西安大雁塔北广场商业整体定位营销调整方案97PPT
西安某商业项目营销策划方案
西安某商业项目营销策划方案1. 简介本文档旨在提供一份有关西安某商业项目的营销策划方案。
该商业项目位于西安市中心，规划建设一座大型综合商业中心，拥有多个零售商店、餐饮场所和娱乐设施。
在竞争日益激烈的商业市场中，营销策划的关键是能够吸引目标受众，并促使他们选择该商业项目作为购物和娱乐的首选场所。
因此，本方案将重点围绕品牌推广、市场调研、目标受众分析和促销活动等方面展开。
2. 品牌推广为了在西安市场中建立知名度和声誉，品牌推广是必不可少的一项策略。
以下是品牌推广的几个关键步骤：•确定品牌定位：通过市场调研和竞争分析，确定该商业项目在西安市场中的定位，包括目标受众、核心竞争优势和独特卖点。
•设计品牌标识：设计一个有吸引力且令人印象深刻的品牌标识，包括商业项目的logo、标语和配色方案。
•创建品牌形象：通过营销渠道，如社交媒体、户外广告和宣传物料等，定期传播商业项目的品牌形象，增加公众对该项目的认知度。
3. 市场调研在制定营销策略时，了解目标市场的需求和偏好是至关重要的。
通过市场调研，可以更好地理解西安市场的潜在消费者和竞争对手。
以下是市场调研的主要步骤：•调查问卷：设计一份针对潜在消费者的调查问卷，包括他们的购物习惯、兴趣爱好和对商业项目的期望等内容。
•竞争分析：研究西安市场上的竞争对手，包括他们的定位、价格策略和促销活动等，分析他们的优势和不足。
•口头交流：通过与潜在消费者的面对面交流或电话访谈，了解他们对商业项目的意见和建议。
市场调研的结果将为后续的营销策略制定提供重要的参考依据。
4. 目标受众分析根据市场调研的结果，进一步分析目标受众的特征和行为习惯，以便更好地满足他们的需求和期望。
以下是目标受众分析的主要内容：•人口统计学信息：了解目标受众的年龄、性别、职业和收入水平等基本信息，以便确定他们的消费能力和购物偏好。
•兴趣爱好：研究目标受众的兴趣爱好和生活方式，以便提供与其偏好相匹配的商业项目服务。
雁塔区品牌营销策划方案
雁塔区品牌营销策划方案一、背景分析雁塔区作为中国历史文化名城，有着丰富的文化遗产和旅游资源，吸引了大量的游客和投资者。
然而，由于缺乏有效的品牌营销策划，雁塔区的品牌知名度和影响力还不够高，需要通过品牌营销策划来提升雁塔区的品牌形象和市场竞争力。
二、目标市场分析1. 目标群体：中高端消费者、学生群体、商务旅游者。
2. 目标市场：主要包括国内旅游市场、会议和展览市场。
3. 竞争对手分析：周边地区拥有丰富的旅游资源，竞争对手包括西安市其他区域、周边县市等。
三、品牌定位在市场竞争激烈的情况下，雁塔区需要进行差异化定位，以独特的旅游资源和文化特色来吸引目标市场的消费者。
1. 定位目标：传递中国历史文化、丰富旅游资源和易达性的国内市场。
2. 核心价值：历史文化、旅游资源丰富、服务贴心。
3. 优势竞争力：雁塔区的历史文化资源和旅游景点独一无二，例如大雁塔、西安电子文化产业园等。
四、品牌形象设计1. 品牌名称：雁塔游2. 品牌标识：标识以大雁塔为核心元素，突出区域特色和历史文化。
3. 品牌口号：感受历史，共享美好。
五、整体品牌营销策略1. 市场调研：对目标市场的消费者需求、竞争对手、市场趋势进行调查研究。
2. 品牌传播渠道：通过线上和线下渠道进行品牌宣传，包括社交媒体、电视广告、线下展览、旅游展会等。
3. 品牌合作伙伴：与旅行社、酒店、交通公司等进行合作，提供优惠政策和服务，增加品牌的影响力和吸引力。
4. 宣传活动策划：举办历史文化展览、文化节、音乐会等活动，吸引目标市场的游客和消费者。
5. 品牌推广活动：举办品牌推广活动，如旅游优惠活动、客户体验活动等，增加消费者对品牌的认知度和好感度。
6. 线上推广：通过搜索引擎优化、社交媒体营销等手段提升品牌的曝光度和关注度。
7. 品牌口碑管理：通过提供优质的服务和产品，积极回应消费者的反馈和建议，提升口碑。
六、具体营销策划方案1. 建立品牌推广平台：在官方网站、社交媒体平台等建立线上推广平台，发布雁塔区的旅游资源和活动信息，与消费者进行互动交流。
大雁塔南北广场案例
策划更多与大雁塔相关的文化活动，丰富市民的文化生活，提升 广场的文化内涵。
交通优化
优化广场周边的交通布局，提高广场的可达性和便利性。
对其他城市广场改造的借鉴意义
保护历史文化
在改造过程中注重保护城市的历 史文化，将传统文化元素融入广 场设计。
公众参与
鼓励市民参与广场改造，充分听 取市民的意见和建议，使广场更 加贴近市民的需求。
项目背景
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项目背景
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反馈意见
收集市民和游客对广场改造效果的意 见和建议，对方案进行持续改进和优 化，以满足不同人群的需求和期望。
03
南北场改造的影响与意义
对周边环境的影响
提升周边土地价值
促进区域绿化
改造后的大雁塔南北广场吸引了更多 游客和市民，带动了周边商业和地产 的发展，提升了周边土地的经济价值。
广场改造过程中注重绿化建设，增加 了绿化植被和景观小品，提升了区域 生态环境质量。
大雁塔南北广场案例
• 项目背景 • 南北广场改造方案 • 南北广场改造的影响与意义 • 南北广场改造的挑战与解决方案 • 南北广场改造的未来展望
01
项目背景
项目背景
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大雁塔北广场分析PPT精选文档
文化又上让西安人十分熟悉。它是一个重要的地区的焦点和象征。
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与城市的总体特征以及 附近道路形成呼应，又 形成鲜明对比。
但它还是在建的地铁三 号与四号的节点。它是 外向的，广场在形状上 具有方向性，人们进入 其中能清晰辩向。
而且与慈恩寺，以及周 边大学区，商业区链接 清晰。
20
广场内部也具有高度的个性和 组织，以大雁塔为中心轴三等 分。还有许多各具特色的标志 物。 置身其中，感受他与周边环境 清晰的关联，能够精确的进行 定位。
2.在主轴线的两侧的地景浮雕景区为北广场的主题 林区,所栽植的树木为银杏,银杏与其树下的四个L 和两个一字形的坐凳围合成的空间为半开敞空间
3.人物雕塑区采用逼 真写实的雕塑手法将8 位大唐文化的精英人 物(李白、杜甫、陆羽 等)展现在人们面前 4.九宫阁绿地区
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生态环境构成
广场绿化布局完好地结合周边的自然环境和人造景观环境,同时保持自身风格的统 一,体现了对称和平衡的原则,更好地装饰衬托了广场.
