抵押房地产变现能力分析
抵押房地产变现能力分析
抵押房地产变现能力分析《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。
但是，目前我省房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱,甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。
笔者认为变现能力的分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合重要性、针对性、指向性这三大要素，是对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。
因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验.笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法，供业内人士参考.一、变现能力的概念变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
二、影响变现能力的主要因素（一）房地产的通用性所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。
1、用途的专业化用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄,越不容易找到买家，变现能力越弱。
例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场(柜台）比店面的变现能力弱。
2、结构质式与房屋质量从结构上说,砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的,成新率差的不如成新率好的.房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等.3、房地产的价值大小一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多,越不容易找到买家,其变现能力就越弱。
例如:大型商场比小店铺变现能力弱,别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。
4、房地产的开发程度一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱.例如:生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。
5、区位条件所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。
例如:郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
商行变现能力分析
变现能力分析报告抵押权人在估价时点为实现抵押权将以抵押房地产变现，这时因房地产类型不同、市场风险的转移、使用年期发生变化、剩余年限长短情况及处置抵押房地产的短期性、强制性、变现能力差异及处置费用等原因将形成抵押物的市场变现风险。
一、通用性、独立使用性、可分割转让性、变现时间分析：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
估价对象作为商业房地产，建筑面积及价值较大，宜采取拍卖的变现方式。
1、估价对象的通用性所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。
影响房地产通用性有以下若干方面：（1）用途的专业化用途越专业化的房地产，使用的X围越窄，通用性越差。
本次评估估价对象为商业房地产，较纯住宅和办公类房地产通用性较差。
本项目为委托方面向市场的开发项目，位于麓谷版块，通用性一般。
（2）结构与房屋质量估价对象为钢混结构的商业房地产，其空间布局合理，功能分区明确。
（3）区位估价对象处于区级商圈辐射X围，商业繁华度较好，人口密度一般，居住环境佳，配套程度高，交通便捷。
综上所述，估价对象通用性一般。
2、独立使用性或可分割转让性所谓独立使用性，是指是否单独具备完整的使用功能。
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来转让。
估价对象进出通道及配套设施、设备均能单独使用，独立使用性较强，估价对象功能设计标准为商业用房设计，分割转让对经济效益影响不大。
3、可实现的价格与评估的市场价值的总差异程度根据估价对象特点分析，其变现方式宜采用拍卖的处置形式。
因不良信息使估价对象受到购买群体的心理排斥、评估结论所设定的公开市场前提与现实市场实际情况存在一定差异、变现压力对销售者正常销售的影响、不完全履行续建责任的潜在风险提高，并且在变现时间较短的情况下，估价对象在转换为现金的过程中由于数量、价值量较大等因素的影响，必然导致在估价时点可实现的价格低于评估的市场价值，一般情况下，差异幅度不超过20%。
徐沟同济苑押品变现能力分析
徐沟同济苑押品变现能力分析
在房地产抵押贷款的风险管理中，金融机构主要管理两方面内容：一是债务人，二是抵押物。
金融机构在发放贷款前，对于这两方面都要进行严格的审查。
但是发放贷款后，一旦出现违反抵押合同的约定需要处分时，抵押物能否快速变现以及变现能力如何就成为金融机构最关心的问题。
由于房地产抵押估价的估价时点与抵押物变现的时点存在差异，这使得预期变现可能出现的风险及可能实现的价值具有不确定性,所以对于金融机构来说,贷款前分析和判断抵押物的变现能
力是防范贷款风险、合理确定抵押率的关键要素之一。
房地产抵押估价主要服务于金融机构，因此，在估价报告中识别抵押物变现风险，对抵押物变现能力进行分析非常重要。
房地产变现能力浅析
一、何谓变现能力 二、变现能力分析的内容 三、影响变现能力的因素
四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差 异程度
五、变现时间的长短
六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺 序
七、变现能力分析注意事项 八、特别注意事项 九、风险提示
抵押期间房地产信贷风险关注点分析
