写字楼物业管理费测算
商业写字楼物业管理费标准
一、商业写字楼物业管理费标准一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。
公共秩序维护:1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。
对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。
非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
二、物业费滞纳金计算方法1、为了运算方便，我们可把日滞纳金化成月滞纳金，即千分之三乘30 天得0.003×300.09。
由于会费是每月付的，这就是一个连续而且动态的算法，看似麻烦，其实是有规律的，在数学上这是典型的等差数列。
等差数列的前 N 项和的公式是 SnN(A1An)/2，这里的 Sn 是应付的滞纳金数，N 是欠费的月份数，A1 是欠费的起始月份的滞纳金数，An 是欠费的最后月份的滞纳金数，A10.09NF，An0.09F，这里的 F 是应付费用，代入公式得SnN(0.09NF0.09F)/2，化简得出 Sn 0.045FN(N1) 。
商务楼物业管理服务费用构成明细说明
商务楼物业管理服务费用构成明细说明（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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写字楼物业管理费用测算表
测算式 （1）+……+（7）
测算结果 占总费用比例% 备注 2.239元/ 15.17 绿化、清洁、 平方米.月 保安人员另 行单独测算
7 住房租金 按8平方米/人,租金标准40元/平方米.月 二 以建筑面积3万平方米测算,管理人员21人(管 理处6人,工程部15人) 1 交通通讯 1.摩托车100元/部*2部 费 2.探亲、差旅、市内交通、其他交通100元/人.
0.0444元/ 平方米.月
3 服装费
按人均冬装2套,250元/套;夏装2套,130元/套; 训练服、鞋、棉大衣共2套，120元/套
0.0444元/
平方米.月
六
绿化养护 绿化面积1500平方米,大堂花卉摆设,绿化员1人
(1)+……+(6)
0.165元/
0.3 根据各公司 资料和市场 零售价综合 测算 0.3 根据各公司 资料和市场 零售价综合 测算 1.12 为便于管理,
更换一次.
测算式 测算结果 占总费用比例% 备注 费÷12个月+月工资÷22天(假日+ 节日天数x3倍÷12个月)〕÷总面积 12x〔600+(250+130)x2÷ 12+600 x14%+240+600x8%+600x1.5%+ 8x40+430÷ 12+600÷ 22x(8+7 x3÷ 12)〕÷ 30000 (设备费用÷ 折旧时间+材料费用÷ 更换时间)÷ 总面积 0.085元/ 0.57 按实际支出 〔(1800+2500+7000)÷ (2x12)+5x 平方米.月 市场单价 330÷ 12+25x2x200÷ 25x2x 12÷ 40÷ 12+2x25x0.45x30〕÷30000
写字楼物业管理经费预算
写字楼物业管理经费预算
物业管理费用报价及依据
本报价用成本法进行测算，并和周边同档次写字楼物业管理服务收费价格比较调整后获得。
1．物业管理费用构成
(1)本物业管理服务费：月每建筑平方米费用￥3.615元/月·m2；
(2)费用构成：
1 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2 公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3 办公费；
4 清洁费；
5 保安费；
6 低值易耗费：
7 物业管理单位资产折旧费；
8 不可预见费；
9 管理佣金；
10 法定税率。
2.物业管理费用测算按建筑面积22810平方米计算。
3．地下车库的收费按政府有关规定另行收取。
年经营支出汇总表
投标分项报价表（一）人工费明细表
（二）办公费明细表
（三、四）固定资产折旧费及低值易耗品摊销明细表
(六、七、八、九)清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表。
某写字楼物业管理费用测算
