7、深圳华侨城案例分析

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深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
天鹅堡
纯水岸
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华侨城高端住宅项目——波托非诺
产品构成:
一期：天鹅堡 —— 占地23万m2，建筑面积40多万m2 ，共18栋1495套大户型住宅 二期：纯水岸 —— 占地面积有151297.12 m2 ，总建筑面积14.4万m2 ； 由多层住宅、连排别墅、单体别墅、酒店式公寓等多种建筑形态构成，共564套，商业面积4152.24 m2 ，绿化面积 79166.25 m2 三期：包括波托菲诺一区、栖湖花园
入驻OCT-LOFT华侨城创意文化园的企业—— OCT当代艺术中心、国际青年旅舍、高文安设计工作室 a/u（雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、PAL设计事务所 梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等
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欢乐谷 1998年10月开业， 运用现代休闲理念 和多项科技成果， 在功能上突出了参 与性、娱乐性，与 原有三大主题公园 形成互补。
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深圳华侨城
开发周期——深圳华侨城经过将近30年的开发，经过4个发展阶段 第一阶段：旅游先行配合少量地产开发 1986-1993
8500元/平方米
2500元/平方米溢价空间
6000元/平方米
别墅产品溢价526% 高层产品溢价529%
天鹅湖1期
白石洲均价
2002年房地产售价情况
2002—2010年华侨城住宅价格走势
2002年华侨城天鹅湖1期入市销售，凭借其得天独厚的主 题公园配套，产品成功完成相对周边白石洲地区房价溢价 2500元/平方米均价市场热销，产品价格涨幅达到40%
项目所在地
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深圳华侨城
项目开发引擎，主题公园集群开发，旅游先行，引动区域市场 四大主题公园的建设
锦绣中华 1989年9月开业，中国 第一个现代意义上的主 题公园、融中国山水名 胜于一园。一时成为深 圳旅游的代名词。当年 即收回投资，几年之后 成功上市。 世界之窗 1994年6月开业，是个 汇集世界奇观、古今名 胜、自然风光和民俗风 情于一园，展示世界历 史文化的大型旅游景点。 中国民俗文化村 1991年10月开业， 是一个荟萃中国民 俗文化、民间艺术、 民居建筑的大型文 化旅游景区。
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
2011年试营业并开业
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深圳华侨城
华侨城高端住宅项目——波托非诺
项目概况:
波托菲诺是深圳华侨城在历经16年, 建造四大主题公园并 运营成熟后在区域内开发的高端地产项目，其再现了意大 利千年古城波托菲诺独特的海域风光，建于华侨城的西北 部，四周是高尔夫球场，燕栖湖，天鹅湖，欢乐谷，自然 资源优越。 楼盘地址：深圳市南山区华侨城西北部 开发商：深圳华侨城房地产有限公司
在形成旅游业核心的基础上，房地产 借力开发，与旅游资源、产品相互协 助，同时产生品牌效应，互相渗透、 最终形成旅游和房地产双核的发展模 式，山野与创意地产同时服务于两个 核心
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深圳华侨城项目小结
关于项目开发周期
旅游地产开发需要经历一个漫长的开发周期，前期旅游开发的投入是一个长期而且 需要大量资金投入的过程
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深圳华侨城
第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点 2004-2008年 1. 2. 3. 04年起，以LOFT为启动，促进工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换 06年5月，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，奠定其在中国创意产业的战略地位 深圳致力打造“设计之都”，并将“创意产业”打造成优势产业，OCT-LOFT华侨城创意文化园被列 为重点创意文化项目
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深圳华侨城
华侨城高端住宅项目——波托非诺
规划理念:
项目占地80万平方米，以北侧4万平方米天鹅湖和南侧7万平方米燕栖湖为核心分为两个区片； 规划紧抓“水”的主题，水面呈“枝”状垂直锲入组团内部，由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所共享, 再现水岸生活场景，因水而生的丰富景观资源也为社区主题生活的开展和底层商业价值的最大挖掘带来可能。
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
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2004年 2008年
华侨城地块开发周期
源自文库
第一阶段
1986年 1993年
第二阶段
第四阶段
大量资金旅游投入
地产销售，快速回收成本 实现超额利润
住宅地块（波托非诺）开发周期
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深圳华侨城项目小结
关于旅游资源对房地产开发的作用
旅游资源为分享旅游资源的房地产提供明显的溢价空间，从长远来看旅游资源及配 套将成为房地产项目的配套资源，成为房地产项目后期市场价格提升提供支撑
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深圳华侨城
华侨城高端住宅项目——波托非诺
项目开发周期和价格走势:
波托菲诺的产品开发从高层起步，随着社区开发的不断成熟，产品类型逐渐多元，密度降低，在少量独栋和联排产品的标杆作 用下，项目高端形象完全确立。产品价格随着开发进度实现了飞跃。
欢乐 谷
一期：17万平方米 二期：18万平方米
一期：1998年10月1日； 一二期各投 二期： 2001年5月 资4亿
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•项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已 建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报
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深圳华侨城
第四阶段：启动高端文化旅游项目欢乐海岸 2008-至今 1. 2. 首个新型复合型滨海主题商业和中国最具特色的都市娱乐目的地 共125万平米，北地块面积近69万平方米自然湿地保护区＋56万平方米都市文化娱乐区、滨海公共旅 游区、绿色休闲度假区 3. 购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、高端城市会所、精品酒店、SOHO公寓、IMAX影院、椰林 沙滩、狂欢广
深圳华侨城案例分析
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深圳华侨城
深圳华侨城，集旅游、文化、居住为一体的具有旅游功能的主要城区 华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和经营管理。从 1986年开发以来目前已经形成4大主题公园为主的20个旅游项目，高端住宅（波托非诺和其他居住区）、产 业办公区、文化设施（何香凝艺术馆）、五星级酒店、生活购物配套等，形成集旅游、文化、居住为一体， 具有完整城市功能的深圳重要的城市主要城区。目前区域仍有大量居住地块在建。
从深圳华侨城的开发周期来看，成功的旅游地产开发需要经过一个较长的开发周期，华侨城经过将近30年 的开发，目前板块还未完全开发完成。其中的住宅地块也开发了将近10年的时间。我们发现在整个开发周 期中，旅游开发和配套设施建设占据开发周期的大部分，这一阶段也是需要企业大量资金投入阶段。
将近20年时间 20 10 10年不到 第三阶段
2002年
2003年
2006年
2010年
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深圳华侨城项目小结
关于项目开发模式
华侨城以“主题公园+旅游地产”的主业架构，先做旅游后做地产，形成可全面复 制的“旅游+地产”的开发模式，最终形成双核发展的开发模式
深圳华侨城注重规划的完整性、综合性、连续性，使规划有弹性，易于分期开发与建设。不同阶段形成不同 规划主题开发，最终形成多种产业混合互动、功能综合配套、城区环境优美的旅游休闲综合大盘
1亿
东方花园 锦绣中华
民俗文化 村
1991年
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乐园投资
十年中, 营业收入总额 达17个多亿，创利6个多 亿，总资产达3个多亿； 锦、民两景区先后在开 业一年和一年多的时间 内收回全部投资，共接 待海内外游客四千多万 人次。
1. 2.
房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达到了平衡发展， 且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升 旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发 展
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
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