抵押期间抵押权人应重点关注拖欠建筑工程款受偿优先于本 次抵押受偿
已抵押担保债权受偿（一押）优先于本次抵押受偿等潜在的 法律风险（如有）
抵押人的经营风险（经营不善可能会导致还贷能力下降）
抵押人的转租风险（新承租人的资信程度和经营能力可能会 导致还贷能力下降）
例如：房地产在经济萧条时期比经济繁荣时期的变 现能力弱； 一二线城市比四五线城市变现能力弱。
四、最可能实现的价格与评估的市场价值 的差异程度
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的 差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖” 的情形。
这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、 购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的 价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价 值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于 评估师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现 时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等 等把握的分寸尺度。
作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意抵押物价值的减损， 这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内抵押物被强制处分， 抵押物的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。
九、风险提示
抵押物状况因时间变化对其抵押价值可能产生的影响：
1、从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的。 如住宅房地产因时间变化，其抵押价值下降的幅度一般较小；
关于房产押品的变现能力分析
关于房产押品的变现能力分析由于房地产固有的保值增值特性，近年已成为商业银行、信托公司等金融机构发放贷款最乐于接受的抵押物之一。
但在实际情况中，大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，金融机构仍承受了相当大的损失。
如何正确判断押品的价值内涵，把控潜在风险，先从押品的变现能力分析开始：一、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。
根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。
长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人。
二、大宗抵押物处置相对较难面积大，价值量较大的大宗抵押物如整栋大厦、整栋商场等，在前期抵押评估时，由于市场上整栋出售的案例较少，评估人员多数根据不同部位用途进行分拆评估，然后累加得到整体建筑抵押价值，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低。
三、分割抵押使用受限影响处置对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押，或整体项目部分换押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。
例如：仅抵押一个整体度假村的餐饮大楼，如果没有酒店的配合，则无法得到有效经营。
再如工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值。
四、抵押物依附性强比如大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；学校门口的小店铺，主要依赖上学放学人群，一但学校大门改方向，门口的小店铺自然贬值严重。
房产抵押合同中的抵押物变现能力分析
房产抵押合同中的抵押物变现能力分析一、抵押物概述抵押物是指借款人将其拥有的房地产作为抵押担保，以换取债权人的贷款。
在房产抵押合同中，抵押物通常为借款人名下的房产。
本文将针对房产抵押合同中的抵押物进行分析，探讨其变现能力。
二、抵押物价值评估在房产抵押合同中，抵押物的价值评估是至关重要的。
抵押物的价值直接影响着债权人的利益和借款人的还款能力。
在评估抵押物价值时，应考虑房产的位置、面积、楼层、朝向、建筑年代、装修程度等因素。
同时，还应考虑市场供求、政策变化等因素对抵押物价值的影响。
在评估过程中，应采用科学、合理的评估方法，确保评估结果的准确性。
三、抵押物变现难易程度分析在房产抵押合同中，抵押物的变现难易程度也是需要考虑的因素之一。
通常情况下，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的房产更容易变现。
此外，房产的产权清晰、无纠纷也是影响变现难易程度的重要因素。
如果抵押物存在产权纠纷、抵押权人权利受限等问题，将严重影响其变现能力。
四、市场环境对抵押物变现能力的影响市场环境对抵押物的变现能力有着重要影响。
房地产市场的波动、政策变化等因素都会对抵押物的变现能力产生影响。
如果市场环境良好，房价上涨，则抵押物的价值也会相应提高，更容易变现。
反之，如果市场环境不佳，房价下跌，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑市场环境的变化，确保抵押物的变现能力。
五、借款人的还款能力对抵押物变现能力的影响借款人的还款能力对抵押物的变现能力也有着重要影响。
如果借款人的还款能力较强，能够按时偿还贷款本息，则抵押物更容易变现。
反之，如果借款人的还款能力较差，存在违约风险，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑借款人的还款能力，确保抵押物的安全性。
六、债权人的风险控制措施债权人在签订房产抵押合同时，应采取有效的风险控制措施，确保抵押物的变现能力。
首先，债权人应要求借款人提供其他担保措施作为补充，如保证担保、质押担保等，以降低违约风险。
