房地产业务运作流程培训课件
合集下载
房地产开发流程培训讲义pptx(2024)
风险识别
通过市场调研、项目分析等手段，识别潜在风险 。
风险应对策略
根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略， 如风险规避、风险降低、风险转移等。
ABCD
2024/1/27
风险评估
对识别出的风险进行量化评估，确定风险等级。
风险监控与报告
建立风险监控机制，定期报告风险状况，及时调 整风险管理策略。
28
合同纠纷处理与诉讼应对
合同审查
在签订合同前，对合同条款进行仔细审 查，确保合同条款明确、无歧义。
合同纠纷处理
2024/1/27
出现合同纠纷时，应积极与对方协商 ，寻求和解或调解；若无法协商解决
，可依法提起诉讼或仲裁。
合同履行
按照合同约定，履行各自义务，确保 合同顺利执行。
诉讼应对
在诉讼过程中，应积极配合律师工作 ，提供必要证据材料，争取有利判决 。
21
CHAPTER 05
房地产开发销售与运营
2024/1/27
22
销售策略制定与执行
市场调研与分析
产品定位与差异化
深入了解目标客户群体、竞争对手和市场 趋势，为销售策略制定提供数据支持。
根据市场需求和竞争态势，明确项目的产 品定位和差异化策略，打造独特的市场卖 点。
营销推广策略
销售团队建设与管理
附加值。
6
CHAPTER 02
房地产开发前期准备
2024/1/27
7
土地获取与选址
01
02
03
土地获取方式
了解土地出让、转让、划 拨等方式，以及不同方式 的优缺点和适用条件。
2024/1/27
土地选址策略
分析城市规划、交通状况 、周边配套等因素，制定 科学的选址策略。
房地产业务运作流程培训课程(PPT 32页)
获得开发资格的唯一标志和保障
4、万科拿地决策的程序
• 董事会是万科土地投资的最终决策机构 • “项目听证会”制度 • “销售净利率”和“内部收益率”是核心指标 • 9％，25％
5、土地是房地产开发最重要的环节
• 决策过程相当于一个开发的全过程，只不过这个过程 是在头脑中
• 信息量越大，决策越准确 • 就目前情况来看，合理的付款安排最为重要 • 大梅沙28万平方米，5天付款4亿元，年利息3000万元 • 成都项目，700亩，销售前付款4000万元
五、营销推广
• 和设计的情况相类似，营销推广也应当被看作是实 施的过程。营销总体策略或者叫作广告总精神，应 当在策划、定位的阶段予以确定。
• 恰当的渠道与方式是主要的，越个性越特殊的项目 这一点越显得重要
• 需要量化的评价标准：经济上的、认知上的、成交 上的
• 现在是传播的时代，让客户了解和让客户体验同样 重要
七、交 楼
1、经常出现的问题
• 质量 • 费用 • 服务 • 手续
同样是企业形象建立的过程
2、交楼的核心内容是产权的交割
－－产权是界定双方权益、义务、责任的核心
• 屋顶花园 • 首层花园 • 广告权益（我们的房子上可以写字吗？） • 车位 • 地下室 • 架空层 • ……
产生极大杀伤 • 福景、金色项目
2、如何看待代理销售的方式
• 人员调配的矛盾 • 自身销售人员的
专业化程度 • 更有效的激励
•行业成熟：买卖双方对行业认 知的共同点较多
•资质认证：代理人员得到制约 •长期合作：代理商有长期打算 •品牌影响：代理商有所顾忌
3、我们应当关注的东西
• 培养成熟的队伍，鼓励长期服务 • 适当的激励政策 • 专业技巧和敬业精神同样重要 • 参与决策过程 • 信息的收集与反馈至关重要 • 强调以书面和可追溯的方式传播而不是口头方式
4、万科拿地决策的程序
• 董事会是万科土地投资的最终决策机构 • “项目听证会”制度 • “销售净利率”和“内部收益率”是核心指标 • 9％，25％
5、土地是房地产开发最重要的环节
• 决策过程相当于一个开发的全过程，只不过这个过程 是在头脑中
• 信息量越大，决策越准确 • 就目前情况来看，合理的付款安排最为重要 • 大梅沙28万平方米，5天付款4亿元，年利息3000万元 • 成都项目，700亩，销售前付款4000万元
五、营销推广
• 和设计的情况相类似，营销推广也应当被看作是实 施的过程。营销总体策略或者叫作广告总精神，应 当在策划、定位的阶段予以确定。
• 恰当的渠道与方式是主要的，越个性越特殊的项目 这一点越显得重要
• 需要量化的评价标准：经济上的、认知上的、成交 上的
• 现在是传播的时代，让客户了解和让客户体验同样 重要
七、交 楼
1、经常出现的问题
• 质量 • 费用 • 服务 • 手续
同样是企业形象建立的过程
2、交楼的核心内容是产权的交割
－－产权是界定双方权益、义务、责任的核心
• 屋顶花园 • 首层花园 • 广告权益（我们的房子上可以写字吗？） • 车位 • 地下室 • 架空层 • ……
