公寓专题研究报告
2024年学生公寓管理情况自查报告
2024年学生公寓管理情况自查报告一、引言学生公寓是学校生活中非常重要的组成部分，对于学生的生活质量和学业发展起到至关重要的作用。
为了全面了解学生公寓的管理情况，并及时发现问题，制定解决方案，我们特进行了一次学生公寓管理情况自查。
本报告将对2024年学生公寓管理情况进行详细的描述和分析，以提供改进和创新的建议。
二、学生公寓概况2024年学校共有X座学生公寓，总面积为XXXX平方米，可供XXX名学生居住。
公寓布局合理，设施设备齐全，包括宿舍、浴室、洗衣房、学习室等。
每间宿舍可供1-3人居住，公寓楼配备了24小时监控系统，提供了良好的安全保障。
三、学生公寓管理情况分析1. 安全管理学生公寓的安全管理得到了有效的加强。
每栋楼都设置了24小时监控系统，并安装了火灾报警器、灭火器等基本设施。
安全巡逻队也加强了对公寓的巡查，确保学生的人身安全。
但是，仍有一些学生在使用电器时不注意安全，或者私自携带危险物品进入宿舍，这需要我们进一步加强对学生的宣传教育和安全意识培养。
2. 卫生管理卫生管理一直是学生公寓管理的重要部分。
管理人员每日进行巡查，保持公共区域的清洁，定期组织卫生大扫除。
然而，仍有一些学生没有养成良好的卫生习惯，在宿舍内乱丢垃圾、不打扫卫生，这不仅影响了宿舍的整洁，也对其他同学的生活造成了不好的影响。
我们建议加强对学生卫生习惯的培养，定期组织卫生宣传活动，提高学生的卫生意识。
3. 管理制度学生公寓的管理制度相对健全，包括公寓内禁止吸烟、严禁酗酒、禁止携带宠物等规定。
并且规定了学生在公寓内的行为准则和违规处理措施。
但是，仍有部分学生对规定不太了解或者故意违反规定。
我们建议学校加强对学生管理制度的宣传和培训，让学生充分认识到遵守规定的重要性和后果。
4. 服务质量学生公寓的服务质量较为一般，特别是在解决学生问题和提供及时维修方面存在一定的不足。
有些学生反映，在公寓维修问题上需要等待较长时间，或者解决问题的效果不令人满意。
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
上海市小面积房型专题研究报告
前言合美企划作为专业的房地产代理公司，需要对市场上所供应的各类产品有比较清晰和详细的了解，在这样的要求下，合美市场部首先针对上海市场，制定了各种不同的专题，对各类产品进行研究。
小面积房型专题既属于其中之一。
近年来，小面积房型产品成为了房地产市场上的一个极亮点，受到了各方的青睐，因此对其有一个基本的了解是必须和迫切的。
前期，合美曾经有过一份小面积房型研究报告，这份报告所产生的基础是小面积房型刚开始热销的阶段，在这样的条件下，这份报告对当时一些比较有影响的小面积房型进行了研究，并在这个基础上总结了当时小面积房型的一些特征。
然而，当小面积房型经历了一段时间的快速发展后，产生了新的特征，并有一定迹象表明其存在着一定的隐患。
因此，需要在原有报告的基础上进行新的研究与探索。
这就是本“小面积房型专题研究报告”的目的。
本报告将以营销理论中的4C理论与4P理论的结合来建立研究的模型，同时对目前小面积房型开发中潜伏的隐患以及未来开发中需注意的问题提出看法。
小面积房型概述所谓的小面积房型既指房地产产品中户型面积划分较小的所有产品。
从目前市场上所供应的小面积房型的产品分类来看，主要包括以下三种产品：小面积房型住宅：小面积房型住宅主要是指在整个楼盘的房型规划中有部分或者全部都是小面积的房型，这种产品主要供其目标消费群体居住所使用，由于其面积划分比较小，因此单套总价往往相对比较低，从而吸引众了众多的购房者。
酒店式公寓：所谓的酒店式公寓是指带有酒店式服务性质的公寓产品，从其产品的实质来看，其还是属于供居住使用的住宅类产品，只不过在其产品的附加价值方面要比纯供住宅使用的小面积房型要更高。
由于这个原因，酒店式公寓也吸引了相当一部分的投资者的介入。
酒店公寓:虽然酒店公寓在名字上只与“酒店式公寓”相差一个字，但其产品性质已经发生了巨大的变化。
从产品性质的角度来考量，其已经属于酒店类产品，而不是纯供居住的产品。
因此其在经营上采用“只租不售”的形式，目前市面上所谓的“产权式酒店”虽然针对市场进行出售，但其产权的拥有者一般不是使用者，其实产品性质仍属于“酒店”产品。
关于居民住房问题的调查报告
关于居民住房问题的调查报告?应结构不尽合理等风险问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。
为此，近半月的时间对我区城镇居民住房情况成功进行了专题调研。
首先，我进入了住房和城市建设局了实习，在此期间，我以咨询、查阅资料的方式，了解到了我镇的大致的住房情况；然后，我又询问了有关领导，从他们那了解到我镇的一些住房问题，及解决措施和方法；最后我又利用晨练时间延迟，对城区里的居名进行了相关的问卷调查，以及和他们交谈，意念从他们了解到社会底层的一些想法。