如何进行抵押估价报告的变现能力分析共24页文档
如何进行抵押估价报告的变现能力分 析
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
银行抵押房产快速变现评估方法
银行抵押房产快速变现评估方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：银行抵押房产快速变现评估方法随着房地产市场的不断发展，更多的人选择将房产作为抵押物借款。
银行抵押房产快速变现对于金融机构和客户都是非常重要的。
在进行快速变现评估时，需要考虑很多因素，包括房产的价值、市场情况、政策法规等。
本文将探讨银行抵押房产快速变现评估的方法以及注意事项。
一、评估方法1. 房产估值评估师需要对房产进行估值。
房产评估的方法有很多种，通常包括市场比较法、收益法、成本法等。
通过对房产的位置、面积、周边设施等因素进行分析，评估师可以得出一个比较准确的估值结果。
2. 市场分析除了对房产进行估值，评估师还需要对当地市场进行分析。
市场的供需情况、价格走势、政策法规等因素都会影响到房产的变现速度。
评估师需要了解这些因素，并将其纳入评估范围。
3. 银行审批在进行快速变现评估时，银行的审批也是非常重要的。
评估师需要了解银行的审批流程、要求，确保评估报告符合银行的要求，从而提高房产快速变现的成功率。
4. 风险控制在进行快速变现评估时，评估师需要对风险进行有效控制。
评估师需要考虑到市场波动、政策变化等因素，确保房产快速变现的可行性。
二、注意事项1. 了解市场评估师需要了解当地房地产市场的情况，包括供需状况、价格走势、政策法规等。
只有了解市场，才能做出准确的评估结果。
2. 保持专业评估师需要保持专业的态度和技能，确保评估结果的准确性和可靠性。
评估师需要不断学习和提升自己的专业知识，以适应市场的变化。
4. 合作协调在进行快速变现评估时，评估师需要与银行、客户等各方进行有效的合作和协调。
评估师需要与各方保持良好的沟通，确保评估工作顺利进行。
银行抵押房产快速变现评估是一个复杂的过程，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
评估师需要对房产进行准确的估值，了解市场情况，控制风险，与各方合作，确保评估工作的顺利进行。
只有这样，才能提高房产快速变现的成功率。
变现能力分析
变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
对变现能力的理解，关键是搞清楚“在没有过多损失的条件下”。
变现能力是与变现的价格相联系的，可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。
如果没有价格的约束，任何东西都能很快变现。
变现能力分析的内容主要包括以下3个方面：
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。
影响该宗房地产变现能力的因素主要有：
⑴该宗房地产的通用性。
所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。
一般地说，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱，估价对象设计用途为商业服务,实际用途为仓库，通用性较差。
⑵该宗房地产的独立使用性。
所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制，估价对象位于内蒙古通辽集丰粮贸有限责任公司院内部分房屋，且与其它房屋配套使用，独立使用性较差。
⑶该宗房地产价值大小。
一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。
该宗房地产价值较高，变现能力一般。
估价方提醒抵押权人注意：抵押房地产拍卖所得价款，一般依下列顺序分配：支付拍卖抵押房地产的费用，抵押房地产应缴纳的各种税金，偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余金额交给抵押人。
变现能力分析
变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（一）通用性：估价对象房屋为租赁工业厂房，通用性较差。
（二）独立使用性：估价对象为整个厂区的房屋，独立性较好。
（三）可分割转让性：估计对象整体性较强，使用功能分割将使用功能减损，故可分割转让性较弱。
（四）快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。
根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变相价值为市场价值的40%～50%。
（五）变现时间、费用、税金：在当前市场条件下，估价对象变现时间长短以及变现费用、税金的种类、数额与处置方式和营销策略等因素有关。
在变现过程中，变现成本较高，要支付诉讼费用（按财产价值分段最高为4%）、执行费用（一般为0.1-0.5%）、估价费用（分段累计，最高0.42%）、拍卖费用（最高5%）、营业税及附加（5.6%）、印花税（0.05%）以及交易手续费等其它税费。
由于估价对象较容易处理，评估人员预测变现时间约为6个月至9个月，变现的费用及税金约为20%。
（六）变现清偿顺序：抵押无折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：1、实现抵押权的费用；2、主债权的利息；3、主债权。
变现能力分析
变现能力分析
根据《房地产抵押估价指导意见》，变现能力分析是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
包括抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时可能实现的价格与评估的市场价格的差异程度，变现时间的长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
一般来说，处于繁华区域的商业用房，综合用房和配套程度高，适宜居住，周边有良好的教育设施，交通方便的居住用房易于变现，工业厂房，要看其是否为特殊的厂房，比如化工，生物制剂等，这类厂房有一定的特殊要求，此类厂房变现较差；工业厂房还要衡量是否在工业聚集度比较高的开发区，如果在聚集度较高的开发区，一般变现容易；总的来说，价值大的房地产，所需资金多，不易变现；开发程度低的房地产，不易变现。
