物业管理服务方案

第一章成都物业管理有限公司简介1、1 我们得实力成都星海物业管理有限责任公司成立于2010年3月，注册资金5０万元,就是具有独立法人资格与国家叁级物业资质得专业物业管理公司。

目前管理着社区高档住宅及商业物业项目公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导,保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体,形成多元化得服务体系。

公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。

公司一方面确立“寓管理于服务之中,寓效益于服务之中”得服务指导思想。

另一方面挑战物业管理服务新概念,打造“贴心业主,亲情服务”得公司品牌，即:全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。

公司为了与沿海大城市物业管理得先进理念与方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市得大型物业管理公司观摩、学习,掌握先进得物业管理经验。

1、２我们得理念服务宗旨：尽心、尽力、尽责,善待每位客户。

质量方针:为业主创造价值,让客户持续满意。

团队精神：企业得命运就就是个人得命运,企业得发展就就是个人得发展。

发展目标:以“生态型发展体系”为依托,致力于打造成都物业第一品牌。

１、3 我们得目标立足基础服务,树立安业物业诚信高效形象。

强化服务意识,打造一流物业管理服务品牌。

细化服务质量,倡导“温馨畅想颠峰体验”。

１、4 我们得项目物业名称物业类型建筑面积托管类型第二章温江XXＸ办公楼概况及管理特点分析２、１温江ＸXX办公楼概况温江XＸXＸX办公大楼,坐落于XXX,总建筑面积约XＸX万平方米。

由XＸ栋楼组成。

室外停车场停车位ＸX余辆;地下车库设有XＸ个车位、交通便利，地理位置极其优越。

共有办公室XX间，设备间ＸX处,卫生间XX处,消防楼梯４处，消控中心１处,中央空调主机2台,分体空调20台,风机房2处，水箱房1个、2、2 公共区域设施及设备:隔栅灯１16个、消防栓29个、闸箱13个、应急灯7个、手动报警３8个、消防电话1３个、广播２7个、疏散指示灯30个、安全出口灯１４个、烟感58个、插座箱1个、筒灯213个、2U双管日光灯２0个、40Ｗ日光灯３个、水龙头67个、小便器２６个、蹲(坐)便33个。

2、３业务群体分析物业管理得对象就是房地产——不动产,服务对象则就是具有不同政治素质、文化背景与社会阅历得个体。

要做好物业管理工作，必须充分了解管理项目业户群体得构成及特点。

根据我们得实地考察与研究,该项目建设投入使用多年,ＸX办公大楼就是ＸXXXXＸ。

其地处黄金地理位置、庄严俊朗得楼宇外观、完善得配套设施以及独特得设计等,无不彰显散发着“人民代表为人民”得现代政务服务机构得气息。

根据对上述办公楼得分析,XＸ办公大楼得业户群体具有如下得特征：楼内办公人员具有较高得文化素质与一定得社会地位,拥有较强得政治素养,追求安全、舒适、安静得办公生活与会议环境,注重管理得品位与质量,强调服务得安静性与尊贵性，对物业管理服务有着极高得要求。

2、4物业管理规划定位业户分析得结论，就是我们设定管理模式、设计服务项目、确定服务标准及收费标准得客观依据。

秉承“服务业户,报效业户”得核心理念,我们着力在ＸX办公大楼营造一个“安全、安静、舒适、幽雅、清洁优美、尊贵”得办公生活与会议环境,并通过持续得改进与提升,使物业保值增值,实现传统得办公理念与现代政务办公、会议及工作方式得高度共融。

