建筑物区分所有权解释
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释-
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
今天店铺⼩编为你带来什么是建筑物区分所有权的内容，希望可以帮助到你。
什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析【原创实用版】目录1.建筑物区分所有权的概念和特点2.建筑物区分所有权的种类3.建筑物区分所有权的法律规定4.建筑物区分所有权的实际应用5.建筑物区分所有权的未来发展趋势正文一、建筑物区分所有权的概念和特点建筑物区分所有权是指在建筑物内，各个业主对其所拥有的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权的一种权利状态。
建筑物区分所有权具有独立性、排他性和不可分割性等特点。
二、建筑物区分所有权的种类建筑物区分所有权主要分为三种：独栋别墅区分所有权、公寓区分所有权和商业建筑区分所有权。
独栋别墅区分所有权是指业主对别墅及其附属设施享有独立的所有权；公寓区分所有权是指业主对公寓及其附属设施享有独立的所有权；商业建筑区分所有权是指业主对商业建筑及其附属设施享有独立的所有权。
三、建筑物区分所有权的法律规定我国《物权法》对建筑物区分所有权进行了明确规定，包括业主对建筑物内的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权。
《物权法》还明确规定了建筑物区分所有权的取得、转让和消灭等法律程序。
四、建筑物区分所有权的实际应用建筑物区分所有权在现实生活中的应用十分广泛，如业主对自己拥有的房产进行买卖、出租、抵押等，都需要遵循建筑物区分所有权的原则。
同时，建筑物区分所有权也是物业管理的基础，物业管理公司要根据业主的区分所有权来提供服务。
五、建筑物区分所有权的未来发展趋势随着我国城市化进程的加快，建筑物区分所有权的法律制度也将不断完善。
未来，建筑物区分所有权的法律制度将更加注重保护业主的权益，如优化物业管理、规范业主大会等，以适应社会发展的需要。
总之，建筑物区分所有权作为一种重要的物权形式，在我国法律体系中占有重要地位。
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。
建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。
2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。
3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。
4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。
5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。
6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。
建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。
对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。
建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权的概念建筑物是指以土地为基础修建的房屋、厂房、桥梁等建筑物。
在现代经济社会中，建筑物作为大量资本的投资对象，其价值不断地提高，对所有权和使用权的问题日益凸显。
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行区分，确立各方权利，防止发生纠纷，维护身分损失。
此文将从建筑物的区分所有权的定义、特点和建筑物区分所有权的实施等方面进行论述。
一、建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权是指：在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行分别确立，维护相关当事人之间的权益。
由于建筑物一般由不同的业主所有，因此建筑物内各部分的归属必须要进行合理的划分和安排，以维护不同所有人的权益。
二、建筑物区分所有权的特点1.民法规定：我国《物权法》第102条规定，“物业共有的各业主对共有部分以及各自专属部分的意见，须经过协商一致，但有关法律规定另行办理的除外。
”因此，建筑物区分所有权是一种依法实施的合法权利。
2.区分精准性：建筑物区分所有权的实行，必须对建筑物内部的每一个细节进行准确的划分和明确的归属，确保各方权益均得到合理保障。
3.权益保护性：建筑物区分所有权的实际操作中需要进行协商和讨论，各方意见必须达成一致的共识，避免因过程中的误解和分歧导致权益的损失和纷争。
三、建筑物区分所有权的实施1.编制建筑物区分所有权划分图：根据建筑物的特征，把建筑物划分为若干个合理的部分，并在图上标注各个部分的归属人。
2.协商确定归属权：建筑物所在地区的业主或物业管理机构需组织相关当事人开展协商或业主大会，就各部分的归属权进行讨论、协商、表决等过程，最终形成一致意见并签署相关协议。
3.协调分配对策：涉及到权益划分的问题，难免会存在一定的摩擦和争议，这时，需专业人士或者独立第三方调解。
在权益分配时，需采取公平公正的原则，避免权益分配中产生偏向性。
总之，建筑物区分所有权是维护建筑物内部业主权益必须的一项操作。
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。
A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。
一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。
但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。
2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。
