城市综合体趋势研究案例剖析
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。
它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。
以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。
功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。
2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。
3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。
4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。
总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。
2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。
3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。
4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。
5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。
总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。
城市综合体研究及经典案例
α—room
Box-Living的建筑形式
Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”
超标准服务式公寓标准 标准化自控管道输送空调系统 标准 相对宽大的露天生活空间 配置 完善的厨房配套设施 提供可供将来之需的家具组件 高速电梯 常规 私密性安全性极佳的地下停车场 设施 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统
Block3：“Box-Shopping”
模式2 功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）
Box-Shopping
形成整体多中心效应： 与传统的Shopping Mall不同，并
Block3
非由大型的百货主导，而是包括一组 中心，（例如小型电影院/俱乐部）， 餐饮中心（数个精致餐馆），以及带 有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店
68层高中航广场及南、西两面的建筑群， 与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳 城市主天际线
沿街环境的营造
号
“纪念公园”式的公共场所——人文符
国际都市景观创作营
英国皇家雕塑家协会 法国艺术家协会
艺术家的创作基地 彰显深圳都市魅力 国际化的文化路标
国际都市 景观创作营
沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素——人文符号）
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城
产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。
城市综合体的发展趋势案例分析与运营特点_48PPT
城市综合体案例分析—新加坡新达城
城市综合体案例分析—新加坡新达城
城市综合体案例分析—新加坡新达城
案例启示---- 两大优势
第一、得到了新加坡政府的支持。，政府不但为项目提供最好的 位置，而且为项目的前期的开展作了大量的工作。前总理李光耀 亲赴香港游说力邀李兆基、邵逸夫、李嘉诚、郑裕彤等11位产业 巨子成为项目董事会成员。
➢ 城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市 综合体；
➢ 经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增 大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的 关系，集群式的、高使用率的都市综合体；
➢ 建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。
城市综合体论---分类
城市综合体论---多重价值
城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住 宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他 的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家 判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市 配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标 志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最 大的价值的体现。
国内外城市综合体演化历程
20世纪70年代—至今
