浅析近年上海房地产发展.pptx
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上海房地产市场的发展
第一章緒論 (1)第一節研究背景與目的 (1)第二節研究架構與流程 (9)第二章文獻回顧 (11)第一節外商直接投資對房地產價格的影響 (11)第二節影響房地產價格與景氣的總體經濟因素 (18)第三節本章小結 (24)第三章外商投資與上海房地產市場概況 (25)第一節上海房地產市場的發展 (25)第二節外資在上海房地產市場中所扮演的角色 (29)第三節中共針對房地產市場的宏觀調控與限外政策 (35)第四節本章小結 (39)第四章研究設計 (41)第一節實證模型設定 (41)第二節實證變數假設 (46)第三節資料來源 (49)第四節本章小結 (50)第五章實證結果與模型檢定 (52)第一節實證結果分析 (52)第二節模型正確性相關檢定 (57)第三節本章小結 (60)第六章結論與政策意涵 (62)第一節結論 (62)第二節政策意涵 (64)第三節未來研究方向 (66)參考文獻 (67)圖1-1:上海市商品房每平方公尺平均價格(2000~2007) (4)圖1-2:上海市外商直接投資實際到位金額(2000~2007) (4)圖1-3:研究進行流程圖 (10)圖3-1:上海中房綜合指數(2001~2007) (28)表次表1-1:上海市固定資產與房地產開發投資表(1995~2007) (2)表2-1:探討外商直接投資與房地產價格之相關文獻 (16)表2-2:探討房地產價格與景氣變動因素之相關中文文獻 (22)表4-1:各變數ADF單根檢定結果 (43)表4-2:實證變數定義及統計量與預期結果 (48)表5-1:長期關係實證結果 (52)表5-2:短期關係實證結果(一) (54)表5-3:短期關係實證結果(二) (56)表5-4:模型檢定結果 (59)。
感性的认识――上海近年来房地产市场的变化共85页PPT
40、人类法律,事物有规律,这是不 容忽视 的。— —爱献 生
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做,明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生,以及整个命运 的,只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
感性的认识――上海近年来房地产市 场的变化
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵, 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法, 总体上 来说, 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日,便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持,法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例,它们 迅速累 聚,进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
பைடு நூலகம்
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做,明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生,以及整个命运 的,只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
感性的认识――上海近年来房地产市 场的变化
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵, 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法, 总体上 来说, 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日,便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持,法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例,它们 迅速累 聚,进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
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浅析近年上海房地产发展ppt(共16页)
公司
8
世茂股份有限公司
许荣茂
9
复地(集团)股份有限公司
郭广昌
10 上海中星(集团)有限公司
陆志璋
市值(亿元人民币) 53
46
26 25 24
22 14.5
14 13.5 11.4
长三角规划照亮上海房地产前景
• 工业地产将更趋集约化 • 上海的城乡建设用地几乎达到极限,土地集约化利用是必然方向。作为在城乡建设用 地中占比较大的部分,其工业地产市场将出现4个方面的调整: • 工业用地的区块化。早期的生产区域综合体理论,到现在的创新集群理论,都强调产 业链的整合。上海今年开始逐步把工业用地控制在104个规划工业区块、约790平方公里 的范围内。 • 工业用地投入增加。根据现代的新经济增长理论,土地的作用隐藏于资本中,生产要 素不再强调土地数量,而是更加重视土地区位因素、楼宇聚集和土地投入。在“三网融 合”、“智能电网”等概念还没有完全消化时,上海世博会又展现了信息科技八大亮点, 包括城市光网、移动极速宽带网、智慧城市、云计算、多语言智能识别等,这些都需要 在土地开发中大量投入资本。对于某些地块而言,这些技术投入可能将占到土地总投入 的一半以上。 • 中心城区工业土地转型。传统工业用地转型为创意园区,楼宇经济、总部经济也将兴 起。大量工厂和企业采用服务外包的形式,产业在城市中的用地主要承载生产性服务业 的功能。 • 工业园区的输出。轻纺产业和重工业需要大量土地,这些产业如果能够盈利,主要会 采取转移到郊区和其他省市的形式。上海将来只需安排10个左右的先进制造业,而如杨 浦工业园区、孙桥农业开发区、振华港机、双钱轮胎、光明乳业等一些土地和劳动力密 集型的园区和企业,都将向江浙一带转移。