3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。
通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。
如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。
二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。
例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。
2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是区分所有的建筑物所有权⼈对专属于他的部分有效⾏使占有、使⽤、收益的权利，建筑物区分所有权是物权的⼀种，在现代⼩区较为常见。
针对的建筑物区分所有权是什么问题，下⾯店铺⼩编为您详细解答。
⼀、建筑物区分所有权是什么
1、建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有⼈对其专有部分享有独⾃占有、使⽤的专有权，对共同使⽤部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
2、《民法典》第⼆百七⼗⼀条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
⼆、建筑物区分所有权的法律特征
1、建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上⾯的所有权形式;
2、建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成;
3、建筑物区分所有权的本⾝具有统⼀性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它却是⼀个独⽴的、统⼀的、整体的权利;
4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只登记专有权即设⽴了区分所有权、共有权、成员权随此⽽发⽣，不必单独进⾏登记。
在区分所有的成⽴登记上，⼀般只登记专有部分所有权，⽽对共有部分所有权并不单独登记。
正是由于共有部分附随于专有部分，因⽽区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其视为⼀种特殊的共有形态。
我国《民法典》对建筑物区分所有权是什么有了明确的规定，同时也规定了业主⾏使专有部分的权利和义务及共有部分的权利和义务。
希望以上内容能对你有所帮助，如果你还有其他问题可以点击下⽅按钮咨询，或者到店铺咨询专业律师。
简述建筑物区分所有权的概念和内容
一、建筑物所有权的概念建筑物所有权是指对建筑物的支配和控制权。
建筑物包括房屋、商业综合体、公共设施等，是人类生活和活动的重要场所，对于城市和社会的发展具有重要意义。
建筑物所有权是建筑物权利的核心内容，包括对建筑物的使用权、收益权和处分权等。
二、建筑物所有权的内容1. 使用权建筑物所有权者拥有对建筑物的使用权，可以根据自己的需要进行使用和支配。
使用权包括对建筑物的使用、分配和转让等权利，是建筑物所有权的基本内容。
2. 收益权建筑物所有权者享有对建筑物所产生的收益的支配权。
这些收益可以是租金、销售收入、物业管理费等，建筑物所有权者有权支配这些收益并获得相应的利益。
3. 处分权建筑物所有权者有权处分建筑物，包括出售、转让、抵押等。
处分权是建筑物所有权者根据自己的意愿对建筑物进行处置和转移的权利，是建筑物所有权的重要内容之一。
三、建筑物所有权的法律保护建筑物所有权是国家法律赋予建筑物所有者的权利，享有法律保护。
我国《物权法》和《建筑法》对建筑物所有权的产生、变动、转移、保护等方面做出了明确规定，保障建筑物所有权者的合法权益。
1. 权利证明建筑物所有权者可以通过权属证明文件来证明自己对建筑物的所有权。
权属证明文件是建筑物所有权者合法拥有建筑物的重要证明，具有法律效力。
2. 保护措施法律对建筑物所有权者的权益给予了严格的保护，禁止任何单位和个人侵犯建筑物所有权者的合法权益。
一旦发现侵权行为，建筑物所有权者可以依法向法院起诉，维护自己的合法权益。
3. 不动产登记建筑物所有权者可以通过不动产登记来确保自己的建筑物所有权的安全。
不动产登记是对建筑物所有权进行确认和登记，是建筑物所有权者权益的重要保障。
四、建筑物所有权的界限建筑物所有权并非绝对的权利，受到一定的限制和界限。
建筑物所有权者在行使建筑物所有权时，需要遵守相关法律法规，尊重社会公共利益和他人合法权益。
1. 土地使用权建筑物所有权者在享有建筑物所有权的往往需要与土地使用权相关联。
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。
2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
建筑物区分所有权.doc
建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。
此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。
于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。
（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。
（一）专有部分专有部分必须具有独立性。
关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。
（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。
建筑区分所有权的概念
建筑区分所有权的概念建筑区分所有权的概念是指在土地上建造建筑物后，对土地和建筑物归属的一种法律概念。
在不同国家和地区，建筑区分所有权的规定可能会有所不同，下面是一些相关的参考内容：一、建筑物与土地的关系在大部分国家和地区中，建筑物与土地的归属是分开的。
土地通常由地方政府或地主所有，而建筑物则可以属于不同的个人、公司或组织。
这种区分所有权的概念在房地产交易、土地使用和建筑物管理等方面起着重要的法律和财产保护作用。