希望我的报告能作为石拱桥一个拱桥，有利于百姓解决住房的一些问题。
调查时间： 20xx.8.1-20x.8.14调查地点：XXX市住房和城乡建设局及居名住宅御景调查方法：实习，咨询，调查问卷调查对象：XXX住房和城乡建设局有关领导和人民公园晨练居民，及大中镇阜高村村民正文：我家坐落在苏北一个发展县级市的农村中，那里虽为沿海城市，可并不很发达，但是近几年来，走在马路上，会看到到处即使都在建设高楼大厦。
我家也面临着拆迁关键问题，但是，拆毁了之后有住哪呢，农民公寓还是自己再造一处房子，这是大多数农村人想的问题，而且，城里许多人也有各种各样的廉租房烦恼，究竟我市当今社会的是否满足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假对居名住房情况现状进行住宅了相关的调查，右面就是我对我镇居民住房情况坐的一些解释和总结。
一、目前仍然住房问题的基本情况：（1）商品房价格上涨过快房价上涨成为全国各个城市的现象，房价过高，超出了普通消费者的支付能力，总而言之是占民众消费支出的比重过高，这是一种不合理的异常现象。
以我市为例，从2021年实施住房货币化分配到2021年期间，我市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的，以市中心区为例，据统计，2021年以前的几年间，市中心区商品住房大约为1000元左右，到 2021年上升到2100元左右。
而自2021年起我市定价商品住宅价格上升加快，尤其以2021-2021年商品住宅价格上升较快。
长租公寓专题分析研究报告
需求层面。中低端房源供不应求，买卖市场的低迷，加上群租整治的挤出效应让部分刚需的租房者重新
寻租，让租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入 水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。
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长租公寓成为年度投资热点 在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局
长租公寓成为年度投资热点 房地产租赁市场的资源错配使得公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端
供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。未来物业价格趋稳，物业
增值转向物业经营，房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），业主出租意愿的提升，大规模 的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域
链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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链条中的投资机会
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发展趋势 标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其盈利能力也具备 较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入
门外更多野蛮人
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行业挑战 标
Байду номын сангаас11
链条中的投资机会 标
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链条中的投资机会
细分带来的纯粹，以女性公寓为例：除了开发商完整的大商业配套外，开发商将免费提供个性工作室使用权鼓励社会资源进入共女生公寓，同时培育 有手艺的女生公寓业主，在女生公寓内部做soho办公的一人公司，一方面可以直接面对开发商聚合起来的女性消费市场，另一方面也让女生公寓变成 一个互联网实现线上线下落地的实体空间，这样以养活很多美甲工作室，很多美发工作室、瑜伽工作室、宠物服务工作室等等。 13
宿舍可行性研究报告模板
宿舍可行性研究报告模板一、研究背景宿舍是大学生活的重要组成部分，良好的宿舍环境对大学生学习、生活、成长起着至关重要的作用。
受到现代教育理念的影响，越来越多的高校开始关注宿舍建设和管理，以提升宿舍服务水平，提高学生的生活质量和学习效率。
本研究旨在对建立新宿舍的可行性进行深入分析和探讨，以期提供科学的决策支持。