某写字楼物业管理费用测算说明：根据物业管理法规之管理费构成要素，结合濮阳市现有物价标准，参考物业管理行业内经验，考虑大厦档次定位，另由于有些数据无法采集，只能估算，测算大致如下：第一部分测算依据1、测算主要指标系数某写字楼项目经济指标用地性质商业用地建筑退线退黄河路红线17米，退长庆路红线15米，北侧退征地红线2.95米建筑密度54.8%容积率 5.0停车位150个占地面积12096平方米建筑面积42308平方米项目结构共20层，地上19层、地下1层，其中地上1~4层为商业，5~19层为写字楼，地下1层为停车场，项目高度87米——濮阳最高建筑物层高 3.6米（一类层高）抗震烈度7度建筑材料钢结构、玻璃幕墙，与一线城市标志性建筑接轨，豪华气派，环保节能配套设施国际5A智能化系统，全面升级当地商务办公生活二、物业管理方案思路及人员编制职位类型职位编制数量说 明管理1、管理处经理1财务2、财会1人13、客服主管14、资料员1客服5、管理员1工程维修6、维修主管1护管7、护管主管1管理类保洁8、保洁主管1 9、工程维修人员 5 10、秩序维护员 9操作类11、保洁员 6合 计职位数合计：1128第二部分 支出测算一、物业管理费用（月）支出测算序号项 目测算依据金额(元)备注一人工费1工资35000见附件12工装费293见附件23福利基金3476见附件3二办公日常费用1150见附件5三设施、设备维养费16326见附件6四清洁绿化费用2583见附件7五安防费用786见附件8前五项之和：六公司利润按一至五项之和的12%计6951七政府税金按一至七项之和的6%计3893合计第三部分 各项费用计算一、物业管理费计算1、写字楼建筑面积为：23928.6㎡；2、月总支出：68775元3、物业费标准= 68775/23928.6=2.87（元/ ㎡.月）附件1人员工资序号职务人数(人)工资(元/人·月 )金额(元/人·月 )1项目经理 1 27002700 2主管418007200 3客服人员213002600 4护管班长314001400 5护管员6 13007800 6保洁员 6 9005400 7维修工 5 1300 6500 8财务114001400合计35000元附件2服装费序号职务人数项目金额(元/套)合计年（元/年）以2年折旧年限冬装300元/套24002001001管理层8夏装100 80066.633冬装150/套1350112.556夏装100/套9007537.52保安9军大衣100元/4套40033.316.6冬装3保洁6夏装各200元/套120010050合计293附件3福利费用编号项目人数单价金额（元/）备注1节日/福利费2850116.6以一年两个节日算2社保/公积金103363360合计3476.6附件4办公日常费用序号名称单位数量单价（元）金额（元/月）备注1电话费管理层5500500 2交通费4固定资产折旧费约30000元30000/5/12个月＝500元包括通讯设备、办公设备、工程维修设备和其他设备，折旧年限一般为5年5低值易耗办公用品费约150元合计1150元附件5公共设施、设备维养费序号名称单位数量单价（元）金额（元/月）备注1房屋维护、共用设施设备、场地等维护、雨污管养护平米23928.6平米0.05元/平方米.月1196.42标志牌、宣传栏、围栏、灯具等维护3电梯年检费用部 5 600元/部.年250元4高压设备年检部2部变压器10000元/部833元5电梯维护费部55000元/年.部2083元/6公共设施日常运行费月23928.6平米/1元/月按二分之一空置房11964根据大厦配套设施估算7二次供水检测2次一年合计16326附件6清洁绿化费用序号项目单位数量单价金额备注1垃圾清运费6002除四害消杀费月100 一年四个消杀期3保洁工具损耗月150附件7安防费用序号名 称单位数量单价（元）金额（元）备 注1对讲机损耗部8500166 以2年为折旧年限 2充电器、电池消耗部880320 以半年为折旧年限3安防系统运行维护300 监控系统合计7864 清洁用品消耗平方米 400 大堂石材保养年8000160001333一年两次合计2583。
写字楼大厦物业收费制度
写字楼大厦物业收费制度1. 收费范围写字楼大厦物业收费制度包括以下范围：•物业管理费•公共设施维护费•垃圾处理费•电力消耗费•水费•保安管理费•公共区域清洁费•其他相关费用2. 收费标准2.1 物业管理费物业管理费是指为了维护和管理写字楼大厦的基础设施、保障大厦日常运营所收取的费用。