二、土地所有权和建筑物所有权的不同土地所有权通常由相应的法律规定和登记机构负责管理。
土地所有权包括土地的使用权、收益权和处置权，即土地所有者有权使用土地、收取土地产生的收益，并对土地进行处置（出售、转让、租赁等）。
与此相对应，建筑物所有权是指对建筑物本身的所有权，包括建筑物的使用权、收益权和处置权。
土地所有者可能不一定对土地上的建筑物拥有所有权，相反，建筑物所有者可能并不拥有土地所有权。
三、建筑物内部区分所有权在多户建筑物（如公寓大楼、办公楼等）中，建筑物的内部可以进一步区分所有权。
每个单元的所有者通常对自己的单位拥有所有权，并共同拥有公共部分的所有权，如电梯、走廊、外墙等。
这种内部区分所有权的制度通常通过相关法律文件（如楼盘规约、公寓法等）进行明确。
四、建筑物共有部分的管理建筑物的共有部分（如公共区域、共用设施等）通常由物业管理公司或业主协会进行管理。
物业管理公司或业主协会负责维护共有部分的设施设备、管理公共资金，并解决共有部分的使用和维护问题。
在一些国家和地区，共有部分的所有权可以通过购房合同和相关登记文件来明确。
五、建筑物所有权的转让和转让登记建筑物所有权可以通过买卖、继承或赠与等方式进行转让。
在进行所有权转让时，通常需要办理相关的转让手续，如签订买卖合同、缴纳相关税费、办理权属证书等。
转让登记的目的是将建筑物的所有权变更记录在登记机构，以保障权益的合法性和可追溯性。
总之，建筑区分所有权是指在土地上建造建筑物后，将土地所有权与建筑物所有权区分开来的一种法律概念。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析
建筑物的所有权可以通过以下几种方式进行区分和解析：
1. 个人所有权：建筑物的所有权归个人或家庭所有。
这种所有权形式最常见的是住宅房屋，所有者可以自由使用、出租或出售房产。
2. 公司所有权：建筑物的所有权归公司所有。
这种形式的所有权常见于商业办公楼、工厂或仓库等商业用途的建筑物，公司可以利用建筑物进行经营活动。
3. 政府所有权：建筑物的所有权归政府所有。
这种形式的所有权常见于政府办公楼、学校、医院等公共设施，政府拥有和管理这些建筑物，为公众提供相应的服务。
4. 共有所有权：建筑物的所有权由多个人或实体共同拥有。
这种形式的所有权常见于公寓楼、商业综合体等共用建筑物，各个业主或股东共同享有建筑物的使用权和收益。
5. 租赁所有权：建筑物的所有权仍归原所有者所有，但通过租赁合同将建筑物的使用权转让给租赁人。
在租赁期内，租赁人可以使用建筑物，并支付租金。
对于建筑物的所有权解析，可以通过法律文件（如房产证、租赁合同等）、土地登记簿、财产权登记处等方式进行确认和核实。
同时，不同国家和地区对建筑物所有权的法律规定也会有所差异，需要根据当地法律法规进行解析。
物权法_业主的建筑物区分所有权
某住宅小区图片
第一节 建筑物区分所有权概述
一、概念和特征 （一）概念：
建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有 权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人 （业主）共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区 分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有 权、对共用部分所享有的共有权以及相互之间对 建筑物的整体享有管理权的总称。
第三节 共有权
一、概念及性质 1、概念：是指以区分所有建筑物的共用部 分为标的物，全体业主共同享有的不可分 割的共同共有权。 2、性质：随区分所有建筑物始终的不可分 割的共同共有 其他说法：按份共有、共同共有、视区分 所有建筑物性质而定等
二、共有部分（共用部分）
三、建筑物区分所有权的法律关系
（一）概念： 即建筑物区分所有权人（业主）之间及与 其义务主体之间的归属和利用关系。（与 教材概念有所不同） （二）具体的建筑物区分所有权法律关系 1、团体关系 2、专有关系 3、相邻关系 4、共有关系
四、建筑物区分所有权的构成要件
（一）建筑物能够区分所有（物质条件） 1、必须是能够出让他人所有的房屋 2、该房屋结构能够区分两个以独立部分 3、各独立部分能为业主专有使用 4、该房屋必须有共用部分 （二）建筑物事实上已经被区分所有（事实条 件） 建筑物已经通过法律行为被两个以上业主区分 所有（物权区分登记）
2、业主大会的性质 业主大会不具有法人资格但属于其他组织，业主 委员会为其执行机构具有诉讼当事人资格，业主 也有单独诉讼的权利， 国外情况： ①不承认主义：不具有法人资格，如德国、中国 ②承认主义：一律具有法人资格，如法国 ③有限承认主义：有限承认法人资格，如日本、 美国
(法律知识)业主的建筑物区分所有权
（法律知识）业主的建筑物区分所有权1．概念所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
2．内容（1）专有部分的单独所有权专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。
该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。
《物权法》第76 条第一款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定。
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
②总人数，按照前项的统计总和计算。
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。
但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。
因此，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
这里需要注意的是：①业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失；②将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；③业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