变现的费用主要有拍卖的佣金，销售不动产的营业税及其附加，交易过户的税费（手续费，契税等），此外还有土地增值税，个人（企业）销售不动产的所得税等。
变现能力分析说明
变现能力分析说明一、有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。
评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
二、变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
三、根据本次估价目的是处置变现，故需对估价对象的处置变现系数进行分析，分析如下：处置变现系数的确定：根据估价对象的特点，其处置变现系数与估价对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时同类房地产供给量有关。
估价对象的潜在有效需求与估价对象的用途、标的大小（单价、总价）、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。
就本次估价对象用途为1-2层的商业用房（株洲市房地产市场中房地产变现能力由强到弱分别为住宅－商场－写字楼－特殊物业［设备层属特殊物业］）其变现能力属中上水平；本次评估标的单价高、总价较大，变现相对困难，变现能力较弱；株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平，该区域为株洲市中心消费区，区域内消费水平较高，但受房屋规模限制，该房屋通用性不强(只适合作商业)，因此总体而言估价对象的潜在有效需求导致估价对象的变现能力属中等偏上水平。
变现时间：因委托方需处置变现，因此其变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间，故其变现价格也远远小于正常的销售价格。
变现日评估对象的权利及实物状况：评估对象房屋实体维护保养状况较好，已办理了《房屋所有权证》，但未提供该房屋应分摊土地的《国有土地使用证》，两证不齐，且土地使用性质及使用权类型尚待确定。
因此，评估对象在权利上存在瑕疵，对其变现能力影响较大。
变现时同类商业用房的供给量：根据估价人员调查株洲市中心区域内与估价对象同类或相似的房地产较多，随着在建的中旺锦安城等一大批同类型房屋的投入使用，更加大了同类房地产的竟争，因此一定程度上也影响了估价对象房地产的变现能力。
房产抵押合同中的抵押物变现能力评估
房产抵押合同中的抵押物变现能力评估一、抵押物变现能力的概念抵押物变现能力是指抵押物在市场上的流动性，即抵押物在转换成现金方面的能力。
具体而言，就是当债务人无法偿还债务时，抵押物能否顺利地转换成现金，以偿还债权人的债权。
二、评估抵押物变现能力的方法1.实地考察抵押物：通过实地考察抵押物，了解其地理位置、周边环境、房屋结构、面积、装修等情况，判断抵押物的市场价值及变现时的难易程度。
2.了解市场行情：了解抵押物所在区域的市场行情，包括房价、租金等，以评估抵押物的市场价值。
3.评估机构的评估：请专业的评估机构对抵押物进行评估，以获得更准确、客观的评估结果。
4.考虑抵押物的瑕疵：抵押物可能存在一些瑕疵，如产权不清、存在法律纠纷、存在租赁合同等，这些都会影响抵押物的变现能力。
因此，在评估抵押物变现能力时，需要充分考虑这些因素。
三、影响抵押物变现能力的因素1.市场需求：当市场对抵押物的需求较高时，其变现能力也相应增强。
反之，如果市场需求不足，则抵押物的变现能力会受到很大影响。
2.政策法规：政策法规对抵押物的变现能力也有一定影响。
例如，某些地区的二手房交易政策可能会限制抵押物的变现。
3.信用环境：信用环境的好坏也会影响抵押物的变现能力。
如果信用环境不好，可能会影响债权人的回收债权。
4.债权人的谈判能力：债权人的谈判能力也会影响抵押物的变现能力。
如果债权人具有较强的谈判能力，则可以要求债务人提供更有利于自己的抵押物。
四、评估抵押物变现能力的意义评估抵押物的变现能力对于债权人来说非常重要，因为如果抵押物无法顺利地转换成现金，债权人的债权就无法得到保障。
因此，债权人在签订房产抵押合同时，需要对抵押物的变现能力进行充分评估，以确保自己的利益得到保障。
五、提高抵押物变现能力的措施1.选择合适的抵押物：选择市场价值高、易于变现的抵押物，如商品房、商业用房等，以增加抵押物的变现能力。
2.了解市场行情：在签订房产抵押合同前，了解市场行情，包括房价、租金等，以确保抵押物的市场价值符合市场预期。
变现能力分析
变现能力分析变现能力是指抵押物在最小操作成本和管理成本的情况下，具有较高确定性的可实现价值的能力。
房地产估价师进行房地产抵押评估活动时，应当熟悉抵押房地产快速变现的特点，并应当关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性或快速变现能力进行定性分析，并在报告中给予体现。
在分析变现能力时，要分析的因素为抵押房地产自身特点及影响可实现价值的其他因素。
这些因素包括但不限于：抵押房地产的规模和现状，可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及可转让性；变现时间长短；变现费用（主要包括评估费用、司法费用、管理成本、交易成本等）、应纳税金、变现对可实现价值的影响等。
较易变现的房地产可以归结为那些处于较繁华地段的商业用房、综合用房和适宜居住、配套较好、交通便利的居住用房，显然对这类房地产的评估，运用我们目前的评估理论和方法是较为妥当和适宜的。
我们可以在公开市场里，搜集大量较为客观的交易案例，搜集到较为客观的房地产收益和其他相关数据。
在变现时间较短的情况下，该类房地产能以较小的损失转换为现金。
对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的80%以上。
变现能力一般的房地产大致可以归结为那些处于繁华程度一般地段的商业用房、综合用房和配套、交通、环境因素中有一定缺陷的居住用房及受消费能力、供求关系限制的非普通居住用房（别墅、高档公寓等）。
在变现时间较短的情况下，该类房地产在转换为现金的过程中由于诸如体量大、价值高、分割性差、有缺陷因素等原因会产生相当程度的损失。
对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的50%-70%。