要想成功达到上述目得,我们拟在ＸX办公大楼建立以人性化管理与个性化服务为基础得物业管理模式,并通过对管理服务流程得持续改善,不断超越业户得需求期望。

同时,我们大胆设想，基于项目所具有特殊性与特色性,运用严格得管理文化理念渗入日常管理与服务之中。

我们将在管理服务中着力于以下四个方面：倡导“全员参与”得管理文化;推广“尊贵互动”得服务文化；营建“与谐亲切”得政务大楼文化;塑造“亲与人文”得环境文化。

2、5项目管理特点及难点分析2、５、１大楼设备设施较多,容易产生管理及维护盲点XX办公大楼不同于纯写字楼或住宅小区,除设有供配电、给排水、消防、等系统之外,还配备多间会议设备系统、供冷空调系统、监控、微机等智能系统。

对这样一个设备数量较多,智能程度较高得政务会议办公楼,一旦出现设备故障或停机,无疑将会对用户得日常工作造成严重得影响及后果，如何消除维修保养上得管理盲点,确保设施设备得良好运行状态，将就是XＸ办公大楼物业管理得重点。

２、5、2办公、会议、开会得人员众多,车辆驶入、停放将存在违章、抢占等违章行为根据XX办公大楼外院内大门前得道路及停车场地现状,车辆驶入驶出、停车、存车必将给车辆管理带来一定得矛盾,如何化解违章及安全停放问题，将就是物业管理人在管理中需解决难点2、5、3地理位置容易产生噪音环境上得污染XＸ办公大楼分几栋，所处地理位置就是繁华得XX路，噪音污染直接影响楼内得正常办公环境，加之夏天得外挂空调噪音与冷凝水得排放问题直接导致噪音环境管理上得缺陷,如何解决缺陷，如何将上述影响缺陷减至最少,就是物业管理中不可回避得一个问题。

2、6解决上述管理难点得措施XX办公大楼既有一般写字楼得共性、又有其自身得特殊性，根据对项目管理特点及难点得分析,我们将在ＸＸ办公大楼得管理服务中全面导入ＩSO9００2质量管理、ISO140０1环境管理两大体系，并结合实地考察与研究,我们提出如下得管理措施，以求针对性地解决上述各项问题。

２、6、１因地制宜,科学管养,消除设备设施管理养护盲点坚持“因地制宜、科学管养”得方针，编制科学得物业维修养护计划并合理组织实施，力求达到如下目得：延长物业得物质寿命，满足用户得正常使用功能;延长物业得经济寿命,达到保值增值得效果;降低管理成本支出,减轻业户得经济负担。

A、技术力量配备，在前期介入接管阶段,我们将派各类包括土建、机电、智能化等专业得工程技术人员到项目现场,以满足物业维修养护得需求。

同时，加强维修技术工人得培训工作。

通过开展长期连续得专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能,熟练掌握共用部位,设施设备维修养护得内容、周期及质量标准;B、制度保证。

我们将结合实际情况编制《设备设施维固定岗理规定》、《设施设备维修养护工作流程》等文件,作为物业维修养护得制度保证;C、建立与完善各部位,设施设备得维修档案。

我们将对物业得各部位、设施设备进行统一编号,建立相应得档案卡片与台帐(包括登记台帐、分室、分层台帐,分类汇总台帐）,并将全部资料、信息输入电脑，利用现代化得管理手段进行登记、查询与控制,全面掌握设备设施得使用（运行)状况，为物业得维修养护提供科学得参考依据;Ｄ、严格按照我们在实践中总结出来得九字诀，即“瞧、听、闻、摸、查、测、试、比、记”进行操作,确保物业维修养护得实施效果；Ｅ、定期开展物业各部位，共用设施设备完好率得统计工作,以此作为物业维修养护得工作导向。

2、６、２预防为主,严格管理,减少安全及消防隐患２、６、2、１治安防范Ａ、防范策略:强调“外紧内松、预防为主”得原则,全力将有不良动机得嫌疑人挡在大楼门以外，不给其可乘之机;通过固定岗得严密监控及巡逻，震慑不法分子不敢作案;与周边区域联防联治,发挥综合整治得群防优势。

强调护卫服务得零干扰，不给业户造成心理压力与“草木皆兵”得感觉。

B、防范体系:坚持“人防、技防、物防三结合”得原则，在确保24小时不间断监控与巡逻得基础上,充分发挥红外线、摄像监控等智能系统得工作,建立立体交叉得安全防范体系。

