商业零售店选址分析

（ ２） 竞争者竞争能力 对所选区域内的竞争者进 行层次划分， 将具有较强竞争力的竞争者与弱势竞争 者统计出来， 对其经营业绩的情况 、经营 能 力 、规 模 、 商品的价格水平及出入店的客流量等进行调查分析， 找出每个竞争者的优势劣势， 作为对选址及经营的重
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科技与管理
第 １０ 卷
要参考资料。另外， 除了要关注竞争者外， 还要掌握商 圈内商店群的构成， 其对店铺选址和经营的影响问题。
Ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｃｈｏｏｓｉｎｇ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｒ ｅｔａｉｌ ｓｔｏｒ ｅｓ’ｌｏｃａｔｉｏｎ
ＣＵＩ Ｚｈｅｎ－ｈｕａ， ＹＡＮＧ Ｔｉｎｇ
（ Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ， Ｓｈａｎｘｉ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ， Ｔａｉｙｕａｎ ０３０００６， Ｃｈｉｎａ）
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ ： Ｃｈｏｏｓｉｎｇ ａ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｒｅｔａｉｌ ｓｔｏｒｅ’ｓ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｉｓ ｔｈｅ ｉｎｉｔｉａｌ ｆａｃｔｏｒ ｔｈａｔ ａ ｃｏｍｐａｎｙ ｃｏｎｓｉｄｅｒｓ ｉｎ ｔｉｍｅｓ ｇｏｎｅ ｂｙ． Ａ ｓｕｉｔａｂｌｅ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｃａｎ ｎｏｔ ｏｎｌｙ ｄｅｃｉｄｅ ｔｈｅ ｎｕｍｂｅｒ ｏｆ ｔｈｅ ｃｕｓｔｏｍｅｒｓ， ｂｕｔ ａｌｓｏ ｃａｎ ｄｅｃｉｄｅ ｔｈｅ ｓｕｍ， ｈｉｇｈ ｏｒ ｌｏｗ． Ｉｔ ｉｓ ｔｈｅ ｋｅｙ ｐｒｏｂｌｅｍ ｗｈｅｔｈｅｒ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｉｓ ａ ｓｕｃｃｅｓｓ ｏｒ ａ ｆａｉｌｕｒｅ． Ｔｏ ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍ ｏｆ ｃｈｏｏｓｉｎｇ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｒｅｔａｉｌ ｓｔｏｒｅ’ｓ ｌｏｃａｔｉｏｎ， ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｆｉｒｓｔ ａｎａｌｙｚｅｓ ｔｈｅ ｒｅｌａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｃｉｒｃｌｅ ａｎｄ ｔｈｅ ｌｏｃａｔｉｏｎ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｔｈｅｏｒｙ ｏｆ ｃｏｍｐａｎｙ． Ｔｈｅｎ ｗｅ ａｎａｌｙｚｅ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅｉｎｇ ｆａｃｔｏｒｓ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｃｉｔｙ， ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ ａｎｄ ｃｏｍｐｅｔｉｔｏｒｓ． Ｆｉｎａｌｌｙ ｗｅ ｐｕｔ ｆｏｒｗａｒｄ ｓｏｍｅ ｖｉｅｗｐｏｉｎｔｓ ａｂｏｕｔ ｈｏｗ ｔｏ ｃｈｏｏｓｅ ｔｈｅ ａｄｄｒｅｓｓ． Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｃｉｒｃｌｅ； ｃｈｏｏｓｉｎｇ ｔｈｅ ｌｏｃａｔｉｏｎ； ｃｏｍｐｅｔｉｔｏｒ
Ｄａｂ ＝ ｄ
! １＋ Ｐｂ Ｐａ
第２期
崔振华等： 商业零售店选址分析