能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出 新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建 设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们 重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真 正成为保持和发展历史与文化的优势。 在这种思潮影响下，西方发达 国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、 早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体 因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值 提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多 样化生活提供全天候24小时服务。
城市综合体的研究与规划案例分析
城市综合体的研究与规划案例分析一、都市综合体的概念1、都市综合体的定义“都市综合体”是将都市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等都市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。
2、都市综合体的特点n 规模大。
都市综合体项目是站在都市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50—100万平米。
n 功能性强。
通常都市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。
如酒店、公寓、商场为写字楼的良性进展提供了硬件配套、形象和人气的保证，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。
都市综合体的产生是都市经济进展到一定时期的结果。
在那个时期，都市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。
商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必定的趋势。
都市经济的需求，必定要求与之相匹配的满足都市经济需要的建筑，都市综合体便应运而生。
n 商圈核心位置，外部交通优势明显。
都市综合体是都市运营进展的必定产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与都市保持紧密的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。
n 内部交通组织自成体系。
都市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与都市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形状打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
n 绝对区域地标、都市代表。
二、都市综合体的差不多理论1、都市综合体的进展历程2、都市综合体的分类大型都市综合体是经济进展和都市化进程的必定要求，依照特点能够划分为：n 都市CBD中心的都市综合体，如中国国际贸易中心。
城市综合体的研究与规划案例分析
城市综合体的研究与规划案例分析城市综合体是城市规划中的一个重要概念，它是指将商业、办公、居住、文化娱乐等多种功能融合在一起的综合性城市建筑群。
城市综合体旨在满足人们对于便利生活、多样化需求和自我实现的愿望，提供了一个集工作、居住、休闲娱乐等功能为一体的综合服务平台。
下面将通过分析国内城市的一个城市综合体的研究与规划案例，来更加具体地了解城市综合体的设计与规划。
案例所在城市：上海案例名称：百联中环广场百联中环广场位于上海市普陀区中山北路和武宁路交叉口，总建筑面积达到20万平方米。
广场的设计旨在打造一个集购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能为一体的城市综合体。
首先，百联中环广场的商业部分规划了租户结构与布局。
在租户结构上，广场引入了国际国内顶级品牌以及当地知名品牌，满足了不同消费群体的需求。
在布局上，商业部分分为多个楼层，每一层规划了不同类型的商户，从高档购物品牌到休闲娱乐场所，以及各种餐饮店，降低了商业竞争的风险。
其次，百联中环广场注重公共空间设计。
除了商业区域，广场还规划了一些公共空间，如露天广场、休闲区、室内中庭等。
这些公共空间提供了人们休息、交流的场所，增加了人们对广场的互动性和归属感。
同时，广场还设置了大型户外广场，可以举办各种文化活动和演出，满足人们对于文化娱乐的需求。
此外，百联中环广场还注重可持续发展与生态环境保护。
广场建筑采用了绿色建筑设计理念，采用了节能、环保的建筑材料和技术，减少对资源的消耗和环境的污染。
广场屋顶设置了绿化植被，可以起到净化空气、隔热降温的作用。
同时，广场还设置了停车场，并加强了公共交通的便利性，鼓励市民乘坐公共交通工具减少机动车出行。
最后，百联中环广场在规划上注重与周边区域的衔接与互动。
广场与周边的商圈、住宅区、办公区形成了一个有机连接的整体，通过设置步行街、停车场等设施提高了人们的出行便利性。
广场还设置了公交站、地铁站等交通枢纽，方便市民的出行。
综上所述，百联中环广场作为上海市的一个城市综合体，通过商业规划、公共空间设计、可持续发展和与周边区域的衔接等方面的规划与设计，成功地打造了一个集购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能为一体的城市综合体。
城市综合体现状与发展及案例解析(世联)
蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
城市综合体经典案例分析与借鉴
城市综合体经典案例分析与借鉴城市综合体是指一个建筑群或区域内集合了购物中心、办公楼、住宅、酒店、娱乐设施等多种功能的综合性城市项目。
随着城市化进程的加快和人们对多功能生活空间需求的增加，城市综合体成为了城市发展的重要组成部分。