7
不足
停车场规模较小，无法满足平
日停车需求，到节假日更会出现 一位难求的现象。
除周围店铺及长廊，遮雨纳凉地 方较少。夏天会给游客带来不便。
南北跨度过长，东西交流因 喷泉而阻断，横穿喷泉有安 全隐患，从北端绕道增加了
交流长度。
8
区域划分
大雁塔北广场
Da Yanta nan guang chang
李元媛
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入口主景节点
1.标识性 万佛灯塔，大唐文化列柱，塔间铸铜节，
介绍大唐盛世景象。
位于轴线两侧的石质牌楼,是大雁塔北广场的 标引物
2.车流交汇处 地铁三号四号交汇处，人行地下通道，地 面为入口广场
西安雁塔路街区MALL商业项目总体定位及规划设计方案
西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案目录一、项目的市场背景及项目的理解第一部分西安市经济环境分析1 1 西安市经济发展概况1.2 西安市城市经济发展规划第二部分西安市的商业现状分析1 商业市场的概述2.钟楼商圈特点分析3 小寨商圈特点分析4 曲江大雁塔商圈的特点分析第三部分西安市主要竞争大型商业项目个案分析1 骡马市商业步行街2 立丰国际购物广场3 唐人街商业步行街4 宏府·家乐福广场5 东方之星·伊时达商城6 丽人街7 上海城·女人世界第四部分西安酒店公寓市场分析1 酒店市场分析2 公寓市场分析第五部分项目本身的分析1 项目所处的区位分析2 项目现状分析3 项目的商业发展趋势判断二、项目的定位第一部分国内外Shopping Mall定位模式及思考1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验1.2山雨欲来的中国商业大潮1.3中国超级商业MALL1.4留待项目思索的MALL问题第二部分项目定位系统分析2.1总体开发战略思路2.2定位策略2.2.1差异化策略2.2.2可持续发展策略2.2.3价值提升策略第三部分项目定位3.1形象定位3.1.1形象定位反映的核心要素3.2.产品定位3.2.1产品定位的原则3.2.2产品定位内容3.3．经营定位3.4. 客户群定位3.4.1目标消费者客户群3.4.2商家目标客户群第四部分功能规划建议4.1各功能核心要素4.11娱乐地产4.12旅游地产4.13文化地产4.14商务地产4.15商业地产4.16市场地产4.17景观地产4.2功能规划分布第五部分项目业态配置5.1国外大型MALL的宝贵经验5.11MALL是城市生活的发生器,它替代了原有的城市中心广场成为社会生活的核心;5.12MALL的发展从现代主义到文脉主义;5.13项目主题的设计理念5.14项目的主题资源5.2项目业态配置三、规划设计方案以实际为准第一部分建筑总体设计建议1 商场外立面规划设计2 商场总平面布置设计3 商业动线导向设计4 百货商店营业厅的设计5 超市营业厅的设计6 美食城设计7 高层公寓规划设计8 专业市场的规划设计9 外广场的规划设计10 中庭的规划设计第二部分结论第四板块、营销战略思路第一部分招商策略1.整体招商思路根据商业地产特点,在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法,本项目体量超大,在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店,配合项目所在商圈本来的商业气氛,在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家;通过大品牌商家的进驻,从而带动小商家进来;用相对较大的优惠政策进行主力商家招商,利于持续经营,并能提升整体商铺的价值,达到快速出租,保留原有商业资源的情况下,实现商业气氛快速聚集目的;2.招商原则2．1先易后难,近远并进⏹市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28家中型市场经营企业进行洽谈,吸引他们进驻,从而稳住其原场内经营的单个商户,快速留住原庞大的经商群体,从而留住其下游的客群,及庞大的资金流,与原业主的注意力与经济投入;⏹IT动感城：先与实力商户洽谈,吸纳进驻,带动其他商户认租;⏹主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向,确定后作为广告宣传;⏹商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈,超市与家乐福、百佳洽谈,卡通娱乐与SNOOPY主题餐厅,电影院与珠江院线、IMAX洽谈,电器与国美、永乐洽谈,洋快餐与麦当劳,肯德基,必胜客,星巴克洽谈,体育用品超市引进迪卡龙……等等,并签订进驻意向;2．2先形象,后功能在招商工作的筹备阶段,应着重于项目整体形象的宣传,使商家及市民对项目的市场形象有深刻而清晰的印象；在招商工作进行时,重点向商家宣传整个项目的规划,项目的整体功能规划,使商家认同项目“街区MALL”的形象及发展前景;2．3主力店先行,辅助店随后商业地产：主力商家品牌商家次品牌商家普通商家市场地产：整体经营户分散经营户在整个项目的功能划分之后,应先将各目标行业具有号召力的主力商家、商户引进,将品牌商家放在各个区域的端点位置,次品牌商家放在人流动线的中端;对部分位置相对偏的商铺,尽量将租金放宽,让其尽速落实进场意向,从而使项目最终实现旺场;2．4 同业差异,异业互补项目的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补;同业差异就是力求商户应该不同档次、不同风格,不能盲目招入档次完全相同的主力店进入,异业互补即指不同业态业种应“互通有无”,结构互补,不能完全招入同类型同业种主力商家;在整体上,必需考虑各个区的商家组合问题和功能的互补问题,各业态档次的相对统一性;2．5保证开业,持续优化在遵循“高品位、低门槛”的前提下,对商家的入场条件适当抓紧,但对主力店适当放松,而到了开业前则应当对所有商户适当放松,力求在开业能达到商户满场的效果,开业后按照实际情况,在适当的时再进行商户调整和优化;2．6借力打力,以线带面发挥利用引进的知名度高有大品牌商家的号召力和引导市场的能力, 进行宣传推广,从而牵动其它商家;3.招商目标⏹第一阶段:完成百货、超市、主题餐饮、电影院、康体洗浴,李家村商贸城30%;⏹第二阶段：完成中外餐饮,70%李家村商贸城,IT动感成实力商家引进,酒店合作意向,溜冰场;⏹第三阶段：洋快餐麦当劳、肯德基、必胜客,国美电器,七十一便利店,主题餐厅;⏹第四阶段：主推其他商铺的招商;⏹第五阶段：开业前的商铺最后促进招商;小结：注意利用项目七大地产板块的联动效应,在经营上给到客户更多的信心,从而引发优势几何式放大;4.招商形式4．1点对点招商加强专业招商队伍建设,瞄准主力商家、重点客户、重点经营种类,针对不同类型的商家分别制订不同的招商说明书,实行一对一、点对点的招商;4．