售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格拟定方式（一）项目整体价格策略拟定合理的商铺价格系统可以有利于推动项目的成功推行，在竞争激烈，花销者日渐理性的市场情况下，必定沉稳的进行价格系统的拟定。
一）、整体价格拟定原则1、确定合理的利润率在订价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优异的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必定对购买者要有吸引力 (不用然是低价 )。
这需要很好的项目包装，同时，为赶忙吸引买家入场，在项目销售的先期，价格不用然是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将陪同销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制订价格表时，必定保持项目不同样区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本切合。
3、单位价格拟定原则：一般情况下，除了企业购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同样的铺位，由于地址的不同样，对购房者来说，其经营也将有其不同样的收效。
因此，我司认为可依据二大原则，六项参照值进行评估。
（ 1）、二大原则：原则 1：有效人流的多少；原则2：凝视率的高低。
（ 2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，经过逐渐伐价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、本质价格低于心理价格的价格宣告策略 :价格宣告的时间，关系到销售势能的储存与释放的机会掌握，是销售成功的要点性因素之一。
销售先期的推行，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户经过认识项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，特别是价格定位的判断。
当发展商宣告价格时，若本质价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能半途而废。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提升时，方可正式宣告本质价格。
最新售后返租操作模式及计算方式
售后返租计算及商铺租金回报率计算方法
“不破不立，不止不行。”
• 售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同 时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍 引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦"解套 "的漫漫征途，如何破？本专题为，从售后返租优 劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金 回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售 后返租困局提供借鉴。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商铺售后返租协议
商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。
本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。
售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
商业返租方案分析
返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。
而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
房地产企业售后回租相关税收处理
商铺售后返租的税务处理事务所-——王售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商.售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。
房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异，很难统一。
一、售后返租主要的税收难点（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函［2008]135号）规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
商铺售后返租协议
商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。
本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。
售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。
然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。
一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。
如何计算租金回报率
租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
商铺投资回报计算方法
目前，投资商铺的热潮急剧升温，据统计，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
2024年商铺租赁返利协议一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年商铺租赁返利协议一本合同目录一览一、租赁商铺基本信息1.1 商铺位置与面积1.2 租赁期限1.3 租金及支付方式二、返利政策2.1 返利计算方式2.2 返利条件与标准2.3 返利周期与支付时间三、租金调整机制3.1 租金调整原则3.2 租金调整时间与幅度3.3 租金调整的公示与执行四、商铺使用与维护4.1 承租方的使用范围4.2 承租方的装修要求4.3 商铺的维护与保养五、合同的变更与解除5.1 合同变更的条件5.2 合同解除的条件5.3 合同变更与解除的程序六、违约责任6.1 承租方的违约行为6.2 出租方的违约行为6.3 违约责任的计算与赔偿七、争议解决7.1 争议解决方式7.2 争议解决机构7.3 诉讼管辖法院八、合同的生效、终止与续约8.1 合同生效条件8.2 合同终止条件8.3 合同续约程序与条件九、其他条款9.1 税费承担9.2 保险责任9.3 保密条款十、附件10.1 商铺平面图10.2 返利政策明细表10.3 租赁合同附件十一、签字盖章11.1 出租方签字盖章11.2 承租方签字盖章十二、日期12.1 合同签订日期12.2 合同生效日期十三、补充协议13.1 补充协议的内容13.2 补充协议的签订程序十四、其他约定14.1 双方的其他约定事项第一部分：合同如下：一、租赁商铺基本信息1.1 商铺位置与面积甲方将位于____市的____街道____号的商铺出租给乙方，商铺建筑面积为____平方米。
商铺的具体位置与面积详见附件一：商铺平面图。
1.2 租赁期限双方同意，本租赁合同的租赁期限为____年，自2024年1月1日起至____年12月31日止。
