7、深圳华侨城案例分析
案例分析
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项目概况
地理位置：位于老城区与市政 府新区之间的中心区域，距昆 明市中心区15公里
规模：占地面积146万平方米， 总建筑面积200万平方米。 强大完善的配套优势：体育、 教育、交通、商业、商务办公、 医疗卫生、安全等众多
独一无二的大型综合体育配套 设施是本项目营造体育特色概 念的支撑点。
地处南市区的餐饮娱乐中心及 时尚商业步行街。尽享新城市 核心区位的便利。 云大附中主校区的入驻确保该 区域教育品质。
华侨城
4km
新中心
白石洲农民 房
1 何香凝美术馆 2 华夏艺术中心 3 洲际大酒店 4 威尼斯皇冠假日酒店 5 沃尔玛 天鹅湖 6 益田购物广场
波托 菲诺 燕栖湖
深圳湾畔
沙河高 尔夫
华侨 欢乐谷 城生 态广 华侨城 燕晗山 场 居住区 产业区 中学 6 小学 4 华侨城 康佳 华侨城 居住区 5 集团 锦绣 世界之窗 居住区 2 花园 1 华侨城 3 白石洲小区 居住区 锦绣中华 碧海云天 红树湾 小区 未开发地块
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分区与功能设施
风景欣赏：公共开放景观、牧场农园观光、大烟山风光 劢物参观：牛羊群 度假村餐厅的一流美食体验 定期丼办烹饪班学习烹饪 参与农场食物加工制作：奶酪、果酱、苹果醋 农庄参与务农种植庄稼，牧场挤牛奶 各类休闲活劢：体育项目、游戏、spa、健身、野外探险、骑马 每年定期丼办品酒节，体验酒文化 农场自产的各种乳制品、农产品 农场特色纪念品：用来读、听、品尝、玩、穿的各类产品，还有一些精 致的纪念首饰等高级用品 风栺各异的乡村别墅，豪华奢侈
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项目概况
临近天目湖和山体资源
地理位置：位于江苏常州 市溧阳天目湖畔，地处长 江三角洲几何中心，距上 海、杭州200余公里，距南 京100公里 规模：占地面积2.41平方 公里；总建筑面积约10万 平方米；湖面长度约14公 里，涵田占地湖岸线约2公 里 资源： 300平方公里癿态 保护区，区内有沙河、大 溪两座国家级大型水库， 丏处于浙江天目山癿余脉
深圳华侨城成功案例
市华侨城的旅游开发案例分析一、项目名称：华侨城二、开发背景（一）开发负责者：华侨城集团（二）开发原因：是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了市文化沙漠的人文印象，同时，又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了市文化沙漠的人文印象。
（三）开发优势1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。
2、便捷的交通扩大了景区辐射围有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。
同时，市交通也极为方便。
交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射围。
3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场这座现代化的移民城市，人们来自国外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。
据报道，市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。
4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。
再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。
深圳华侨城案例分析
•燕栖湖 •燕晗山 •打通私家路，建立 与华侨城的联系 •欢乐谷主题公园开放
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功走出了这样一个模式—— 通过对使区域增值的片区开发达到项目整体成功开发的目标
中
国 民 俗 文 化
欢 乐 谷
高 尔 夫 球 场
村
世
锦
界
绣
之
中
窗
华
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
休闲街
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城商业对区域价值的影响
商业
业态
服务性质
作用
区域价值 住宅价值
以沃尔玛超市、 沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 铜锣湾百货、 核心的购物中心 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 特色餐厅、 酒吧
开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象 档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境 和文化营造，实现土地的最大价值；
土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景 观环境和社区文化的营造；
最终成为城市高端居住区的中心。
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
商业价值
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功的关键因素