2会议招商利用工程进度、招商进度等时间节点定进招商说明会,在前期软文及形象广告宣传的基础上,形成较大的市场影响,进而发布招商说明会信息,同时结合行业协会资源进行招商,稳定客户资源,扩大对品牌商家的招商影响和效果;4．3定点招商开发商成立不同招商组,主要针对不同板块进行招商,制定针对性策略,为商户量身订造;4．4公开招商当以上招商进度到一定程度时,可用爆炸性广告宣传进行公开招商,出租剩余铺位;5.目标租户名单5．1百货引进知名度高,市场前景好的大型百货;如铜锣湾、太平洋百货;以满足消费者各方面的需要;5．2超市瞄准庞大居民数量和良好的商业发展前景,进行市场扩张的大型零售企业：如家乐福等国际零售巨头;服务于周边居民和高校的消费人群;5．3电影院引进国际知名的影视企业,如珠江院线、加拿大IMAX电影;5．4专业店满足居民日常生活,提供购物及服务功能的个体经营商户：如书店、网吧、干洗、冲印店等社区服务型商家;5．5品牌旗舰店引进国际、港澳知名品牌,如：衣、EPISODE、JESSICA、MONDIAL ATELIER、KOSMO COFFEE、DUNHILL、HELENA、SUZUYA、vertical club、SAMMY、C.K.Jeans、BLU:PEPE、HO'S FASHION、法蓝瓷、恒美珠宝设计、香莎服饰、芭俏、古奥时装、Fashion Show、Showing、odbo、COMICO、SPR COFFEE、EMU、MIA MIA、等,以提升项目整体的档次,体现国际化、高档次;5．6专卖店引进国际、国内服装、化妆品等的一、二线品牌等,以满足年青人、白领的需求;如BALENO、APPLE、FREEBIRD等服饰类；雪贝尔、SPR咖啡等休闲及餐饮类;此类商家是属于较大的生产或销售代理商,一般以中等规模的店铺面积进驻,其经营的货品档次和价格在中等以上;5．7餐饮此类型商家的规模有大型,中型,亦有小型的,有集团经营亦有小型公司经营,娱乐业经营者主要为大中小规模的酒吧、网吧等,餐饮业经营者参大型餐饮为主,配合风情酒巴街,以经营小型风味餐厅及特色小吃为副：如永和豆浆、永盈茶餐厅等引进麦当劳、肯德基、必胜客等洋快餐;西餐,如老树咖啡、绿岛等,中国四大菜系和中国各地地方特色饮食;5．8娱乐娱乐是最能调动商业气氛的行业,引进溜冰场、KTV等项目;以吸引人流,增加消费停留的时间,聚集人气;5．9酒店与法国雅高集团洽谈合作意向,借成功品牌,进行连锁经营;5．10步行街吸纳当地工艺品、名优特产,纪念品、文化风情、古玩、小饰品、精品、旅游用品等商户进驻,配合大众品牌以高租金招商;6.招商策略本项目体量大,业态丰富,涉及到时尚百货、大型超市、品牌专卖店、电影院、市场地产、精品店的招商,为保证各项目招商工作的顺利有序进行,总体招商策略概括为“多管齐下,主次分明,层层推进,放水养鱼,以租推售”：先着力引进主力商家,对其规划作良好的沟通,利于带动更多的精品店,通过主力店和品牌商家的影响,把带旺的商铺进行招商,使整个招商过程有序、高效、快速的进行,最终圆满实现整体招商目标,为树立项目商业形象、确定开发商的商业品牌地位、为项目回收销售资金打好关键的一仗;以相对较低的折扣优惠以吸引主力品牌商家的进驻;由于主力品牌商家的进驻会带动次级品牌和散户经营者的承租信心,因此在与此类品牌商家洽谈承租条件时,可对其做相对的优惠作为底线;由于还有大比例的面积可出租给次级品牌和散户经营者,当基本完成主力品牌商家的招商后,由于次级品牌代理店或二级品牌店进驻均有跟风习惯,因此可利用此心理需求,确保其余商铺均以面价出租,以减轻对上一阶段主力店和次主力店的租金折让份额;并可提升广场的档次,为后期招租打下基础;招商过程考虑因素：以打造大西北商业航母为目标；⏹通过一级主力店的进驻,有效带动品牌专卖店商家；⏹严格控制商家的进入,对商家品牌进行有选择的挖掘与筛选；⏹七大地产体系形成功能、业种、资源上的互补,共同服务于365街区MALL的长期发展；⏹充分考虑各大体系布局的特性,对各项功能进行科学有效的揉和,共同提升项目的商业品位和项目形象;7.招商管理人员配置：注意各体系招商人员的专业组合;现场管理：定期开会,汇报进展;规范统计,科学分析;周结、月结,明了形势;分析市场,及时调整;第二部分销售策略1.销售总体策略及推售思路本项目作为西安首个街区生活MALL,将成为雁塔商圈的标志性建筑,并成为西安商业业态升级的典范之作;由于西安城市建设的步伐加快和经济的强劲发展,市民对房地产的投资热情空前高涨,尤其是优质商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点;本项目根据项目工程进度及主力商家的进驻日程,通过主题推广阐述,主力招商吸引目标客户群关注,进而扩大项目知名度,提高项目价值,然后稳步提升售价,达到最终的销售目标,从而获得项目整体项目营销的成功;总体来讲：本项目的营销操作采用的是内部消化为首,市场放量为重,主力招商造势的中长线市场策略由近及远,蓄势而发;充分的运用“一个主题西安首个街区MALL”突破市场,“三大核心卖点新业态、新商圈、新发展”攻占市场,“各大媒体撬动市场;以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理,快速奠定商业气氛前提下,向市场展示巨大商业价值,以吸引的价钱占领目标市场,与招商展开连环战术,在人气和成交率上取得快速、高效的业绩;以原商业为基础,以主力为引爆,以商业为带动,顺推公寓,写字楼,酒店;2.目标策略⏹第一阶段：在招商完成第一阶段时,展开销售的第一阶段,目标把已租出主力部分销售;⏹第二阶段：把招商第二阶段的部分销售出去;⏹第三阶段：把招商第三阶段部分销售出去;、以租带售的策略,前期针对原附近IT需求及李家村商家,在出租及购买时给予优惠,注意与行业协会建立友好合作,成为共同经营市场的桥梁与联盟体;3.价格策略⏹炒作先行,价格滞后,以主力店进驻,政府规划宣传带动,把市场炒作起来,以略低价格推出;⏹低开高走,逐步提升;随着市场形势走好,不断提升价格,让市场感受到项目升值快速,制造尽快购买压迫感;⏹对部分铺位进行小面积划分,降低铺位总价,降代入市门槛,吸引更多投资者入市;⏹提供反租回报优惠,吸引投资者投资,2-5年回报,8%-10%年收益;4.销售卖点铺排及提炼核心卖点一：街区MALL 商业模式集零售、观光、旅游、娱乐、餐饮、商务、商贸等多种商业模式,满足消费者的一站式消费;核心卖点二：现代化西安历史悠久,城市保留着很多的古代气息;本项目打破西安给人古代我印象,以现代、潮流的面貌出现;核心卖点三：雁塔区物业升值在即雁塔路商圈逐渐成长,随着大唐不夜城二、三期工程的开展,雁塔区将在西安占领越来越重要的地位;本项目的建成也将为雁塔区添上精彩的一笔;雁塔区物业必将攀升;核心卖点四：商圈成熟,位置得天独厚项目三面临街,北距火车站不到3公里,南到大雁塔北广场仅1.5公里,位于钟楼商圈与曲江新商圈的黄金交汇处;核心卖点五：和国际巨头同分羹365街区MALL体量巨大,业态多样,将会引入多家国际企业巨头,随着国际级企业的进驻,必将带来巨大的人流;核心卖点六：开发商实力雄厚开发商成功开发高山流水项目,这说明开发商在房地产行业方面的专业性及其实力,基尔特实业有限公司与专业商业团队合作,强强联手;5.