我国民法中不动产的善意取得制度
浅析善意取得制度适用于不动产
浅析善意取得制度适用于不动产关键字：善意取得制度不动产适用摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。
实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。
善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。
善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。
善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。
理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。
但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。
本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。
各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。
但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。
例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。
我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
不动产的善意取得制度
浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。
随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。
关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。
起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。
传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。
有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。
但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。
况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。
浅议我国不动产善意取得制度
三 、 国不动产 善 意取得 制度 的不足 分析 我 （ ） 动产善 意取 得的 法律 法规 不 统一 一 不 中国 的“ 权法 ” 物 规定 了不动产 善意取 得 ， 以登记 生效要 件，
实、 真诚 、 公开 等 。《 牛津法 律大 辞典》 对此 的定 义为：如果一 个 “
人 诚实 行事 ， 即不知 道或 无理 由相信 其主 张没 有根据 ， 他就 是善
（ ） 动 产 的 登 记 机 关 不 统 一 二 不
二、 从我 国《 权 法》Ｏ 条 规定 谈不 动产善 意取得 构成 要件 物 １６
我国《 物权法 》 明确 规定 了不 动产适 用善 意取 得， 法第 １６ 该 ０
我 国《 权法》 物 规定实 行统一 的不动产 登记机 关， 由于 登记是
中图分类 号 ： ２． Ｄ９３ ２
不 动产 善意取 得 制度 中的相 关概 念
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０９ ５２２ １）３ ５－２ １０－ ９（０００－ ０ ０ ０ ０
动产 登 记应 比照适 用 于房地产 。主 要是 指房屋 ， 土地 ， 林和 其 森
一
、
（ ） 一 不动 产与动 产
日本 民法 典瑞 士 民法 典 。 根据 《 物权 法》 以 了解 到 ， 动产 是 果发 生 了 ， 可 不 自然不适 用善 意取 得 。 至于受 让人 是否持 有诚 意的财
指土 地 、 屋 、 房 林木 等地 上定着 物 。这 也继承 了大 陆法系 精神 内 涵 即不 动产乃 不可 分之物 。不 动产 之外 的物 即为动 产 。
产 物 。种 子 自播种 时起 ， 物 自栽种 时起 ， 植 为土地 的主要 组成 部
第 四 ， 让方 已经完 成 了财产变 更登 记 。 受 产权变 更登 记是对
浅析我国不动产的善意取得制度
意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传
善意取得制度
浅谈善意取得制度摘要：我国《物权法》规定动产、不动产、其他物权（如质权、留置权）都可以善意取得，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权的取得的传统观念。
善意取得制度的确认，在民法领域确立了一项裁判规范，它蕴含着对权利归属的协调策略，以牺牲所有权人的自由意志为代价而换取交易安全，是在个人利益与社会利益的激烈冲突中做出的艰难选择。
关键词：善意取得所有权安全交易安全一．善意取得制度概说善意取得制度是指财产（动产和已登记的不动产）的转让人向第三人移转财产所有权或为第三人设定其他物权，即使财产转让人无处分该财产的权利，但受让人取得该财产出于善意时，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权的制度。
在古代，调整无权转让关系的法律有两种不同的立法原则：一是罗马法的”任何人不得将大于其所有的权利让与他人”的原则；二是日耳曼法的”以手护手”原则。
善意取得制度作为民法中的一项古老的制度，通说认为，其源于古日耳曼法的”hand muss hand wahren”,即”以手护手”（又称”一手还一手”）原则，意思是让与并交付动产者，应保护受让者。
