产权式酒店市场调查报告

关于产权式酒店的市场调查

对产权式酒店的认识

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，已吸引了越来越多的投资客的目光。为迎合这种需求，产权式酒店项目也越来越多，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。通过引进国际上以及国内成熟的产权式酒店公寓的开发和运作模式，酒店式公寓开始改变了房地产投资以住宅、商铺、写字楼一统天下的传统投资格局。通过以下的调研分析，我们将会对产权式酒店有进一步的认识。

一、产权式酒店基本类型

目前市场上主要存在以下三种类型的产权式酒店：

1、时权酒店

由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。

2、退休住宅型

投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司经营并获取回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。

3、有限自用的投资型酒店公寓

开发商将酒店分割为多个独立的客房出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取

年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

二、产权式酒店的特征

产权式酒店主要体现以下三个特征：

1、业主拥有酒店独立产权

投资者一次性付款或分期或按揭的方式获取客房独立产权。其中大多数产权式酒店，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

2、酒店式管理

产权式酒店属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高。

3、兼具居住度假与投资两种功能

产权式酒店既可以用来居住渡假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

三、产权式酒店的本质

通过对产权式酒店类型和特征的了解，我们发现产权式酒店的本质就是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

产权式酒店从整体来看一般存在一定的共性，可以总结为“三异”：一是“异域”，即地区差异，使人感觉是到了不同的地区；二是“异样”，将环境设计得非常有特色，给人以新鲜的美感；三是“异类”，给人以全新的感觉。当然，“三异”可以在不同的文化背景下提炼出不同的主题，但总的是突现产品的特色。

关于产权式酒店的运作

一、产权式酒店应具备的竞争因素

1、地理位置及天然资源

地理位置对于产权式就带你来说至关重要，因为产权式酒店属于商业一种。它需要优美的景观，如大海、沙滩、雪山的景观；或者繁华的商务办公氛围。这样才能够吸引足够多的人群。

2、良好的规划布局

规划设计与环境相协调的建筑，并且多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务，更应该面向公众开放，这样才能挽留人气、调动人气。

3、聘请专业的酒店管理公司进行经营和管理

专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富管理经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，同时能够给予客户以坚定的投资信心。

4、取得与各种国内、国际会议，如学术、旅游年会等合作的机会，

以此来扩大物业的知名度和影响力，同时提高了酒店的盈利水

平。

5、加盟国际化的旅游组织

这样才能够吸引更多的旅客，提高盈利水平，同时能够为投资者提供更多的投资回报。

6、合理的档次定位

档次太低，影响物业形象，而且吸引不到有效客源；而档次太高，减小了客户层面，酒店管理成本过高。一般以3－4星级的酒店为宜。

7、细分客源、人性化装修，使酒店成为客人“家外之家”。

摒弃“全国客房都标准，三星五星一个样”的僵化病症，大胆创新，充分营造出家的氛围，实现差异化。

二、前市场上常用的投资回报策略

1、年5％固定回报＋30％客房利润＋60天/年免费住宿权

业主首期付30%的总价，其余70%价款可由银行20年按揭贷款；业主除每年拥有5%的固定回报，及享受60天的酒店客房免费入住权外，另外还有酒店客房部纯利润的30%的分成，需6年就能回收首期房款；如业主将每年60天的使用权转让，扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。如深圳大梅沙海景酒店。

2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住＋VIP消费卡

首付二成房款即可获得如下回报：一成首期款＋20年月供款＋20年每年20天共400天的五星级酒店免费居住权+5万元VIP 消费卡（视购买套数而定，酒店消费卡）+20年之后的完整产权。如深圳的东方银座。

3、送5％首期款＋15年免月供＋四天/月免费居住

投资方式倡导了一种“永不供楼”的理念，即投资者只需拿出总楼款的25％（首期实为三成，另外5％发展商不再收取）即可拥有一套酒店公寓，然后与酒店管理公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保），有酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供款。租赁期间，业主每月有四天可以免费享受自己的物业，同时享受五星级的酒店服务。如深圳丹枫白露。

4、永久委托，阶段性回报方式

首付17.8％（另外12.2％由开发商支付），20年永不供楼，每年18天免费入住。并与经营管理公司签永久合同，第21年至第43年（土地年限），5％的年固定回报＋50％的经营利润分成。如深圳虹楼。

三、运作产权式酒店时应注意的问题

首先是回报的确定问题。许多产权酒店的开发商都有固定回报承诺，回报率一般从５％～１２％不等。严格地讲固定回报是违反国家规定的，但如果没有固定的回报，又会对消费者失去吸引力。产权酒店成本负担本身就比一般酒店重，在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下，是否能有红利可分还很难说，更何况分红后的钱还应交纳所得税。所以一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。

另外是委托者虚位问题。作为一个一般性的酒店，投资方是惟一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为产权酒店，已将各房