销售阶段划分及各阶段工作重点5.1储客期从项目进行开始拆迁,就通过媒体对项目渐入式宣传报道,重点以软文,公关、招商会、口碑舆论造势、人际传播等渠道引起目标客户群的关注,先打开知名度;目的：⏹先解决原居民业主及经营户,吸引投资,实现一部分资金回笼;⏹收集市场反馈信息,作为价格、放量、开盘模式的重要参考;⏹为公开发售储备客源;5.2内部认购期房地产因本身行业的特殊性,决定了其在销售上一定要争取一炮而红,;所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交,强调以快打慢;这需要通过持续蓄势来快速释放来实现;现场销售中心正式入驻后,利用两周时间进行内部认购,消化首批客户;同时以项目的各种竞争优势为传播点,多种媒体、多种销售渠道配合现场展示,打动消费者,激发购买欲望,积累首批客户资源;以李家术商贸城为主要认购目标,IT城及其他配搭;5.3开盘期现场开放、现场展示、现场销售以项目的竞争优势及具体的销售措施促使消费者产生购买行动;目的：⏹将产品卖最高价格,实现利润最大化；⏹制造有新闻价值的事件,引起市场高度关注；5.4持续销售期销售中期是成交量最大的时期,且销售价位也处在获利最大阶段;此时的策划重点在于掌握销售节奏,利用各种卖点的组合与转移,多种销售渠道共用,对目标市场发动波次进攻;操作的重点,在于：一要借助开盘的势,趁热打铁;二是注意购买力的积蓄与释放周期,采用波次进攻策略;三是自始至终要强调快速、灵活的销售原则,以快打慢;承接首次公开发售的热潮,适当地调整推售安排,推出全新的单位及全新销售举措,以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受,促成再次的销售高潮;5.5强销期销售后期要敢于让利,出清存货;其策划重点在于促销技巧的组合,以强力的销售保证销售的零库存;在促销技巧的组合上,应把握几点原则：一是不直接降价,以其它方式体现让利;二是促销技巧要出新,根据项目的实际情况度身订造;三是促销不应只着眼于手头存货的销售,还要注意为下一期推售重点的推广造势,起到承上启下的作用;5.6尾盘清理期利用灵活多变的促销措施,以“压轴珍藏”为主题告知此时已是投资的最后机会,促使目标客户把握良机,尽快行动;销售阶段划分的时间并不是固定的,必须根据届时的市场状况和项目实际销售情况进行战术性调整;6.销售管理及销售培训体系销售队伍的管理建立严格的销售管理体制,是销售管理的基础;将对销售人员和销售环节的管理和监控,通过管理制度来明确销售人员的工作内容,提高销售环节的效率;通过系统、全面的培训提高销售队伍的“战斗力”,在销售的“临门一脚”成功射门;销售管理与监控环节销售队伍的培训四、投资收益分析以实际为准第一部分投资成本分析1.1投资总额及明细估算1.2开发进度及分区参数1.3分阶段资金投放计划第二部分销售收益分析1、销售利润分析按不同销售阶段的预估的现金流出和现金流入及当地相关税率计算利润2、盈亏平衡分析略。
西安市大雁塔北广场及周边区域改造规划与设计
黎 少 平
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世 界 许 多 历 史 文 化 名 城 在 城 市 现 代 化 建 设 中 的 成 功 案 例 告 诉 我 们 ：一 座 城 市 的 文 化 也 正 是 这 座 城 市 的 灵 魂 ，对
护与发展的一项重要课题。
西 安 是 一 个 曾 作 为 中 国 古 代 十 三 朝 都 会 的 古 城 ， 有 着 悠远而深 厚的历史文化沉积 。这座世界级 的历史文化名城 ． 不 仅 是 国 内 五 大 热 点 旅 游 城 市 之 一 ，也 是 绝 大 多 数 世 界 友 人 游 览 中 国 的 必 经 之 地 。 作 为 陕 西 省 省 会 ，西 安 还 是 西 北 地 区 的 经 济 文 化 中心 ．国 家 进 行 西 部 大 开 发 的 ” 脑城市 ” 首
市 的现 代 化 发 展 ．而 且 会 更 利 于 形 成 鲜 明 的 城 市 特 色 ，铸 造 城 市 的 文 化 品 牌 ．促 进 城 市 旅 游 经 济 的 发 展 ， 提 升 城 市
的整体竞争力 。
工 程 以 及 春 晓 园 、蔷 薇 园 和 盆 景 园等 三 园 工 程 ，初 步 形 成
塔 这 一 千 多 年 的 中 国历 史 文 化 瑰 宝 ， 发 挥 不 可 多 得 的 文 化 旅 游 资 源 对 城 市 的 带 动 效 应 ， 曲 江 新 区 管 委 会 组 织 聘 请 了
护 ” 而 忽略 对 这 些 区 域 的 改造 与 利 用 ．会 使 这 些 区 域 在 城 ， 市 的 现 代 化 进 程 中错 失 发 展 良 机 ，造 成 发 展 严 重 滞 后 ：棚 户 散 布 、 摊 贩 流 窜 、设 施 落 后 、 交 通 堵 塞 、 环 境 杂 乱 ，极 大 地 影 响 了城 市 建 设 与 发 展 。 所 以 ， 如 ｔ ￣ 这 些 区域 进 行 － － ７ 城 市 改 造 ，使 之 与 城 市 的 现 代 功 能 相 适 应 ，便 成 为 古 城 保
大雁塔北广场分析PPT精选文档
主
景
大雁塔北广场南北高差9m,分为9段
水 道
由北往南拾级而上,每个踏步为5阶
景观主轴线上的大 型音乐喷泉置于大 尺度的开放空间中, 感染力强，使人肃 然起敬,能够为人 们提供活动观赏的 空间
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大唐盛世浮雕景区节点
此景区由水景落瀑、主题水景、观景平台等 构成 1.大雁塔北山墙的大唐盛世浮雕观景区 2.观景平台
文化又上让西安人十分熟悉。它是一个重要的地区的焦点和象征。
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与城市的总体特征以及 附近道路形成呼应，又 形成鲜明对比。
但它还是在建的地铁三 号与四号的节点。它是 外向的，广场在形状上 具有方向性，人们进入 其中能清晰辩向。
而且与慈恩寺，以及周 边大学区，商业区链接 清晰。
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广场内部也具有高度的个性和 组织，以大雁塔为中心轴三等 分。还有许多各具特色的标志 物。 置身其中，感受他与周边环境 清晰的关联，能够精确的进行 定位。
2.在主轴线的两侧的地景浮雕景区为北广场的主题 林区,所栽植的树木为银杏,银杏与其树下的四个L 和两个一字形的坐凳围合成的空间为半开敞空间
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不足
停车场规模较小，无法满足平
日停车需求，到节假日更会出现 一位难求的现象。
除周围店铺及长廊，遮雨纳凉地 方较少。夏天会给游客带来不便。
南北跨度过长，东西交流因 喷泉而阻断，横穿喷泉有安 全隐患，从北端绕道增加了
交流长度。