它是近世以来为适应交易安全、便捷的需要，吸纳罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。
目前，善意取得制度已经成为民法的一项基本制度。
毋庸置疑，善意取得制度对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，促进商品流通，增长社会财富等方面具有特殊的重要意义。
二．善意取得制度的设立众所周知，在相互冲突的正当利益中，对于相同性质的权利，民法给予平等的保护；对于不同性质的权利，民法则依据既定”等级”给予保护。
如果当相互冲突的两种正当利益，其中一个关涉个别正当利益（权利）的保护，另一个关涉整体利益（秩序）的保护时，民法无一例外的是牺牲个别正当利益而保护整体利益。
从法律上讲，财产所有权静的安全与财产交易动的安全，都为法律所保护。
但是，当两种安全的保护发生利益冲突时，法律则必须在二者之间做出协调，甚至做出选择。
论我国民法中的不动产善意取得制度
综述善意取得制度是民法物权中的一项重要制度，它对维护交易安全，促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳定具有重要意义。
因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界上大多数国家民事立法的确认。
而关于善意取得制度能否适用于不动产，学界可谓见仁见智。
本文从善意取得制度的理论渊源出发，共分为三章对不动产善意取得制度进行了研究。
1善意取得制度的理论渊源法学研究首先需要有清晰界定的概念，所以在本章中首先指出不动产善意取得制度的理论起源，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的“以手护手”原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。
其次对不动产与善意的概念进行了界定，指出我国划分动产与不动产应采纳物理标准。
最后分析了善意取得制度确立的逻辑依据及理论基础，即以公信力原则为其逻辑依据，并以社会本位为其理论基础。
2我国确立不动产善意取得制度的必要性共分四节进行了论述。
第一节是介绍我国不动产善意取得制度理论争议及结论。
第二节分析了各国立法对不动产登记制度的态度，通过对世界各国不动产登记制度的分析比较，指出了我国现行的不动产登记制度是确立不动产善意取得制度的制度依据。
第三节通过分析在我国确立不动产善意取得制度符合过错责任原则，并且在物权法通过前，我国的不动产善意取得制度已在有关司法解释和部门法中有规定，从而主张在我国民法上应该确立不动产善意取得制度。
第四节分析了不动产善意取得制度的法律效果，包括在原权利人与受让人之间，转让人与受让人之间，原权利人与转让人之间的效果以及对不动产登记机关的侵权请求权。
3构建不动产善意取得制度提出了建议《物权法》第一百零六条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。
但是笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产；受让人通过法律行为从转让人处取得不动产；受让人取得不动产时出于善意信赖登记；必须是已经登记的法律允许流转的不动产；必须办理不动产登记。
我国不动产善意取得制度的研究
我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。
本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。
[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。
本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。
一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。
所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。
如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。
事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。
肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。
但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。
法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。
解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。
在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。
善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。
尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。
民法学善意取得制度
第八部分善意取得制度【重点法条】：《物权法》106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
