连锁企业门店的定位分析
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买率高的区域是（ ） • A、商业区 B、住宅区 C、文教区 D、办公区
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• 3、消费习性具有快速、流行、娱乐，消费金额比 较高的区域是（ ）
• A、商业区 B、住宅区 • C、工业区 D、办公区 • 4、消费金额比较低，但消费总量大的区域是（ ） • A、商业区 B、住宅区 • C、工业区 D、办公区
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2.1 连锁门店商圈的确定
1 2.1.1 商圈的含义 2 2.1.2 商圈的构成 3 2.1.3 商圈设定方法
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2.1.1 商圈及其构成
• 1.商圈的含义
• 以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而 形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的 地理区域。
• 2、商圈的构成
边缘商圈
次级商圈
核心商圈
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点，第二是地点，第三还是地点”。 • 门店的选址对于门店的成功经营具有深远
的影响。 • 先调研后开店，并对店铺所处的商圈进行
详细的分析，将有助于提高成功率。
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• 1．掌握商圈的构成及其形态; • 2．学会商圈设定的方法; • 3．熟悉商圈分析的内容； • 4．熟悉连锁店选址的评价参数; • 5．能够运用店连锁店址选择的和方法;
• 3、超市本身面积大，为未来该楼层发展美 容专业区提供了保障。
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• 由于选址成功，即使在淡季，林小姐店面 每天的营业额也可以达到2000元左右。按 照30%的利润率计算，一个月毛利是1.8万， 除去房租、员工工资等等，一个月收入七、 八千没有问题。销售旺季还可以翻倍。
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• 位置决定“钱途”，要给店铺安好家。 • 有人说开店的三个关键条件：“第一是地
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4、商圈设定方法
• 参照法 • 调查法 • 经验法 • 利用数学方法确定商圈
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利用数学方法确定商圈
• （1）雷利法则 • 具有零售中心地机能的两个都市．对位于
其中间的一个都市或城镇的零售交易的吸 引力与两都市的人口成正比．与两都市与 中间地都市或城镇的距离成反比。
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• 城市A与城市B之间有一个小城镇，这个城 镇的居民更多情况下会去哪个城市消费呢？
三个层次商圈的比较：
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3、商圈的分类
• 商业区 • 快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比
较高。 • 住宅区 • 消费群稳定，便利性、亲切感，家庭用品购
买率高。 • 文教区 • 消费金额普遍不高，各类小零食购买率高。
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3、商圈的分类
• 办公区 • 便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。 • 工业区 • 打工一族，消费水平较低，消费总量较大。 • 混合区 • 多种商圈类型，多元化的消费习性。
• 这是为什么呢？
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（2）零售饱和理论
• 通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小， 进而确定某一地区零售店铺不足还是过多， 以及是否能够开设店铺的理论。
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（2）零售饱和理论
IRS CRE RF
• C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； • RE为某地区顾客平均购买额； • RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 • 面积； • IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
连锁企业门店的定位分析
——门店商圈调查与门店选址
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开篇案例：小店选址秘诀何在
• 两年前，林小姐加盟了一个著名的化妆品 品牌，开业之初，她很为店铺选址下了一 番功夫。
• 最终，林小姐选定了家乐福连锁超市二楼 的一个十平方米的小间。原因有三：
• 1、家乐福地处繁华商业区，购物人流络绎 不绝；
• 2、在超市购物的顾客，大多数都是家庭主 妇，比较注重美容和保养；
BA BB
PA PB
DB DA
2
BA城市A吸引的交易量，PA城市A的人口数， DA城市A到小城镇的距离； BB城市B吸引的交易量，PB城市B的人口数， DB城市B到小城镇的距离；
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BA BB
PA PB
DB DA
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BA城市A吸引的交易量，PA城市A的人口数，DA城市 A到小城镇的距离；
BB城市B吸引的交易量，PB城市B的人口数，DB城市 B到小城镇的距离；