下面将介绍三个经典的城市综合体案例，并从中分析和借鉴。
第一个经典案例是上海世纪友谊广场。
上海世纪友谊广场位于上海市中心黄浦区，由四栋办公楼、一栋商业综合体和两栋城市居住楼组成。
这个案例的成功之处在于它综合了商业、办公和居住功能，并通过地下停车场和公共交通设施连接了周边地区。
同时，该综合体注重与周边环境的协调，其中一栋办公楼被设计成仿古建筑，与附近的历史建筑相得益彰。
这个案例的经验是在城市综合体设计中注重多功能的整合，并与周边环境相协调。
第二个经典案例是迪拜购物中心。
作为世界上最大的购物中心之一，迪拜购物中心不仅提供了丰富的购物和娱乐设施，还集合了办公楼、酒店和住宅等多种功能。
这个案例的成功之处在于其超大规模和多样化的功能，吸引了大量国内外游客和商务人士。
此外，购物中心还通过多种交通方式与周边地区相连，方便人们的出行。
这个案例的经验是在城市综合体设计中要考虑到项目规模、多样性和交通便利。
第三个经典案例是东京银座一丁目。
作为东京最繁华的商业区之一，银座一丁目综合体集合了购物中心、酒店、办公楼和住宅等功能。
这个案例的成功之处在于其独特的设计理念和文化氛围。
综合体建筑采用了现代风格与传统日本建筑风格相结合，体现了东京独特的城市文化。
此外，银座一丁目还注重打造高品质的购物和服务体验，吸引了大量国内外消费者。
这个案例的经验是在城市综合体设计中要注重打造独特的文化和体验。
综合以上三个经典案例的分析，可以得出以下借鉴点：1.多功能整合。
城市综合体应该整合多种功能，满足人们对多样化生活空间的需求。
2.与周边环境相协调。
城市综合体的设计应该与周边环境相协调，融入当地的历史和文化。
3.规模和多样性。
城市商业综合体研究与案例分析
城市商业综合体研究与案例分析城市商业综合体是一种针对城市居民生活需求的综合性商业建筑群体，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体。
城市商业综合体通常由商业街、购物中心、娱乐设施、餐饮区域等组成，旨在为城市居民提供便捷的消费场所。
近年来，随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，城市商业综合体在各大城市中越来越普遍。
这种商业综合体的出现，改变了传统的商业经营模式，提供了更为便利的购物、娱乐和休闲空间。
以下将通过对其中一城市商业综合体的研究与案例分析，来探讨其运营模式和对城市发展的影响。
以城市的ABC商业综合体为例，该综合体位于市中心的繁华地段，总建筑面积约20万平方米。
综合体内包含了多个楼层的商业街、大型购物中心、影院、餐饮广场等多个功能区域。
首先，该商业综合体的运营模式是以租赁为主。
商业街的店铺多为独立经营者，通过租赁店铺的方式进驻商业综合体。
购物中心则主要以大型连锁店为主，通过与品牌商签署合作协议的方式，引入国内外知名品牌，提供多样化的商品选择。
影院和餐饮区域则由商业综合体自主经营。
其次，ABC商业综合体的经营策略是多元化发展。
综合体内的商业街和购物中心提供了各类商品和服务，满足了不同消费者的需求。
同时，商业综合体还引入其他娱乐设施，如影院和游乐场，为消费者提供多样化的娱乐选择。
此外，综合体还定期组织各类促销活动和文化活动，增加消费者的粘性。
再次，该商业综合体对该城市的发展产生了积极影响。
首先，商业综合体为该城市带来了大量的就业机会，提高了居民的收入和生活水平。
其次，商业综合体的运营为城市带来了巨大的税收收入。
同时，商业综合体的出现也提升了城市的形象和吸引力，吸引了更多的游客和投资者前来。
最后，商业综合体的运营还带动了周边地区的经济发展，促进了城市的全面发展。
综上所述，城市商业综合体是一种针对城市居民生活需求的综合性商业建筑群体，通过多元化的经营策略和租赁模式，为消费者提供方便的购物、娱乐和休闲场所。
城市综合体-趋势-研究-案例
出租商品档次的比例： （较为合理的比例）
高档 低档
20% 10%
20%
中高档
中档
50%
（二）星级酒店区
（酒店的使用面积不低于20万方） （包括超五星、五星、四星、三星酒店多家集合于 一体） 作为项目的主要形象产品，满足商业上的住宿、会 议、饮食、会所娱乐之用。 酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。 酒店一般实行托管经营为主，和酒店业界著名的管 理企业合作，共荣共赢。 （ 酒店是综合体中最赢利的项目，可提供娱乐设施 和夜间服务。起到增加业态，提升综合体的形象、 品位的作用，多个星级酒店并存的作用是留住不同 层次的消费顾客。）
目录：1
1 、城市综合体综合论述
城市综合体祥细分析
--------------------综合体的表现形式 --------------------综合体的地理位置
--------------------综合体的特征
--------------------城市综合体发展趋势 --------------------城市综合体的优势及作用
如： 世界500强企业、 国内500强企业、 区域银行总部、 保险、证券等等 国内外大型企业 的进驻、设立的 办事处。 写字楼会成为一 个城市商务人群 集合的场所。
整体定位于中 高端物业。
（四）
国际公寓-商住区
（面积5万平米以上）
A：商住楼
（ＳＯＨＯ） —投资者以中小企业为主。（已可以自持物业） 既可居住又可办公；强调商务中心，提供优质的办公环境，满足商业人士所 需。有餐饮功能配套。
各功能区主要由以下具体内容构成 （一）大型商业购物区
（ 20万平方米以上）包括以下店面： ① 超市主力店；② 数码通信城（电脑、通信）； ③ 家电主力店；④ 珠宝城； ⑤ 购书中心（图书馆及阅览室）； ⑥ 时尚服饰（男女装）； ⑦ 精品百货--次主力店（化妆品、名表、鞋、 烟酒等、）；
城市综合体案例分析
photo
万象城· 嘉禾影城
休闲娱乐项目
• 全城瞩目的嘉禾深圳影城由首期七个厅，含一个贵宾厅，共1076个座位， 是迄今为止深圳最大最新的现代化专业影城。负责影城总体设计和视听.