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式中： ｄ 为城市 Ａ 和 Ｂ 之间的距离； Ｐａ 为 Ａ 城市人口； Ｐｂ 为 Ｂ 城市人口； Ｄａｂ 为 Ａ 城市商圈的限度。对于商 圈内的顾客来源， 一般可分为： 居住人口， 即居住在零 售店附近的常住人口， 是核心商圈内基本顾客的主要 来源； 工作人口， 即那些并不居住在零售店附近但工 作地点在附近的人口， 他们是次级商圈中基本顾客的 主要来源； 流动人口 ， 即在交通要道、商业繁华地 区 、 公共活动场所过往的人口， 这些人口是位于这些地区 零售店的主要顾客来源， 是构成边缘商圈内顾客的基 础。另外， 零售店要选址还需要掌握商圈内是否存在 主 导 产 业 、是 什 么 产 业 以 及 会 给 商 圈 带 来 什 么 影 响 ［ ３］ 。
（ １） 商圈饱和度 ［４］ 测定特定商圈内某类商品销 售的饱和程度， 可以帮助新的经营者了解某个地区内 同行业是过多还是不足。一般来说， 在饱和程度较低 的地区开店， 成功的概率较高。商圈饱和程度用以下 的饱和指数来反映
ＩＲＳ ＝ Ｃ×ＲＥ ＲＦ
式中： Ｃ 为某地区购买某类商品的潜在顾客人 数； ＲＥ 为某 地 区 每 一 顾 客 平 均 购 买 额 ； ＲＦ 为 某 地 区 经 营 同 类商品的商店营业总面积； ＩＲＳ 为某地区 某类商品零 售饱和指数。
法对计算结果进行复查。如果复查通过， 则原计算结 果为最终结果； 如果复查发现原计算结果不适用， 则 返回继续计算， 直到得到最终结果为止。
（ ６） 确定地址 在用加权法复查通过后。则计算 结 果 即 可 作 为 最 终 的 选 址 结 果 。但 是 所 得 解 不 一 定 为 最优解， 可能是符合条件的满意解， 这就需要对所选 店址进行参数评价。 ４．２ 选址的参数评价
仅能吸引消费者， 还是选址必须考虑的重要因素。最 后要考虑城市的商业属性， 如城市中某区域的商店 数、职工数、营业面积和销售额等绝对数值， 以及由这 些绝对数值除以人口所获得的相对数值， 如人均销售 额。通过对以上因素的考虑， 找出本地区最具有吸引 力的市场， 将店址选在城市中最有吸引力的地方， 融 入到当地的商业环境之中， 对店铺经营将起到重要的 作用。 ３．２ 居民因素
（ ２） 搜集整理资料 对搜集到的诸如城市商业条 件 、竞 争 者 构 成 、居 民 消 费 水 平 等 调 查 资 料 进 行 分 类 ， 汇总， 舍弃无效资料， 选出影响选址的主要指标因素。 根据约束条件和主要有效指标对目标函数建立数学 公式， 从中寻求选址的最佳地址方案。这时可能会出 现数个方案 ， 这就要对动态环境下城市 规 划 、竞 争 者 和顾客的变化等进行分析和判断。
第 １０ 卷 第 ２ 期 ２００８ 年 ３ 月
科技与管理
Ｓ ｃｉｅ ｎｃｅ －Ｔｅ ｃｈｎｏｌｏｇｙ ａ ｎｄ Ｍａ ｎａｇｅ ｍｅ ｎｔ
文章编号： １００８－ ７１３３（ ２００８） ０２－ ００４２－ ０４
商业零售店选址分析
Ｖｏｌ．１０ Ｎｏ．２ Ｍａ ｒ． ２００８
崔振华， 杨 婷
（ 山西大学 管理学院， 山西 太原 ０３０００６）
商业零售店的选址中最重要的因素就是人的问 题。居民是否有购物和消费的意愿及对店铺的选择， 直 接 关 系 到 经 营 的 成 败 。所 以 需 要 对 一 定 半 径 范 围 内 的居民进行调查， 从中分析出对选址的影响， 找出最 令居民满意的开店地址。调查时， 要对预投资区域内 的人口规模， 人口密度， 收入情况， 家庭结构及家庭生 命周期， 教育程度、年龄结构、性别比例及职业构成等 方面的现状和发展趋势的调研， 为选址提供第一手信 息； 其次要对于选区域内的客流量居民的逛街频率、 交通工具进行调查， 以把握商业潜力， 确定营业体制； 最后对居民购买力指数进行调查， 购买力指数即单位 货币购买商品或取得服务数量的能力， 通过对购买力 指数的调查， 可以为所选店址规模的确定提供依据。 ３．３ 竞争者因素
核心商圈 次级商圈 边缘商圈
图 １ 商圈的构成 在零售店在选址时， 总希望获得较大的目标市 场， 以吸引更多的目标顾客。为此经营者必须对所在 区域的商圈进行深入分析， 明确商圈的范围， 分析其 规模形态、进行效益评估、衡量店址的使用价值， 获知 特定商圈内人口和社会经济特征， 店铺依此提供相应 产品和服务。 零售店经营方针战略的制定， 必须立足于商圈内 各种环境因素的现状及其发展规律趋势， 通过对商圈 的调查分析， 帮助企业认识本地区基本顾客群和潜在 顾客群， 力求在留住基本顾客群的同时积极开发潜在 顾客群， 对此研究可作为制定市场开拓战略的重要依 据 。 还 要 掌 握 商 圈 内 市 场 竞 争 、金 融 服 务 、交 通 运 输 、 商品配送、劳动力供给等因素的情况， 围 绕该 区 域 商 圈内的需求特点展开工作， 为企业的之后的经营活动 提供必要的准备。 由以上可看出， 商圈是商业零售店选址的基础， 只有对选址范围内的商圈进行深入完善的分析， 才能 够找到合适的店址。
