浅谈容积率和产品定位的关系
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产产品定位实用技巧
房地产产品定位实用技巧一、容积率配置技巧如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地,分别由不同的人进行产品定位,有的人可能会尽量节约和控制一楼面积,采用开放设计,塑造单栋高层建筑,以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层例如一、二楼,规划矮胖型建筑物,一方面把握临街店面商业价值,一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋建筑,高矮参差,既能丰富造型,又能视栋别用途作弹性规划,不论基于何种原因,产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物,而所谓的容积率利用,就是指如何将每块土地的总可建建筑面积楼地面面积利用到极致;同样一块土地,因为目的不同,可能导致不同的容积率利用方式;一般而言,定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；1空间价值与容积率利用的关系,例如商业气息浓厚的区域,一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值,因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之,商业气息弱的区域,则可以考虑向高楼层建筑靠近;2建筑成本与容积率利用方的关系,越是高耸或造型特殊的建筑,其营建成本愈高,因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值,以决定最佳容积率利用原则;3建筑工期与容积率利用方式的关系,例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑,前者的施工期将比后者节省许多,而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险;4市场接受性与容积率利用方式的关系,例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域,若考虑作高层建筑的规划,就要审慎评估市场风险;5周围建筑物状况与容积率利用方式的关系,例如处于一片低矮建筑物区域,则向高层建筑发展,成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展,在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑,以从众随俗考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后,最后就要真正进行容积率的分配;以使容积率能作最充分、合理的利用二、公共设施的定位技巧在一般购房者的观念中,总希望所购买的房子,其公共设施；所占的比例愈低愈好,因为公共设施常被认为是虚的,徒有而无益;某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好,诉求高实得率或低公共设施比的广告策略;那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗事实上,越是先进的国家如欧、美、日等国,越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划,来衡量建筑特的品质及价值,而我国在不断追求提高居住水准的潮流下,也必然将朝这种趋势发展;就发展或产品定位者而言,要认清许多公共设施之所以难被购房者接受,是由于设施本身不实惠,或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解,所以除了法定必要设施,需要运用规划力求经济实惠以外,还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益,才能针对个案性质作合理定位;一具有保值效果的公共设施,例如宽敞的门厅、走道等,这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力;尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品,这种公共设施尤其重要;二具有实用性质的公共设施,例如停车位、健身房、游泳池,或公共视听室等;这类公共设施的实惠在于它的公共性,例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事,但是通过公共设施的分摊,却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池;三具有收益机会的公共设篱,例如地下室的商业空间,停车位,或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等;由于这种设施的使用可收取租金或使用费,对于分摊设施的购买者而言,相当于购买有收益的长期投资标的,不仅可补贴管理费,同时也较易维护整体建筑的品质,在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位;四对环境有改观的公共设施如绿地、花园等,虽增加投入,但这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报;公共设施的规划将越来越受到重视,产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能,可