（1）善意取得的要件①动产和不动产注意：动产必须是委托占有物--自愿（基于合同、共有关系而丧失占有）遗失物、盗窃物--占有脱离物（不适用善意取得）货币、记名有价证券占有即所有（不适用善意取得）无记名有价证券适用善意取得②转让人实施无权处分行为③受让财产时第三人为善意注意：善意仅指不知情，事后知情不影响；推定为善意，由主张非善意方举证④基于有偿法律行为而受让（继承、赠与、法人合并的不适用）⑤第三人取得动产占有或者变更不动产登记（占有改定的不适用）（2）善意取得的后果①所有权人vs处分人--违约、侵权、不当得利竞合②所有权人vs取得人--物权排他性，原始取得--终局性（取得终局性：即使受让人再将标的物无偿、恶意转让的，该他人也可以取得所有权）③取得人vs处分人--合同有效，支付价金除所有权外，其他物权包括用益物权和担保物权均可以适用善意取得制度。
善意取得制度善意取得，又称即时取得，指无处分权人将其占有的动产或者错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人或者为善意第三人设定他物权，在符合一定条件的前提下，善意第三人依据法律的规定取得动产或者不动产所有权或者他物权的制度。
善意取得乃公信原则的体现，故须有（不动产权属登记错误或无权处分人占有动产）之权利外观。
善意取得以牺牲所有权之静的安全为代价，保障财产交易之动的安全。
旨在降低交易成本，鼓励交易。
民法典中的善意取得制度
民法典中的善意取得制度
善意取得制度是指在没有主观恶意的情况下，民事法律规定的一种取得权利的方式。
根据我国《民法典》的规定，善意取得制度主要涉及到财产权利的取得。
根据《民法典》第二编第十一章的规定，无论是依法转让、遗赠、领受继承分配的财产，还是拾得的财物，一般情况下，只要是在善意的情况下取得，除法律另有规定外，取得人会取得相应的财产权利。
具体来说，善意取得制度包括以下三种情况：
1. 善意购买：购买人在不知道该财产的转让人没有有效取得该财产的权利的情况下，购买该财产。
例如，某人在合法购买市场上购买了一辆车，但事后发现该车是被盗窃的，此时购买人作为善意购买人，拥有对该车的所有权。
2. 善意承受赠与：承受赠与人在不知道赠与人没有有效取得该财产的权利的情况下，接受该财产。
例如，某人作为善意承受赠与人接受了他人赠与的一幅名画，但事后发现该画是被盗窃的，此时承受赠与人作为善意承受赠与人，拥有对该画的所有权。
3. 善意拾得：拾得人在找到财物的时候，不知道该财物的失主是谁或者知道失主的身份但无法确定失主。
例如，某人在公共场所捡到一只钱包，尽力找到失主但未能找到，此时拾得人作为善意拾得人，拥有对该钱包中财物的所有权。
需要注意的是，如果取得财产的行为涉及违法、欺诈等情况，就不属于善意取得制度的范畴。
此外，根据我国法律，国家、集体所有的财产不适用善意取得制度。
不动产善意取得中“善意”界定
不动产善意取得中“善意”界定摘要：为保护善意受让人，法律设立了善意取得制度。
而适用善意取得最大且最复杂的问题就是如何认定受让人为善意，具体来说即善意的认定标准、判断时点以及举证责任分配。
《民法典物权编解释一》延续《物权法司法解释一》的规定，以“不知道且无重大过失”为认定标准、以“受让时”为判断时点、以“真实权利人主张受让人不构成善意时，应承担证明责任”为责任分配方式。
但学界和实践中对“重大过失”和举证责任分配仍有不同理解。
笔者认为，受让人的注意义务除查阅权属证书或不动产登记簿外，还应包括一定的调查核实义务，但随着不动产登记制度愈加完善，公信力愈高，不应赋予受让人过多的注意义务。
关于善意的举证责任分配，应理解为无论是受让人主张善意取得，还是原权利人主张不构成善意，均由原权利人承担证明责任。
关键词：善意取得善意重大过失举证责任传统民法理论和立法例中，主要是通过不动产登记公信力和动产善意取得两个制度来保护善意受让人。
我国立法者制定《物权法》时，考虑到两个制度目的相同，遂将两个制度合二为一，创设了统一的善意取得制度，《民法典》沿用了该做法。
[[1]]由于实践中纠纷主要集中在不动产善意取得上，而不动产善意取得争议最大也最复杂的问题就是受让人善意的判断。
因此，本文主要讨论如何界定不动产善意取得中的善意，具体包括以下三个问题：一是买受方善意的标准应如何判断？二是善意的时点应是完成转移登记时，还是进行登记的整个过程或提出变更登记申请时？三是善意的举证责任应由哪方当事人承担？一、善意的认定标准（一）善意标准的理论争议关于不动产善意取得中善意的认定标准，我国学界的争议主要集中在是否将受让人不存在重大过失作为认定标准组成部分，并由此形成了“不知情且无重大过失说”和“不知情说”。
第一种观点认为，无论是动产还是不动产的善意取得，受让人善意的认定标准均为：不知情且非因重大过失而不知情。
理由有二：一是我国的不动产登记制度尚不完善，其公信力并不像德国不动产登记的公信力那样近乎绝对，因此应要求受让人履行一定的注意义务。
不动产善意取得的构成要件
不动产善意取得的构成要件【摘要】随着我国经济的快速发展和市场交易的扩大，在不动产交易中，对善意受让人的保护问题逐渐显现，在学界的提议和争论下，立法机关最终设立了不动产善意取得制度。
在设立善意取得制度的法律规范时，将动产和不动产进行了统一规定，但两者之间的构成要件是存在一定差异的。
本文根据我国民法典的规定，重点通过无权处分、善意、支付合理价格以及转让登记完成这几个方面对不动产善意取得制度的构成要件进行探讨。
【关键词】不动产善意取得；无权处分；善意；合理价格；完成登记一、我国不动产善意制度的构建不动产善意取得制度的设立，其最重要的目的是为了保护善意不动产受让人的利益，进而保护经济社会中不动产的交易安全。
在罗马法中，所有权要受到绝对的保护，正如其规则：任何人只能将属于他自己的权利转让给他人。
在中世纪的荷兰、北德等地，出现了对动产所有物返还请求权予以限制的规定，但由于没有对这种规定作出严格的解释，学者们产生了许多反对意见。
到了18世纪，善意的所有权取得思想才被法学家们普遍接受，直到19世纪，不动产才被纳入了交易安全保护的范围。
有学者指出“交易安全与社会公共利益保护的正当性只有制度化地体现出来，才具有可靠性和操作性。
”我国对不动产善意取得制度的规定与德国、瑞士民法采取了相同的理念。
依据物权法草案第111条的建议，2007年3月，我国在通过的物权法中第106条规定了善意取得的构成要件。