产生极大杀伤 • 福景、金色项目
2、如何看待代理销售的方式
• 人员调配的矛盾 • 自身销售人员的
专业化程度 • 更有效的激励
•行业成熟：买卖双方对行业认 知的共同点较多
•资质认证：代理人员得到制约 •长期合作：代理商有长期打算 •品牌影响：代理商有所顾忌
3、我们应当关注的东西
• 培养成熟的队伍，鼓励长期服务 • 适当的激励政策 • 专业技巧和敬业精神同样重要 • 参与决策过程 • 信息的收集与反馈至关重要 • 强调以书面和可追溯的方式传播而不是口头方式
房地产业务运作流程教材(PPT 32张)
七、交 楼
1、经常出现的问题
• • • • 质量 费用 服务 手续
同样是产权的交割
－－产权是界定双方权益、义务、责任的核心 • • • • • • • 屋顶花园 首层花园 广告权益（我们的房子上可以写字吗？） 车位 地下室 架空层 ……
谢谢
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
四、工程管理
1、工程管理的最重要目的是提升品质
• 成为重要的加分因素的可能性不大，但却是重要的 减分因素 • 理想的状态是感觉不到它的存在 • 但仅仅这样是不足够的，良好的形象展示有重要的 营销上的意义 • 不仅是按图施工，需要更为主动地参与品质管理
2、如何提高工程管理水平
• • • • • 好的队伍、好的合同、好的计划 参与设计阶段，把好技术设计的关 管理过程重视质量、进度、成本和形象 维修阶段的工作至关重要 创新也是工程管理的主题
3、土地获得的程序
• • • • • • 变性：政府出让的是国有土地 立项：获得政府对开发项目的认可 计划：获得开发指标 征地：将土地变为国有的过程 拆迁：使土地可以被开发 出让：签订国有土地使用权出让合同是开发商真正 获得开发资格的唯一标志和保障
4、万科拿地决策的程序
• • • • 董事会是万科土地投资的最终决策机构 “项目听证会”制度 “销售净利率”和“内部收益率”是核心指标 9％，25％
• 当年的弱项，专业化团队
2、获得土地的方式
• 协议出让：从政府直接获取土地使用权；可能的方 式包括直接找政府或反之、旧城改造、旧村改造、 工厂腾迁、政府工程……。通常成本合理、付款合 理但程序复杂 • 合作开发：与拥有土地使用权的机构合作开发；通 过设计合适的合作方式往往能够获得合理的付款安 排，但获得批准的可能性越来越小 • 公开竞买：大致包括招标、拍卖、竞买。程序简便 但付款压力通常较大
房地产基础知识和业务操作流程.pptx
古典主义风格
每家加盟店独立拥有和运营
31
装修风格
欧式主义风格
田园主义风格
每家加盟店独立拥有和运营
32
装修风格
中式主义风格
地中海风格
每家加盟店独立拥有和运营
33
三级市场主要交易分类
买卖
租赁
每家加盟店独立拥有和运营
34
二、三级市场交易类型
转让—买卖、赠与等
抵押—他项权利证明
抵押的房子 我能卖吗？
24
咖啡色产证
每家加盟店独立拥有和运营
25
如何辨别产证真伪
一、看封皮 真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳深
红色，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡暗红色， 封皮较软； 二、看纸张
真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印
制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像， 只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸 张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软； 三、看防伪底纹
房地产基础知识和业务操作流程
业务员职前培训系列课程
每家加盟店独立拥有和运营
1
第一部分：
房地产基础知识
每家加盟店独立拥有和运营
2
课程内容
1
房地产市场分类
2
房屋类型分布
3
二、三级市场交易类型
每家加盟店独立拥有和运营
3
房地产市场分类
• 一级市场---土地市场
• 二级市场---新建商品房“一手房”市 场
• 三级市场---每存家加量盟店房独立“拥有二和运营手房”市场
4
一级市场（土地市场）
房地产业务运作流程课件
推广内容制定
根据产品特点及市场需求，制定吸引人的广告文 案、海报及宣传视频等。
价格策略与谈判
价格制定
根据产品特点、市场行情及竞争状况，制定合理的价格策略。
谈判技巧
掌握有效的谈判技巧，以促成交易的成功，包括了解客户需求、提 供解决方案、处理异议等。
合同签订