变现能力较差的房地产主要有划拨地图上的房产，繁华程度较差区域的非居住用房，大型商场，非工业园区内的厂房等。
房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。
影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性;该宗房地产的独立使用性以及该宗房地产的可分割转让性.所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。
1、估价对象的合法用途为单元式住宅,不易分割转让。
估价对象建筑面积92.04平方米，面积适中，两室两厅，南北朝向，布局合理,通风、采光好，为大多数家庭所接收，因此其独立使用性、通用性好。
2、估价对象在估价时点拍卖或者变卖时，因存在短期内强制处分、价值量大、潜在购买群体受到限制、心理排斥等因素影响，其变现能力受到一定的限制，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低,与评估的市场价值的差异程度大约在10%—30%.3、变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。
一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间来的短。
另外房地产处置方式不同其变现的时间也不同，一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金等费用。
如果以拍卖方式处置，尤其是经司法程序拍卖,按估价对象状况一般要经过两次拍卖才可成交，周期大约需要一至两个月的时间.若以正常方式销售，从发布销售信息到成交的时间一般在二至三个月左右。
4、变现的费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。
税金的种类和数额要依据估价时点郑州市关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。
5、处置变现后的债务清偿顺序为:①支付处置费用和佣金；②偿还法定优先受偿款；③偿还抵押权人(或债权人）的债权本息及违约金；④余款交委托人（或抵押人）。
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抵押房地产变现能力分析
《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。
但是，目前我省房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较单薄，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。
笔者认为变现能力的分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合重要性、针对性、指向性这三大要素，是对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。
因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验。
笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法，供业内人士参考。
一、变现能力的概念
变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
二、影响变现能力的主要因素
（一）房地产的通用性
所谓通用性，是指该房地产是否多见、是否被普遍使用，也就是有用需求数量的多与少。
1、用途的专业化
用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不简易找到买家，变现能力越弱。
例如：厂房比住宅的变现能力弱；分外厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。
2、结构质式与房屋质量
从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。
3、房地产的价值大小
大凡说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不简易找到买家，其变现能力就越弱。
例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比大凡单元住宅变现能力弱。
4、房地产的开发程度
大凡说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。
5、区位条件
所处区位越偏远、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。
例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
6、该类房地产市场状况
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。
例如：市场萧疏时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。
（二）独立使用性
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。
大凡说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。
例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。
例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。
（三）房地产可分割转让性
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。
例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，大凡在物理上、经济上是不可分割转让的。
由于房地产价值大的其变现能力弱，如果简易分割转让的房地产，其变现能力相对较强。