与其他国家不同的是，我国立法者将动产与不动产的善意取得制度统一规定在一个法律规范之中，其构成要件主要包括：存在无权处分行为、受让人在受让时善意、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产已经完成公示。
2020年5月，我国通过了《中华人民共和国民法典》，第311条继续沿用了物权法106条对于善意取得制度的规定。
在下文中，将对该法律规范中涉及的不动产善意取得制度的构成要件进行具体讨论。
二、对不动产善意取得制度中无权处分的理解根据我国《民法典》第311条对于善意取得制度的规定可以看出，无权处分是善意取得的前提条件，该制度的效力就是使善意的受让人从无权利人处取得所有权。
论我国不动产善意取得制度的构成要件
论我国不动产善意取得制度的构成要件摘要：善意取得制度一开始是仅限于动产领域，随着经济发展的需要，善意取得制度的范围就扩大到了不动产领域。
我国《物权法》第106条中认可了不动产善意取得制度，但并没有区分动产善意取得制度和不动产善意取得制度，对于两者的构成要件也没有明确规定，这对司法实践造成难题。
本文通过借鉴大陆法系各国或地区关于不动产善意取得制度的构成要件的立法比较分析，结合我国实际情况，提出对我国不动产善意取得制度构成要件的若干构想。
关键词：不动产；善意取得；登记制度；公信力；无权处分各国立法都承认了动产善意取得制度，但是在不动产方面存在不同的观点，有些国家承认不动产适用该制度，有些国家不承认不动产适用该制度。
我国物权法中承认不动产善意取得制度，但是并没有对其构成要件作出详细阐述，这使得该项制度在实践中可操作性低。
因此，有必要通过规定该制度的构成要件来保护不动产交易安全。
一．不动产善意取得的含义及理论基础不动产善意取得是指第三人通过有偿受让获得不动产，但是实际上与第三人交易的当事人没有处分该不动产的权利，若第三人是善意的，那么法律会保护该第三人的权利。
其理论基础主要分为以下两个学说：第一个是“取得时效”。
该学说强调取得所有权是瞬间取得。
第二种是非时效说。
此学说之下包括四种观点，第一个是“权利外观说”认为善意取得制度的基础是公信力；第二个是“权利赋权说”认为善意第三人通过善意取得制度获得所有权，导致这个情况是因为法律赋予了占有人一定的权利，该权利是指处分原权利人财产；第三种是“占有效力说”认为善意取得发生的基础是产生占有的效力；第四种说是“法律特别规定说”认为通过法律规定来确认。
上述两种学说中，笔者同意“权利外观说”这一观点，即不动产善意取得制度的基础是公信力，根据公示公信原则，可以依据登记薄上物权人所属信息推定物权的正确性，即物权的公示力。
综上，笔者认为占有委托物不适不用不动产善意取得制度，因为占有委托物在不动产领域表现为房屋承租人或者房屋保管人，这种情况下，房屋占有人与实际上享有房屋所有权的人之间并未办理过户登记手续，登记簿上的权利人依然是原权利人，而第三人在与房屋承租人或者房屋保管人交易时应该履行注意义务，即审查登记簿，这种情况下登记簿可以很明显地看出房屋占有人并不是真正权利人，第三人在已经明知或者可以知道的情况下继续交易，则不能被认定为善意，这不构成不动产善意取得。
善意取得制度的规定内容是什么？
善意取得制度的规定内容是什么一、善意取得制度的规定内容是什么？善意第三人的法律规定是民法典物权编中的善意取得制度。
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合受让人受让该不动产或者动产时是善意、合理的价格转让、已登记的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。
原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
《民法典》第三百一十一条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
二、善意取得的构成要件(一)转让人无权处分。
所谓无权处分，是指无处分权人处分他人的财产权利，即学术界通常所说的缺乏正当的处分权源。
在此还需指出无权处分的例外情况，诸如基于法律规定或者权利人的授权而处分他人财产权的行为不属于无权处分，如破产管理人根据《破产法》的规定对破产财产进行的处分以及法定监护人对被监护人的财产行使管理权等。
(二)受让人受让时善意。
善意是与恶意相对而言的，只有当受让人取得财产时是善意的，才适用善意取得制度，否则不适用。
通说是指不知情，即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。
我国司法实践中，也采用该通说来确定当事人是否具有善意，但从兼顾所有人利益及交易安全保护两方面考虑，受让人对于让与人是否有让与权利，也负有一定程度的注意义务，才算合理，但如何确定注意程度，即将善意理解为受让人非因重大过失而不知让与人无让与的权利。
(三)转让合同有偿。
善意取得制度排除了无偿取得财产以及以不合理的价格取得财产的情形，诸如继承、接受赠与等未支付对价而无偿取得财产的行为以及以不合理的价格受让动产或不动产的行为。
善意取得制度内容
善意取得制度内容当前随着我国经济体制改革的不断完善，社会主义市场经济日益开展，不动产商品交易在更加广泛的领域和空间中频繁进展。
从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进展查证。
况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。
如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效使其善意第三人退还所得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不平安，法律为了防止这些不平安因素的干扰规定了善意取得。
