房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算

房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算项目投资与成本费用估算(1)开发成本的估算①土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

土地出让金的估算一般可参照政府延期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到：也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。

②土地征用及拆迁安置补偿费A。

土地征用费。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村的土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设旋维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。

国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。

广州市曾于1993年颁布了征用农地补偿标准控制额度如表2-2- 15所示。

由于国家新近对《中华人民共和国土地管理法》进行了修订，适当提高了征地补偿标准，如将原规定中的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地补征用前三年平均产值的20倍，提高为30倍。

B。

拆迁补偿费。

在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。

拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。

一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。

被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，做为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。

拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需要的费用。

拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合的形式。

产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积结合重新安置的地点计算，作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合成新度与市场行情计算。

③前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

A。

项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。

一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%。

3%，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0. 5%左右。

B。

“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。

这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

④建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

在可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。

A。

单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。

如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资筹。

B。

单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

一般说来，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可按建筑平方米造价计算。

其造价指标可参照有关近似案例获得。

C。

工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

D。

概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。

常使用的估算公式是：工程概算价值：建筑面积×概算指标需要注意的是，当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单方造价必须考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布的建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。

E。

类似工程经验估算法每一建设项目都有其自身个别的特点，因此难以就建安工程费用中各项目所占的比例定出一个绝对适用的标准。

但在一定日期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算方法，加上对实际个案的经验总结，可以测算出各类有代表性物业的建安工程各项费用的大致标准。

⑤基础设旆费基础设施费又称为红线内工程费，包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。

基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。

一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量(吨)指标计算，供电及变配电工程可按电增容量(千伏安)指标计算，采暖工程按耗热量(瓦特)指标计算，集中空调安装按冷负荷员(瓦特)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量指标计算，各类围墙、管线工程按长度米指标计算，室外道路按道路面积平方米指标计算。

⑥公共配套设施费公共配套设旋费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设旋发生的支出。

公共配套设施费的估算可参考“建安工程费”的估算方法。

表2-2 -23给出了人口规模为1～1.5万人的居住小区公共配套设旋定额指标。

对于人口规模为1.5。

3万人的居住区，除配套居住小区的全部公共建筑项目外，增设药店、洗染店、副食品店、水果店、日杂店、储蓄所和邮政所，共计配套项目28项，街道办事处和公安派出所每条行政街设一处，街道办事处规模为建筑面积300。

500㎡，公安派出所规模为建筑面积300㎡。

⑦开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。

各项税费应当根据当地有关法规标准估算。

以广州市为例，开发期间的税费主要包括以下各项：A。

投资方向调节税房地产开发项目固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征。

外资企业免征固定资产投资方向调节税。

B。

配套设施建设费配套设施建设费开征的目的，在于加强城市配套建设，促进城市建设资金的良性循环。

计收办法和标准：小区成片开发(用地面积大于或等于2万m2)的商品房项目按基建投资额的6%计征；零星开发(用地面积小于2万舒)的商品房项目按基建投资额的12%计征。

各个建设项目在设计要求、建设规模、标准及楼宇的总体高度等方面的差异必然会造成基建投资额的不同。

为了减少在实旌过程中出现的矛盾，有关部门经过对多种用途的建筑楼宇以及低层、高层的建筑工程进行的基建投资额的实际数据调查，对建筑物的各工程层数制订了缴纳“配套设施建设费”的计算基数(1998年颁布，以后根据实际情况再相应作出调整)。

（基建投资费用是工程项目的建设资金的基本建设投资部分。

包括主体工程和附属工程的投资，与工程项目建设和生产相关的项目（如原材料、燃料、动力、水源、交通运输、环境保护和备品、备件生产等）的投资。

主要位用于购置设备、仪器、建造厂房、构筑物、管道等建设投资，一般不包括更新改造投资。

可采用编制概算的方法或模拟类似工程的方法进行建设投资的估算或采用编制预算的方法进行详细计算。

）C。

建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量监督是指对建筑工程的地基基础、主体结构和总体工程质量的评定、验收；安全监督是指建筑工程旖工中有关防高空坠落、物体打击、机具伤害、触电以及防火、防爆等安全防范措旆的落实和对执行安全操作规程的检查监督。

计收办法和标准：工程质量监督费按建安工程总造价的2.5%0征收：安全监督费按建安总造价的1. 50-/00征收。

两项合计为建安总造价的4%0。

D。

供水管网补偿费计收办法和标准：以新增供水容量为基数，按600元/t征收。

新增供水容量的计算标准：住宅按0.3t/人增容；商业按0.lt/rri2增容。

E。

供电、用电负荷费(供电增容费)计收办法和标准：以新增供电容量为基数，住宅按480元/kVA征收；商业按1000元/kVA征收。

新增供电容量的计算标准：住宅按4kVA/户增容；商业按8kVA/lOOm2增容。

F。

其他税费其他税费包括项目需在开发期间缴纳的报建费、预算定额管理费、排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等(详见第三节)，总共约为基建投资额的2%。

⑧不可预见费不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。

它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项费用之和为基数，按3%。

5%计算。

房地产开发项目基础数据分析估算第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

（二）建设项目总成本费用构成教材P153第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式：出售、出租和自主经营。

对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发企业所投入的建设资金均属于流动资金性质，其投资的大部分是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的租售活动，转让这些固定资产的所用权或使用权以收回投资。

投资开发的过程中，开发商本身形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。

故：房地产项目总投资基本等于房地产项目的总成本费用。

（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等开发建设投资在建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分配。