浅谈容积率和产品定位的关系

浅谈容积率和产品定位的关系

容积率指标是房地产项目的一个重要的指标。这项指标的意义在于土地价值的容积率表现化。我们在实际操作中，通过经验得出下列容积率和产品物业形态的关系。

当然，在一定的容积率下，会有项目产品形态的搭配，例如1.2的容积率土地，就可以利用别墅+高层，花园洋房+高层+小高等物业形态搭配容积率。

在产品定位时，一块土地上的建筑产品物业形态主要分为：高瘦型、矮胖型、多栋、单栋形态。在同一块土地上，或高、或低、或胖、或瘦、或独栋、或多栋。

一般容积率利用方法分为下列5个角度：

1.空间价值与容积率的关系

假如在商业价值高，商业气息浓郁的区域，一楼点的价值数倍于高层，则总建筑面积分配可以尽量分配在底层，尤其是一层或变相一层。反之，则可以向高层建筑靠近提高价值。

2.建筑成本与容积率的关系

不同的建筑层高，其建安成本是不同的，越高造价越高。所以要合理计算成本价格和所带来的价值之间的关系。

3.建筑工期与容积率的关系

例如，2栋10层的建筑肯定要比一栋20层的建筑工期要快。在投资回报中，时间所带来的利润和风险要做深入的考量

4.市场接受性与容积率的关系

在产品定位是，要严格的调研市场对于产品形态的喜好。做容积率规划产品时，谨慎的处理产品，规避市场风险。例如区域不接受33层高层（风大）等。

5.周边建筑物状态与容积率的关系

例如处于一片低矮建筑群里，是不是可以拔高建筑高度，做到区域标杆。或者在高楼林立的空间中采用其他产品形态等。

2015年7月9日星期四

贲宗洋上海虹口