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用;三、楼层用途的定位技巧不同的人对各楼层空间的需求不同,也就是各个楼层事实上是不同的市场,具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等,而这些差异的存在,能给予从事产品定位的人发挥创意的机会;我们可将一幢大楼的立体空间,分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性;一是顶楼市场,这种产品不论在采光、通风、视野及私密性方面,都比其他楼层更具有得天独厚的条件,又由于每栋楼只有一个顶楼楼层,这种相对稀有性使得顶楼市场常出现供不应求的情况;二是门面市场,通常是指建筑物的一楼至二楼;这种产品的价值在于它与外界环境的临近性例如临路的店面、办公室,或者有将外界环境内部化的机会例如拥有庭院的住宅;这种地利条件及稀有性,使得门面市场的价值不但比其他楼层高,而且还常出现求过于供的现象;三是地下室市场,这种产品有时具备独立功能及用途例如作为商场或停车位,有时则可能成为其他楼层的连带产品例如作为一楼的私有地下室,或其他楼层的共有设施空间;四是中间层市场,包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层;这个市场各楼层之间的相对条件差异有限,而其所占有的空间比例又最大,因此一般所称不动产市场景气与否,多半是指中间层市场的供需状况而言;就产品定位者而言,除了要辨别不同楼层市场的异质性之外,还要注意下列事项,以充分发挥空间的附加值;一妥善运用规划,以平衡供需失调现象;例如在商业气息浓厚的黄金地段,借助一楼带二楼或地下室合并规划,以增加门面市场的供给量；或顶楼采取楼中楼设计,能满足更多的顶楼市场需求者,都是创造更高价值空间的好方法;二明确区分不同楼层市场,以针对需求设计产品;例如门面市场重视临街性,在规划上须注意维持眼好动线及联外机会；顶楼市场追求通风、采光及视野等条件,因此须注意栋距开窗、隔热等设计;三合理利用容积率,以改变传统空间观念;例如拉高建筑物高度,超越邻近建筑物高度；增加高楼层面积,以塑造“准顶楼”空间即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层；或利用二叠或三叠规划,使得有天顶楼有地一楼的空间增加;四、房地产持有的定位技巧一长期持有;任何一种投资标的或者具有生产性质的财产;对于不同的人而言,可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望;这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利,从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人,也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商;由于土地的性质特殊性,它既具有稀缺性、保值增值性,又具有区域异质性包括自然环境及人文社会经济,困此对许多投资房地产的企业或个人而言,长期持有的投资策略,似乎比其他的财产更具有意义;那么究竟应如何作产品定位,即如何利用土地,才能赚取不动产长期持有的利益呢首先,要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁；二是经营或使用收入,也就是不动产所有者即经营者或使用者,自行利用空间赚取商业经营的利益；第三是保值或增值利益,这种利益可能来自于通货膨胀效果,可能由于社会进步或环境改良,也可能因为其他土地先行使用,导致后利用的价值土地水涨船高;不论是否赚取租赁或经营利益,绝大多数长期持有的土地,其最大利益来自于增值;为谋取增值的实务做法也有不少,例如,短期内尚无利用或开发价值的土地,可采取消极的养地策略；对于已初现地段价值的土地,则可采取先建后售策略；再者如麦当劳的做法,先找到好地,兴建商场,通过经营带动当地商业气息后,就自然可坐享不动产的增值利益;长期持有土地,必须要能赚取合理的时间报酬才有意义,因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度,规划阶段性的产品及经营与财务计划,以确保全过程利益最大;二短期获利;大多数的投资标的,都有短线与长线不同的获利操作方式,不动产投资也不例外,通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径;对于希望短期获利的不动产投资者而言,除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外,如果想在有限时间内创造不动产附加值,以增加投资利益,则须借助有效的产品定位;因此,希望短期获利的不动产产品定位,要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率;下面几个方案,有助于提高不动产短期投资利益;一改装产品,创造附加价值;这种方式常见于旧屋投资市场,也就是买人尚有更新价值的旧建筑物,保留其基本结构,仅作平面隔局或外观等的改建,以再重新出售获利,这种做法由于投入成本少,工期短,著改建得当,通常能在很短时间内赚取理想的报酬;二规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率;例如不动产市场不景气时,许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品,并搭配工程零付款等的付款条件,以刺激买气,快速销售完毕;这种做法的效果在于先确定销售成绩再进行施工,可降低财务风险,只是要注意避免吸引大多的投资客户,造成销售率虽高,但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