大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；
开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区 域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。
深圳华侨城案例
深圳华侨城案例城市生态特征与农村不同，城市有以下特征：1、城市地域狭小，受到人类活动的强烈干预；2、城市对市域外高度开放。
农业生态系统平衡主要在域内实现，生态系统之间或它们内部通过能量物资的相互影响、制约、转化、补偿、交换、适应，建立相互协调的关系。
城市生态平衡是在域内外的总体平衡，而这种平衡更为复杂。
城市生态系统的目标点可以归纳为和谐，高效，与发展。
和谐首先是人与自然的和谐，尽可能地与山、河、湖泊、植被等自然景观协调。
其次是人流、物流、能流、信息流域内外间的和谐。
一旦域内外流通拥堵，城市生态系统会陷入混乱。
发展是现代城市生态系统处在快速演替中，经济结构不断调整，生产效率不断提高，其良心循环包含高效、高速发展的内涵。
华侨城与生态城市的目标特征比较吻合。
1985年8月28日国务院批准创立的深圳华侨城由小你刚刚中旅集团负责开发，在罗湖商业区和蛇口工业区沙河选址，面积2.6km2。
经过9年建设，华侨城成为环境有内，特色鲜明，各项产业协调发展的现代化城市，世界著名的文化旅游区。
从1986到1993年，产值由3.8亿元时间按摩和升级恶魔好搭配25.1亿元，平均年增长31.1%。
环境是生态城市的基础深圳华侨城与众不同的战略思想是：在花园中建城市，不是在城市建成后建花园。
为此采取了一系列令人赞叹的举措：1、创办第一个国有企业是负责绿化设计、建设和管理的园林公司；2、在寸土寸金的土地上全程绿化率43%，进入世界前列；3、在身正东西干道深南路和两侧不是建密不透风的商店，而是绿化带，商业街为绿化带让地，向北推移；4、在此起彼伏的低丘上因势建房；5、提倡建筑形式的多样性与和谐性，各类建筑，风貌各异。
环境建设的盛会效益可用下列实例作进一步证明。
1、商品房始终走俏，高层楼宇和花园别墅的单位售价比邻近区域高30%左右。
43%土地搞绿化，除了园林的直接效益外，在房产方面取得30%的增值。
2、华侨城按50年已于标准依山就势建设防洪系统，此系统有效解决1993/6/16、1993/9/26、1994/7/22特大暴雨。
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析制作人：程灵巧2012旅游管理聚集深圳三大主题旅游公园——华侨城，是全国广受赞誉的人文生态景观与休闲场所之一。
深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求，营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围，带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅，为中华文化的另一元素——旅游，做出了贡献总目录前言 (4)企业介绍 (5)公司简介...................................................................................................... (5)企业曾获荣誉 (6)本案例的研究价值 (7)企业文化之我见 (9)企业文化透析 (10)企业发展状况 (12)分析思路 (12)分析框架 (12)具体分析 (13)深圳华侨城成功体现 (20)深圳华侨城启示录 (21)参考文献 (22)前言.为什么选择深圳华侨城当今的旅游产业，或大或小，不论中外，都面临着激烈的市场竞争，其中，随着世界全球化的进程的加深，中国旅游业越来越走向世界，而世界的旅游业也越来越将中国视为竞争对手和合作伙伴，一些新兴主题公园要怎样在这种新的局面中找到自己的生存、发展之路，就是一个值得思考和研究的问题。
经过精心的筛选，位于深圳华侨城杜鹃山的深圳华侨城作为研究对象，做了大量的调查研究，结合经济、管理的基本知识分析这个组织的文化精髓并提出我的新的见解。
深圳华侨城的典型性体现在：深圳华侨城集团成立于1985年，经历了一个主题公园由品牌创立、成长、挫折、转型、突围、持续发展到现在稳健发展的典型过程，在华侨城的一步步发展壮大的过程中，一定有许多可以值得现在仍在苦苦挣扎的旅游产业及相关企业参考、借鉴的经验教训。
主题公园是为了满足旅游者多样化的休闲娱乐需求需要和选择而建造的一种具有创意性的现代旅游目的地形态，但是其企业形式受到许多对组织文化和企业成长有深入研究的专家的质疑，许多残酷的事实也仿佛证明主题公园的种种弊端不利于企业发展，那么，深圳华侨城，在保持经济稳定发展的同时，又是采取了什么样的手段，创造了它不断的奇迹的呢？我们的调查报告将揭开深圳华侨城的基业常青之迷。
深圳华侨城地产CRM项目案例
深圳华侨城地产ＣＲＭ项目案例一、基本概况：深圳华侨城房地产有限公司是华侨城集团旗下控股企业，1986年9月经深圳市政府批准成立的国家一级房地产开发企业。
目前总资产达31.58亿元，净资产逾12.73亿元，为华侨城经济发展的三大支柱产业。
现有全资及参股企业18家，以房地产开发经营为主，兼有建筑设计、建筑安装、工程监理、物业管理、酒店等行业，是深圳市最大房地产开发企业、中国房地产综合效益百强企业和广东省房地产开发企业50强之一。
二、实施CRM的动因和目标随着房地产企业提升企业核心竞争力、市场竞争力需求的日益迫切，房地产企业内部信息化建设的工作也在不断推进。