收费标准根据楼层大小、租赁面积和大厦所在地区的市场价格来确定，具体计算方法如下：•基础费用：根据楼层大小每平方米收取固定基础费用。
•租赁面积费用：根据实际租赁面积每平方米收取一定费用。
•地区调整费用：根据大厦所在地区的市场价格调整费用。
公共设施维护费用涵盖了写字楼大厦内的公共设施，包括电梯、楼道、停车场、大厅等的维护和保养费用。
公共设施维护费按照大厦总面积计算并平摊到每个单位或租户。
2.3 垃圾处理费垃圾处理费用是为了处理和清理写字楼大厦内产生的垃圾。
垃圾处理费根据以下几个因素计算：•楼层面积：根据楼层面积的大小，收取相应的费用。
•租赁面积：根据每个单位或租户的租赁面积收取一定费用。
•垃圾种类：不同种类的垃圾处理费用有所区别。
2.4 电力消耗费电力消耗费用是为了支付写字楼大厦内的电力使用费。
电力消耗费按照每个单位或租户的实际用电量计算，并按照市场价格收取。
2.5 水费水费是为了支付写字楼大厦内的供水费用。
水费计算根据每个单位或租户的实际用水量，并按照市场价格收取。
2.6 保安管理费保安管理费用是为了提供写字楼大厦的保安服务。
保安管理费按照每个单位或租户租赁面积计算，并按照市场价格收取。
公共区域清洁费用是为了保持写字楼大厦的公共区域的清洁和卫生。
公共区域清洁费按照每个单位或租户租赁面积计算，并按照市场价格收取。
2.8 其他相关费用其他相关费用包括维修费、绿化费、消防费等其他与写字楼大厦运营和管理相关的费用。
这些费用根据实际情况和需要进行收取，并按照市场价格确定。
3. 收费管理写字楼大厦物业收费由物业管理公司负责管理和收取。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价标题：物业管理经费测算及报价引言概述：物业管理经费测算及报价是一个重要的环节，它直接影响到物业管理服务的质量和效果。
合理的经费测算和报价可以确保物业管理公司提供高质量的服务，并保障业主的利益。
本文将从测算方法、费用构成、成本控制、服务标准和报价策略等方面进行详细阐述。
一、测算方法1.1 人工成本测算：根据物业管理人员的数量、薪酬水平和工作时间等因素进行测算。
1.2 设备设施成本测算：包括物业管理所需的设备设施的购置、维护和更新费用。
1.3 材料费用测算：考虑到物业管理中所需的各类材料的采购和使用情况来进行费用测算。
二、费用构成2.1 人工成本：包括物业管理人员的工资、福利、培训等费用。
2.2 设备设施费用：包括物业管理所需设备设施的购置、维护和更新费用。
2.3 材料费用：包括各类材料的采购和使用费用。
三、成本控制3.1 人力资源优化：合理配置人力资源，避免人力浪费。
3.2 设备设施维护：定期维护设备设施，延长使用寿命，降低维修费用。
3.3 材料采购优化：与供应商合作，争取更优惠的价格，降低材料采购成本。
四、服务标准4.1 安全保障：确保物业管理服务的安全性，保障业主的人身和财产安全。
4.2 环境卫生：保持物业管理区域的环境卫生，提升业主的居住体验。
4.3 日常维护：定期检查、维护物业管理区域的设备设施，保证正常运行。
五、报价策略5.1 市场调研：了解当地物业管理市场行情，制定具有竞争力的报价策略。
5.2 服务定位：根据物业管理服务的定位和特色，确定不同档次的报价方案。
5.3 灵便性：根据客户需求和市场变化，灵便调整报价策略，提升竞争力。
综上所述，物业管理经费测算及报价是一个综合性的工作，需要全面考虑各个方面的因素，确保物业管理服务的质量和效果。
通过科学的测算方法、合理的费用构成、有效的成本控制、明确的服务标准和灵便的报价策略，可以提高物业管理公司的竞争力，满足业主的需求，实现双赢局面。
物业管理费测算方案
物业管理费测算方案一、物业管理费的组成和计算方式物业管理费的组成一般包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等几个方面。
1.基本管理费：基本管理费是指物业管理公司或物业管理委员会在进行小区日常管理工作过程中产生的费用，如物业管理人员的工资、办公设备、办公用品、水电费等。
基本管理费是物业管理费的主要组成部分，通常根据小区的规模和实际情况来确定。
2.公共服务费：公共服务费是指物业管理公司或物业管理委员会向业主收取的一种维护小区公共设施设备和提供公共服务的费用。
这些费用主要包括公共场所清洁、绿化养护、照明、消防设施维护等。
3.维修基金：维修基金是指为维护小区内各项公共设施设备，如电梯、管道、水泵等长期使用设备所设立的专门资金。