境;三规划短工期的传统产品,以节省成本,提高投资报酬;通常工期越长,资金风险越高,而投资回收的时间也久;因此基于投资报酬的考虑,短工期、需求稳定的产品例如5层—7层住宅,通常也能兼顾市场接受性及财务可行性,达到短期获利的目的;即使在经济效益上不宜规划短期的产品,仍应设法运用技术缩短工期,以提高资金效率;四尝试领先市场的创新产品,以吸收早期开创性的市场,例如有不少个案,将楼层挑高,规划夹层空间,以增加卖点,强化短期销售效果,这些边际产品只要抢得先机,顺利过关,一般都能创造短期投资利益;以上几个产品定位的方向,可提供投资不动产并希望短期获利的企业或个人参考;在实务上,以追求短期获利为目标的产品定位,通常赚得快及赚得顺,要比赚得多更为重要五、经济环境变化时的产品定位一通货膨胀压力大时的产品定位;在经济景气循环的情况下,难免会因为景气热旺、游资充裕,过多的资金追逐过少的物品,而导致物价上涨,引发通货膨胀的压力;要判别通货膨胀是否存在,仅须观察物价上涨率是否持续一段时期都在5%以上,若是,就可以断定我们正面临通货膨胀的压力;此时由于货币不断的贬值,物价不断地上涨,商品一旦售出,要想以原先成本再行补货,已不太可能,所以通货膨胀时持物特价而沽,已成为一般商品所有者普遍的心态;不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显,因为不动产除了自住用外,还具有保值、增值的特性,所以在通货膨胀时期,不动产往往成为投资人的首选;就发展商而言,在预售时如果房屋已售出,其可收入的金额已固定,而其营建成本却尚未发生,虽然发包给承建商,营建成本也已固定,但是在营建合约中往往有明确规定,即物价上涨一定成数以上时,营建成本也要跟着调整,使得发展商的营建成本,在通货膨胀时期,面对增加的机会大为提高;为避免这种收入固定而成本却持续上涨的不利局面,发展商在通货膨胀时期应慎选产品;选择产品时,应注意列事项：1 产品的施工期限不宜过长；2 产品要以能克服余屋销售压力的设计为主；3 针对投资人的保值心理设计产品;土除非拆掉建筑物重新再建,否则其数量会越来越少,在稀少性及不可再生性的特性下,不动产产品就越发珍贵,特别是在通货膨胀时期,更应慎选产品,以免暴殄天物;二市场不景气时的产品定位;不动产交易虽受许多政治;经济、法令规章等因素的影响,但对于从事投资兴建的发展商及拥有土地使用权的地产主而言,最为其所关注的还是市场交易的热络程度,也就是一般俗称的“回春”,除了某些个案或由于地点特殊,或由于定位成功,而能创造销售佳绩之外,大多数的发展商及地产主都不免对这股挥之难去的不景气阴霆大感头痛;面对这个现象,有的人把精力放在发掘影响市场景气的因素即寻找“为什么市场不景气的答案上,想因而获得突破不景气的方法;这种方法可能其理论意义大于实际效用,而且因为影响景气因素的复杂性,还可能使依赖这种方法的人须多绕些远路;以下则打算采取另一个角度,探讨如何通过产品定位以因应市场不景气,也就是接受不景气这个事实,并尽可能掌握其现象,以归纳出在实务上可供参考的产品定位原则;一般而言,当买卖双方对景气的看法越分歧,则市场越活跃,这种现象在股票、不动产等投资性的产品市场尤其明显;唯有对未来的预期有人乐观,有人悲观,市场才容易活络;因此面临不景气时,首先需找出何人有购买意愿,也就是发掘潜在的目标市场;除了因为越是不景气,销售风险越高之外,潜在购买者渐趋保守与理性,也使得目标市场的界定显得更为必要;一旦确定了目标市场,就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购买意愿：是具竞争力的低价格,是产品的独特设计,还是诉求工期长的轻松付款条件尤其需要特别留意的,是目标市场的核心需求,也就是客户真正的需求是什么,才能根据这个基础,发展突破不景气市道的适当产品; 事实上,没有一种产品是无往不利的市场灵丹妙药,但是下面这些原则,却有助于消极地避免不景气的冲击,甚而可能积极地透过产品定位创造市场佳绩;1、产品要有明确的竞争条件或特色,才能脱颖而出,也才能刺激客户的购买意愿;2、要结合销售、规划及财务等功能,以强化产品定位的竞争空间;例如有的公司的产品力求缩短工期,增加价格竞争的条件；有的财规划工程或长的高层建筑,并配合轻松的付款条件,以吸引投资性客户等,这些都是结合多元功能为一体的例子;3、不要受限于销售及短期获利的目的,也就是说在市场条件不佳的不景气情况下,有必要慎重评估销售的意义及条件;尤其不要盲目售出,落得“赚了销售率,赔了报酬率”的窘态;事实上,由于土地资源的日益昂贵稀有,采取只租不售、整体经营,甚至避开景气低迷的养地等方式,也不失为适应不景气的明智之举;4、产品应保留调整的弹性;尤以景气低迷时,销售速度慢、阻力大,任何一种产品定位都可能遭遇市场阻力,因此应预留调整的弹性;例如小单元面积分隔或合并的弹性,商业或住宅用途转换的弹性,以及选择性销售如分栋、分期销售的弹性等;三财务压力大时的产品定位;除非是划拨土地,否则只要是出让土地,土地成本往往较高,积压在土地的资金大,即使有银行贷款,其每月的利息负担也很重,因此土地只要晚一天开发,对发展商而言,都是一笔沉重的资金负担；即使是合建情况下,因为要支付给供地方相当大额的履约保证金及兴建时的拆迁补偿费、房租补贴等,所以一样要面临资金积压的问题,只是程度稍微比购地轻微;至于开始兴建后,每期的工程款都要于固定期间支付,虽有建筑融资可供应部分工程款,但是建筑融资核拨与否,须视销售情况而定;一般而言,销售成数在5成—7成以下,建筑融资较难取得;至于资金来源,则大多仰赖预售时的销售收入,但因预售市场的一般付款条款为分期付款,不动产投资需要巨额资金,因此资金不充裕的发展商,在土地买进到竣工交房这一段期间,一直要承受资金压力,尤其在销售成绩不理想的情况下,更是要大费周折,才能度过资金周转的难关;所以对于财务压力大的发展商而言,在进行产品定位时,应注意下列事项;1、产品规划以顺销产品为主;2、产品设计以简单楼房为主;3、产品定位要能克服景气低迷及余屋销售的压力;套房产品在成为余屋时及大单元面积产品在不景气时,其销售都会有难度,所以在财务压力大的情况下,应特别注意规避此类产品的设计,以避免产品卖不出去,造成资金积压;4、对于需长期开发的产品,要审慎评估,不宜贸然投资;很少有一种产品能像房地产一样,闲置一段时间后,不但未损及价值,反而可借景气、需求及投资风气之机,而有大幅度的增值;所以有很多发展商对于只租不售的产品才会那么热衷,因而其前提是现金量要克扣,才能在损失收入的情况下,独自负担所有的土地及营建成本,然后静待增值,伺机出售再获利脱手;而如果有财务压力的话,则宜诉求周转性快的产品,通过调周转性的产品,一来可灵活资金的应用,二来则可提高投资报酬率;。