在价格谈判成功后，与客户签订正式的购房合同，确保双方权益受 到保障。
与律师合作，确保开发过程符 合法律法规要求。
合同风险
严格遵守合同条款，防范因违 约导致的纠纷。
环境风险
遵守环保法规，降低因开发活 动对环境的影响。
PART 07
房地产业务案例分析
成功案例分享与经验总结
案例一
万科城市花园项目
案例二
恒大山水城项目
案例三
碧桂园森林城市项目
问题案例解析与反思
案例一
绿地中央广场项目
案例二
富力天汇国际公寓项目
案例三
保利西海岸项目
行业趋势与发展前景展望
01
02
03
04
国家政策对房地产市场的影响 及未来政策走向分析
经济环境变化对房地产市场的 影响及未来经济趋势预测
消费者需求变化对房地产市场 的影响及未来市场趋势预测
竞争对手分析及其对房地产市 场的影响
THANKS
感谢观看
PART 03
房地产设计与规划
建筑设计与管理
01
02
03
建筑方案设计
根据项目定位和需求，制 定建筑方案设计，包括建 筑外观、结构、功能布局 等。
方案评审与优化
组织专家和相关部门对建 筑方案进行评审，根据评 审结果进行优化和完善。
施工图设计
根据产品特点及市场需求，制定吸引人的广告文 案、海报及宣传视频等。
价格策略与谈判
价格制定
根据产品特点、市场行情及竞争状况，制定合理的价格策略。
谈判技巧
掌握有效的谈判技巧，以促成交易的成功，包括了解客户需求、提 供解决方案、处理异议等。
合同签订
在价格谈判成功后，与客户签订正式的购房合同，确保双方权益受 到保障。
与律师合作，确保开发过程符 合法律法规要求。
合同风险
严格遵守合同条款，防范因违 约导致的纠纷。
环境风险
遵守环保法规，降低因开发活 动对环境的影响。
PART 07
房地产业务案例分析
成功案例分享与经验总结
案例一
万科城市花园项目
案例二
恒大山水城项目
案例三
碧桂园森林城市项目
问题案例解析与反思
案例一
绿地中央广场项目
案例二
富力天汇国际公寓项目
案例三
保利西海岸项目
行业趋势与发展前景展望
01
02
03
04
国家政策对房地产市场的影响 及未来政策走向分析
经济环境变化对房地产市场的 影响及未来经济趋势预测
消费者需求变化对房地产市场 的影响及未来市场趋势预测
竞争对手分析及其对房地产市 场的影响
THANKS
感谢观看
PART 03
房地产设计与规划
建筑设计与管理
01
02
03
建筑方案设计
根据项目定位和需求，制 定建筑方案设计，包括建 筑外观、结构、功能布局 等。
方案评审与优化
组织专家和相关部门对建 筑方案进行评审，根据评 审结果进行优化和完善。
施工图设计
房地产开发流程培训(ppt 45张)
Research Page 3
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
房地产企业业务流程管理教材(PPT 58页)
设计各个阶段制定设计任务书的标准模板，使设计成果 满足公司的要求。 在确定限额设计指标时，成本与设计应反复沟通，达成 一致。 设计任务书由设计部门组织相关专业编制后，经正式的 集中评审和修改完善，作为设计的要求和成果的主要检 验标准发放设计单位。
5 【未考虑到对成本管理流程的影 响】决算时是以签证形式反映此 部分成本支出，无法准确反映设 计变更时成本影响。
签呈阶段（3-15天）
20
对比行业优秀企业，寻找差距是优化和提升的有效方法
1
流流程程现现状状评评估估与与组组织织 优优化化
序号
现状与问题
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1 设计管 理流程
没有形成系统化的设计 管理流程体系
行为
Action
Action
行为
Acti产on 品策划流程Action
财经部门/职能
服务部门/职能 行为 行为
业
行为
务
行为
流
程
行为 行为 行为
行为
Action
Action
行为
采购流程
行为
Action
Action
行为
行为
Actio工n 程建设流程Action
行为
行为
行为
行为
行为
Action
行为
销售与服务流程
Y
办公室
预算处
工程部
总工办
项目分 管副总
签证阶段（1-2天）
N
谈判确认价格
4
实施 验收
1
现场确认
技术、工 程量审核
Y
Y N
签呈跟踪 处理
3
N
2
价格核实
下达执行
房地产业务运作流程培训课程(PPT32张)
• 当年的弱项，专业化团队
2、获得土地的方式
• 协议出让：从政府直接获取土地使用权；可能的方 式包括直接找政府或反之、旧城改造、旧村改造、 工厂腾迁、政府工程……。通常成本合理、付款合 理但程序复杂 • 合作开发：与拥有土地使用权的机构合作开发；通 过设计合适的合作方式往往能够获得合理的付款安 排，但获得批准的可能性越来越小 • 公开竞买：大致包括招标、拍卖、竞买。程序简便 但付款压力通常较大