例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就便当；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力就比不可分割的复式住宅较强。
三、变现能力分析的撰写
（一）变现能力分析的撰写主要内容
总体来说，《房地产抵押估价报告》中变现能力分析应该包括以下主要内容：1、抵押房地产的通用性；
2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性；
（以上可结合本文“二”的相关内容进行分析撰写）
3、估价对象的市场状况；
4、预测可实现的价格与评估的市场价值的差异程度；
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。
这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。
至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“严谨原则”等等把握的分寸尺度。
5、清偿顺序。
大凡认为清偿顺序为：①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人）
（二）变现能力分析的撰写注意事项
1、要根据估价对象个性，针对性、指向性一定要强；
2、要客观，要正确把握估价人员自己的专业能力；
3、要恰到好处，并要为自我保护留有余地；
4、要结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，不应出现估价报告撰写中的逻辑错误（尤其是前后矛盾）；
5、“变现能力分析”建议放在房地产估价技术报告中撰写。
四、“估价报告使用方应特别注意事项”的撰写
为了更便当说清晰这方面，以下作了一定的展开论述，但在《房地产抵押估价报告》中这部分的撰写应该要提纲挚领，内容应符合针对性和重要性。
（一）估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响本估价结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等等），房地产市场也会发生变化。
因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的严谨原则。
另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。
因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。
（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
1、抵押房地产本身的风险：
（1）适应性风险。
并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。
作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。
（2）预期风险。
房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。
（3）变现风险。
抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。
这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。
（4）损耗风险。
由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。
在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的大凡损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不当，甚至火灾等无意都会造成其价值危机减损甚至消失。
2、系统风险：
（1）市场供求风险。
市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。
市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动，详尽表现为租金收入和房地产价值的变化，当市场结构性过剩、购买力降低达到一定程度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。
（2）政策、政治风险。
政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生强大影响，从而给抵押权人带来风险。
政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。
（3）信用、道德、经营、管理等风险。
抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。
（4）或然损失风险。
或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。
一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产再建，其损失和创伤是无法弥补的。
3、估价报告中所做出的某些“假设”对估价结果可能产生的风险披露：应详尽针对估价报告中对估价结果产生影响的某些“假设”，予以披露而告知报告使用者。
如：估价报告中假设估价对象土地使用权为出让（未提供《国有土地使用证》），如果真实情况是国有划拨，那就必须扣除应补交的土地出让金。
因此应予以披露，而提请关注。
4、估价报告中忽略考虑或无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披露：
这部分主要是针对估价报告忽略考虑或无法考虑的某些因素、条件的披露，如：委托人告之“没有存在法定优先受偿款”可能存在的瑕疵等等。
应具有针对性、实用性。
（三）合理使用评估价值
请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。
贷款成数请放贷方审慎把握。
（四）在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对估价对象的抵押价值进行再评估。