1.3 租金及支付方式租金为每月每平方米人民币____元，租金按月支付。
乙方应在每月的第一个工作日支付上一个月的租金。
租金的支付方式为银行转账，账户信息详见附件二。
商业地产销售返租回报计算方法
家居主力商家：好百年
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主
要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流
配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要
是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北
京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
租金收益（万 回报金额（万
元）
元）
5985
30986
7182
25324
8379Leabharlann 196639576
14001
9576
10080
9576
10920
10773
8340
10773
10080
10773
10920
11970
2678
需贴补的金额 （万元）
25001 18142 11284 4425
504 1344 -2433 -693 147 -9292 12950
分析说明： • 租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商
要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来 填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。 • 好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增 加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。
知已知彼方能百战百胜，只有了解商家，我们才能为发展 商制定合适的价格，为其创造最大的利润，这是作为代理 策划者的本职工作。
202X
商业地产销售返 租回报计算方法 （案例：好百年 家居）
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• 在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分享 所带给我的快乐，感激ing……
售后返租操作说明
售后返租操作说明售后返租作为商业营销策略的一个重要组成部分，其本质上是利用金融工具解决产品销售的问题。
根据交易目的的不同，商业地产的售后返租模式包括融资性售后返租和经营性售后返租两种类型。
结合项目的实际情况，我方应采取经营性售后返租模式。
一、从开发商的工作角度，简单分析经营性售后返租的三种操作方式：综上分析，我们认为第3种方式更加适合我方项目。
二、再就经营性售后返租的一些重要事项简单分析：综上，我方认为第2种方式更加适合我方项目。
三、售后返租年限：建议返租期为三年。
四、返租各方相互衔接模式：1、开发商与业主签订《商品房买卖合同》；2、开发商与商业管理公司签订《委托管理合同》或开发商自行成立物业管理公司；3、业主与商业管理公司签订《委托经营合同》4、筹备成立业主委员会，开发商、商业管理公司、业主代表共同拟定《业主委员会管理公约》五、快速将商场做旺及规避返租期满后小业主收回经营权带来波动的保障措施：1、无自营。
业主买铺后必须与商业管理公司签订《委托经营合同》，如有意在商场内经营，需在商业管理公司工作框架下履行租铺手续及流程，利于开业初期贯彻各项管理制度，缩短养成期时段。
2、先定位，先规划。
由商业管理公司进行业态布局及动线规划，保证管理水平，使项目以统一的社会形象面对消费者。
3、短租期。
商场与租户签订租期控制在1—2年之内，确保商业管理公司能够及时对经营局面进行把控及调整。
4、纯租金。
商业管理公司费用收取为固定租金模式，不实行扣点联营，租金收取最短周期为半年，最合适周期为一年。
5、多活动。
定期的节日活动与不定期的特色活动相结合，针对租户自行定价、浮动较大的特点，商业管理公司不限于组织商户进行打折优惠活动，更要利用多样互动性强的活动吸引人气。
6、成立业主委员会。
需制定业主委员会管理公约，明确业主委员会的权利与义务，由业主委员会负责所有业主与商业管理公司的沟通工作，既便于业主统一意见，也便于商业管理公司缩小沟通面域，同时也使开发商可以在返租期满后全身而退。
租金回报率计算公式
租金回报率计算公式租金回报率计算公式是一个用于评估房地产投资回报的指标。
它提供了一个量化的方法来衡量投资者从租金收入中获得的回报率，并将其与投资所需的资本支出相比较。
租金回报率计算公式可以帮助投资者确定一个房地产投资的可行性，并决定是否值得投资。
租金回报率可以通过以下公式计算：租金回报率 = （每年租金收入 - 年度各种费用） / 投资金额× 100%其中，每年租金收入是指房产每年从租金中获得的收入；年度各种费用包括物业管理费、维修费用、保险费、税费等；投资金额是指购买房产所需的总成本，包括购买价、装修费用等。
通过使用租金回报率计算公式，投资者可以得到一个百分比，表示他们从租金中收到的回报率。
这个百分比越高，说明投资者获得的回报越多。
这样，投资者可以根据租金回报率来评估房地产投资的潜在收益。
然而，需要注意的是，租金回报率仅仅是一个评估房地产投资回报的指标，它并不考虑到其他因素，如房产价值的增长潜力、市场需求、管理费用的变化等。
因此，在进行房地产投资决策时，投资者应该综合考虑多个因素，而不仅仅依赖于租金回报率。
除了计算租金回报率，投资者还可以使用其他衡量房地产投资回报的指标，如资本化率、内部收益率等。
这些指标可以提供更全面、综合的评估结果，帮助投资者做出更明智的房地产投资决策。
在使用租金回报率进行房地产投资评估时，还需要注意一些细节。
首先，投资者应该准确计算每年的租金收入，并考虑到可能的租金调整因素。
其次，投资者应该合理估计年度各种费用，以确保计算出来的租金回报率准确反映了实际情况。
此外，投资者还应该注意到租金回报率的限制，它无法考虑到未来可能的变化和风险。
在实际运用租金回报率计算公式时，投资者还可以根据市场行情和投资目标设置一个合理的租金回报率目标。
这个目标可以帮助投资者筛选潜在的房地产投资项目，并进行进一步分析和比较。
总之，租金回报率计算公式可以帮助投资者评估房地产投资回报，并辅助他们做出明智的投资决策。
商铺投资返租方案
商铺投资返租方案一、投资优惠政策交1万抵2万，交5万抵7万，交10万抵13万二、返租5年政策·1-5年返租率分别为总房款的6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5年共返租金35%；·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前3年租金收入一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首付款。
前3年为6%+6.5%+7%=总价的19.5%；·第4年和第5年每年返一次，后两年分别按7.5%，8%的比例向客户支付租金，5年后可保底100%原价回购。
·客户若想自营，须与商业管理公司另行签订租赁协议。
5年后根据市场续签返租合同，可以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。
三、保底回购政策所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。
按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。