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区域划分
大雁塔北广场
Da Yanta nan guang chang
李元媛
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以盛唐文化为主轴：地域商业，国际观光，休闲游憩与居住等复 合性具有多元特色的开发特区。
前山门广场 除有彰显前门的功能外，并具有视觉转换的作用。 中央水景为进入北广场之视觉焦点。
雁塔文化新天地营销策划案
雁塔文化新天地营销策划案一、市场分析雁塔文化新天地是位于国际知名旅游城市西安市的一家购物、娱乐和文化体验综合性商业项目。
该项目位于雁塔区，毗邻著名的大雁塔景区和西安市高新技术产业开发区，地理位置优越，具备巨大的吸引力。
根据市场调研，西安作为中国历史文化名城之一，吸引了大量的游客和文化爱好者。
然而，传统的古建筑和博物馆已经无法满足人们对于现代化、互动化的文化体验的需求。
因此，雁塔文化新天地的市场潜力巨大。
二、定位和目标受众雁塔文化新天地的定位是一个融合传统文化与现代娱乐的综合性商业项目。
其目标受众主要包括以下几类人群：1. 游客：西安吸引了大量的国内外游客，他们希望能够在购物和娱乐的同时，深入了解古都文化。
2. 当地居民：作为西安的居民，他们也希望能有一个现代化的购物中心，同时也能够更加便捷地了解到传统文化。
3. 学生：西安市高新技术产业开发区聚集了许多大学和科研机构，这些学生们对于现代化的购物和娱乐有需求，同时也对于学习和了解传统文化有兴趣。
三、营销策略1. 创造独特文化体验：通过引入虚拟现实、增强现实等技术手段，结合传统文化元素，打造丰富多样的文化体验，满足目标受众的需求。
2. 打造文化IP：与西安市的博物馆、文化机构等合作，共同推出与雁塔文化相关的文创产品，形成独特的文化IP，增加品牌影响力。
3. 线上线下互动：通过社交媒体、线上活动等方式，吸引目标受众的关注，打造线上线下互动平台，提高品牌知名度和参与度。
4. 合作推广：与旅行社、景区等合作，推出特色旅游套餐，增加游客参观雁塔文化新天地的动力。
5. 地方特色推广：区分于其他商业项目，强调雁塔文化新天地的地方特色，例如推出本地美食、民俗表演等，吸引游客和当地居民。
四、营销推广活动1. 开业盛典：邀请明星、知名文化人士等出席开业活动，吸引媒体关注，增加开业效果。
2. 限量合作纪念品：与知名品牌合作推出限量版纪念品，增加产品吸引力。
3. 文化节庆活动：结合西安市的传统节庆，举办相关活动，吸引游客及当地居民参与。
连锁店经营情况分析ppt课件
• 〔7〕一个月内刚募〔小区〕 网络，短信
单位〔局域网〕 登门跟进，回访
目的群体 社区 社区 锁定客户 事业单位 重点客户
费用工程 0.2－0.3元/张 小区进驻费越600元/月 0.1元/条 无 无
• 这七大群体为 • 〔1〕奉献额最多的10％的稳定顾客群体 • 〔2〕过去三个月流失的高奉献额顾客群体 • 〔3〕低奉献额的季节性群体 • 〔4〕高奉献额的生长客群 • 〔5〕中奉献稳定客群 • 〔6〕低奉献额且在最近三个月流失的顾客群
表现：
1、销售义务的分解呆板，销售分 析浅薄
2、市调反响的被动接受或者束手 无策
根源：
基层管理人员对相关部门的业务和流程 熟习
四、下阶段的运营思绪和任务目的
• 1、对店面督导级人员进展采购、市场、 财务、行政的根本任务流程进展培训， 处理上述存在的四个问题。改动管理的 观念。
2、规范的跟进和执行
品牌
规格
CRT
背投 等离子
液晶
14寸 21寸 25寸 29寸 34寸
15寸 17寸 26寸 32寸 37寸 40寸 42寸
责任人： 销售占比
库存占比
出样占比
〔2〕单位面积产出分析
品类 通讯 数码 小家电 彩电 音香 空调 冰洗 合计
销售额
毛利额
面积
单位销售产出
单位毛利产出
4、分析出适宜本人店面的宣传通 路，和对应通路的投入产出比
连锁店运营情况分析
西安大区雁塔路店 石艳
目录
一、雁塔路店的区位引见
二、雁塔路店的SWOT分 析
一、雁塔路店的区位引见
雁塔路店是一个社区店， 位于西安的“中关村〞雁塔北 路上，同时我们店也处于一个 包围圈中，以公交车站三站路 为半径，西有钟楼永乐、钟楼 国美、开元和众多的手机卖场，
雁塔区产品营销策划方案
雁塔区产品营销策划方案一、编写背景和目标雁塔区作为中国西部地区重要的经济区域，拥有丰富的人文和自然资源，具有优势的产业基础和良好的基础设施。
然而，雁塔区的产品在市场上的竞争力相对较弱。
因此，编写此营销策划方案的目标是提升雁塔区产品的市场竞争力，增加销售和收入。
二、市场分析1. 目标市场雁塔区的产品市场主要以本地市场为主，包括市区居民、游客和企业用户。
此外，还可通过网络销售等方式拓展国内和国际市场。
2. 竞争对手分析雁塔区的竞争对手主要包括其他地区的产品厂商和进口产品。
竞争对手的产品多样性、品质和价格等方面存在一定竞争优势。
3. 市场需求分析通过市场调研和分析，把握目标市场的需求和潜在机会。
可以通过针对不同群体的需求特点，设计和定位不同的产品。
三、产品定位针对雁塔区的产品，通过定位的选择，明确产品在市场中的地位和竞争优势。
例如，可以通过突出产品的地域特色、文化内涵和品质等方面，实现差异化定位。
四、产品策划与设计1. 产品开发根据市场需求和竞争对手的分析，确定产品开发的方向和目标。
制定开发计划和时间表，选择合适的开发团队，并确保产品的质量和性能。
2. 产品设计在产品设计阶段，考虑产品的外观、功能和用户体验等方面。
借鉴市场上成功的案例和消费者的反馈，设计吸引力强、易于使用和具有差异化优势的产品。
五、营销渠道1. 线下渠道通过雁塔区的零售商、酒店、旅行社等渠道销售产品。
可以与当地渠道商建立合作关系，提供合理的价格和销售政策，提高产品的曝光率和销售量。
2. 线上渠道利用互联网和社交媒体平台进行营销推广。
开设官方网站和社交媒体账号，定期发布产品信息、促销活动和用户评价等内容，吸引更多的潜在客户。
六、价格策略根据市场需求、产品成本和竞争对手的价格水平等因素，制定合理的定价策略。
可以采取差异化定价、打折促销和捆绑销售等方式，增加产品的竞争力。
七、促销活动组织各种促销活动，提高产品的知名度和销售额。
例如，举办产品发布会、参加行业展览、推出限时促销和举办抽奖活动等，吸引客户购买并增加复购率。
大雁塔广场设计格局
▪ 喷泉共设计有独立水型22种，其中：变频方阵（排山倒海 水型）莲花朵朵；百米变频跑泉云海茫茫；海鸥展翅、蝶 恋花、水火雾中心60米高喷水柱等均是国内最新推出的科 技含量较高的新颖水型。同时北广场喷泉中设计60米宽20 余米高的大型激光水幕4台喷火火泉从水里喷出在6米高空 充分燃烧低温爆开更增加了整个喷泉的夺人气魄。
▪ 3、以唐风建筑为主体：透过建筑元素与形式的解析，及 现代构造技术与材料的结合，将唐风建筑转化成具现代质 感与文化特质的样式.
▪ 4、以佛教文化为主旨：塑造大雁塔(大慈恩寺)使其成为 地标中心，透过整体都市公共空间元素与意象的布局.传 达佛陀慈爱的实践观与世界观.