维修基金通常按照小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。
4.水电费用：水电费用是指小区内公共区域的水电使用费用。
一般来说，物业公司会按照实际使用情况收取水电费用，也可以根据小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。
物业管理费的计算方式一般根据小区实际情况来确定。
常见的计算方式有按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。
二、物业管理费的测算步骤在进行物业管理费的测算时，首先需要对小区的实际情况进行详细了解和分析，然后逐步确定费用组成和计算方式，最终得出合理的物业管理费。
以下是物业管理费的测算步骤：1.了解小区情况：首先要了解小区的基本情况，包括小区的建筑面积、业主总数、公共设施设备情况等。
2.确定费用组成：根据小区的实际情况确定物业管理费的费用组成，包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等。
3.确定计算方式：根据小区的情况确定物业管理费的计算方式，如按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。
4.制定费用标准：根据计算方式和费用组成确定物业管理费的费用标准，即每平方米或每户应缴纳的费用金额。
5.公示和征求意见：制定完物业管理费后，要向小区业主公示并征求意见，确保费用标准的合理性和公平性。
写字楼物业费标准
写字楼物业费标准写字楼物业费是指由写字楼物业管理公司按照相关规定向写字楼租户收取的费用，主要用于维护和管理写字楼的公共设施和服务。
写字楼物业费的标准直接关系到写字楼租户的经营成本，因此对于写字楼物业费的了解和掌握是非常重要的。
下面将对写字楼物业费的标准进行详细介绍。
首先，写字楼物业费的计费方式主要有按面积计费和按用量计费两种。
按面积计费是指按照写字楼租赁面积的大小来确定物业费的收费标准，一般以每平方米每月的价格来计算。
而按用量计费则是根据写字楼的实际使用情况来确定物业费的收费标准，比如水电费等。
不同的计费方式会直接影响到写字楼租户的实际费用支出，因此在签订租赁合同时需要明确计费方式。
其次，写字楼物业费的具体内容一般包括物业管理费、水电费、清洁费、安保费等。
物业管理费是指用于维护和管理写字楼公共设施和服务的费用，包括保安人员工资、保洁人员工资、绿化维护费用等；水电费是指写字楼的用水用电费用，一般按照实际使用情况进行计费；清洁费是指写字楼公共区域的清洁费用，包括大厦大堂、楼梯间、电梯等公共区域的清洁费用；安保费是指写字楼的安保服务费用，包括保安人员工资、监控设备维护费用等。
这些费用的收取标准需要在租赁合同中明确规定，以避免后期纠纷。
最后，写字楼物业费的支付方式一般有月付、季付、半年付和年付等多种方式。
写字楼租户可以根据自己的经营情况和财务状况来选择合适的支付方式。
一般来说，长期稳定经营的企业会选择年付或半年付的方式，以便获得一定的费用优惠；而刚开始经营或经营不稳定的企业则可以选择月付或季付的方式，以减轻经营压力。
总的来说，写字楼物业费的标准是由写字楼物业管理公司根据实际情况和相关规定制定的，写字楼租户在签订租赁合同时需要对物业费的计费方式、具体内容和支付方式进行仔细核对和明确规定，以确保自身权益。
希望本文对写字楼物业费的标准有所帮助，谢谢阅读。
物业服务费用测算方案
物业服务费用测算方案（范本）1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。
4.方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。
在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。
4.6.注意事项南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
4.7.物业管理费测算公式为物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积4.8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
租赁中的物业管理费用如何计算
