投资大酒店可行性分析报告

投资XX大酒店可行性分析报告

引言

本报告估价对象是XX大酒店估价项目。对象周边有XX等商业设施。项目总面积为100000平方米左右。其中配套面积30000多平方米。绿化率51。2%。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。

估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价14689。9/平方米

一．市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。

目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。

值，分别是：天骄40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10% 分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将

每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。

二．收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

要预测XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。XX酒店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。

A．客房收入

1．年客房总收入

客房毛利为：18544X40%=8344。8万元

税：18544X5。6%=1038。46万元

支出

电器折旧

5年更换一次设备

90万元/年

维修保养

50万元/年

客房净收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34万元

B．餐饮收入

1．中餐厅

中餐厅的面积1700平方米，可以容纳40桌，400人同时用餐，预计人均消费120元/人

预计每天消费人数达到200人左右。

月营业收入为：

120X200X30=72万元

毛利率为57%，毛利为72X57%=41。04万元

税

72X5。6%=4。03万元

税后收入

37．01万元

全年收益=444。12万元

2．大堂吧

大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次

每月收入=6。75万

毛利率80%

毛利=5。4万元

税额=0。378万元

税后收入=5。022万元

3．日本料理

可以200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。

营业收入=432万元

毛利率为55%，毛利=237。6万元

税额=24。192万元

全年收益=213。408万元

4．咖啡厅

人均消费40元，每天消费人数在54人左右

全年收入=77。76万元

毛利率为80%，毛利为=62。21万元

税=4。35万

全年=57。86万元

5．行政酒廊

每天50人，每人50元

全年收入=90万元

毛利率85%，毛利=76。5万元

税=4。95万元

全年收益=71。55万元

6．唐乐宫

每月2000人，每人400元

全年收入=960万元

毛利率为55%，毛利=528万元

税=53。76万元

全年收益=474。24万元

7．宴会厅

每月2次，每次200人，每月200元。

年收入=96万元

毛利率55%，毛利=52。8万元

税=5。38万元

全年收益=47。72万元

全年餐饮总收入=1904。202万元

C．逸乐休闲收入

D．会议净收入

总净收益=1904。202+548。9+62。8+7166。34=9682。24万元收益价格：6。5%的资本化率

9682．24/6。5%=148957万元

平均单价=148957/100000X10000=14895元/平米

三．假设开发法

假设在估价点重新建造该房屋所需要的正常建造费和利税

1．建筑安装成本

建筑安装成本为=90000万元

2．土地成本

地价为150-250

万元/亩

则XX酒店土地成本=15000万元

税费3%

轨道交通费：5万/亩

150X5=750万

大市政配套费320元/平方米，320X100000=320万

设计费=10-40元/平方米，25X100000=250万

土地成本为=15000X（1+3%）+750+3200+250=19650万元

3．销售费用及销售税费

销售费用为售价9%。其中广告和销售代理费为3%，税费和交易费6%

销售费用=销售总价VX9%

4．开发利润

15-20%

开发利润=Vx15%

V=土地成本+开发利润+销售费用和销售税费+建筑安装成本

=19650+Vx15%+Vx9%+90000

V=144276万元

单价=14428元/平米

总之用以上三种方式得出价格分别是：14570，14895，14428

假设根据三种方式对项目的合适度，采取不同的权重，对三个数字进行修正，其中收益法较合适酒店评估，设为50%，开发法较符合实际，设为30%，市场比较法为20%

则评估价=14570X20%+14895X50%+14438X30%=14689。9元。