房地产基本技术经济指标糅合
房地产的各项技术经济指标（酒店、写字楼、商业零售中心和公寓）1、建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
（多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层大楼大于7，甚至更高。
对别墅而言，标准容积率是0.45，绿化高，独栋别墅多的社区，容积率是0.30左右。
）2、总建筑面积：各层建筑面积的总和。
3、地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。
4、建筑密度：即建筑率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
5、规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。
6、建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。
7、绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
8、停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。
9、有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建造面积之比。
10、开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续时间。
11、开发项目总造价、平均造价。
12、建筑类别：所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为：公寓、纯办公楼（写字楼）、商场、综合楼和别墅等等。
（1）外销房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
（2）内销房：内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括港、澳、台）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
区别：主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。
（3）公寓：公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
（4）纯办公楼：指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
（5）商场：指规划为对外公开经营的建筑物。
【购房课堂】容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系
【购房课堂】容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系关系：1、对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例2、对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此3、绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
4、一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
知识补充：容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
）建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积总建筑面积是指你所建造的建筑面积总和，包括走廊和有顶的室外空间建筑基底总面积是指所有建筑底层面积总和，建筑用地总面积是指甲方给你的用地面积，是指用地红线以内（不是建筑红线），建筑退后红线是要求你的建筑基础部分不能超出它。
买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。
如今买房子，大家要仔细关注一个概念：容积率。
这个概念直接关系到您所居住的房子是否真正的舒适？一般情况下容积率越小，生活空间越大，价格也就更贵一些。
它的计算方法为容积率=总建筑面积÷总用地面积。
这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。
近几年，一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。
“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。
表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。
板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。