▪ 5、以丝路之旅为主题：将中国盛唐时期文化的多元兼容 特质与商业贸易的国际观，呈现于土地使用商业主题的构 思与都市景观的设计上
简析西安大雁塔北广场设计 格局
▪ 大雁塔又名大慈恩寺塔，位于中国陕西省西安市南郊大慈 恩寺内。因坐落在慈恩寺西院内，大雁塔原称慈恩寺西院 浮屠（浮屠即塔的意思），是中国唐朝佛教建筑艺术杰作。
▪ 大雁塔广场位于举世文明的佛教圣地大雁塔脚下，广场周 边占地近1000亩，包括北广场、南广场、雁塔东苑、雁塔 西苑、雁塔南苑、慈恩寺、步行街和商贸区等。
▪ 大雁塔北广场自 2003年5月8日破土动工，2003年12月30 日竣工，并于31日对外开放，历时8个月。
西安大雁塔北广场简介
规划构想
▪ 1、以盛唐文化为主轴：建构曲江成为未来西安最具文化 产业，地域商业，国际观光，休闲游憩与居住等复合性具 有多元特色的开发特区．
▪ 2、以唐城历史为主构：以旧唐城的结构纹理与里坊规划 为主要构架重新规划，透过开放空间及主题特区的植入， 强化都市空间结构特色．
广场规划设计案例课件1
3 青岛五四广场
7)主要景点——滨江游步道
圆形广场 滨江游步道
3 青岛五四广场
8)空间营造
点状元素在整个广场形式中有着良性渗透。 草坪在尺度感上，很好的协调了滨江游步道的大手笔，从而与之呼应。
3 青岛五四广场
青岛五四广场优点： 1、选址、地理位置 2、轴线明显。 3、草坪大气。 4、雕塑醒目。
广场规划设计案例
1 天安门广场
1 天安门广场
轴线分析
奥
• 天安门广场、故宫、景 山贯穿北京城始终。
林 匹 克
公 • 奥林匹克森林公园给予 园
中轴线新的延伸。
故 宫 天 安 门
大雁塔广场
南广场整体风格婉约。
2 西安大雁塔广场
大雁塔北广场
2 西安大雁塔广场
视觉空间从集中拥挤到开阔发 散。
视觉的变换，引导游人心情的 变换。
3 青岛五四广场
7)主要景点——五月的风
以螺旋上升的风 ，火红色，体现了“五四运动”反帝、反封建的爱国主义基调 和张扬升腾的民族力量。
凯文·林奇认为城市的空间意象由通道、边缘、区域、节点、地标五种元素构成，五 月的风具有很强的可识别性，代表青岛的地标。
8)大唐文化柱
入口采用文化柱，文化柱上有唐文化浮 雕，营造出恢弘的气势。
2 西安大雁塔广场
9)商业区
采用唐代建筑和立面的处理， 营造佛法广场的氛围。
采用院落式布局方式，建筑主 题以红柱，大坡屋顶为基调,强化细 部处理。
2 西安大雁塔广场
10)观景台
浮雕墙
位于北广场最南端，为广场地势最高处， 建此一平台以观景。 浮雕墙表现唐代的佛教文化，宫廷文化， 前方则形成广阔的瀑布水幕墙。
1)城市环境分析
雁塔区广告营销策划方案
雁塔区广告营销策划方案一、背景分析雁塔区位于中国陕西省西安市，是一个具有悠久历史和丰富文化遗产的地区。
这里有著名的大雁塔、小雁塔、唐长安城遗址、西安电子科技大学等知名景点和学府。
随着旅游业的快速发展和人们对文化遗产的关注，雁塔区有着巨大的潜力来发展广告营销业务。
二、目标定位1. 增加雁塔区旅游业的知名度：通过有针对性的广告营销活动，提高雁塔区在国内外游客中的知名度，吸引更多的游客前来参观和旅游。
2. 推广雁塔区文化遗产：通过广告营销活动，将雁塔区丰富的文化遗产推广给更多的人们，增加他们对雁塔区文化的了解和兴趣。
3. 扩大雁塔区商业活动：通过广告营销活动，吸引更多的商家投资雁塔区，推动商业活动的发展，提高区域经济水平。
三、目标市场1. 国内游客：国内游客是雁塔区最主要的目标市场，他们通常对历史文化有较高的兴趣，愿意花费时间和金钱来体验和欣赏雁塔区的文化遗产和自然风光。
2. 国外游客：国外游客对中国的历史和文化也表现出浓厚的兴趣，通过有针对性的广告宣传可以吸引更多的国外游客来访雁塔区。
3. 商家和投资者：吸引商家和投资者投资雁塔区，推动商业活动的发展。
四、策略和措施1. 建立雁塔区品牌形象：通过品牌营销活动，塑造雁塔区的品牌形象，使其成为国内外游客心目中的一个知名和值得信赖的旅游目的地。
a. 设计标志性的品牌标识，并在各个重要的景点和旅游资源上进行展示。
b. 打造高质量的旅游服务，提供更好的客户体验。
c. 利用社交媒体和互联网平台积极宣传雁塔区的品牌形象。
2. 宣传推广活动：a. 制定一系列吸引人们关注的推广活动，如举办文化活动、艺术展览、古装表演等，吸引游客参与。
b. 与旅行社、景区合作，推出各类优惠活动，如打折门票、套餐购买等，吸引更多游客。
c. 利用社交媒体平台和旅游网站发布各类广告宣传，引导用户前往雁塔区旅游。
3. 建立合作伙伴关系a. 与旅行社合作，提供优质的旅游线路和服务。
b. 与酒店业合作，提供优惠的住宿条件和服务。
西安某商业项目营销策划方案介绍
西安某商业项目营销策划方案介绍西安商业项目营销策划方案一、项目背景分析近年来，西安市商业市场发展迅猛，商业项目井喷式增长，各个商业项目纷纷瞄准市场机遇，积极开展营销活动。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，本方案针对西安商业项目提出一系列的营销策划方案。
二、目标定位1.目标市场：针对年轻人群体，具备一定购买力和消费水平的人群。
2.目标定位：定位为时尚、年轻、活力的商业综合体，为年轻人提供购物、娱乐、休闲、美食等一站式消费体验。
3.目标销售额：根据市场调查，预计第一年销售额达到5000万元。
三、营销策略1.品牌力打造通过与知名品牌合作，引入国内外知名品牌入驻商业综合体，提升项目的品牌号召力和知名度。
同时，加强对项目品牌形象的宣传，包括线上媒体、户外广告等多种营销渠道的利用，提高品牌知名度。
2.客户关系管理建立用户数据库，并通过精准的市场调研和用户分析，制定个性化的营销手段，如定期发送活动信息、优惠券等，增加用户粘性和复购率。
此外，还可以通过会员制度、生日礼券等方式对高价值客户进行差异化对待，提升用户忠诚度。
3.活动营销营造独特的购物体验，针对消费者的偏好和需求，研究推出各类主题活动，如时尚发布会、音乐演出、美食节等，在吸引消费者的同时，提升项目的品牌形象和知名度。