简述建筑物区分所有权的概念
简述建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权是指某个人或者组织拥有建筑物的某一部分或者全部所有权,但该部分所有权的归属并不能确定,需要经过相关程序进行确认。
建筑物区分所有权是一种比较特殊的所有权形式,其特征在于,虽然所有权人拥有整个建筑物的所有权,但是其对于建筑物的某一部分,如建筑物的某一房间、建筑物的某一区域等,拥有不同的所有权。
建筑物区分所有权的取得方式有两种:一种是通过共有权人协商一致,达成所有权确认协议,确认某个人或者组织拥有建筑物某一部分的所有权;另一种是通过法律规定,经过相关程序获得所有权确认。
在建筑物区分所有权中,所有权人的权限和义务比较灵活。
所有权人可以通过自己的行为对建筑物进行装修、改造、租赁等行为,但同时也需要遵守法律规定和建筑物区分所有权人之间的确认协议。
建筑物区分所有权在当代社会中越来越受欢迎,其优势在于,可以帮助个人和企业更好地管理和利用自己的资产。
通过建筑物区分所有权,个人和企业可以拥有建筑物的不同部分,并可以根据自己的需要进行装修、改造和租赁等行为,同时也可以避免建筑物的共有权人之间的纷争。
在建筑物区分所有权的实践中,需要注意以下几点:
1. 所有权人的确认需要符合法律规定和协商一致的原则,以避免不必要的纷争;
2. 所有权人需要遵守建筑物区分所有权人之间的确认协议,不得侵犯其他所有权人的权益;
3. 所有权人需要进行合法的装修、改造和租赁等行为,以避免损害建筑物的
共有权人的权益。
建筑物区分所有权是一种比较特殊的所有权形式,其优势在于可以帮助个人和企业更好地管理和利用自己的资产。
但是,在取得所有权的过程中,需要注意合法性和合理性,并遵守法律规定和确认协议,以避免不必要的纷争。
建筑物的区分所有权
建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。
在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。
本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。
一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。
值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。
因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。
区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。
总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。
二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。
<br> 构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。
对此，我国还未立法明确规定。
日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。
至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。
所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。
建筑物区分所有权
物权法第77条：“ 物权法第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住 宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守 法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ” 3．专有部分的物权归属对共有部分以及成员权的影响 专业部分的所有权是整个建筑物区分所有权的核心，共用部分的权利 和成员权从属于专属部分的所有权，因此，前者与后者之间具有主从 关系。业主让与单独部分的所有权，共有部分共有权与成员权一并转 移，不得单独保留后者的权利。在业主转让建筑物内的住宅、经营性 用房之后，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
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2．约定共同共有部分。 车库、 车库、车位 会所 人防工程 3 ．共有部分的特征 第一，共有部分的从属性 第二，共有部分的多层次性 第三，客体范围的广泛性 建筑物基本构造部分 附属设施 建设用地 二、共同部分所享有的权利和负担的义务 业主针对共同部分不仅仅享有共有权，同时还负担义务， 业主针对共同部分不仅仅享有共有权，同时还负担义务，包括： 1 ．共有部分收益的分配权利。 共有部分收益的分配权利。 2.建筑物共有部分及其附属设施的管理费用分担义务。建筑物及其附属设施 建筑物共有部分及其附属设施的管理费用分担义务。 的费用分摊、收益分配等事项，有约定的， 的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定（物权法第80条 明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定（物权法第80条）。 3．建筑物及其附属设施的维修资金的筹集缴纳义务。共有部分或约定共有部 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集缴纳义务。 分的修缮、管理、维护，共有部分及其相关设施的拆除、 分的修缮、管理、维护，共有部分及其相关设施的拆除、重大修缮或改良通 常由共同维修基金负责。 常由共同维修基金负责。
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《建筑物区分所有权解释》重要点
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。