租赁中的物业管理费用如何计算在租赁关系中，物业管理费用是一个不可忽视的重要方面。
它不仅关系到租户的成本支出，也影响着房东的收益和物业的维护质量。
那么，租赁中的物业管理费用究竟是如何计算的呢？这可不是一个简单的问题，需要我们从多个角度来进行探讨。
首先，物业管理费用的计算通常基于物业的面积。
这是最常见的计算方式之一。
比如说，每平方米每月收取一定的费用。
假设一个写字楼的物业管理费标准是每平方米每月 10 元，租户租赁的面积是 500 平方米，那么每月的物业管理费就是 500×10 ＝ 5000 元。
然而，并非所有的物业都仅仅按照面积来计费。
有些物业可能会采用“固定费用＋面积费用”的混合模式。
例如，每月先收取一个固定的基础费用 1000 元，然后再按照每平方米 8 元的标准收取面积费用。
这种方式在一些综合性的商业物业中较为常见。
除了面积，物业的类型也会对物业管理费用的计算产生影响。
住宅小区和商业写字楼的物业管理需求和成本是不同的。
住宅小区的物业管理费用可能主要用于小区的卫生清洁、绿化养护、安保服务等，费用相对较为稳定。
而商业写字楼可能还需要考虑中央空调的维护、电梯的运营、公共区域的装修等高端服务，费用通常会更高。
另外，物业管理的服务内容和质量也会反映在费用上。
提供更全面、更优质服务的物业，其管理费用自然会相应提高。
比如，一些高端写字楼提供 24 小时的安保服务、专业的设施设备维修团队、定期的清洁消毒等，这些高质量的服务都需要租户和业主承担更高的费用。
在一些租赁协议中，物业管理费用可能还会根据租赁的用途进行区分。
例如，用于商业经营的店铺和用于办公的场所，可能会有不同的收费标准。
因为商业经营可能会对物业的使用频率和损耗程度更高，所以费用也会有所不同。
物业管理费用的计算还可能受到地理位置的影响。
位于城市中心繁华地段的物业，由于土地成本高、人工费用贵等因素，物业管理费用往往会高于偏远地区的物业。
同时，物业管理公司的运营成本也是决定费用的一个重要因素。
写字楼物业费计算公式
写字楼物业费计算公式
写字楼物业费计算公式
写字楼物业费是指由物业公司对写字楼进行管理和维护所需要的费用。
计算公式如下：
1. 基础物业服务费
基础物业服务费是指物业公司提供的基本管理服务费用，一般包括：
保洁、绿化、消防、安保等。
计算公式为：每月每平方米物业服务费 = 建筑面积 ×基础物业服务费单价。
2. 管理费
管理费是指物业公司提供的行政管理费用，一般包括：客户服务、物
业管理系统维护等。
计算公式为：每月每平方米管理费 = 建筑面积 ×
管理费单价。
3. 维修基金
维修基金是指物业公司为写字楼进行大修和维修所需要的费用，一般
需要提前缴纳。
计算公式为：维修基金 = 建筑面积 ×维修基金单价。
4. 其他费用
其他费用包括：电梯维护费、垃圾清运费、水电费等。
计算公式为：其他费用总额 = 电梯维护费 + 垃圾清运费 + 水电费。
5. 总物业费用
总物业费用 = 基础物业服务费 + 管理费 + 维修基金 + 其他费用总额。
以上就是写字楼物业费的计算公式，希望能对您有所帮助。
商业物业管理费收费标准【范本模板】
商业物业管理费收费标准
物业管理收费各地区都有不同的政府指导价，不同地区收费标准不同.同一地区一都按不同等级来划分收费标准。
以广州市为例：
（一）办公楼(写字楼）
一级:按优质优价的原则确定；
二级：每平方米15元；
三级：每平方米10元；
四级:每平方米6元；
五级：每平方米4元;
（二）商场（商铺）
一级:按优质优价的原则确定；
二级：每平方米18元；
三级：每平方米11元；
四级：每平方米5元；
五级:每平方米2.50元。
上述收费标准为综合服务收费的最高标准，物业管理公司须按广东省物价局规定提供相应的服务，凡服务内容或服务质量达不到规定要求的，应相对减低收费标准。
获得省以上城市物业管理优秀称号的物业可按省规定上浮幅度上浮。
获市城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10％。
工业区(厂房)，各类按优质优价原则确定收费标准的，其成本利润率按不超10％核定，商场比写字楼收费标准提高幅度不宜超过50％.
住宅小区（楼宇)内符合规划要求的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，其中多层建筑办公用房不宜超过100％;商业用房不宜超过200％；高层建筑办公、商业用房不宜超过50％.