同时，结合互联网的发展趋势，通过线上线下的联动，将活动影响力最大化。
4.积分换购通过设置积分系统，为消费者提供积分累积和兑换服务，鼓励消费者在商业综合体内消费。
消费者在购物、娱乐、餐饮等方面的消费都可以获得一定的积分，而积分可以用于下一次消费中兑换商品或享受折扣。
5.社交化媒体营销四、预期效果通过以上营销策略的执行，预计可以达到以下效果：1.品牌知名度提升，增加目标用户的到访和购买率。
2.成功吸引目标用户，提高复购率和用户忠诚度。
3.提高销售额，达到预期目标。
4.增加项目的社会影响力，树立良好的品牌形象。
五、实施计划1.第一季度：开展市场调研，了解目标用户需求，制定营销策略。
5.3 城市广场规划设计案例分析——大雁塔北广场
三、文化元素的提取与表达
（七）观景平台护栏石雕 观景平台位于大雁塔北广场的南北中轴线上，站在观景平
台上北广场一切美景尽收眼底 其护拦都雕有情美的盛唐人物， 雕刻工艺精细。
三、文化元素的提取与表达
（八）牌楼 北广场有四座石质牌楼，它们既是广场景观的标引物，又
是北广场的招牌和景观。四座牌楼均用白麻石材贴面，形成 中间高两边低的三门样式，呈现出平衡、稳定、简洁、大气 的特点。牌楼题辞用唐人崇尚的字体书写，中间大匾额用颜 真卿楷书大气磅礴；两边上下联匾额题词用王羲之、王献之 行书字体，典雅生动。
（二）音乐喷泉 北广场拥有亚洲最大的音乐喷泉。1400多个喷头组成八组
矩形水阵，气势宏伟，蔚为壮观。而喷火火泉在6米高空中充 分燃烧后低温爆开，更增加了夺人的气魄。喷泉的灯光采用 水下池面地灯，LED光带及岸上电脑灯多光源照明，五彩斑 斓。
四、新技术在广场设计中的应用
（三）音响设计 采用“地下深井式液压升降音响系统”采用法国线性来自列三、文化元素的提取与表达
（九）唐诗书画印雕塑小品 中国美术的民族特征集中体现在诗书画印的浑然一体。中
国画以绘画和诗文、书法、篆刻等相互糅和，构成了中国绘 画艺术的鲜明特色。以最具有中国美术物色的“诗书画印” 为主题 ，以一组10件现代抽象派有水景雕塑小品，和律动的 水色相融合，灵动自然，情趣致远，文脉呼应，一气呵成。
二、广场布局与立意构思
广场南端的景区由“水景落瀑”、“主题水景”、“观 景平台”等构成。大雁塔北山墙的“大唐盛世”浮雕长106 米，将繁华的大唐胜景浓缩在这百米长卷之中。墙下的跑泉、 火泉等水景由观景平台与110米长的音乐喷泉瀑布墙相连， 墙上绘有“丝绸之路”浮雕，落瀑高达3.5米，成为主景水 道的壮阔背景。
西安营销PPT
• 如果客户出现这种情况，那就需要挖掘客户的不同意见和看
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西安营销PPT
➢ 通过手势看谎言
• 心理学家研究，在20分钟的日常交谈中，每个人平均会撒3个
在说谎时也会伴着不同的身体语言。
• 说谎时常见的手势动作有
松，那么对方的腿部往往会先放松下来 • 2、脚的方向显示是走是留：假如有人正在和你谈话，其脚尖
个方向转动，就证明这个人想离开了，你要考虑交谈过程中 差错。如果对方的脚不停的摆动，说明对方可能不情愿离开 • 3、脚尖或者脚跟着地表明兴奋度 ：脚跟着地、脚尖向上抬起 你的谈话内容持有正面态度 PPT文档演模板 • 4、腿脚叉开表示态度强硬：不论客户是西站安营着销P，PT 还是坐着，只
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三、头部倾斜
• 把头部向一侧倾斜代表一种顺从 • 人对某件事情感兴趣时，会把头歪到身体的另一侧 • 在跟客户沟通时，如果客户歪着头，身体前倾，用手撑着脸
久可以确信你的发言已经说服了对方 • 在聆听客户说话时，也可以做出类似动作，让客户对你产生
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反客为主
• 有很多时候我们的产品种类是有一些局限性的 此时 如果不想 的机会 我们就要采取反客为主的方式 也就是我们平时所说的 不对客户说NO 引开客户的注意力 最终引导客户买下另外一 起来不可能的订单争取过来
消除客户疑虑
• 当客户需要掏钱去购买一件商品或服务时，心里都有顾虑 钱毕竟来之不易，花了就没有了。通常顾虑有一下几种：产品 说的一样有作用吗？你能像承诺中那样按时到货吗？说定的价 吗？自己做出的决定是明智的吗？消除客户的疑虑就像剥笋一 一点的层层递进，穷追不舍，把道理讲明白、讲透彻、这就是 法。 • 在销售过程中，迅速而有效的消除客户的疑虑，是销售人 务。因为聪明的销售人员知道，如果不能从根本上消除客户的 很难达成交易。 • 客户的想法是复杂的，对某一事物不理解或想不通，往往 PPT文档演模板 的疑虑，这就需要你据情释疑，把道理说西透安营，销P消PT除客户的顾虑
大雁塔广场设计格局
ห้องสมุดไป่ตู้
▪ ------唐诗园林区
唐诗园林是由园林广场所构成，每唐诗园森所展示唐诗 园林皆不相同，唐代是诗与画高度发展的时期，此时也是 造就园林艺术发展的奠基，唐代园林主要赖以文人把诗， 风景，人生，,社会联系思考，产生深邃隽永的意境美， 所以中国文人园林的风格，就是文人的诗与画的延伸．为 呼应大雁塔历史文化之背景与颂扬唐风文化之延续，将北 广场为水景两侧的带状广场，发展为唐诗园林广场，以唐 代著名文人及诗画为意境，配以高大的百年生长银杏树， 树影婆娑,绿荫成林，建构成唐诗园林广场宏观的意境， 也展现北广场更多元化内涵景致的风貌.
▪ -----灯光设计
灯光用高岗灯，平原灯，照明方式与传统的照明方式完全 不一样．从光谱分析上可以看出，人能见度很高，昆虫能 见度很低，整个广场不会有昆虫漫天飞的现象，灯具的形 式运用现代材料与中国传统风格相结合，石灯的粗犷，从 木窗中演变出现代的玻璃木墙方窗，在国内罕见．古建筑 上的照明把灯光藏在斗拱里面，朝上打亮屋檐下部和主要 结构柱件，在离建筑较远的地方运用先进的蝙蝠灯聚光照 射屋檐轮廓，两侧用光照射塔顶，塔座南部用万紫千红数 码灯返照出万丈佛光的效果，一个立体的大雁塔矗立于夜 空中的辉煌，成为绝美的古都夜景.