虽然我国现行的民事根本法——《民法通那么》尚未确认善意取得制度，但是在我国司法实践中，却成认善意购置者可以取得对其购置的、依法可以转让的财产的所有权。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通那么〉假设干问题的意见(试行)》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。
”(一)善意取得的概念善意取得规那么是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。
(二)关于善意取得制度的价值根底善意取得制度，是近代大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。
它是均衡所有权人和蔼意受让人利益的一项制度，首先它在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权平安。
其次它侧重维护善意受让人的利益，促进交易平安。
当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人。
这样有利于维护交易的平安，还有利于鼓励交易。
这种情况下，对所有权人利益的限制，我们可以认为是对所有权人在托付别人保管自己财产或管理自己财产时不尽注意义务，而使他承担相应不利后果的责任。
(三)关于善意取得制度的理论根底关于善意取得存在的理论根底，多数学者提出了不同的看法，大致有以下几种观点：(1)取得时效说。
对不动产物权善意取得制度的思考
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>对不动产物权善意取得制度的思考善意取得制度是民法中的一项重要制度，其对保护动态交易安全具有重要的意义，有利于经济的繁荣发展。
在传统的善意取得理论中，善意取得的财产仅限于动产物权，而以登记作为公示的不动产物权的取得，则不适用此制度。
我国正处于向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产的登记制度尚未完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。
因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可以最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。
我国《物权法》确立不动产物权善意取得制度是市场经济发展的必然结果，符合我国国情，对我国经济的发展和法治进程的推进具有重要意义。
一、不动产物权善意取得的构成要件根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用不动产物权的善意取得，归纳起来主要有以下四个要件：1、让与人对让与的不动产物权无处分权。
对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分，则不适用善意取得规定。
2、受让人受让该不动产物权时是善意的。
不动产物权的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用不动产物权善意取得制度。
所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
3、受让人以合理的价格有偿取得不动产物权。
笔者认为，不动产物权善意取得适用应以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。
因此，受让人无偿取得不动产物权的，不适用善意取得制度。
4、交易之不动产物权已作权利的变更登记。
根据我国法律，不动产物权的转让是以登记为要件的，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有适用善意取得的余地。
二、对不动产物权善意取得制度的思考(一)不动产物权善意取得中“善意”的界定所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况。
善意取得制度在我国《物权法》中的适用
善意取得制度在我国《物权法》中的适用【摘要】善意取得制度作为一项重要的民事法律制度，起源于日耳曼法。
近代商品经济日益发达，交易的形式和内容更加广泛，若因此而导致交易的无效，否定已形成的财产关系，就会使一切交易蒙上不安全的阴影，也不利于维护商品交换秩序的稳定。
因此受日耳曼法中的善意取得制度的影响，近现代绝大多数国家民法都确立了善意取得制度。
我国《物权法》也明确规定了善意取得制度。
本文将通过善意取得制度的历史沿革和立法理由，善意取得制度的概念和构成要件，善意取得制度的意义和法律效果，善意取得制度的性质等方面来阐述善意取得制度。
【关键词】善意取得；物权法；适用引言一般认为，善意取得制度起源于日耳曼法的“以手护手”制度，近代以来各国民法普遍对该制度予以肯定。
法律上设立善意取得制度的目的在于维护交易安全和市场交换秩序的稳定。
我国于2007年颁布的《物权法》中也规定了善意取得制度，本文就善意取得制度沿革，立法理由，概念，构成要件，法律效果以及性质等方面进行阐述。
一、善意取得制度的历史沿革和立法理由（一）善意取得制度的历史沿革罗马法时期，奉行绝对所有权原则，侧重于对所有权人的保护，结果在整个罗马法时代，都不承认善意取得制度。
日耳曼法与罗马法有所不同，至日耳曼法时期，出现了“以手护手”原则，任意与他人占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请示损害赔偿，此为善意取得制度之由来。
比较该两种原则，日耳曼法使受让人有受让财产时不须花费必要精力，对财产的来源进行调查，有利于保护交易安全，使交易更加便捷，加快财产流转。
目前，除中国善意取得制度可适用于不动产外，其他国家仅适用于动产范围。
（二）善意取得制度的立法理由一般认为，善意取得制度起源于日耳曼法。
