房地产资金来源

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金( 主要是定金及预付款 ) 二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资

金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏

以外的 30 个省 ( 市 ) 的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自

银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按

揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也

有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行

的资金总比例将高达 70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。

对比银行贷款最多不超过房地产总投资 40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明

显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，

进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“ 121号文” 开始，2004 年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005 年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007 年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加

息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人 ( 投资者 ) 签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金

委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—

信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地

贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004 年共发行了98 支房地产集合资金( 含财产) 信托投资计划( 以下简称房地产信托) ，实际募集资金总计

总额增长93.?4%。

115.? 866 亿元，平均每个房地产信托募集 1.? 18 亿元，与2003 年相比

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性

问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产

信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产

业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。

直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于 70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在 75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资

的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。 2004 年底，筹资总额占全部房地

产企业的资金来源不足 0.?5%?。06 年到 07 年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。

但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达 4 万余家，而我国境内上市的房地产公司只有 90 家( 根据 2005 年数据，其中 79 家在沪深两市上市和 11 家在香港上

市 ) 。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过 100 家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、

SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些

海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，合作开发。截至

利用外资总额

2006 年 1-11 月份累计

313.6 亿元，同比增长

21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助

于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金

的过多涌入， 2006 年和 2007 年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管

理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接