▪ 喷火火泉从水里喷出在6米高空充分燃烧低温爆开更增加 了整个喷泉的夺人气魄。音乐采用高保真远射程专业音响 系统使喷泉声、光、水、色有机交融。
▪ 喷泉共设计有独立水型22种，其中：变频方阵（排山倒海 水型）莲花朵朵；百米变频跑泉云海茫茫；海鸥展翅、蝶 恋花、水火雾中心60米高喷水柱等均是国内最新推出的科 技含量较高的新颖水型。同时北广场喷泉中设计60米宽20 余米高的大型激光水幕4台喷火火泉从水里喷出在6米高空 充分燃烧低温爆开更增加了整个喷泉的夺人气魄。
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西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
3、商业形态定位是什么？要吸引哪些商家进驻？对 进驻商家的选择标准和要求是什么？
4、如何搭建统一的运营平台，让进驻的商家能够赚 到钱？
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
8问雁塔北广场
5、如何通过改造来改变目前的商业的黯淡， 让项目拥有良好的商业成交氛围？
6、如何处理好雁塔北广场和商业之间的交融 关系，让两者彼此促进
n 现象 雁塔北广场除了被动地放喷泉和音乐，其他方面被 动和不作为；所做的活动屈指可数，没有与商家经 营互动，进驻商家并没有从运营中尝到甜头
n 反思 如何解决商业运营和北广场管理办的里外两层皮、 寻找到自己的位置并主动担负起主动运营的责任？
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
没有活动、没有运营、没有扶持和培育，再好的地 段，商业也只能捧着金饭碗要饭吃！
n 没有曲江一班人对商业运营规律从招商政 策、扶持和运营措施的充分理解和得力执 行，雁塔北广场的商业运营难上加难
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
北广场调整成功，商业成功一半！
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SWOT分析结论
n S-优势——区位、稀缺资源 n W-劣势——口碑、口碑影响 n O-机会——趋势、决心投入 n T-挑战——整合、投入执行
不再是空旷，而是一个个休闲体验的细节、情节 n 北广场将吸引越来越多城市中间阶层、小资、白
领和品位家庭的关注和参与，成为他们休闲娱乐 活动的必到之处 n 北广场不仅是一个名词，更是西安全新生活方式 的形容词，以及一种生活态度的动词
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
广场文化，应该是充满细节的个人体验
西安大雁塔北广场商业 整体定位营销调整方案
97PPT
2020/12/6
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
从政治冠军到商业明星，北广场急需关键的一跃！
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中国，只有一个曲江； 西安，只有一个大雁塔北广场！
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n 超越景观，还北广场以城市休闲广场本色 n 超越接待，把北广场还给广大市民和游客 n 超越空旷，把商业热闹氛围还给两侧商建
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宁波天一广场：现代和传统、本土和异域， 休闲和商业和谐的典范
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结论1
大雁塔北广场不等于一个喷泉那么简单！ 大雁塔北广场不仅是政府的会客厅和接待点 还是广大市民的休闲乐土和待客之地 还是外地游客西安之旅的出发地和回归地
3、形象
n 现象 从开放初期的争相前来，到今天的陷缺乏人气；从 最初的引以为荣到今天的“那里是旅游景点，怎么
会 去那里吃饭？”的非正常口碑
n 反思 是城市商业、旅游商业还是其他？雁塔北广场是没 有魅力，还是没有找到释放魅力的有效方式？
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
北广场的招牌是喷泉，但不能只有喷泉！
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（二）定位的指导思想
给广场松绑 让文化落地 还商业本色 造繁华天地
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（三）北广场定性
欲引爆北广场两侧商业 先调整北广场功能定位
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
解决之道
n 北广场两边可在目前的基础上改造成休闲 商街，营造良好的休闲商业氛围
2007, 告诉世界，一个全新、真正的雁塔北广场！
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汇报纲要
归根溯源——把脉雁塔北广场 魂归商业——定位雁塔北广场 限时爆破——营销雁塔北广场
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一、归根溯源
——把脉雁塔北广场
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n 2003年12月31日，雁塔北广场盛大开放； n 2006年12月31日，雁塔北广场商业星星点
灯，可以忽略，甚至视而不见… …
n “古时宫中有大鸟，三年不鸣，一鸣飞天！”
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把雁塔北广场还给人民； 把雁塔北广场还给商业； 把雁塔北广场还给时代！
雁塔北广场必须在商业上展示出她的独特活力，展 示在商业上的不二价值，告诉世界一个真正、全面、 全新的雁塔北广场！
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
重中之重是自上而下，为雁塔北广场
松绑、减负
松开广场无需承担的过多使命 减掉项目无法承载的过重限制 轻装上阵，回归本位 用市场的角度、用商业的体系出牌
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
（四）北广场定位方向
依托雁塔北广场景观资源和休闲的广场文 化，以为本地市民为主、为先、带动外地游 客参与、融汇餐饮、娱乐、艺术，室内室外 一体、荟萃特色休闲商业品牌和娱乐体验经 济的汇聚地。
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一个西安，只有一个雁塔北广场
大雁塔北广场，不仅有旅游和景观，更有商业和休 闲，商业和北广场本来就是不可分割的一个整体
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结论2
n 北广场并不只是在喷泉开放时方万人涌动 n 北广场并不只是简单、短暂停留的代名词 n 北广场并不只是游客、学生、老人的闲逛之处 n 北广场倡导并弥漫着互动性强的广场文化，广场
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4、口碑
n 现象 已经进驻的商家对雁塔北广场叫苦不迭；外面的商 家视为禁地，雁塔北广场在商界中影响式微
n 反思 雁塔北广场如何解决解决高知名度下的美誉度和品 牌忠诚度问题，让商家实实在在赚到钱
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
5、运营
n 反思
城市会客厅是雁塔北广场的阶段性使命、使命之一 还是贯穿始终的唯一使命？如何让老头子满意的同 时，让老百姓高兴、让投资和内经营的老板兴奋？
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
“老头子”可以带来新闻和关注，但是带不来 休闲和氛围！
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
6、团队
n 现象 以往管理方对商家的经营更多是禁止和约束，商家 感受不到运营商的主动帮扶意识，更像一个政府部 门的管理者！
n 反思 商业成败在运营团队，如何在整合统一运营主体基 础上，建立符合雁塔北广场的运营思路和体系？
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
雁塔北广场360度品牌扫描
•运营
•影响
•形象
•商家
•雁塔北广场
•口碑
•团队
•竞争
•定位
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
1、影响
现象： 曲江新区3年大变，地价、房价、游客、反响与日俱 增，雁塔北广场商业从房价到租金却不增反降，与 诸多第一不相符合，在西安商界中逐步被边缘化
反思： 是没资格做NO.1？还是做错方向？或是方法不对？
7、如何整合和联动周边的商业、休闲资源， 做大、做强休闲商业板块？
8、如何通过内部管理调整，建立一套真正符 合商业市场规律、行之有效的商业运营保 障服务体系。
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
亚洲最大的城市喷泉； 全国最多的广场灯带和休息座椅； 西安最好建筑形态与布局上与现代商业背道而 驰，过于威严、庄重，缺乏亲和力和互动， 难以形成商业和卖场氛围
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休闲商业的精髓在于小、散、细
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面临机会
n 旅游-休闲-体验，城市商业正处于从传统中 心商业向新兴休闲商业转变
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（三）重新审视项目的王牌资源
——定位前的项目商业SWOT分析
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核心优势
n 千年大雁塔景点国内外的旅游知名度 n 城市最大景观广场的号召力和稀缺资源 n 曲江板块整体蒸蒸日上的投资洼地效应 n 曲江对北广场的重新审视和做旺的雄心 n 连接东南西北、四通八达的便利交通
在优势中找卖点 在劣势中找突破 在机会中找发展 在威胁中找方法
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二、魂归商业
——定位大雁塔北广场
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定位大雁塔北广场
n 基础：在曲江的坐标系下 n 起点：定位的指导思想 n 前提：北广场定性 n 方向：北广场定位 n 格局：北广场业态 n 布局：北广场空间划分
n 曲江和大雁塔周边新建项目，将带动人气 聚集，雁塔商业板块呼之欲出
n 北广场目前进驻商家生意下滑，可借机对 其整体统一托管，拿回经营主动权
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应对挑战
n 没有现有商建的有效改造，商业氛围的营 造无从谈起
n 没有自上而下对北广场功能定位的充分松 绑，没有北广场整体休闲氛围的兴起，商 业的火爆近乎无源之水
7、竞争
n 现象 从慈恩镇、秦汉唐和芙蓉坊、大唐芙蓉园新天地， 大家争相从北广场和曲江的发展中成功借力、借势
n 反思 雁塔北广场如何找到差异化竞争、领舞北广场和曲 江商业板块的切入点？
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