二、研究目的1.分析和评估新宿舍的建设和管理成本，查明其经济可行性；2.调查和了解学生对新宿舍需求和期望，为设计和规划提供参考；3.评估现有宿舍的利用率和服务水平，为未来宿舍提供改进建议；4.对现有宿舍进行整体规划和优化，提高宿舍的可用性和环境舒适度。
三、研究方法1.文献研究：收集和整理有关宿舍建设与管理的法规、政策、标准等文件，明确相关规定和依据。
2.实地调查：通过问卷调查、访谈等方式，获取学生对宿舍需求和建设标准的意见和建议，了解现有宿舍的使用情况和存在的问题。
3.数据分析：收集宿舍建设、管理、运营等相关数据，进行定量分析和对比研究，评估宿舍的利用率和成本效益情况。
四、研究内容1.宿舍建设可行性分析（1）新宿舍的建设成本与资金来源；（2）新宿舍的规划设计与土地选址；（3）新宿舍的建设周期和运营成本。
2.宿舍管理可行性分析（1）对现有宿舍的利用率和服务水平进行评估；（2）对现有宿舍的管理模式和机制进行改进和优化；（3）提出提高宿舍管理效率和服务品质的建议和措施。
3.宿舍需求分析（1）了解学生对宿舍功能和设施的需求和期望；（2）分析学生对宿舍环境和管理的满意度和意见；（3）结合学生实际需求，提出改善宿舍生活的设施及服务建议。
五、研究进展1.宿舍建设可行性分析（1）新宿舍的建设成本预估：经初步测算，新宿舍建设总投资约为X万元；（2）新宿舍的规划设计已初步完成，占地面积约为XX平方米；（3）新宿舍的建设周期预计为X年，其中包括设计、施工、验收等环节。
2.宿舍管理可行性分析（1）现有宿舍的利用率约为XX%，存在一定的浪费和空置现象；（2）现有宿舍管理机制尚需进一步完善和优化，以提高管理效率和服务质量；（3）针对现有宿舍的问题，提出了一些改进措施和建议，如加强巡查管理、提供安全保障等。
集中式长租公寓和分散式长租公寓专题研究
通常由个人或小型投资者拥有，分布在各个小区或楼宇中。运营上更灵活，可以根据市场需求调整租赁策略，但 管理难度较大。
投资回报比较
集中式长租公寓
由于规模效应和品牌影响力，通常更容易获得较高的租金收益。同时，由于集中 管理和运营，成本相对较低。
分散式长租公寓
投资门槛较低，但需要投资者自行管理，因此成本较高。分散式公寓的租金收益 也相对较低。
完善服务配套
提供便利的生活服务，如洗衣、烘干、健身、娱 乐等，以满足租客的日常生活需求。
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个性化服务
根据租客的需求和习惯，提供定制化的服务，如 定制的收纳方案、个性化的家政服务等。
加强品牌建设
品牌形象塑造
建立鲜明的品牌形象，包括品牌理念、品牌 标志和品牌宣传语等，以提高品牌知名度和 美誉度。
提升品牌价值
通过提供优质的产品和服务，加强品牌口碑和忠诚 度，从而提高品牌价值和竞争力。
跨渠道宣传
利用线上和线下渠道进行品牌宣传和推广， 如社交媒体、广告投放、线下活动等。
创新经营模式
多元化收入来源
除了租金收入外，探索其他收入来源，如周边商业配套、共享空 间租赁、社区活动等。
共享经济模式
将长租公寓与共享经济结合，如共享厨房、共享洗衣房、共享办 公空间等，提高空间利用率和租客的互动性。
智能化管理
运用互联网和智能化技术，实现公寓的智能化管理和服务，如智 能门锁、智能家居、智能安防等。
优化投资策略
合理选址
选择交通便利、商业配套完善的区域，以提高公寓的吸引力和租 金水平。
精细化投资
根据市场需求和项目特点，进行精细化投资，控制风险和提高回报 率。
长期价值投资
关注长线投资价值，不追求短期利益，以实现长期稳定的投资回报。
民宿、客栈专题研究
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北京
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厦门
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成都
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丽江
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青岛
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九寨沟
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西安
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桂林
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杭州
厦门、丽江、桂林（阳朔）都是国内目前客栈发展相对 成熟的区域；北京为北方客栈发展相对较快区域；杭州 为客栈发展兴起区域。