华侨城总裁陈剑先生看到：CRM（客户关系管理）对地产企业来说非常重要！陈剑认识到实施CRM在提高公司整体服务水平，树立品牌；充分利用客户信息优化企业决策过程；贴近客户、细分客户、研究客户的行为提高客户的忠诚度；更有力的面对竞争，提高市场份额和提高投资的回报方面都将起到积极作用。
由此，华侨城对实施ＣＲＭ进行了明确的目标定位。
陈剑指出，建设CRM系统的指导方针是“实用”：“实”，与工作紧密结合，达到实际目的；“用”，与创智配合，将系统用起来，并且用得比较流畅。
项目经理也是公司营销中心总监袁静平先生对项目实施提出整体指导思想：建立完整的客户数据平台，通过统计分析，指导房地产开发；系统要真正能用起来，方便易用。
同时，公司的技术总负责人戴联其先生对CRM系统提出了具体要求：1. 加强统计分析，指导房地产开发ü对客户资料的多层次的分析（收入、年龄、兴趣等）ü对客户购买意向综合归类，指导市场定位ü统计分析结果要定量、直观2. 系统的安全策略ü每个销售员仅可以管理属于自己的客户ü现场经理可以管理本销售现场的所有客户资料ü公司销售经理可以管理全部客户资料ü数据完全共享会导致管理混乱，防止泄漏造成超范围使用3. 联合销售小组中自有销售人员与销售代理的管理策略ü管理、考核指标一致ü变企业自己的客户数据库存在别人手中为自己的客户数据自己掌控。
华侨城案例分析
五、融合文化艺术产业
1997年4月18日，何香凝美术馆在深圳华侨城建成开馆，2007年1月28日，OCT-LOFT华侨城创意文化园开园。 至此，华侨城形成了以何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT创意文化园、暨大中旅学院为代表的文化艺术产业， 并与旅游、地产完美融合，形成了华侨城的特有文化，使华侨城具有浓厚的人文氛围。
扛鼎之作： 扛鼎之作：波托菲诺
华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开 盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游地 产项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的 主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区 集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中 心等)、休闲、购物等功能于一体。地产业务的投 资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
世界之窗Βιβλιοθήκη 房地产业是华侨城最大利润来源
房地产业：如果说，旅游是华侨城的树干，那 么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要 素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之 笔，正是独具一格的旅游房地产。华侨城的房地 产项目都是围绕主题公园来做的。从早期的东方 花园到中期的中旅广场、锦绣花园，最后到扛鼎 之作——波托菲诺，华侨城地产随着主题公园的 开发，价值逐步得到体现，获得了超额回报，成 为支撑华侨城的最大利润来源。
华侨城发展的四个阶段
第一阶段：由“飞地”型的独立开发区模式起步（1986-1992）锦绣中华微缩 东方花园 景区和民俗文化村两个主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发运 营先驱，同时开发的东方花园，在当时被誉为“最好的别墅区”，并且最早引 入双拼、叠加、跃式、退台等丰富的建筑形态。该阶段确立了“规划就是财富” 的战略理念，华侨城地产进入始创发展阶段。 第二阶段：以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市（1992-1997） 第三个 中旅广场 主题公园世界之窗进一步确立了华侨城国家著名旅游文化区的地位，同期开发 了湖滨花园、海景花园、芳华苑、中旅广场等项目。《华侨城发展战略与规划 纲要（1995-2004）》，将家电、旅游和地产作为华侨城集团的三项核心业务， 该阶段确立了“结构就是效益”的战略理念。 第三阶段：向多功能、多元化的综合性城区迈进（1997-2005）《华侨城宪章》 锦绣花园 和科尔尼改革方案推动华侨城战略管理与国际化、市场化接轨。第四个主题公 园欢乐谷、国家级美术馆何香凝美术馆及其下属机构OCT当代艺术中心、“当 代雕塑艺术展”、“华侨城旅游狂欢节”等进一步提升华侨城文化品位，加之 锦绣花园、波托菲诺等豪宅的开发确立旅游主题地产的行业地位。 第四阶段：深化深圳基地，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区 波托菲诺 （2006年起—）《华侨城集团2006-2010年发展战略规划》立足全国性的品牌平 台和境内外资本平台，在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致力 将华侨城建设成为发展强劲、收益稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确定 华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌” 的战略目标。同期开发了波托菲诺六、七期以及东方花园的m3+p1区。
主题公园案例分析
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城创意文化产业园入驻机构
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国 可持续的人文示范城区（2006年---至今）