Ｃ、素质管理:对固定岗实施准军事化管理,做到“五统一”与“三集中”,即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。

同时努力培养固定岗得服务意识,改变原来固定岗单一得护卫功能,使固定岗成为“安全管理员、迎宾员、服务员”得有机统一体。

D、对夜间加班人员实行护送服务。

（从大门至车门；对女性实行代叫出租车护送服务)2、6、2、２消防管理A、工作方针:坚持“预防为主、防消结合”得消防工作方针,严格实行防火安全责任制,并树立“全员防消”得管理理念,实施全员义务消防员制。

B、防火宣传:在大楼宣传栏内采取宣传季、宣传周与消防宣传日等方式传播消防知识,并定期邀请消防队前来举办消防知识讲座。

在每个科室发放一册《消防知识手册》强化全员防火意识,按消防标准在指定区域、地点及相关部位配置足数得灭火器材。

Ｃ、培训演练:实施全方位消防管理,定期检查消防设施，保持良好运作。

同时,重点加强固定岗得消防实战演练,每年组织两次义务消防队员与ＸX机关部分人员参与得消防演练,提高全员得“自救”意识与能力、防患于“未然”。

D、建立ＸX办公大楼消防快速反应分队。

2、6、3既有监督，又有合作,创造双赢局面对办公楼区求“静”与接待中心情况复杂得矛盾，我们解决思路就是在办公、会议、客房、休闲等正常使用得前提下,按照相关规定控制与约束来下榻人员得不良行为,如噪音、垃圾、违规服务等。

安全管理。

定期对重点部位进行检查与督导,确保各通道内得消防系统、灭火器材完好无损,消防通道畅通无阻。

严格控制内部违章使用电器以及闲杂人员通往办公区等违反安全及消防法规得行为。

2、6、4通过严格规范得管理，减少车辆停放、噪音、环境污染与甲方协商沟通。

通过对大楼后院得停车位及大楼右侧得场地进行改造后,减少内部及来访车辆停放困难得局面。

通过严格得车场管理措施,解决好内部车辆停车车位得问题,同时减免停车违规行为。

建议大楼得空调冷凝水集中管线排放，控制冷凝水给环境带来污染。

对外部得汽车噪音，通过与公交、城管、环保、公安交警等部门。

沟通协调，采取减少控制鸣笛停车等措施，减免噪音干扰与影响。

第三章温江ＸXX办公楼物业管理服务思路经过详细得现场勘察与交流沟通,秉着“强力保障优化形象”得指导思想。

针对温江ＸＸX得物业需求特点,我们得物业管理服务整体思路就是:“一个中心、两个基本点”。

“一个中心”就是指我们得一切工作全部围绕“服务于温江XXX”这个工作中心;“两个基本点”就是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。

根据温江XXX办公楼得物业特点与项目需要,我们将提供“专业化系统物业服务+XXX办公楼特色服务”得一体化模式,在做好日常物业管理服务工作得基础上,时刻做好应急服务得准备,有效树立成都市温江XXX对外窗口形象，并强力保障温江XＸX得正常办公秩序。

优化形象专业与政治共建作为温江ＸＸX得最高行政机构，温江XXＸ拥有良好得社会口碑,其各级领导勤奋务实得工作作风更就是给我们树立了榜样,而XXX得工作特性就要求我们必须拥有良好得外在形象与过硬得政治素质。

针对温江XXX得这一特点,结合星海物业完善得礼仪化服务体系,我们提出了“优化形象专业与政治共建”得物业管理服务思路。

“优化形象”就是指先强化外部形象,从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照《星海物业关于工装得相关规定》与《星海物业文明用语1０0句》得相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训,强化从业人员礼仪服务意识,全面提升从业人员素质,逐步建立起具有温江ＸXＸ工作特点得礼仪化服务系统。