已成立业主委员会的物业，其物业管理服务收费可由业主委员会与物业管理公司双方协商确定后,报分管物价部门备案,并需领取《广东省经营服务性收费许可证》和按规定进行收费年审。
上述收费标准已包括代收水电费、上门收垃圾、防盗门维护等专项服务。
物业管理费测算
物业管理费测算
一、物业管理费的构成
商业物业管理成本的主要由以下方面构成：
1.人工费用
2.环境卫生费
3.治安防范成本
4.绿化养护成本
5.公共设施设备维保费
6.公共能耗费用
7.管理费用
8.保险费。
9.不可预见费（公关费等）。
10.管理酬金。
11.税金
二、物业管理费测算
对项目的物业管理费测算，由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。
因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。
商业物业费测算前必须确定下列条件：
1.公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；
2. 水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；
3. 物业项目的经济技术指标明确;
4. 各商业业态管理界面确定；
5. 服务内容及服务标准确定等。
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险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主
的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主大会讨
具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合
理，要有充分代表性。
2、收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的
收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、
运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；
在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细
写字楼物业管理费测算要点：|微软中国
写字楼物业管理费测算
一、写字楼物业管理费测算方式
1、确定管理费成本构成的注意事项。具体到核算某由于各个物业的具体情
况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时
要注意以下几点：
（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。
5.环卫清洁费的核算。
（1）人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。
（2）清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛
光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用；日常易耗品及工具，每月
作预算。
（3）垃圾桶购置费。
（4）垃圾清倒费。
（5）化粪池清理费。
（6）水池清洁费。
——水泵台数；
——水泵功率（千瓦）；
——冷却塔电机台数；
——冷却塔电机功率（千瓦）；
——辅机的负荷系数；
T——每天空调工作时间；
——电费单价（元／度）。
（2）水费。
（3）维修费（仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用），包括材
料和人工费用。
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（4）以上（1）～（3）项的不可预见费，按10％计算。
调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继
电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和
市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定
资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标
准及有效依据。
二、物业服务费的测算
（7）清洁环卫所需的其他费用。
6.绿化费的核算。
（1）人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费
等。
（2）绿化工具、材料费（如化肥、除草剂等）。
（3）绿化用水费。
（4）园林景观的再造费用。
7.保安费的核算。
（1）人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。
（2）保卫系统设备，包括电费和维修费。
30——每月天数；
1—电费单价（元／度）。
（2）电梯维修费，包括材料和专门人工费。
（3）以上（1）、（2）项的不可预见费，按10％计。
4.空调费的核算。
（1）空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却塔等）
两部分，所以：
空调运行电费＝
式中——主机台数；
——主机功率（千瓦）；
——主机的负荷系数；
（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易
忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接
管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。
（3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费
用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定
物业管理公司酬金、税费等。
1.行政办公费的核算。行政办公费的核算可以用全年的费用总和来折算出每
月的费用，即：全年费用／12。物业管理公司根据上年的年终决算数据很容易
就得到这一数值。
行政办公费的构成为：（1）行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和
服装费等；（2）文具、办公用品费；（3）车辆使用费，包括油费、维修费、
式中P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）；
——单项费用（元／月）；
——费用项数（＝1，2，3，…，n）；
∑——所有单项费用之和；
S——参加测算的物业总面积（米）。
前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理
费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，
要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要
漏项也不要重复。
为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归
类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、
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空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、
维修费；（7）公共建筑、道路维修费；（8）以上（2）～（7）项的不可预见
费，按1）电梯运行电费＝
式中n——电梯数；
W——每部电梯功率（千瓦）；
24——一天24小时；
a——电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不
同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a约在0.3～0.6之间；
（3）日常保卫器材费，如警棍、电池等。
8.电视系统费的核算（非有线电视公司提供）。
（1）电费。
（2）维修费。
（3）节目租用费。
9.保险费的核算。及时购买保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠
慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修
复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙
折旧费；（4）节日装点费；（5）公共交际费；（6）宣传广告费；（7）一切
杂项费用。
2.一般公共设施维护费的核算。一般公共设施维护费的构成为：（1）人员费
用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等；
（2）公共照明系统的电费和维修费；（3）抽、送风机的电费和维修费；（4）
给排水的电费和维修费；（5）供配电、发电系统设备维修费；（6）消防系统
物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对
物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物
业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情
况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会
讨论审核通过后，方可执行。
物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示：