华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式 的“1+3”战略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优 势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。
2000---2004 波托菲诺、纯水岸
高尚人文 9000---15000
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域 开发新的盈利点（2004年-----2006年）
华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在 华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华 侨地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主 的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式 挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。
吸引物
内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。
主题公园在国内的发展史 中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的
全国性的主题公园建设热潮，超过500家主题公园迅速发展又迅速倒闭 90年代中期以后，主题公园倍受冷落，进入“主题公园恐惧症” 时期
进入21世纪，主题公园又如雨后竹笋，大型主题公园开创新局面 迈入快速发展的时代，同时国外品牌开始入侵，面临机遇和挑战的时期
人造旅游资源
着重与特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有 特别的环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基 本特征——创意性，具有启示意义。
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析深圳华侨城是中国著名的综合性旅游区，被誉为中国第一个大型文化主题旅游区。
它位于广东省深圳市南山区，占地面积达5.7平方公里，是一座集文化、旅游、休闲和商业为一体的现代化城市综合体。
华侨城的成功案例吸引了全球范围内的游客和投资者的关注，成为中国乃至世界旅游业的经典案例之一、下面将通过几个方面对深圳华侨城的成功经验进行分析。
一、理念与规划深圳华侨城的成功首先在于其独特的理念与规划。
华侨城以大型文化主题乐园为核心，围绕乐园建设了众多的文化设施、旅游景点、商业街区和度假酒店，形成了一个集旅游、文化、休闲于一体的综合性旅游区。
华侨城充分利用深圳独特的地理位置和资源优势，将自然景观和人文景观相结合，创造了一个具有强烈吸引力的旅游目的地。
二、市场定位与目标群体深圳华侨城在市场定位方面取得了重要突破。
它以“国内第一大型文化旅游目的地”为目标，注重满足不同人群的需求，根据不同目标群体提供多样化的旅游产品和服务。
华侨城一方面注重吸引家庭游客，打造了适合亲子旅游的项目和设施；另一方面注重吸引年轻人，推出了具有创意和时尚感的活动和展览。
华侨城在市场细分和目标群体选择上的灵活性为其成功吸引了广大游客。
三、人才团队和管理模式深圳华侨城在组织和管理方面秉持严谨的态度，注重人才的培养和引进。
它拥有一支经验丰富的管理团队和多元化的人才队伍，包括文化专家、旅游规划师、市场营销人员等。
华侨城采取现代化的管理模式，注重创新和团队合作，不断提升服务水平和客户满意度。
这种高效的管理和组织模式有助于华侨城在市场上保持竞争力，不断吸引游客。
四、品牌推广与营销策略深圳华侨城在品牌推广和营销方面做得非常成功。
它通过广告宣传、网络推广、举办大型活动等方式，打造了鲜明的品牌形象和知名度。
华侨城注重与合作伙伴的合作，与多家旅行社、酒店等建立了长期稳定的合作关系，扩大了市场覆盖面。
此外，华侨城还与知名的IP品牌合作，推出了一系列以动漫、电影等为主题的旅游产品，增强了品牌的吸引力和影响力。
主题公园案例分析--华侨城
国外情况
美国50年，增加了30个主题公园 人均主题到访率0.8，人均消费46美元 有专业创新研究团队，申请专利多 顾客停留时间6~12小时 每年新内容的投资占全年总收入 4%~5% 员工工资占45%~60%，以高薪留住专 业性人才 国外门票收入只占20%~30%，其他经 营收入占大多数 国外市场开发费用占总经营成本的 9%~15%
主题公园在国内的发展史
中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的
全国性的主题公园建设热潮，超过500家主题公园迅速发展又迅速倒闭
90年代中期以后，主题公园倍受冷落，进入“主题公园恐惧症” 时期
进入21世纪，主题公园又如雨后竹笋，大型主题公园开创新局面
迈入快速发展的时代，同时国外品牌开始入侵，面临机遇和挑战的时期
国内主题公园发展所遇问题
四．国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源
1. 经营模式没有文化资源或者通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产 品(体验)，从而实现盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。 文化主题的滥用，没有统一的经营方式，缺乏鲜明特色，从而导致消费者 观赏性较差，投资者经营惨淡。
2.