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现象：超市扎堆全亏损
• 在南京某一方圆一公里的范围内，几乎同时开了 三家大型综合超市。开业的第一天，三家超市都 达到了营业额的最高峰，分别为350万元，180 万元，170万元，以后营业额却纷纷回落。
• 按照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该 为开业当天营业额的一半左右，而3家超市平时的 营业额均相当于开业当天营业额的20%左右，都 没有达到正常的营业水平。
B地区：IRS 1000 20 00 0 66.667 30000
C地区：IR S80001050480 25000
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根据零售饱和指数，该零售商应该选择在哪 里开设商店？
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• 单选：
• 1、边缘商圈的顾客来源主要以（ ）为主 • A、居住人口 B、工作人口 C、流动人口 • 2、最接近店铺，顾客来店最方便的区域是（ ）。 • A、核心商圈 B、次级商圈 C、边缘商圈 • 3、消费群比较稳定，以满足便利性的家庭用品购
若比值大于1，则小镇居民更多到A市消费，可选在 A市开店。若比值小于1，则考虑在B市开店。
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• 案例一：某企业意在某沿海地区投资一个 大型游乐场，游乐场的主要目标顾客是C城 人群，由于C城土地成本太高，现该企业考 虑在离C城不远的A、B两地选择一处进行投 资，已知，A地有4万人口，B地有3万人口， A地距C城60公里。B地距C城50公里，现通 过“雷利法则”推算两地对C城的吸引情况。
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Fra Baidu bibliotek
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• 案例二：某企业意图在某市选择一个商业 区附近投资开设一个大型购物中心，该市 有两个中心商业区，A商业区有8万人口，B 商业区有4万人口， A、B区域之间有一大型 住宅C区，人口有10万，C区距离A区有2公 里路程，距离B区有1公里路程，问哪个商 业区市场潜力大，企业应该选择在哪个商 业区设店？
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• 饱和指数越大，表明目前商圈内的饱 和度相对越低，新开店的市场占有率 就有可能越高；相反，饱和指数越小， 饱和度越高，新开店的市场占有率就 越低。
• 应选择饱和指数较高的商圈开店。
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例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算 各地区的零售饱和指数。
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A地区：IRS150020400 10.5 27 8 35000
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• 3、消费习性具有快速、流行、娱乐，消费金额比 较高的区域是（ ）
• A、商业区 B、住宅区 • C、工业区 D、办公区 • 4、消费金额比较低，但消费总量大的区域是（ ） • A、商业区 B、住宅区 • C、工业区 D、办公区
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2.1 连锁门店商圈的确定
1 2.1.1 商圈的含义 2 2.1.2 商圈的构成 3 2.1.3 商圈设定方法
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2.1.1 商圈及其构成
• 1.商圈的含义
• 以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而 形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的 地理区域。
• 2、商圈的构成
边缘商圈
次级商圈
核心商圈
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点，第二是地点，第三还是地点”。 • 门店的选址对于门店的成功经营具有深远
的影响。 • 先调研后开店，并对店铺所处的商圈进行
详细的分析，将有助于提高成功率。
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• 1．掌握商圈的构成及其形态; • 2．学会商圈设定的方法; • 3．熟悉商圈分析的内容； • 4．熟悉连锁店选址的评价参数; • 5．能够运用店连锁店址选择的和方法;
• 3、超市本身面积大，为未来该楼层发展美 容专业区提供了保障。
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• 由于选址成功，即使在淡季，林小姐店面 每天的营业额也可以达到2000元左右。按 照30%的利润率计算，一个月毛利是1.8万， 除去房租、员工工资等等，一个月收入七、 八千没有问题。销售旺季还可以翻倍。
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• 位置决定“钱途”，要给店铺安好家。 • 有人说开店的三个关键条件：“第一是地
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4、商圈设定方法
• 参照法 • 调查法 • 经验法 • 利用数学方法确定商圈
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利用数学方法确定商圈
• （1）雷利法则 • 具有零售中心地机能的两个都市．对位于
其中间的一个都市或城镇的零售交易的吸 引力与两都市的人口成正比．与两都市与 中间地都市或城镇的距离成反比。
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• 城市A与城市B之间有一个小城镇，这个城 镇的居民更多情况下会去哪个城市消费呢？