容积率与产品
何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1 容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2 正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率下的产品
上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型.对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。
在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。
这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。
1.2----1.8的容积率亦可做联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合.一项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：◆较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；◆地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；◆项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；◆本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。
◆规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。
二容积率的确定应融合下面问题：市场的开发战略和项目定位的技术的开发节奏的三技术层面，谁在影响容积率？社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。
四社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松◆看地块与周边的相邻建筑的关系◆看地块的形状，以及需要退让的尺寸◆往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸它往往决定：地块与周边建筑的退让关系；地块退红线的尺寸问题；地块内部的规划结构和建筑布局问题；平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。
房地产项目体分析及产品初步定位93页
p 项目位于北京市朝阳区建国门的东南侧，地块西侧距离东二环约200米，北侧距离长安街约 250米，南侧距离通惠河北路约100米；
p 地块位置绝佳，区域价值高。
案例：三图一表（示例2）北京某项目
住宅
燕华苑
建 北侧地块 国 里 三 巷 南侧
地块
高法
赛特 住宅
通惠河北路
主要经济技术指标（限高70米）
北京供电局区域供电总公司
燕华苑
集，东北侧为赛特、嘉华世纪，周
边商业氛围浓厚，但北侧道路较窄，
建国里
且停车影响，路状略差； Ø东侧：东侧道路较为狭窄，路状
较差，对面为陈旧的建国里小区； Ø西侧：西侧路状较好，一路之隔
即为市高法、市人大等政府部门。 Ø南侧：南侧为一块待开发用地和
建国公寓烂尾楼，形象均较差。
我们的想法技术上可行吗？ 开发商的诉求了解了，市场研究也做好了，那在技术上，是否可实施呢？
n 规划条件分析 Ø 主要经济技术指标：每个项目，拿地的时候，都会有一 份《规划意见书》，里面会很明确地规定这个项目的具 体指标及其他要求； Ø 当地的具体规划要求，如楼座间距、日照要求等； Ø 项目用地周边影响因素分析。
如何考虑开发商的诉求？
不同的开发商，对于自身的项目开发，有不同的要求，作为策划公司来说，我们要考虑：
n 项目地块的开发商，他们的发展模式是什么样的？以往项目都是什么样的定位？开发 策略又是什么样的？ Ø 想要服务好开发商，首先我们要了解开发商； Ø 了解和研究开发商的发展模式、以往项目的定位及开发策略，我们可以实现在 与开发商的接触中实现有效、高校沟通。
n 针对这个项目来说，开发商有什么特殊要求？ Ø 每个项目都有它自己的特殊性，如当地政府要求、公司资金状况及回款要求不 同等。所以，每个项目都会异于以前已经开发的项目，不能完全照搬；要做现 金流，还是追求价值最大化？还是开发商最爱说的“合理销售速度下的价值最 大化”？ Ø 条件苛刻时，是牺牲舒适度做满指标，还是为了提高品质可以牺牲部分指标？ Ø 与开发商的沟通信息要及时、对等，避免不必要的返工。
容积率
容积率容积率所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率比净容积率要低50％左右。
这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。
但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。
什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。
容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。
但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。
因此，容积率越高，开发商的利润就越大。
（1）容积率: 即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。
容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。