photo
photo
合肥某城市综合体
建筑简介 Architectural Introduction
占地面积：23160㎡ 总建筑面积：154360㎡ 容积率：5.1 建筑密度：60% 停车位：690 总户数：275
商业繁荣 Commercial prosperity
人口集中 Population is concentrated 交通便利 Convenient transportation
选 址 site
项目选址
位置交通traffic
■华润中心位于深圳市罗 湖区——深圳金融商业核 心区域 ■地处深圳市东西贯通的 两条主干道深南大道和滨 河大道之间 ■与"地王大厦"隔深南大 道相望 ■与地铁一号线大剧院站 有地下通道直接相连 ■周边共有巴士线路30多 条 ■距深圳火车站、罗湖口 岸约1000米 ■距皇岗口岸约5分钟车 程 ■距深圳宝安国际机场和 香港国际机场仅30分钟车 程
步行交通分析图 Pedestrian traffic analysis diagram
主要有三个地铁出 入口，有多个建筑 出入口，步行流线 贯穿各个建筑。 There are three main subway entrance, multiple building entrances, walk flow lines throughout each building.
万象城是华润中心的购物及娱乐 中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、 文化、康体等诸多元素为一身，为 消费者带来全新的消费概念和生活 体验，是真正意义的“一站式”消 费中心。Vientiane City Resources Center, shopping and entertainment center, retail, dining, entertainment, leisure, cultural, and sports many elements for a new consumer concept and life experience for consumers, is the true meaning of "astop "centers of consumption.
城市综合体研究分析-成、败经典案例(上篇)
通过对城市综合体的研究，可以深入了解其发展规律和内在机制，为城市规划、建设和管理提供理论支持和实践 指导。同时，通过对成功和失败案例的分析，可以为城市综合体的建设和管理提供经验和教训，促进其健康、可 持续发展。
02
城市综合体成功案例分析
案例一：上海环球金融中心
总结词
全球知名、功能齐全、经济效益显著
案例三：成都大源商务区
总结词
绿色生态、创新驱动、产业集聚
VS
详细描述
成都大源商务区是一个以绿色生态和创新 驱动为特色的城市综合体，聚集了大量高 科技企业和现代服务业。这里注重生态环 境的保护和可持续发展，为企业提供了优 越的办公环境和创新氛围，促进了产业集 聚和区域经济发展。
03
城市综合体失败案例分析
失败原因探讨
选址不当
规划设计不合理
部分城市综合体由于选址过于偏远或交通 不便，导致人流稀少，商业氛围不佳。
部分城市综合体在规划设计上存在缺陷， 如交通拥堵、功能分区混乱、景观不协调 等，影响用户体验和整体价值。
业态单一或过度竞争
经营管理不善
部分城市综合体由于业态过于单一或面临 激烈的市场竞争，导致租户经营困难，整 体价值下降。
部分城市综合体由于经营管理不善，导致 设施老化、服务质量下降、安全隐患等问 题，影响用户体验和长期发展。
05
结论与建具备优越的地 理位置、合理的规划设计、多元化的 功能组合、良好的运营管理和持续的 创新发展。
城市综合体的失败原因
失败的城市综合体通常存在规划不合 理、功能定位不明确、缺乏有效的运 营管理、市场环境变化以及政策调整 等因素。
关注政策调整和市场变化
城市综合体建设应密切关注政策调整和市场变化，及时调整项目规划 和经营策略，以适应外部环境的变化。
我国城市综合体的开发与运营案例研究报告
100,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径2-3公里左右。
交通状况 商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、连通地铁、停车位充足等。本项目因紧邻崂 山景观大道－海尔路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到 达带来便利。