回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。
四、示例以一层C0026号60.95平米商铺为例：·报价5792元/平米，总价35.3022万元；·享受交10万抵13万元优惠后，总价为32.3022万元；单价为5300元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为323022万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=260033万元，单价为4266元/平米。
·一套60平米商铺总价优惠近10万元！首付13万元，做十年按揭，每月还款仅1000多元！·第4年支付租金24228元！第5年支付租金25843元！保守估计8年回本！8年纯赚一套商铺！再以二层A33号25.31平米商铺为例：·报价6208元/平米，总价15.7124万元；·享受交5万抵7万元优惠后，总价为13.7124万元；单价为5418元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为13.7124万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=11.0385万元，单价为4361元/平米。
商场租决的计算公式
商场租决的计算公式用你买门面及办完手续的合计金额除以个月，可以得到每月应租成本，再除以门面面积，则可以得到每月单位面积租金，也就是通常所说的，每平米租金。
8%返租是怎么算的？麻烦告诉我运算公式，谢谢！如果摊位价格为15万元，那么开发商每年按8%的回报进行反租的话，业主每年的收益为8%*15＝1.2万元，就是这样。
计算公式就是摊位价格乘以收益率（回报率）怎样计算商场活动扣点、回款?具体算法或者公式有吗？扣点核算方法1、满送50，相当于花元现金，买了元商品，即/=6.7折如原扣率为25%，原利润为25元，供应商结算额为75元。
参加活动后，供应商结算是以含券销售额来计算的。
假设扣率25%不变，供应商可结*（1-25%）=.5元，但这元的销售里券占了50元，现金只有元，所以商场还要倒贴12.5元，这样就亏了。
所以要提高扣率。
按元现金，商场保证得25元，供应商得75元倒推：75/=0.5，商场扣率要到50%，才能保证扣下的75元中，除去50元的券，商场还有25元现金赚。
而供应商如果进货价是5折，就一分钱没赚，而不打折的话，元的销售，供应商可以赚*（1-25%）-*50%=37.5元。
2、“只送不收”和“只收不送”两种情况例一：商场做满送50活动，损失率33%，在比较仁慈或不够强势情况下对于参加活动的A专柜，商场扣率为45%。
对于只收不送的B专柜，由于该品牌比较强势，商场只在该专柜原扣20%的基础上增加了5%，即扣25%。
顾客在A专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于B专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*45%-50*（1-25%）=7.5元商场毛利率=7.5/=5%例2：对于只送不收的C专柜，商场只象征性的在25%的扣率上增加了2%，即扣27%。
顾客在C专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于A专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*27%-50*（1-45%）=-0.5元商场毛利率=-0.5/=-0.3%（呵呵！亏了）顾客在C专柜购买了元商品，得到50元现金券全部用于B专柜在该轮交易过程中，商场毛利额=*27%-50*（1-25%）=-10.5元商场毛利率=-10.5/=-7%某商场搞“买送”的促销活动为例。
包租、返租详细方案
包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明：本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。
关于包租：包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达5%的形式。
即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营权可选择自己经营、自己租赁，亦可委托第三方（实际上就是金运地产）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金，每年租金回报率为5%，每年坐收租金即可。
一、包租的正面效应：客户购买商铺主要目的是投资，对于长远有个规划。
能产生稳定的经济来源。
而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。
而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。
可以让其在包租的年限内每年有购买商铺全款5%的稳定收入，加上广告和现场置业顾问的努力，客户落单的几率要增大。
二、包租的负面效应：有些包租的商铺经营不善，导致老百姓对包租有偏见，且政府规定不能由第一方包租，即不能由开发商直接包租。
解决方案：在广告措辞和统一说辞上要注意，而在承诺包租时，应说明由第三方包租以及带租约商铺等。
三、关于包租后价格的几点说明：商铺价格定位于4600元∕㎡，若按8%的回报率（返租率），则4600元×0.08=368元，单价应上涨368元，三年包租算下来为368×3=1104元，则商铺在4600元∕㎡均价上应再加上1104元，实际商铺价格建议为5704元∕㎡左右，这样三年返租扣除后可得预期利润。
四、关于返租返租方案内容：返租率：年返租率8%，即每年客户可获得购房款的8%做为资金回报。
返租年限：三年返租形式：头三年一次性返还，在签合同时即买即返，第四、五年年头时再返还第年四、五年的租金给购房户（以合同签定时间为准）。
关于返租的几点说明：返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。
但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
商铺 回报率标准 -回复
商铺回报率标准-回复商铺回报率标准是衡量一个商铺投资的成功与否的重要指标之一。
回报率标准可以通过比较投资获得的利润与投入的资金量来计算，并在一定的时间范围内加以评估。
本文将一步一步回答有关商铺回报率标准的问题，并探讨如何提高商铺的回报率标准。
第一步：什么是商铺回报率标准？商铺回报率标准是指商铺投资获得的利润与投资资金之间的比率，通常以百分比表示。
它衡量了商铺投资者获得的投资回报情况，并可以用来评估商铺的盈利能力和投资风险。
商铺回报率标准越高，说明商铺的投资回报越好。
第二步：如何计算商铺回报率标准？商铺回报率标准的计算公式为：（投资获得的利润/ 投入的资金量）×100。
例如，如果一个商铺的投资获得的利润为10万美元，投入的资金量为50万美元，那么商铺的回报率标准为20。
第三步：商铺回报率标准的重要性有哪些？商铺回报率标准是评估商铺投资的效果和可行性的重要依据。
它可以帮助投资者判断是否值得投资特定的商铺，并与其他投资机会进行比较。
商铺回报率标准还可以揭示商铺的潜在风险和盈利能力，有助于投资者做出决策和制定投资策略。
第四步：如何提高商铺的回报率标准？提高商铺的回报率标准可以通过以下几种方式实现：1. 提高商铺的销售额：增加宣传推广活动，吸引更多的顾客，提高销售量。
同时，优化产品和服务，提高顾客满意度，增加复购率。
2. 降低商铺的经营成本：合理控制人力成本、物料成本和设备维护成本等开支，提高盈利空间。