在日耳曼法中，由于崇尚占有为权利的外衣，即占有与权利合一的观念，而采取“以手护手”的原则。
依该原则，任意将动产交付他人占有者，只能向其相对人要求返还，不得对第三人请求返还，如该相对人擅自将该动产让与第三人，只能向其相对人请求赔偿损害，不得向第三人请求返还，第三人由此取得该动产的所有权。
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论我国民法中不动产的善意取得制度
【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。
但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。
要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。
【关键词】不动产所有权；善意取得；登记制度；审查制度一、前言
随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。
起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。
我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的保护。
二、不动产善意取得的构成要件
根据我国《物权法》第106条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：（1）存在不动产登记错误。
即由于登记机关登记错误等原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。
（2）受让人取得不动产时出于善意。
即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。
不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务，但仍不能知道真实情况。
（3）受让人以合理价格取得。
即受让人为取得不动产，已支付了合理的对价。
对价的合理性
也是判断受让人善意与否的标准。
（4）转让的不动产已登记于受让人名下。
即发生转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公示公信效力。
三、我国不动产善意取得制度中的不足
自《物权法》实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题，其不足之处主要有以下几点：（一）善意判断之不足
在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用这一制度，从而发生不动产所有权的转移。
以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。
我国《物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。
法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、统一性和合理性。
（二）“合理价格”的判定缺失
按照我国《物权法》第一百零六条之规定，有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度，受让人须已支付了合理的价款给出让人，否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。
纵观我国与此相关的法律法规，并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则，也没有对价格合理与否做出指导性的规定。
这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用，有损该条文的严谨性和实用性；同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权，可能对当事人的合法权益造成不当损失，有违制定善意取得制度的初衷。
（三）登记责任赔偿制度不完善
我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。
在登记错误的情况下，既有可能对真正的权利人产生一定的损失，也有可能损害到善意第三人的合法利益，因此，造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。
在当事人赔偿的情况下，往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况，从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔，影响了交易安全和公示公信的效力；在登记机关赔偿的情况下，由于缺乏相关的细则，使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补，不能维护登记机关的权威性和交易的安全性。
四、完善我国不动产善意取得制度的建议
通过上述分析，结合我国当前的实际，笔者认为，应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度：（一）规范善意判断的标准
如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点，也是不动产善意取得制度适用中的核心问题，我国的《物权法》也并为对“善意”的标准做出界定。
笔者认为，判断受让人善意与否，首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易，应认定为“恶意”；其次还要看受让人是否尽到了合理的注
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