《物业管理条例》解读培训(ppt 66页)

二、《条例》的立法意义与作用
公平合理地维护各方责任主体的合法权 益
– 业主（《条例》第五章） – 非业主使用人 – 业主大会、业主委员会
• 业主大会代表业主权利 • 业主委员会是业主大会的执行机构
二、《条例》的立法意义与作用
公平合理地维护各方责任主体的合法权益
– 物业管理企业
• 将原委托合同中委托与被委托关系，修改为物业服务合 同中甲方与乙的关系。
《物业管理条例》解读培训
主讲:涂如梅
一、《条例》的立法背景
成立起草小组
–99年3月在全国物业管理工作会议上提出 《物业管理条例》全国立法。 –同年4月建设部成立《条例》起草小组，开 始《条例》起草工作。
一、《条例》的立法背景
收集有关资料，开展立法调研。
–收集、分析各地出台的地方性法规、地方政 府规章以及影响较大的规范性文件。通过总 结各地物业管理立法中的经验和不足，初步 了解了《条例》起草中的重点和难点问题。 收集国外物业管理立法资料
场意识、管理意识、服务意识
二、《条例》的立法意义与作用
为司法的审判、行政执法、纠纷处理提 供法律依据。
– 纠纷急剧增多 – 行政纠纷凸显 – 引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政
法、税法等法律规范的调整。 – 业主委员会诉讼主体资格—经业主大会决
议授权。
三、《条例》的基本原则
公平、公开、合理、科学
• 合同内容（第三十五条）
– 市政公用事业单位（第四十五条、五十二条）
• 供水、供电、通讯等
– 政府—主管部门、有关部门
• 立法、持法、指导、监督
二、《条例》的立法意义与作用
以建筑物区分所有权为基础，与WTO国 际惯例接轨。
– 专有部分所有权 – 共用部分 持分权 – 业主大会组织的成员权
二、《条例》的立法意义与作用
– 2002年10月16日，经国务院领导同意，国务院法 制办将《条例》（草案）登报公开向社会征求意 见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立 法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。
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一、《条例》的立法背景
广泛征求意见，以求彰显民意。
– 2000年5月《条例》征求意见稿出台，征求各地、 国务院有关部门、有关单位及专家意见。
– 2001年3月经建设部部常务会议讨论通过，形成 《条例》（送审稿），提请国务院审议。
– 2002年6月国务院法制办通过调研、基本摸清了物 业管理实践中存在的主要问题，会同建设部多次 讨论、修改，最终形成《条例》（草案）。
一、《条例》的立法背景
国务院审议通过，温家宝总理正式签署
– 2003年5月28日国务院第9次常务会议通过。 – 2003年6月8日温家宝总理正式签署。 – 2003年6月19日正式公布。 – 2003年9月1日起施行。
二、《条例》的立法意义与作用
公平合理地维护各方责任主体的合法权益
– 建设、开发单位
三、《条例》的基本原则
维护全体业主合法权益（财产民主的权利）
– 空置房也要按标准交费 – 额外收费停止缴纳 – 保安人员不得侵害公民权利 – 小区共用部分经营收益按业主大会决定使用 – 挪用专项维修资金受行政处罚，追究刑事责
任 – 安全隐患要强制排除 – 服务合同终止应做好移交
三、《条例》的基本原则
– 物业管理招标投标 – 物业管理企业必须有相应的企业资质 – 住宅前期物业管理强制招投标 – 前期物业管理开发商的权利与义务
二、《条例》的立法意义与作用
提升了中国社区民主活动进程
– 以财产与社区事务为切入点
• 物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基 础来行使的。
– 业主的财产民主与物业管理权对应 – 体现权利意识、市民意识、财产意识、市
– 王海效应（双倍返还） – 史特拉效应（小案大赔偿） – 业主维权反应计算成本，不能盲目跟进
二、《条例》的立法意义与作用
强化物业管理合同
– 法律意识 – 合同意识 – 风险意识 – 竞争意识 – 服务意识 – 品牌意识 – 全面提高从业人员整体素质
二、《条例》的立法意义与作用
倡导物业管理与房地产分业经营
• 房屋的建造者，承担物业最终产品质量责任 • 完善配套设施 • 售房过程中的承诺的对现 • 无偿提供管理用房 • 承担保修责任（《建设工程质量管理条例》、《房屋建
筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》、 《深圳市建设工程质量管理条例》） • 空置房（发展商就是空置房的业主） • 前期物业管理
–多次组织专题研讨会，广泛听取各方面的意 见
一、《条例》的立法背景
组织专家论证，研讨立法中的难点问题。
– 召开专家论证会、书面征求专家意见，邀 请法学家、律师、资深从业人员、行政管 理人员、业主代表等对立法过程中的难点 问题进行专题研讨。
– 将国外“建筑物区分所有权制度”运用到 目前的条例中，从过去单一所有权，改变 为多个所有权。
– 从内容上体现 – 从立法形式上体现
建筑物区所有权为基础
– 吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理 论
– 物业管理权和财产权相应管理服务
三、《条例》的基本原则
维护全体业主合法权益（财产民主的权 利）
– 业主大会代表和维护全体业主合法权益 – 业主委员会成为业主大会执行机构 – 业主大会、业主委员会成立运作程序法定 – 业主大会、业主委员会不得做出无关决定 – 共用部分建设单位不得擅自处分 – 招投标、选聘物业管理企业 – 业主临时公约不得侵害业主合法权益
规范物业管理行为，培育推进物业管理 市场。
– 物业管理招标、投标
• 前期住宅物业管理强制性要求招投标，其他物 业鼓励招投标。
– 物业管理企业资质 – 物业管理职业经理人制度 – 前期物业管理 – 业主大会、业主委员会
二、《条例》的立法意义与作用
提高培育业主的物业管理消费意识
– 万科效应（优质的物业管理服务营造物业 销售品牌与卖点）
民主自治自律与专业化服务相结合
– 民主自治自律—业主大会、业主委员会 – 专业化服务—物业管理公司