3. 提高商铺的运营效率：优化营业流程，提高工作效率，降低运营成本，提高利润。
4. 拓宽销售渠道：通过线上线下渠道的多元化经营，开拓新的销售渠道，提升商铺的曝光度和市场份额。
5. 追求差异化竞争优势：通过产品独特性、服务质量和品牌形象等方面的差异化，提高竞争力，吸引更多顾客。
6. 加强管理和监控：建立科学的管理体系，加强对商铺经营状况的监控和分析，及时调整营销策略和运营模式，提高经营效果。
第五步：商铺回报率标准的局限性是什么？商铺回报率标准作为衡量商铺投资回报的指标，具有一定局限性。
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对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性
定义
开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报
优势
该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险
劣势
后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收
劣势
实际租金收益不能满足返租所需，政策限制
适用类型
主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
模式
长期售后返租
特征
商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同
优势
前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；
适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；
A、差价补贴风险C、大商家经营不良风险
差价补贴
风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低
发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距
发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金
大商家经营
不良风险
在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金
小业主作为商铺的投资者而存在
发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者
B、返租期满后产权分散风险
从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：
返租期满后产权分散风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾
虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题
大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值
两个
基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性
小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益
两个关系
发展商与小业主的承包经营关系
大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
规避方法
规避方法
成立业主委员会
业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法
“不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途，如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
优势
该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小
劣势
情况无法预测，价格较高
定义
用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同
优势
是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定,如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营
因返租而产生相应的法律风险
适用性
统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售
2、售后返租操作方式
A、招商→经营→销售→返租
B、招商→销售→返租→经营
定义
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同
如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报
劣势
承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；
如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；
因返租而产生相应的法律风险
适用性
开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报
发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大
规避方法
由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
发展商首先需判断自身资金的使用效率
如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已
优势
分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；
前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；
劣势
承担前几年的返租补贴；
返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；
劣势
视招商情况而定，有一定的风险
C、销售→返租→招商→经营
D、销售→返租→放任
定义
该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"
优势
该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营
1、售后返租优劣势与适用性分析
特征
客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等
发展商一次性返数年租金降低首付
返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报
收益方式
销售收入；快速销售、回笼资金
优势
投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感
分割灵活，客户层面广
优势
在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴
劣势
这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性
难点
商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主