学校物业管理整体设想

☆商丘师范学院的物业特性和管理为了服务好商丘师范学院，裕鸿物业公司进行了现场考察、调研，对其环境和物业做了直观了解。

还对大部分师生进行意见咨询，通过调查、了解、咨询和探讨，形成了裕鸿物业对管理服务商丘师范学院的基本思路。

1、物业特性•师范学院是集教学楼、住宿和公寓等综合性物业，是典型的学校物业，是商丘市高等师范学城，规划上具有园林化的鲜明特点，对物业管理服务有不同于其它住宅区、工厂等物业，具有现代化程度较高的要求。

•商丘师范学院规模较大，教职员工和学生数量大，外部环境复杂，管理者的系统管理能力和综合素质要求较高。

•商丘师范学院学院率先进行垃圾分类和园林化设计，管理者要有按照ISO14000国际环保质量标准进行管理的能力。

•由于商丘市政府及院领导的重视和兄弟院校关注的重要性。

因此，商丘师范学院的管理与服务，必须探索科技实力和品牌结合的全新服务模式。

2、人员类型•人员总数约有人•人员身份教师学生学院工作人员工地建筑工人等裕鸿物业管理服务商丘师范学院的总体设想1、针对商丘师范学院区域大特殊性及问题的策划•管理处在管理方式上将专业化管理职能与分区管理相结合。

•管理手段上达到通讯现代化、办公自动化、作业机械化。

•分三期统一规划，人、财、物分步到位。

•为强化校园的治安，各巡逻岗、固定岗，各部门“点、线、面”相结合的综合快速反应体系。

2、针对校园内大部分是学生的特殊性及其问题的策划•坚持微利原则，推出“超值服务”系列举措。

•对前期的大量投入（重点为二次环境改造）费用不纳入管理处费用摊销，减轻学院负担。

4、针对商丘师范学院“园林化、花园式”这一特殊性，导入ISO14000国际环保质量标准园林化的基础在于环保意识、环保制度、环保文化的系统定位，裕鸿物业决定率先在物业管理中导入ISO14000国际环保质量体系，并配合校园文化的开展，引导师生形成环保价值观和绿色家园的行为规范。

裕鸿物业管理服务日照学院的总目标及理念1、总目标创建全国一流的、面向新世纪的“国际文明新人文大学校园”与全体师生共同营造一个“师生满意、社会满意、物业人满意”的新世纪大学园。

2、基本理念•“百年承诺三专（化）服务服务师生”•“做到更好、追求最好”是裕鸿物业人管理服务商丘师范学院的基础理念•“三专（化）服务”是裕鸿物业人管理服务商丘师范学院的工作理念三专（化）服务更是裕鸿物业人为商丘师范学院全体师生提供更到位的“技术专家的基础性服务、社会化专业社区服务和品牌化的专门个性服务”等综合性社区服务。

•超值服务精益求精•做您所说的•客户满意就是我们工作的最高标准•优化资源打造品牌规模经营裕鸿物业服务商丘师范学院的基本模式“三专化（专家、专业、专门）校园服务”―――技术专家的基础性服务―――市场化的专业社区服务―――品牌化的专门个性服务1、发挥裕鸿物业的技术和资源优势，由技术专家提供的物业专项基础性服务2、充分利用公司及社会资源，提供社会化的专业校园服务3、适应大学发展和消费细分的市场趋势，提供品牌化的专门个性服务☆管理服务理念―――――××物业让您更满意让——严格管理、规范服务、心心交流您——业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更——优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意——成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友高校后勤物业管理的特点高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。

但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。

高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。

另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。

4 加强现阶段高校物业管理的思路4.1 引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。

为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。

通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。

使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。

竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。

在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。

4.2 加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。

因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。

与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。

只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

4.3 健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。

学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。

在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。

多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。

在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

4.4 加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。

因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。

反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

4.5 走市场化经营道路，提高盈利能力在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。

近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。

但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。

要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。

（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。

如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。

（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。

学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。

只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。

5 以人为本，共建和谐校园物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。

物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。

加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。

高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。

在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。

另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。

让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

☆浅谈高校物业管理企业的管理问题随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业也得到了发展，但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段，而物业管理自身还处在发展的初级阶段，没有成熟的市场背景，企业内部的管理经营模式各自为政。

由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点，就是它依托学校，实施范围主要限于校内，高校物业管理起步相对较晚，物业管理理念尚未成熟，物业管理思路和模式尚不清晰。

本文就高校物业管理企业的管理作以研究和探讨。

(一)本着严谨务实的原则，逐步由人情化管理向制度化管理过渡物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门，必须在公司整体精神的指导下，并结合物业管理行业特征，提出物业管理企业的精神口号，比如“严谨、规范、务实、热情、创新”，要努力体现企业在整体上“团结、向上、规范”的精神面貌，确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。

逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务，从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。

在实际工作中，完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规范物业管理的制度、条例。

随着制度的推行和深入，从过去员工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠规范、靠程序进行管理。

在管理当中，管理员要不断地学习和贯彻员工规章制度，来加强和实现管理，让员工切身体会到制度是为岗位而设，而不是为个人而设，使人情管理的成分逐步减少。

规范的制度建设在不断加强情况下，由于不适应严格的规范化管理带来的不适应，引起了不同原因的员工情绪波动，甚至发生暂时性的停工停产事件，但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。

（二）理清思路，与时俱进，及时调整管理模式物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作，物业管理的涵盖面非常广，头绪很多，因此比较“繁”；物业管理涉及的内容比较多，牵涉部门多，因此比较“杂”；物业管理很多工作是面上的工作，物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系，是体现学校门面的作用，因此工作要比较“细”；物业管理工作是一个“动态的、长效的、立体的”工作，比如垃圾，随时都用可能在某个角落产生；比如杂草，一个不小心整个校园都爬满杂草；又比如水电，假如有一天每人在值班，它就偏偏在这一天出了问题。

因此，就比较容易“变”。

根据一些摸索的经验，现提供一点参考意见。

一、以功能为标准，进行大胆的分工。

在绿化班中，逐步设立（绿蓠、草皮、树枝）修剪、拨草、除害、浇水、勤杂、草花、盆景等功能项，每项都有责任人，责任落实到位，不仅发挥了各自的特长，而且增加了各自的责任心，打破“一窝粥”的现象。

二、权力下放，发挥主动性。

在大楼管理方面，设立主持日常工作的管理员，全面负责本项目部的日常管理，逐步形成一个核心，形成直接式领导。

下放了一定限额的经济权和人事权。

尤其是在员工招聘中，基本尊重基层管理员的意见。

三、为基层管理员创造便于他们管理的外部环境。