早年统计的上海房地产公司排行榜
感性的认识――上海近年来房地产市场的变化共85页PPT
感性的认识――上海近年来房地产市 场的变化
1、战鼓一响,法律无声。——英国 2、也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正,其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等,但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
31、只有永远躺在泥坑里的人,才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭,生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍,就是一下子不要学很多。——洛克
1、战鼓一响,法律无声。——英国 2、也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正,其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等,但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
31、只有永远躺在泥坑里的人,才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭,生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍,就是一下子不要学很多。——洛克
上海房地产发展研究
行业分析
1、行业结构
上海房地产市场主要由房地产开发、房地产中介和物业管理等企业组成。其 中,房地产开发企业在市场中占据主导地位,但随着市场的逐渐成熟,房地产中 介和物业管理等服务性行业逐渐崛起,为市场提供更加专业的服务。
2、政策环境
政府对房地产市场的调控政策主要集中在土地供应、住房保障和房地产税等 方面。近年来,政府实行了一系列严厉的楼市调控政策,以遏制房价过快上涨, 稳定市场秩序。
关键词阐述
市场趋势:在当前的经济发展环境下,房地产市场呈现出多元化、个性化、 品质化的发展趋势。消费者对于房地产产品的需求越来越高端化,这也推动了房 地产企业不断升级和创新。
竞争格局:随着市场的不断扩大,房地产行业的竞争也愈加激烈。众多房地 产企业纷纷通过提升产品质量、拓展市场份额、合作共赢等方式来提高自身竞争 力。
3、绿色环保成为主题
随着社会对环保意识的提高,绿色环保将成为未来房地产市场的重要主题。 绿色建筑、节能减排将成为房地产开发的重要方向,同时客户对绿色环保的住房 需求也将逐渐增加。
4、智能化和科技化提升
智能化和科技化将成为未来房地产市场的重要趋势。随着互联网、物联网等 技术的不断发展,房地产行业将与科技更加紧密地结合在一起。在未来,客户对 智能化、科技化、便捷化的住房需求将不断提高。
品牌定位:品牌是企业核心竞争力的重要体现,对于房地产企业而言,品牌 定位直接关系到市场份额和消费者认可度。品牌定位需要基于市场需求、企业优 势和产品特点等因素进行综合分析。
技术创新:随着科技的不断发展,房地产行业也逐渐实现数字化、智能化、 绿色化等技术革新。技术创新能够帮助房地产企业提高生产效率、降低成本、提 升产品品质,从而更好地适应市场变化。
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长三角规划照亮上海房地产
• 居住地产将呈现新格局 • 近2年来,上海住宅用地供应重点保证保障性住房的需求。上海市结合大型居住社区建 设,积极推进动迁安置房的建设和供应,目前已经有15个在建的交通方便、配套良好的大 型居住社区。今年将要规划选址第二批大型居住社区,23个大型居住社区基本覆盖中心区 以外的市郊地区,基地建设用地约105平方公里,可开发住宅用地面积约40平方公里,预 计可建设住宅约8000万平方米,约120万套。 • 加强服务管理业的发展,也是上海房市的一个新趋向。上海的存量房交易已经超过新 建商品房交易,成为我国第一个迈入存量房时代的城市。房地产中介、评估、担保、抵押 典当、物业管理、专业化服务等行业会逐渐成为房地产业中的主要部分,包括公共租赁房 在内的租赁市场会逐渐成为房地产市场的主体。英国伦敦有30%是外籍人口,而上海定位 于国际性大都市,外籍人口还不到1%,将来大量的外籍人口需要租赁酒店式公寓。上海 步入老龄化,也需要大量的养老公寓,因此,青年公寓、酒店式公寓、养老公寓等以服务 为价值主体的住房消费方式会层出不穷。
早年统计的上海房地产公司排行榜
排名 公司名称
1
上海市陆家嘴金融贸易区开发股
份有限公司
2
上海张江高科技园区开发股份有
限公司
3
上海限公司
5
上海金桥出口加工区开发股份有
限公司
6
大华(集团)有限公司
公司首脑 杨小明
陈剑波
吴明烈 张玉良 俞标
金惠明
7
上海外高桥保税区开发股份有限 刘新民
公司
8
世茂股份有限公司
许荣茂
9
复地(集团)股份有限公司
郭广昌
10 上海中星(集团)有限公司
陆志璋
市值(亿元人民币) 53
46
26 25 24