容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。
容积率的理解
容积率的理解嘿，朋友们！今天咱来唠唠容积率这个事儿。
你说这容积率啊，就好像是一个大箱子里能装多少东西。
咱买房子的时候可就得好好琢磨琢磨它。
你想想，要是这箱子太小，能装的东西少，那不就显得很拥挤嘛。
房子也一样呀，如果容积率太高，那小区里的楼啊就跟插葱似的，密密麻麻，你说住着能舒服吗？咱平时过日子，都喜欢宽敞点、自在点吧。
要是住在那种容积率超高的小区，你在阳台上晒个太阳，都感觉跟对面楼的邻居能握上手了，多别扭呀！而且公共空间也少得可怜，想找个地方遛遛弯、孩子想找个地儿撒欢都难。
这就好比你去参加一个聚会，人多得要命，连转身都困难，哪还有心情玩得开心呀。
相反，要是容积率低一些呢，那就舒服多啦。
楼与楼之间的距离宽了，阳光能充分照进来，家里亮堂堂的。
小区里的绿化也能做得更好，到处都是花花草草，就像住在公园里一样。
你可以悠闲地在小区里散步，不用担心会撞到别人。
这才是咱想要的生活环境呀，对吧？就说我有个朋友，当初买房的时候没太在意容积率这事儿。
结果住进去才发现，那楼挨得太近了，感觉自己就像住在一个大蜂巢里。
白天都得开灯，通风也不好，家里老是闷闷的。
他现在可后悔了，直说要是早知道就好了。
所以啊，咱买房的时候可不能马虎，得好好研究研究这个容积率。
别光看房子漂不漂亮、价格合不合适，还得想想以后住进去会不会舒服。
这可关系到咱以后每天的生活质量呢！咱得找个容积率合适的地方，让自己住得舒舒服服、开开心心的。
总之啊，容积率这东西可太重要啦！咱可不能小瞧它，得把它当成买房的一个重要指标来考虑。
别为了一时的便宜或者其他什么原因，就随便选个容积率不合适的房子。
不然等住进去了再后悔，那可就来不及咯！大家说是不是这个理儿呀！。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率与产品
何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1 容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2 正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率与产品对应关系
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客 户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： •市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ •开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ •增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？ 面积越多，利润越低，开发商问问什么？
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素1
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素2
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素3
容积率与产品对应关系
影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积
容积率与产品对应关系
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
容率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
容积率与产品对应关系
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
离定位过多。
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
地产项目强排标准化
强排标准化工作中面临一些问题强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训审核标准缺，需要制定住宅的开发模式较成熟，主流地产开发商项目的操盘方式有共性。
三部近几年专注于住宅设计，已拥有一些经验的积累。
具备解决问题的条件2014强排工作列表房产公司看中地块销售部/策划公司项目策划产品定位开发计划设计部/设计公司规划强排产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议房产公司算账成本利润周期房产公司决策反馈修正产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议设计感基本动作加分动作定位准选型准指标准秀经验秀设计秀品味一天作业项目投入时间要少数天作业到概念投标争取客户和项目准时间目的秀强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。
统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。
建立成果审核的初步标准。
工作安排整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。
强排标准化培训材料。