汽车销售业23.6亿元，增长25.2%，拉动零售额增长14.1个百分点；
丽达 、乐天 玛特1.6亿元，拉动零售额增长4.4个百分点。 2010年1－6月份，崂山区房地产市场： 上半年崂山区可售住宅面积共计67.61万平米，其中超过1.5万元/平米的高档住宅36.18万平方米，高档住宅所占比重
从商家角度看：凭借其成熟综合竞争力，品牌认知度
高、具实力的零售商，上述两个商圈势必成为其首选 之最佳开店区域。
目标消费者消费水平
综合竞争力
2
9
1
8
3
15
4
23
5
20
青岛商业市场初步调研
项目所处区域调研及分析 崂山区整体规划
大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处 所处区域为崂山区中心区，临近城市主干道 项目周边未来将具备多条公交线路，为消费 者到达提供便利 紧邻城市主干道海尔路，具有优越的展示面 周边已开业商业项目数量较少，且商业项目 档次均较低 所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对 品牌及消费者的吸引力有限，商业市场有待 进一步培养
原有项目定位的可行性分析
项目自身状况分析
商业具一定规模： 约7.5万平方米的商业体量，B1F－5F建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般
传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性； 入市时间： 在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。据了解，对本 项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业 时间还不能确定，为目标品牌选择本项目提供机会； 其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中 高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也 将对商业的品牌引进产生一定影响； 建筑形式及软硬件条件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具备中高档商场的定位需求， 同时相对充足的停车位给消费者到达带来便利。但其内街形式的建筑模式尚需在后期规划中充分考虑 其特点，最大程度的发挥其优势，为消费者提供体验式消费环境的同时，提升商场整体的商业氛围。
城市综合体案例研究——上海海上海
9
LA FETE TAMA多 摩商业街新城
多摩商业街零售商店/餐饮业：
打造元素
个性化展示，参与式经营是每个店铺的经典之笔
其店铺建设分布都很有 特色。特别是其中的超 市。 零售业是多摩的最主要 商业形式，占整个商业街 的90％左右。其店铺建设分布都很有特色。特别是其中的超 市。 餐厅装饰精巧优雅，别具特色。
戏台（广场）处于主要河流、人流交叉点， 造成主要的
事件点。
垂直的空间经验，看上看下，商店＋住家的 空间结构
北京苹果街---BLOCK街区
打造元素
苹果二十二院街——设计理念
这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再 通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通 过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及 宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的 可塑性。
Sony中心是由6栋钢结构建筑 环围组成，大面积的落地玻璃 让广场变得通透灵动。建筑群 围而不合，跟外围空间保持有 机的关联，具备良好的透气性 和景观透视效果。站在广场里， 能感受到现代建筑和自然景观 交融的气息
内部空间利用大面积的休闲广场，休 息绿地为客户提供交流空间，使得客户 愿意停驻，从而提升项目人气与活力
索尼公司的“优雅娱乐 中心”，索尼欧洲总部及 Sanofi Synthelabo。
Thank you !
