物业前期介入全过程控制要点

6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。《临时管理规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷。
整个阶段
前期介入的跟进和落实
信息栏
在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
非机动车
合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。
小区清洁设施
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。
按照物业前期介入关注点的要求，督促地产进行实施。
水电气配套
1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。
2.电表容量与实际负荷相匹配。物业管理圈。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。
3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。
4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。
项目图纸出来以后
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。
雨水收集
对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。
水景设计、水质处理
考虑人工湿地的循环部分。
给排水系统
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
通常设置在单元门附近。
巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统。
一根巡更棒一般可以设置40-60个点
内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。
设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。
人行防范要求、人员流向：综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。
5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。
供配电系统
1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。
2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。
3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。
周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。
小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。
对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。
单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。
电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。
3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。
道路
1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。
2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。
3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。
考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。
管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室
食堂、宿舍
位置和面积的确定。
食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。
配套用房：居委会、社康中心等
按照要求进行对接。
配套设施：非机动车停放点、公共洗手间
督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。
第二阶段：开发建设至项目开盘期间
明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题：考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
给排水系统
1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。
物业前期介入全过程制要点
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间
实施时间
控制要点
实施内容
取得土地使用权以后二个月内
在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业服务人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置：项目所处的位置。
治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。
交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。
其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内。
安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
管理费测算：首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。
在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及临时管理规约。
1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。
实施时间
控制要点
实施内容
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供：
占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、
住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
项目开盘前半年（或根据营销要求）
管理方案包括四部分内容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。
5.水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。
6.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。
7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。
8.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
围墙护栏、支持杆
1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。
2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。
3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。
4.围墙安装防爬网。
外立面管道、栏杆
1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。
2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
沟渠井盖
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。
2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。
3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。
4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。
5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。
6.地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。
7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。
学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。