数据来源：易观智库 2014 年《中国客栈3在0线0民0元宿预以订下市场调研报2告5.》3%
数据来源：中国旅游研究院、携程旅游 2013 年初发布的 《中国自由行发展报告》
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
国内民宿·客栈案例
篁岭古村
项目位置：江西省婺源县江湾镇篁岭村 经营形式：集中开发 - 转租经营 经营规模：147 栋古宅 客房价格：400-800 元 / 间 / 晚 配 套：配套齐全
民·宿
客·栈
二：目前发展现状
国内民宿·客栈案例
法国山居
民·宿
项目位置：浙江省 德清县 莫干山镇 紫岭村 经营形式：集中开发 - 集中经营 经营规模：30 间客房左右 客房价格：3200-8900 元 / 间 / 晚 配 套：配套齐全
2014 年50中.7国% 客栈民宿预订用户个人月收入分布近
80% 为 7000 元以下
56岁以上
8.8% 1.5% 0.2%
2014 年中国在线客栈民宿预订用户主要决策 因素价格与特色是主要因素
8.8% 1.5% 0.2%
3000元以下 25.3%
5001-7000元 19.8%
3001-5000元 32%
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美国
美国都多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的 居家住 宿，价格相对宾馆要便宜。
专题研究公寓资产处置风险评估工作。
专题研究公寓资产处置风险评估工作。
公寓资产处置风险评估工作是指对于公寓资产处置（如出售、出租、转让等）进行风险评估和分析的工作。
该工作的目的是为了预测和评估潜在的风险，以便在处置过程中采取相应的措施来降低风险，并最大限度地保护利益。
在进行公寓资产处置风险评估工作时，需要考虑多方面的因素，如房屋本身的状况、地理位置、市场需求、政策法规等。
首先需要对房屋进行全面的评估，以确定其实际价值和潜在的问题。
其次需要分析当地房地产市场的供求情况和价格趋势，以便制定合理的处置策略。
最后需要了解相关的政策法规和税收政策，以便避免潜在的法律风险和税务问题。
在风险评估的过程中，需要采用多种分析方法和工具，如SWOT分析、风险评估矩阵、市场调研等，以便全面评估潜在的风险和机会，并确定最佳的处置方案。
同时也需要考虑可能出现的风险事件和应对措施，以便在出现问题时能够及时应对和解决。
总之，公寓资产处置风险评估工作是非常重要的，可以帮助投资人和开发商更好地了解资产的价值和潜在风险，从而制定合理的处置策略，最大限度地保护自己的利益。
上海房地产专题研究研究报告
上海房地产专题研究报告目录一、TOWN HOUSE的发展演化二、当前上海TOWN HOUSE市场简述三、上海TOWN HOUSE市场发展状况分析(一)初始阶段市场状况(二)发展阶段市场状况(三)趋向成熟阶段市场状况四、TOWN HOUSE 消费者特征分析五、TOWN HOUSE 产品特征分析（一）区域特征分析（二）档次划分（三）类别划分（四）小区规划、式样风格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的发展空间、存在意义与未来一、TOWN HOUSE的发展演化TOWN HOUSE的起源TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦很少有高密度的垒积式多高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。
18世纪末的贝德福特广场、柯本特花园、19世纪初的那莫德理大街等处，TOWN HOUSE组成了壮丽的街区，住宅由此形成了永恒的艺术。
后来TOWN HOUSE在美国得到了兴旺发展，特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。
它是由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。
离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。
上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居19世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾，出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。
这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。
代表建筑有兴仁里，敦仁更具现代TOWNHOUSE里棉阳里等。