开敞式的半掩半敞，路 径设置与开放性的空间动 态交融
内部交通体系
在建筑体当中采用局部挑空， 分割建筑体形成多样的交通空间， 保证中心与外部在视觉与空间上 的通畅，形成的密切交流
外部“门廊”
索尼中心
功能空间
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市综合体祥细分析
1 、城市综合体综合论述
--------------------综合体的表现形式 --------------------综合体的地理位置 --------------------综合体的特征 --------------------城市综合体发展趋势 --------------------城市综合体的优势及作用
2、城市综合体各类产品的功能划分
-------------------现金流产品 -------------------形象贡献型产品 -------------------核心的购物娱乐广场产品
3、综合体及商圈主要区域
--- -⑴大型商业购物区 ----- ⑵星级酒店区 ----- ⑶4A、5A写字楼区
-----⑷国际公寓-商住区 ----- ⑸餐饮区
------⑹视听、娱乐区
------⑺休闲、健身区 ------⑻步行街区（室内、外步行街）
------⑼会展区
------⑽金融区
------ ⑾文化广场区、
------⑿艺术长廊区
------ ⒀大型停车场区、------⒁立体交通体系区
----- ⒂高尚居住区、 -------⒃配套区[包括幼儿园; 名小、中学; 医院]
综合体是高科技、高智能的集 合： 表现在： 建筑材料绿色环保； 设施设备耐用、高效、底耗； 物业管理五星级服务； 通信手段领先科技； 消防安全完备等等方面。
城市综合体的特征
①空间连续性、高通达性； ② 高密度、集约性 ③ 整体统一性 ④ 功能复合性 ⑤ 土地使用均衡性 ⑥内部、外部交通畅顺性 ⑦物业的升值潜力性
-------企业集团主攻发展的方向 -------引进的主要著名商号
6、城市综合体成功的案例
----------深圳万象城
----------日本东京六本木
----------万达广场
-----------香港太古城
---------北京“国贸中心” ----------香港新标竿——天玺
----------深圳宝能太古城 ---------上海恒隆广场
综合体的两种表现形式
一种是独幢形态: 一幢高层建筑内集合办公、餐 饮、商 业等服务场所的独栋式综合建筑体。
另一种是组合形态: 规划了办公、居住、商业设 施等多 种独立场所，并通过一个个连廊或其它各种形式将 它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合 体。 比独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和 实用。
------------投资金额与综合体面积的对照实例
------------自持大小和操作性、租金收入的关系
5、综合体内部管理
--------智能管理系统
------综合的设施、设备配置
-------内部空间层次布局 ------购物中心：中庭的作用
-------商业规划应先于建筑规划 -------政企融洽
先进的高科技手段，以达到项目长期可持 续发展与项目效益最大化的目标。
建成后，在历经10年、20年后仍然可以成 为区域甚至城市的骄傲。这对城市综合体的 开发提出了更高的要求。
综合体地理位置
➢位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。 ➢拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。 ➢有完整的街区特点， 是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 ➢独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源：如城市广场等。 ➢大城市中心已很少5万平方米以上的地块，大多数城市综合体的选址是在城郊结合部或副中心。
它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、文化、健身、 会展、高档居住、旅游、 商业贸易于一体的建筑群；是 城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市 气质的一站式消费场所。
它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。
它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城， 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又 被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城 市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动 周边地产 及物业的价值攀升。
①主题酒店(HOTL)、
②商务写字楼(OFFICE)、
③立体空中花园(PARK)、 ④购物中心（Shopping mall）、
⑤会展中心、会议中心（ Convention）、
⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )
的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场
的高科技建筑组合。成为时尚高端商务人士聚集之地。
城市综合体的优势及作用：
对于降低公司的商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的 优势。 住宅、公寓的销售可实现资金的回笼。
酒店、购物中心持续经营的收益、写字楼的出租租金，能实现高投资回报。
综合优势互补的物业组合，对物业的资产评估价值能实现翻倍增长。
带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅攀高。
----------洛克菲勒中心 ----------天地系列
----------来福士广场综合体 --------拉德方斯综合体
----------长沙中信新城 -----------北京东方广场
综合体美图欣赏1/10
1、城市综合本的综合论述：
城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。即主要是
商业地产除了每年可以收到稳定的租金，还能在未来变现时享受资产升值和 土地升值的双重利益。
城市综合体发展趋势
由粗放型向集约型方向的化。
首先，以“城市—区域”一 体化、城市空 间多
中心化的发展趋势，增加了各个城市 区域中心，是城市综合体的市场需 求。 第二、城市综合体所聚合的功能将越来细 分，具有多样性。 第三、成功的城市综合体项目在其策划与 规划设计上均有超前的理念。
目录：2
4、综合体的投资收益回报分析
-----------综合体的开发面积要求
Байду номын сангаас
-----------业态布局合理，比例得当 （例子1：深圳万象城）
-----------对投资回报的要求
（例子2：万达综合体）
-----------形成强大品牌价值
-----------土地储备与综合体的开发并重
-----------综合体各功能体开发的时序 例子1、例子2、