２ 商圈与零售店选址的关系
商圈是指以商店所在地为中心， 向四周扩展， 构 成的一定辐射范围， 并能够有效吸引顾客来店的地理
收稿 日 期 ： ２００７－ １２－ ２０ 作者 简 介 ： 崔振华（ １９８２－ ） ， 男， 硕士研究生；
杨 婷（ １９８４－ ） ， 女， 硕士研究生 ．
区域。商圈包括三个层次： 核心商业圈、次级商业圈和 边缘商业圈。一般而言， 地区性商店的核心商业圈顾 客密度最大， 次级商业圈顾客密度较小， 边缘商业圈 顾客密度最小； 位于商业中心的商店， 核心商业圈的 顾客最少， 次级和边缘商业圈的顾客相对较多， 如图 １ 所示。大型百货商店边缘商业圈的顾客可能比较 多， 居民区便利店则几乎没有边缘商业圈的顾客。商 圈 的 确 定 方 法 一 般 为 零 售 引 力 法 则 ［２］： 该 法 则 认 为 ， 城市的人口越多、规模越大、商业越发达， 其对顾客的 吸 引 力 就 越 大 。商 店 的 吸 引 力 是 由 邻 近 商 圈 的 人 口 和 距离共同作用的结果， 计算式为
（ ３） 竞争商店距离 由于相互竞争的商店之间的 距离越大， 它们各自的商圈也越大， 所以在选址时一 定要考察备选店址与竞争商店的距离问题。但是， 有 时相互竞争的商店毗邻而设， 顾客因有较多的选择而 被吸引过去， 则商圈也可能会因竞争而扩大。这在选 址的过程中也应有所考虑。
４ 零售店选址的程序及参数评价
摘要： 商业零售店选址是商家历来考虑的首要因素， 合适的开设地点既能决定店铺顾客的多少， 也能决定销 售额的高低， 是店铺经营成败的关键问题。针对开设商业零售店的选址问题， 首先依据商圈理论分析了商圈 与选址的关系， 其次从城市、居民、竞争者三 方 面 对 影 响 选 址 的 主 要 因 素 进 行 了 分 析 ， 最 后 对 如 何 选 址 提 出 了一些看法和建议。 关 键 词： 商圈； 选址； 竞争者 中 图 分 类 号 ： Ｆ７１３．３， Ｆ７１３．５４ 文 献 标 识 码 ： Ａ
（ ３） 地址筛选 在对所取得的上述资料进行充分 的计算和分析， 考虑各种因素的影响并对需求进行预 测后， 就可初步确定选址范围， 即确定初始候选地点。
（ ４） 定量分析 针对不同情况选用不同的模型［５］ 进行计算， 结合对所选地址是否具有选择的现实意义 及可行性进行分析， 得出结果。
（ ５） 复查结果 分析其他影响因素对计算结果的 相对影响程度， 分别赋予他们一定的权重， 采用加权
３ 影响零售店选址的主要因素
３．１ 城市因素 商业零售店的选址首先应考虑的因素就是城市
问题， 对于城市问题要考虑所在地的城市 规划 、城 市 设 施 、城 市 的 商 业 属 性 等 。 城 市 规 划 包 括 街 道 开 发 计 划， 道路加宽计划， 区域开发计划等， 这些规划都与选 址问题相关， 会对未来经营环境产生巨大影响； 其次 城市设施包括学校， 医院， 公园， 旅游设施， 政府机关 等公共 设施， 这些设施的种类、项目、分布状况等； 不
商业零售点的选址中最不能忽视的因素就是竞 争 者 的 问 题 。选 定 商 圈 范 围 内 营 业 面 积 的 饱 和 程 度 直 接决定了店铺的经营效益， 所以要了解竞争者的地理 位置和数量、集中程度和发展情况 ， 对 竞 争 者 的 竞 争 能力、优劣势、竞争的短期和长期变动等进行分析， 找 到具有较强竞争力的店址， 来应对商圈内竞争对手的 威胁。
商业零售店的店址在确定后， 还需要一些参数评 价 ［ ６］ 其 是 否 合 理 。
（ １） 人口分布参数 即在特定商圈内的人口分布 状况。一个商圈内人口分布不可能是均匀的， 分析人 口 分 布 状 况 及 其 变 化 可 识 别 商 圈 的 消 费 重 心 。网 点 的 一个基本功能是创造“空间效用”， 将 商 品 呈 现 在“适 当的地点”， 越便于顾客购买， 吸引力就越大。
４．１ 选址的程序 选址程序的流程如图 ２ 所示。
（ １） 选择约束条件 首先要明确零售店地址选择 的目的和意义， 其次确定商圈。然后找出在选址过程 中各个因素如商圈范围、商业饱和度 、购 买 力 指 数 等 对选址的约束条件， 制定出适合本地区条件的零售店 经营发展的基本计划， 以便大大缩小选址的范围。
ห้องสมุดไป่ตู้１引言
古 语 有 云 ：“ 天 时 不 如 地 利 。 ”这 强 调 了 地 利 在 军 事作战中的重要性， 而在商业战中， 零售店的选址则 更强调地利的重要性。在国外， 零售业被称为“选址的 产业”［１］， 通常店址被视为商店的三大主要资源之 一 ， 可以说选址的好坏， 将直接关系到商家经营能否成功。