与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是色彩的一个变种。
朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。
在40年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。
大学生公寓年终总结5篇
大学生公寓年终总结5篇回顾这段时间以来的工作，你一定有很多的收获，赶紧认真准备好年终总结吧，大家在写年终总结的时候，一定要保证自己的态度是诚恳的，本店铺今天就为您带来了大学生公寓年终总结5篇，相信一定会对你有所帮助。
大学生公寓年终总结篇1回顾过去的半个学期，宿管部在学校领导和学生会主席团的指导下，在广大同学的大力支持和合作配合下，以创建健康，卫生，舒适，文明的宿舍环境为目标，不断的开拓创新。
切切实实的做好本职工作，团结带领全体校宿管部部员有针对性的展开了一系列丰富多彩的活动。
虽然宿管部工作性质单一、但管理难度不小。
在广大干部的努力下我们取得了可喜可贺的成绩。
虽然我们是校宿管部的一分子，但是我们仍然是学生，我们的工作与我们的学习是不可分割的，在努力工作的的同时，我也没有放弃学习，虽然我挂了一科，但是补考刚刚结束，这科一定会顺利通过。
在前面的半个学期我部门主要的工作情况如下：一、我们取得的成绩：我部有4人获得《优秀学生干部》并且五舍宿管部获得了《最具青春活力》的称号。
当然成绩只代表过去，本部门会继承优良传统，发扬吃苦耐劳的精神，创出佳绩。
在老师的指导和关心下，在我们的共同努力和劳动下，在其他各部门的共同合作和帮助下，我们宿管部的明天将会更加辉煌。
二、我们的不足之处：1、由于上学期是新学年刚开始，大一的班委都还不健全，日常检查通知也没有做到位，导致日常检查虽然到位，但是结果却不理想。
2、宿舍有大功率用电器，检查中也遇到了，都会收取，但这种现象却屡禁不止，尤其是高年级的学生，不能使人满意。
3、上学期我们发现在走廊玩滑板和跳绳的同学居多，打电话的也不少，声音大的有时影响其他同学休息。
这一点我们宿管部有时候管理不过来，我觉得应该与各院系沟通，让各院系加以管理。
4、上学期通报改变颇大，导致干事写了改改了又写，所有人都懵了，我们没有一个完整而又健全的体系。
希望这学期把这些固定下来。
三、未来展望：现在我们既然已经是二级管理了，那么我们的工作就应该是监督与督促，我觉得我们的检查可以换一下形式，我们不仅要检查学生寝室，还要检查各院系的检查情况，所以我们可以让各院系派出5人左右检查，我们派出4人和他们一起检查，主要检查他们的检查是否严格并且留意被检查寝室的情况，看各院系的检查结果和我们的检查结果是否一样，有什么区别。
北京市商改住项目专题研究
东亚上北中心
中关村公馆 金隅可乐 FREE自由季 润枫嘉尚 东亚三环 金贸中心 铂第公馆
商住公寓,塔楼
公寓，板塔结合 公寓住宅 酒店式公寓 公寓 住宅、建筑综合体 住宅、公寓、写字楼 酒店式公寓
办公:50年；商业:40年
写字楼:50年 综合:50年；商业:40年 办公:50年 办公:50年 商业:40年 办公:50年 商业:40年
7、尚城
项目名称 尚城 开发商 有限公司
比周边低20%（东亚上北中心10500元/平米）
北京中天华瑞科技发展
销售均价
产品层高 总占地面积 总建筑面积 户型面积
15526元/平方 精装修标 米（loft） 5.4米 49000㎡ 150000㎡ 34--57 准 产权年限 总户数 销售速度 水电费
毛坯
典型商改住项目分析 以LOFT和跃层小户型为主，民用水电
5、卡夫卡公社
项目名称 销售均价 产品层高 总占地面积 总建筑面积 卡夫卡公社 16500元/平方 米（loft） 5.48米 16283㎡ 31038㎡ 开发商 装修标准 产权年限 总户数 销售速度
比周边低10%（柏林爱乐均价11000元/平米）
典型商改住项目分析 合生麒麟社产品线
LOMO公馆60-80平米占55% LOFT为120-140平米30%
其它占15%
典型商改住项目分析 合生麒麟社小结
该项目土地用途为文化娱乐，使用年限为40年；
该项目建筑定位为LOFT公馆、LOMO行馆，产品差异化较明显；
LOMO空间精装修，层高3.25米，户型面积为63-88平米，目前均价为19000元/平
产开发有限公司
销售均价
19786元/平米 平层：3.25米 LOFT:5.49米 31140平方米
调研工会青年公寓工作总结
调研工会青年公寓工作总结
近期，我们对工会青年公寓的工作进行了全面调研，以总结过去一段时间的工作成果和不足之处，并提出改进和完善的建议。
经过调研，我们发现工会青年公寓在服务青年员工、促进团结交流、丰富业余生活等方面取得了一定的成绩，但也存在一些问题需要引起重视和改进。
首先，工会青年公寓在服务青年员工方面做得较好。