主题公园其实就是文化企业。从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特 的旅游文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。主题公园首先是一种文化企业， 其次才是旅游企业，主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。
按 旅 游 体 验 类 型 分 类
游乐型主题公园 情景模拟型主题公园 观光型主题公园 主题型主题公园 风情体验型主题公园
按 功 能 和 用 途 分 类
微缩景观类 影视城类 活动参与类 艺术表演类 科幻探险类
深圳锦绣中华、北京世界公园等 无锡三国城、唐城、水浒城等 苏州乐园、深圳华侨城、欢乐谷等 深圳华侨城“中华民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族园等 江苏常州的中华恐龙园等
旅游项目案例分析以深圳东部华侨城为例实用教案
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云海(yúnhǎi)谷，郊野休闲与高尔夫结合
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景区(jǐnɡ qū)掠 影
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大峡谷（旅游项目(xiàngmù)）给游客刺激与放松
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茶溪谷，打造具有浓郁特色的小镇文化(wénhuà)与生态相 结合
• 占地2平方公里 • 海拔约300米，包括茵特拉根小镇，茶翁古镇,三洲茶园(chá
yuán),艺术花园等4个游览区 • 融合了东西方小镇的文化风情、茶禅文化的特色、岭南茶田
湿地花海 • 传统的婉约与现代的时尚交相辉映，生态环保和人文景点有
1、深圳东部华侨城概念 2、华侨城旅游项目设计 3、设计开发理念 4、规划成功的因素(yīn sù) 5、项目成功的启示
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深圳东部(dōnɡ bù)华侨城简介
东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由 华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假(dù jiǎ)、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体 的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、 茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、 天麓大宅等六大板块，体现了人与自然的和谐共处。华侨城以" 规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明， 管理规范先进"为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力， 已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。
华侨城案例分析范文
华侨城案例分析范文华侨城是一家以旅游地产开发为主的企业集团，总部位于深圳。
华侨城在20世纪90年代初创立，经过近三十年的发展，已经成为中国旅游地产的标杆企业之一、华侨城的成功之处在于其独特的经营模式和创新思维。
首先，华侨城在短短几十年内，将一片废弃的盐田地区变成了今日的华侨城欢乐谷。
这个项目的发展成功在于华侨城敢于冒险和创新。
华侨城不仅仅致力于景区的建设，还在景区内建立了一系列的配套设施，如酒店、购物中心、演艺剧场等，使游客在此处能够得到全方位的服务和体验。
此外，华侨城还大胆引进国外的高科技设备和娱乐项目，让游客在欢乐谷内能够享受世界一流的设施和娱乐体验。
这种独特的综合开发模式，不仅吸引了大量游客，也带动了周边地区的经济发展。
其次，华侨城注重品牌形象的塑造。
华侨城作为一个旅游地产集团，以其独特的品牌形象吸引了众多游客。
华侨城的品牌形象凭借其独特的主题和故事，深深地印在游客的脑海中。
华侨城在营销和宣传方面也下了很多功夫，通过多种渠道和媒体，宣传自己的品牌形象和独特的主题。
这种品牌塑造能够让游客有一种独特的归属感，从而增加游客的忠诚度和再次光顾的可能性。
此外，华侨城还注重创新的产品开发。
华侨城在不断推出新的项目和活动，以吸引更多的游客和满足他们的多样化需求。
例如，在住宅地产项目上，华侨城推出了“文化休闲生活小镇”，既满足了人们对高品质居住环境的需求，又提供了休闲娱乐和文化活动等多种乐趣。
此外，华侨城还积极与其他品牌进行合作，开发联合产品，例如与迪士尼合作开发的迪士尼小镇。
这种创新的产品开发能够不断吸引游客，并保持企业在市场上的竞争优势。
然而，华侨城在发展过程中也面临着一些挑战。
首先，旅游产业竞争激烈，特别是近年来国内旅游市场竞争加剧，华侨城需要不断提升自身的品质和服务水平，以保持竞争优势。
其次，项目的规模和投资往往需要大量资金和长期的回报期，这对企业的资金实力和风险控制能力提出了很高的要求。
最后，旅游产业不可避免地会受到市场波动、政策变化和人力资源等因素的影响，华侨城需要灵活应对，并及时调整战略。
深圳华侨城成功案例
深圳华侨城成功案例市华侨城的旅游开发案例分析一、项目名称：华侨城二、开发背景（一）开发负责者：华侨城集团（二）开发原因：是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了市文化沙漠的人文印象，同时，又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了市文化沙漠的人文印象。
（三）开发优势1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。