2、如何看待代理销售的方式
• 人员调配的矛盾 • 自身销售人员的 专业化程度 • 更有效的激励 •行业成熟：买卖双方对行业认 知的共同点较多 •资质认证：代理人员得到制约 •长期合作：代理商有长期打算 •品牌影响：代理商有所顾忌
3、我们应当关注的东西
• • • • • • 培养成熟的队伍，鼓励长期服务 适当的激励政策 专业技巧和敬业精神同样重要 参与决策过程 信息的收集与反馈至关重要 强调以书面和可追溯的方式传播而不是口头方式
七、交 楼
1、经常出现的问题
• • • • 质量 费用 服务 手续
同样是企业形象建立的过程
2、交楼的核心内容是产权的交割
－－产权是界定双方权益、义务、责任的核心 • • • • • • • 屋顶花园 首层花园 广告权益（我们的房子上可以写字吗？）• • • • • • • • • • • • • • • •
四、工程管理
1、工程管理的最重要目的是提升品质
• 成为重要的加分因素的可能性不大，但却是重要 的减分因素 • 理想的状态是感觉不到它的存在 • 但仅仅这样是不足够的，良好的形象展示有重要 的 营销上的意义 • 不仅是按图施工，需要更为主动地参与品质管理
2、如何提高工程管理水平
• • • • • 好的队伍、好的合同、好的计划 参与设计阶段，把好技术设计的关 管理过程重视质量、进度、成本和形象 维修阶段的工作至关重要 创新也是工程管理的主题
2、获得土地的方式
• 协议出让：从政府直接获取土地使用权；可能的方 式包括直接找政府或反之、旧城改造、旧村改造、 工厂腾迁、政府工程……。通常成本合理、付款合 理但程序复杂 • 合作开发：与拥有土地使用权的机构合作开发；通 过设计合适的合作方式往往能够获得合理的付款安 排，但获得批准的可能性越来越小 • 公开竞买：大致包括招标、拍卖、竞买。程序简便 但付款压力通常较大
2、如何看待代理销售的方式
• 人员调配的矛盾 • 自身销售人员的 专业化程度 • 更有效的激励 •行业成熟：买卖双方对行业认 知的共同点较多 •资质认证：代理人员得到制约 •长期合作：代理商有长期打算 •品牌影响：代理商有所顾忌
3、我们应当关注的东西
• • • • • • 培养成熟的队伍，鼓励长期服务 适当的激励政策 专业技巧和敬业精神同样重要 参与决策过程 信息的收集与反馈至关重要 强调以书面和可追溯的方式传播而不是口头方式
七、交 楼
1、经常出现的问题
• • • • 质量 费用 服务 手续
同样是企业形象建立的过程
2、交楼的核心内容是产权的交割
－－产权是界定双方权益、义务、责任的核心 • • • • • • • 屋顶花园 首层花园 广告权益（我们的房子上可以写字吗？）• • • • • • • • • • • • • • • •
四、工程管理
1、工程管理的最重要目的是提升品质
• 成为重要的加分因素的可能性不大，但却是重要 的减分因素 • 理想的状态是感觉不到它的存在 • 但仅仅这样是不足够的，良好的形象展示有重要 的 营销上的意义 • 不仅是按图施工，需要更为主动地参与品质管理
2、如何提高工程管理水平
• • • • • 好的队伍、好的合同、好的计划 参与设计阶段，把好技术设计的关 管理过程重视质量、进度、成本和形象 维修阶段的工作至关重要 创新也是工程管理的主题
房地产开发全流程培训PPT
❖土地获 取
❖定位决 策
❖产品设 计
❖项目报 建
❖施工建 设
❖推广销 售
❖物业管 理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！ 定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还
❖土地获 取
❖定位决 策
❖产品设 计
❖项目报 建
❖施工建 设
❖推广销 售
❖入伙交 付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、 盈利期望、融资渠道。
决策项目：发展方向、盈利模式、 承担功能、实施进度。
决策人力：团队运作能力和执行 能力、合作团队、主管部门。
项目开发公司;
2、土地收购： ❖
直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、
土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过
直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴 纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