1.1区位、土地价值1.2用地条件1.3户型选型1.4 配比计算1.5 总图排布1.6 指标基本动作01基地分析成果目录工作步骤区位周边概况周边楼盘地块四至规划条件土地价值02容量分析多方案比较多方案货值分析总图指标产品分布图地库范围skp 体量1.1区位、土地价值分析了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘例图：◆了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。
◆帮助确定项目产品定位、选型。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘调查例图：根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目调查周边已有住宅项目的信息：产品类型产品价格水平销售情况影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观影响因素：四周道路周围用地性质景观资源教育商业地铁R21-10-1R21-11无优势外部资源外围价值低，中间价值高有优势外部资源离何山公园距离越近，土地价值高越高。
开发商如何根据容积率进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
房地产产品策略—房地产产品定位流程和原则
➢ 产品本身常随景气状况及购买力强弱的变化。 ➢ 期房比现房更具调整弹性，设计时要保持产品面积调整弹性。若想更经
济地保持产品规划或调整地弹性，可采纳下面3个先分后合的定位原则：
1. 区别楼层市场的先分后合原则； 2. 调整平面单元面积大小的先分后合原则； 3. 控制造价合理的先分后合原则。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则
1 先内后外原则
建筑物的整体外观，对物业价值起到至关重要的作用。也是房地 产企业在进行产品定位时需要考虑的重点。所以在产品定位的实 务上，必须把握“先外后内”原则：
1. 先决定空间用途，再考虑单元面积计划。 2. 先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置。 3. 先规划整体出入动线，再考虑各楼层的联系方式。 4. 先做完整地块规划，再做畸零地块利用。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则
4 先专后普原则
➢ 所谓特殊化，是指产品有异于市场的程度。 ➢ 专门化的产品，通常附加价值较大，也较容易创造较高价值，相对地，
市场销售风险也可能较高，应注意下面几项原则：
1. 产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性； 2. 不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”； 3. 先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品
重点考虑： 1.相关城建法规的限制； 2.市场需求特性； 3.相对报酬率及风险
房地产产品定位流程与原则 团队协作
房地产产品定位流程一般会由多个部门共同参与，如市场部需要对土地和周 边状况进行调研，财务需要分析盈利的可能性等多项综合型工作，需要团队 协作，再不断的碰撞与协作中确定最终方案。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则 1 先内后外原则 2 先弱后强原则 3 先实后虚原则 4 先分后合原则 5 先专后普原则
中低密度住宅产品控制要点浅谈
中低密度住宅产品控制要点浅谈张琦近期由于首创置业有多个低密度项目处于开发阶段，因此经领导批准，产品研发中心特组织本中心及正在进行相关产品开发的项目公司相关人员，在深圳博万设计公司的协助下，赴深圳进行为期三天的项目考察。
本次考察的项目均为中低密度产品，其中以深圳万科运作的项目为主。
研发中心对考察项目的资料信息进行分析研究后，现将其中影响产品控制体系的关键要素整理出来，供公司同事交流分享。
一套基本的产品控制体系至少应包括：产品定位、整体规划、单体平面、单体立面、园林设计、户内精装设计等内容。
本次考察中收获最多的主要集中在：产品定位、整体规划、以及单体立面和园林景观的细部设计方面。
因此，以下将针对重点项目分别从这三个方面展开分析。
一、产品定位谈及产品定位，在这里我们重点将讨论两方面的内容：1、在既定容积率下不同密度产品的分配比例和主力户型的面积区间。
2、建筑风格。
接下来，我们将从以上两个方面分别对深圳万科城、东莞万科棠樾、万科17英里这三个典型项目进行分析论述。
1. 深圳万科城——城市核心区外的人性化宜居社区深圳万科城位于深圳龙岗区坂雪岗大道东侧、贝尔路北侧，占地面积约43万平米，地上建筑规模约53万平方米（其中44万平方米为2003年7月以9.7亿元竞得，另外9万平米于2004年竞得），综合容积率超过1.2。
产品形式包括：Townhouse、情景洋房、小高层、高层等多种建筑形态。
从整个项目来看，万科城追求实现的是一种城市近郊的、拥有丰富生活配套设施的、具备舒适居住环境的高品质大社区。
因为万科城整体规模较大，从客户的财富阶层分布来判断，本项目很难做成服务于顶尖客户的极高端项目，而应该面对购房人群金字塔的中上部人群。
另外，从万科城超过1.2的整体容积率来看，在低密度项目中虽然属于相对偏高的水平，但基本能够获得中高端客户的认可。
此类客户往往要求社区整体品质要好，基本生活配套设施要全，距离城市中心的距离要适中，而深圳万科城所处的区位恰恰符合这一要求。
房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析
房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析1. 房地产开发的首要步骤是（）A. 项目选址B. 项目策划C. 可行性研究D. 获取土地答案：C解析：房地产开发的首要步骤通常是进行可行性研究，以评估项目的可行性和潜在风险。