三个层次商圈的比较：
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3、商圈的分类
• 商业区 • 快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比
较高。 • 住宅区 • 消费群稳定，便利性、亲切感，家庭用品购
买率高。 • 文教区 • 消费金额普遍不高，各类小零食购买率高。
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3、商圈的分类
• 办公区 • 便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。 • 工业区 • 打工一族，消费水平较低，消费总量较大。 • 混合区 • 多种商圈类型，多元化的消费习性。
• 这是为什么呢？
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（2）零售饱和理论
• 通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小， 进而确定某一地区零售店铺不足还是过多， 以及是否能够开设店铺的理论。
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（2）零售饱和理论
IRS CRE RF
• C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； • RE为某地区顾客平均购买额； • RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 • 面积； • IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
连锁企业门店的定位分析
——门店商圈调查与门店选址
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1
开篇案例：小店选址秘诀何在
• 两年前，林小姐加盟了一个著名的化妆品 品牌，开业之初，她很为店铺选址下了一 番功夫。
• 最终，林小姐选定了家乐福连锁超市二楼 的一个十平方米的小间。原因有三：
• 1、家乐福地处繁华商业区，购物人流络绎 不绝；
• 2、在超市购物的顾客，大多数都是家庭主 妇，比较注重美容和保养；
BA BB
PA PB
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BA城市A吸引的交易量，PA城市A的人口数， DA城市A到小城镇的距离； BB城市B吸引的交易量，PB城市B的人口数， DB城市B到小城镇的距离；
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PA PB
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BA城市A吸引的交易量，PA城市A的人口数，DA城市 A到小城镇的距离；
BB城市B吸引的交易量，PB城市B的人口数，DB城市 B到小城镇的距离；
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现象：超市扎堆全亏损
• 在南京某一方圆一公里的范围内，几乎同时开了 三家大型综合超市。开业的第一天，三家超市都 达到了营业额的最高峰，分别为350万元，180 万元，170万元，以后营业额却纷纷回落。
• 按照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该 为开业当天营业额的一半左右，而3家超市平时的 营业额均相当于开业当天营业额的20%左右，都 没有达到正常的营业水平。
B地区：IRS 1000 20 00 0 66.667 30000
C地区：IR S80001050480 25000
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根据零售饱和指数，该零售商应该选择在哪 里开设商店？
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• 单选：
• 1、边缘商圈的顾客来源主要以（ ）为主 • A、居住人口 B、工作人口 C、流动人口 • 2、最接近店铺，顾客来店最方便的区域是（ ）。 • A、核心商圈 B、次级商圈 C、边缘商圈 • 3、消费群比较稳定，以满足便利性的家庭用品购
若比值大于1，则小镇居民更多到A市消费，可选在 A市开店。若比值小于1，则考虑在B市开店。
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• 案例一：某企业意在某沿海地区投资一个 大型游乐场，游乐场的主要目标顾客是C城 人群，由于C城土地成本太高，现该企业考 虑在离C城不远的A、B两地选择一处进行投 资，已知，A地有4万人口，B地有3万人口， A地距C城60公里。B地距C城50公里，现通 过“雷利法则”推算两地对C城的吸引情况。
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Fra Baidu bibliotek
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• 案例二：某企业意图在某市选择一个商业 区附近投资开设一个大型购物中心，该市 有两个中心商业区，A商业区有8万人口，B 商业区有4万人口， A、B区域之间有一大型 住宅C区，人口有10万，C区距离A区有2公 里路程，距离B区有1公里路程，问哪个商 业区市场潜力大，企业应该选择在哪个商 业区设店？
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• 饱和指数越大，表明目前商圈内的饱 和度相对越低，新开店的市场占有率 就有可能越高；相反，饱和指数越小， 饱和度越高，新开店的市场占有率就 越低。
• 应选择饱和指数较高的商圈开店。
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例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算 各地区的零售饱和指数。
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A地区：IRS150020400 10.5 27 8 35000