2、便捷的交通扩大了景区辐射围有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。
同时，市交通也极为方便。
交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射围。
3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场这座现代化的移民城市，人们来自国外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。
据报道，市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。
4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。
再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。
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经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
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项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
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深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
入驻OCT-LOFT华侨城创意文化园的企业—— OCT当代艺术中心、国际青年旅舍、高文安设计工作室 a/u（雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、PAL设计事务所 梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等
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欢乐谷 1998年10月开业， 运用现代休闲理念 和多项科技成果， 在功能上突出了参 与性、娱乐性，与 原有三大主题公园 形成互补。
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深圳华侨城
开发周期——深圳华侨城经过将近30年的开发，经过4个发展阶段 第一阶段：旅游先行配合少量地产开发 1986-1993
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深圳华侨城
第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点 2004-2008年 1. 2. 3. 04年起，以LOFT为启动，促进工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换 06年5月，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，奠定其在中国创意产业的战略地位 深圳致力打造“设计之都”，并将“创意产业”打造成优势产业，OCT-LOFT华侨城创意文化园被列 为重点创意文化项目
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深圳华侨城
华侨城高端住宅项目——波托非诺
项目开发周期和价格走势:
波托菲诺的产品开发从高层起步，随着社区开发的不断成熟，产品类型逐渐多元，密度降低，在少量独栋和联排产品的标杆作 用下，项目高端形象完全确立。产品价格随着开发进度实现了飞跃。
欢乐 谷
一期：17万平方米 二期：18万平方米
一期：1998年10月1日； 一二期各投 二期： 2001年5月 资4亿
120
•项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已 建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报
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深圳华侨城
华侨城高端住宅项目——波托非诺
规划理念:
项目占地80万平方米，以北侧4万平方米天鹅湖和南侧7万平方米燕栖湖为核心分为两个区片； 规划紧抓“水”的主题，水面呈“枝”状垂直锲入组团内部，由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所共享, 再现水岸生活场景，因水而生的丰富景观资源也为社区主题生活的开展和底层商业价值的最大挖掘带来可能。
在形成旅游业核心的基础上，房地产 借力开发，与旅游资源、产品相互协 助，同时产生品牌效应，互相渗透、 最终形成旅游和房地产双核的发展模 式，山野与创意地产同时服务于两个 核心
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深圳华侨城项目小结
关于项目开发周期
旅游地产开发需要经历一个漫长的开发周期，前期旅游开发的投入是一个长期而且 需要大量资金投入的过程
2011年试营业并开业
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深圳华侨城
华侨城高端住宅项目——波托非诺
项目概况:
波托菲诺是深圳华侨城在历经16年, 建造四大主题公园并 运营成熟后在区域内开发的高端地产项目，其再现了意大 利千年古城波托菲诺独特的海域风光，建于华侨城的西北 部，四周是高尔夫球场，燕栖湖，天鹅湖，欢乐谷，自然 资源优越。 楼盘地址：深圳市南山区华侨城西北部 开发商：深圳华侨城房地产有限公司
1亿
东方花园 锦绣中华
民俗文化 村
1991年
20
乐园投资
十年中, 营业收入总额 达17个多亿，创利6个多 亿，总资产达3个多亿； 锦、民两景区先后在开 业一年和一年多的时间 内收回全部投资，共接 待海内外游客四千多万 人次。
1. 2.