公寓提供了舒适的居住环境和便利的生活设施，为青年员工提供了一个良好的生活空间。
同时，公寓还定期组织各类文体活动和培训课程，丰富了青年员工的业余生活，增强了员工之间的交流和团结。
其次，工会青年公寓在促进团结交流方面还有进一步的空间。
虽然公寓组织了一些文体活动和培训课程，但参与度和影响力有待提高。
建议公寓可以根据青年员工的需求和兴趣，增加更多的活动项目，吸引更多的员工参与，增强员工之间的交流和凝聚力。
最后，工会青年公寓在丰富业余生活方面还可以加强。
除了组织一些固定的活动和课程外，公寓还可以开展更多形式多样的活动，如文化沙龙、志愿者活动等，满足不同员工的需求，丰富员工的业余生活，提升员工的幸福感和归属感。
综上所述，工会青年公寓在服务青年员工、促进团结交流、丰富业余生活等方面已经取得了一定成绩，但还有一些不足之处需要改进和完善。
希望公寓能够认真对待调研中提出的问题，不断改进工作，提升服务质量，为青年员工营造更好的生活和工作环境。
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像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少 带有“公寓”、“国际公寓” 字样的楼盘，欲与 世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用 来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅 的代名词，而与出租形式无关。
在国内
归根结底
消费者告诉我们：在他们眼里公寓与住宅没有区别； 市场告诉我们：在西安的“公寓”只是住宅的代名词；
完善的居家型功能布局
公寓APARTMENT· 特征
公寓市场特征
售价高、销售快、价格增长幅度大
特征的具体体现
高利润、回款快、易达利润最大化
目前市场上公寓类型的划分
普格的定义与界定，严格来说， 目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功 能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同， 在产权和年限上也各不相同；
公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；
不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决
定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； 不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分， 体现产品和功能营销。
目录CONTENTS
PART 2 公寓与住宅对比分析
13
公寓
住宅
公寓和住宅的主要区别
公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别 在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套
而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套
但在西安公寓只做销售,已经与住宅没有明显差异了
“公寓”的国内外之分
在国外
发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租 用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立 别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”， 所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。
酒店式公寓
一般为商业用地 公寓或商务公寓
70年
户型面积小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住；
根据用地性质而定，40年或50年
一般处于城市核心地段及商务中心区，既 可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司； 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭可达20-30年； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位 置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区 分公寓和一般住宅； 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、 商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；