22 14.5
14 13.5 11.4
长三角规划照亮上海房地产前景
• 工业地产将更趋集约化 • 上海的城乡建设用地几乎达到极限,土地集约化利用是必然方向。作为在城乡建设用 地中占比较大的部分,其工业地产市场将出现4个方面的调整: • 工业用地的区块化。早期的生产区域综合体理论,到现在的创新集群理论,都强调产 业链的整合。上海今年开始逐步把工业用地控制在104个规划工业区块、约790平方公里 的范围内。 • 工业用地投入增加。根据现代的新经济增长理论,土地的作用隐藏于资本中,生产要 素不再强调土地数量,而是更加重视土地区位因素、楼宇聚集和土地投入。在“三网融合 ”、“智能电网”等概念还没有完全消化时,上海世博会又展现了信息科技八大亮点,包括 城市光网、移动极速宽带网、智慧城市、云计算、多语言智能识别等,这些都需要在土 地开发中大量投入资本。对于某些地块而言,这些技术投入可能将占到土地总投入的一 半以上。 • 中心城区工业土地转型。传统工业用地转型为创意园区,楼宇经济、总部经济也将兴 起。大量工厂和企业采用服务外包的形式,产业在城市中的用地主要承载生产性服务业 的功能。 • 工业园区的输出。轻纺产业和重工业需要大量土地,这些产业如果能够盈利,主要会 采取转移到郊区和其他省市的形式。上海将来只需安排10个左右的先进制造业,而如杨 浦工业园区、孙桥农业开发区、振华港机、双钱轮胎、光明乳业等一些土地和劳动力密 集型的园区和企业,都将向江浙一带转移。
简述近年上海产地产发展
2008年上海房地产投资、开发和供应平稳,商品住宅价格没有较大波动。因为受国 内外宏观经济变化的影响,市场化新建商品住房和存量房交易量下降,2008年10月下旬 国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后,市场反应比较积极 ,交易量有所回升。
2009年上半年上海房地产业实现增加值411.77亿元,比2008年同期增长22.6%,增 幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米,比2008年同期增长27.9% 。其中,商品住宅销售面积1443.12万平方米,增长34.8%。但房地产开发投资623.63亿 元,下降3.1%。 今后,在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下,国务院给予上海金融中心、航运中心的 获批回复,将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展,同时亦将会获得各社会、 各阶层强有力的财政支持,进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。
体现到房地产方面,“两个中心”的建设,将直接导致上海几大热门商务中心(CBD) 板块、房地产市场的利好与散发。
对上海房地产业而言,世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览 局的规定和历届世博会的惯例,所有的外国国家馆均为临时建筑,因此世博会建筑中的大 部分都将被拆除,取而代之的将是几百万平方米的新建筑,那么这对于开发商来说,就隐 藏着巨大的商机。
有关上海房地产几 话题
第五组
简述近年上海 长三房角地规产划发照展亮上
海上房海地房产产前居景高 不20下10的上原海因 房展会
简述近年上海房地产发展
2007年
(一)房屋建造市场持续发展 据国家统计局网站近日发布的数据显示,一季度,上海市建筑业生产保 持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元,增长10.4%;房屋建筑竣 工面积636.07万平方米,增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。 (二)2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬 上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势,据上海易局研究院提供的 研究报告显示,4月上海楼市的成交量245万平方米,其中商品住宅成交面积 170万平方米,明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料,4月全市至少有20 多个楼盘出现不同幅度的上涨,其中部分楼盘涨幅如表1所示: (三)2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬 首先,土地供应越来越紧张,土地成本费用在成倍增加,国家税收的增 加等;其次,房屋建设周期长,供求格局短期内不会改变;第三,保障性住 房供给不足;第四,从需求角度看,经济的发展和城市化进程加快,将产生 大量房屋需求。 (四)上海房地产存在一定的泡沫现象 上海房产市场将稳步发展,房价将持续上涨,但也反映出上海房地产存 在一定的泡沫,表现在商品楼盘内的空房率相当的高,入住率很低,据香梅 花园的物业部统计数据显示,香梅花园2007年的入住率只有50%,而盛世年华 的入住率更低,仅40%左右。
事实上,后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期( 2010-2020)发展战略研究”,以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域,计划未来建 成一个“世博新城”,成为上海的第五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地 供应将是许多地产巨头的争夺对象,当然,基于世博建设带来的成熟格局,地价也会因此 提高。