涉及到多个主体及信息披露，在尚无先例及详细规范的情况下，道德风险不容忽视。
（二）收益
建行此次选择的基准利率7天回购加权利率，同时规定上限，AAA级的利率最高只有4.12%，但没有设定一个利率下限，这显得不太公平。
而7天回购加权利率变动非常大，可以从1.8跌到1.1，非常不稳定。
相比之下，此次国开行的基准利率选择了一年定期存款利率。
建行的做法无论主观动机何在，客观上都对投资人不利。
韩海平根据《发行说明书》中描述的建行七个试点支行住房抵押贷款的本金偿付情况，推测“资产池”的提前还款率介于12%-25%，计算得出“建元2005-1”A、B和C级证券合理的基本利差分别约在70-100基点，130-150基点和180-200基点之间。
从这三个预测区间看，均优于发行人提供的投标区间，认为本次发行的建行MBS产品还是具备一定投资价值的。