房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达到了平衡发展， 且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升 旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发 展
深圳华侨城案例分析
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纳斯达克代码：CRIC
深圳华侨城
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深圳华侨城
深圳华侨城，集旅游、文化、居住为一体的具有旅游功能的主要城区 华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和经营管理。从 1986年开发以来目前已经形成4大主题公园为主的20个旅游项目，高端住宅（波托非诺和其他居住区）、产 业办公区、文化设施（何香凝艺术馆）、五星级酒店、生活购物配套等，形成集旅游、文化、居住为一体， 具有完整城市功能的深圳重要的城市主要城区。目前区域仍有大量居住地块在建。
2002年
2003年
2006年
2010年
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深圳华侨城项目小结
关于项目开发模式
华侨城以“主题公园+旅游地产”的主业架构，先做旅游后做地产，形成可全面复 制的“旅游+地产”的开发模式，最终形成双核发展的开发模式
深圳华侨城注重规划的完整性、综合性、连续性，使规划有弹性，易于分期开发与建设。不同阶段形成不同 规划主题开发，最终形成多种产业混合互动、功能综合配套、城区环境优美的旅游休闲综合大盘
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深圳华侨城
第四阶段：启动高端文化旅游项目欢乐海岸 2008-至今 1. 2. 首个新型复合型滨海主题商业和中国最具特色的都市娱乐目的地 共125万平米，北地块面积近69万平方米自然湿地保护区＋56万平方米都市文化娱乐区、滨海公共旅 游区、绿色休闲度假区 3. 购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、高端城市会所、精品酒店、SOHO公寓、IMAX影院、椰林 沙滩、狂欢广
2004年 2008年
华侨城地块开发周期
第一阶段
1986年 1993年
第二阶段
第四阶段
大量资金旅游投入
地产销售，快速回收成本 实现超额利润
住宅地块（波托非诺）开发周期
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深圳华侨城项目小结
关于旅游资源对房地产开发的作用
旅游资源为分享旅游资源的房地产提供明显的溢价空间，从长远来看旅游资源及配 套将成为房地产项目的配套资源，成为房地产项目后期市场价格提升提供支撑
项目所在地
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深圳华侨城
项目开发引擎，主题公园集群开发，旅游先行，引动区域市场 四大主题公园的建设
锦绣中华 1989年9月开业，中国 第一个现代意义上的主 题公园、融中国山水名 胜于一园。一时成为深 圳旅游的代名词。当年 即收回投资，几年之后 成功上市。 世界之窗 1994年6月开业，是个 汇集世界奇观、古今名 胜、自然风光和民俗风 情于一园，展示世界历 史文化的大型旅游景点。 中国民俗文化村 1991年10月开业， 是一个荟萃中国民 俗文化、民间艺术、 民居建筑的大型文 化旅游景区。
从深圳华侨城的开发周期来看，成功的旅游地产开发需要经过一个较长的开发周期，华侨城经过将近30年 的开发，目前板块还未完全开发完成。其中的住宅地块也开发了将近10年的时间。我们发现在整个开发周 期中，旅游开发和配套设施建设占据开发周期的大部分，这一阶段也是需要企业大量资金投入阶段。
将近20年时间 20 10 10年不到 第三阶段
8500元/平方米
2500元/平方米溢价空间
6000元/平方米Fra bibliotek别墅产品溢价526% 高层产品溢价529%