2. 以下不属于房地产开发特点的是（）A. 资金密集B. 风险较小C. 建设周期长D. 涉及面广答案：B解析：房地产开发具有资金密集、建设周期长、涉及面广等特点，同时风险较大。
3. 房地产市场调研的核心内容是（）A. 消费者需求B. 竞争对手分析C. 宏观环境分析D. 项目定位答案：A解析：消费者的需求是房地产市场调研的核心，决定了项目的定位和产品设计。
4. 房地产项目策划的基础是（）A. 市场调研B. 项目选址C. 资金筹备D. 团队组建答案：A解析：充分的市场调研为项目策划提供了数据和信息支持。
5. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为（）年A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C解析：居住用地的土地使用权出让最高年限为70 年。
6. 房地产开发企业取得预售许可证的条件之一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上A. 10%B. 15%C. 20%D. 25%答案：D解析：这是法律规定的取得预售许可证的资金投入要求。
7. 房地产项目定位的核心是（）A. 客户定位B. 产品定位C. 形象定位D. 价格定位答案：B解析：产品定位直接关系到项目的市场竞争力和销售情况。
8. 容积率的计算公式是（）A. 建筑面积÷土地面积B. 土地面积÷建筑面积C. 地上建筑面积÷占地面积D. 总建筑面积÷总用地面积答案：D解析：容积率是衡量土地开发强度的重要指标。
9. 房地产开发项目的规划设计方案应由（）审批A. 规划部门B. 建设部门C. 国土部门D. 房管部门答案：A解析：规划部门负责审批房地产开发项目的规划设计方案。
10. 以下属于房地产开发成本的是（）A. 土地出让金B. 土地增值税C. 企业所得税D. 房产税答案：A解析：土地出让金是取得土地的成本，属于开发成本。
商品房开发项目最佳容积率模型构建
商品房开发项目最佳容积率模型构建陶小俊摘 要:阐述了容积率的定义以及容积率与项目建筑类型的对应关系,从开发商、业主及城市规划角度分析了容积率对项目产生的作用,研究了最佳容积率的推算过程,从而实现商品房开发项目的利润最大化。
关键词:商品房,最佳容积率,开发利润,模型中图分类号:T U-05文献标识码:A1 容积率定义容积率是指在城市规划区的某一宗地内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与宗地面积的比值,容积率的大小反映了土地开发强度及其利用效益的高低,是城市规划管理中所采用的一项重要指标。
2 容积率与商品房物业类型对应关系由于实际房屋受到各地区日照、采光、通风、限高等规划要求的限制,通常容积率与项目建筑类型的对应关系见表1。
表1 容积率与项目建筑类型的对应关系容积率项目建筑类型0.3高档独栋别墅0.3~0.5一般独栋别墅0.5~0.8一般的双拼、联排别墅0.8~1.2多层,或多层、别墅混合项目1.2~1.5多层,或多层、小高层混合项目1.5~2.0多层+小高层2.0~2.5小高层2.5~3.0小高层,或小高层+高层项目3.0~6.0高层(楼高100m以内)6.0超高层3 容积率的影响作用1)从开发商角度考虑容积率对项目产生的作用。
商品房的单位开发成本=楼面地价+(前期费用+建安费用+管理费用+财务费用+销售费用+不可预见费)+销售税金。
楼面地价=土地单价/容积率。
通过以上公式表述,单位地价通过容积率折算为楼面地价,由于楼面地价直接反映在开发成本中,因此不同宗地间地价具有可比性。
一般楼面地价占到商品房单位开发成本的30%~50%左右,2007年~2008年上半年,在全国商品房销售价格上扬带动土地招拍挂交易狂热时,楼面地价占开发成本比例甚至超过70%以上,高价拿地在一定程度上,严重影响到开发商后期项目开发进程。
容积率不仅仅是一个简单的数值,容积率大小同时影响到开发成本高低和销售价格。
如果容积率小,土地得不到充分的利用,地价、小市政绿化、管理费用由于分摊面积少折算到单位开发成本上增多,直接影响到开发成本的增加,相应造成商品房销售价格水涨船高,销售竞争压力增大。
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浅谈容积率和产品定位的关系
容积率指标是房地产项目的一个重要的指标。
这项指标的意义在于土地价值的容积率表现化。
我们在实际操作中，通过经验得出下列容积率和产品物业形态的关系。
当然，在一定的容积率下，会有项目产品形态的搭配，例如1.2的容积率土地，就可以利用别墅+高层，花园洋房+高层+小高等物业形态搭配容积率。
在产品定位时，一块土地上的建筑产品物业形态主要分为：高瘦型、矮胖型、多栋、单栋形态。
在同一块土地上，或高、或低、或胖、或瘦、或独栋、或多栋。
一般容积率利用方法分为下列5个角度：
1.空间价值与容积率的关系
假如在商业价值高，商业气息浓郁的区域，一楼点的价值数倍于高层，则总建筑面积分配可以尽量分配在底层，尤其是一层或变相一层。
反之，则可以向高层建筑靠近提高价值。
2.建筑成本与容积率的关系
不同的建筑层高，其建安成本是不同的，越高造价越高。
所以要合理计算成本价格和所带来的价值之间的关系。
3.建筑工期与容积率的关系
例如，2栋10层的建筑肯定要比一栋20层的建筑工期要快。
在投资回报中，时间所带来的利润和风险要做深入的考量
4.市场接受性与容积率的关系
在产品定位是，要严格的调研市场对于产品形态的喜好。
做容积率规划产品时，谨慎的处理产品，规避市场风险。
例如区域不接受33层高层（风大）等。
5.周边建筑物状态与容积率的关系
例如处于一片低矮建筑群里，是不是可以拔高建筑高度，做到区域标杆。
或者在高楼林立的空间中采用其他产品形态等。
2015年7月9日星期四
贲宗洋上海虹口。