公寓的分类方式：
普通公寓 （居住型公寓）
用地性质 产权性质 产权年限
住宅 公寓
商务公寓
一般为综合性用地，商住或商业用地 商务公寓
酒店式公寓
租客主要以外籍跨国企业高管、
在深外籍人 士、来往深港两地的 商务人士为主
低首付、低月供
精装修交房，配套完善，交通 方便
购买客户主要以投资客为主
具备良好的商业、商务、交通 条件 具备较高的投资价值
具有较大投资价值，升值潜力
大
不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：
2
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣传不到位或是公寓的概念 压根就被颠覆或混淆了……
目录CONTENTS
PART 1 解读“公寓”
4
什么是公寓？
“在城市里，黑人有一定的住区，不准和白人住在一个公寓。”
——洪深《这就是“美国的生活方式”》
事件解读
1. 供许多人家居住的公共寓所。多为楼房建筑，有成套房间，设备较好。
什么是公寓？
“那是在 西单牌楼 附近的一家公寓里。以前，这是一家专招待学生的， 非常规矩的公寓。”
——老舍 《四世同堂》
事件解读
2. 旧时租期较长、房租按月计算的旅馆，居住人多为求学或谋事者。
公寓APARTMENT· 特征
地段的不可替代性
集住宅、酒店、会所 多功能于一体
公寓
APARTMENT
细致入微的酒店式服务
特点
配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外 优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。
公寓的目标客户及功能需求：
普通公寓 （居住型公寓）
高级白领及投资客
商务公寓
自用型客户，尤其受成长中的中小 企业及创业者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资 回报率高，升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、 首付和贷款均有较大吸引
住 宅
社区规模大，生活配套成熟 高端产品郊区化 超大绿化率，合理容积率 户型面积区间较大 景观资源丰富 适宜客群范围较广 社区档次品质化 户型格局多样化 开发周期长 底商销售滞缓 物业类型综合化
公寓剖析
公寓市场混乱
分不清公寓和住宅的差别：大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念 互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值； 公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。
公寓专题研究报告
认知
市场
现状
公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子； 公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用, 公寓可以包月,价格比酒店优惠； 公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高, 而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区; 公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!
根据用地性质而定，40年
面积较小，主力户型主要在90平米以 下，装修档次较高； 大多位于城市核心繁华地带、商圈周 边，交通方便； 按照星级酒店的设施标准进行建筑的 外部及内部设计，体现档次与舒适性； 一般以只租不售和产权式经营为主； 大多聘请国际知名品牌物管公司，专 业酒店管理集团提供专业、细致、科学 的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
公寓速效的销售业绩告诉我们：叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖得快。
那么，
作为开发商，在拿到地时究竟该如何下手，怎样在不同情况下做出不同的产品定位？
最适宜的才是最好的！
关于定位
公 寓
是繁华闹市区的首选 面积集中在30-80平方米 外观采用时尚现代型建筑 采用精装修标准 卖住宅的价格 超大容积率，超小绿化率 借用周边生活配套, 自身配套优势缺乏 无景观资源 客群以年轻人为主 公寓的称谓，住宅的形式 户型格局单一 宣传形式 趋于 住宅化 社区服务 趋于 公寓化