房地产开发与运营培训ppt
总结词
房地产开发的市场环境受到宏观经济、政策法规、市场需求等多种因素的影响。政策法 规对房地产开发的影响尤为显著，企业需要关注相关政策法规的变化，合理规避风险。
详细描述
宏观经济状况、货币政策、财政政策等都会对房地产市场产生影响。政策法规对土地供 应、房地产税收、房地产市场调控等方面都有明确规定，企业需要严格遵守相关法规， 避免违规行为。市场需求的变化也是影响房地产开发的重要因素，企业需要根据市场需
资源整合能力
有效整合内外部资源，包括资 金、人才、技术等，提升企业 的综合实力。
创新能力
不断探索新的开发模式、技术 和管理方法，保持企业在市场 上的竞争优势。
提供优质的售前、售中和售后 服务，提升客户满意度和忠诚 度。
感谢您的观看
THANKS
房地产投资风险与收益分析
财务风险
融资成本上升、资金链断 裂等财务相关风险。
政策风险
政府对房地产市场的调控 政策变化带来的风险。
01
02
03
04
05
市场风险
由于市场需求变化、政策 调整等因素导致的收益波
动。
经营风险
项目管理、营销策略等运 营环节的风险。
收益分析
通过财务模型评估项目的 预期收益，比较不同投资
求调整开发策略。
02
房地产项目策划与设计
房地产项目策划
总结词：项目策划是房地产开发与运营 的重要环节，涉及市场调研、项目定位 、目标市场分析等方面。
目标市场分析：分析目标市场的需求特 点、购买能力和消费偏好，为后续产品 设计提供指导。
项目定位：根据市场调研结果，确定项 目的目标客户、产品类型和价格定位。
战略规划制定
根据市场环境、企业资源和竞争 态势，制定符合企业发展的战略
房地产开发的市场环境受到宏观经济、政策法规、市场需求等多种因素的影响。政策法 规对房地产开发的影响尤为显著，企业需要关注相关政策法规的变化，合理规避风险。
详细描述
宏观经济状况、货币政策、财政政策等都会对房地产市场产生影响。政策法规对土地供 应、房地产税收、房地产市场调控等方面都有明确规定，企业需要严格遵守相关法规， 避免违规行为。市场需求的变化也是影响房地产开发的重要因素，企业需要根据市场需
资源整合能力
有效整合内外部资源，包括资 金、人才、技术等，提升企业 的综合实力。
创新能力
不断探索新的开发模式、技术 和管理方法，保持企业在市场 上的竞争优势。
提供优质的售前、售中和售后 服务，提升客户满意度和忠诚 度。
感谢您的观看
THANKS
房地产投资风险与收益分析
财务风险
融资成本上升、资金链断 裂等财务相关风险。
政策风险
政府对房地产市场的调控 政策变化带来的风险。
01
02
03
04
05
市场风险
由于市场需求变化、政策 调整等因素导致的收益波
动。
经营风险
项目管理、营销策略等运 营环节的风险。
收益分析
通过财务模型评估项目的 预期收益，比较不同投资
求调整开发策略。
02
房地产项目策划与设计
房地产项目策划
总结词：项目策划是房地产开发与运营 的重要环节，涉及市场调研、项目定位 、目标市场分析等方面。
目标市场分析：分析目标市场的需求特 点、购买能力和消费偏好，为后续产品 设计提供指导。
项目定位：根据市场调研结果，确定项 目的目标客户、产品类型和价格定位。
战略规划制定
根据市场环境、企业资源和竞争 态势，制定符合企业发展的战略
房地产项目开发全业务流程 ppt课件
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模 、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及 地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、 可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜 古迹、江河湖泊等因素分割土地；
板
客户验证：户型和 立面风格
复制立面风格 ，完成报规文 本；复制示范
区方案
完成示范区 施工图调整 ，制定囤苗
计划
时间
2010年6月
7月
土地 获得
地块条件分析和 规划条件讨论
8月
9月
确定复制 模型
设定招拍 挂条件
10月
最终获 得土地
14
在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度
二次深化设计管理流程
概念 设计
主流程决定总体效率
方案 设计
初步 设计
施工图 施工过 设计 程配合
业务主流程 及子流程
部门流程决定协同效率
操作指导及表格
作业标准决定工作质量
主流程: 一级子流程: 二级流程:
8
房地产流程八大阶段
9
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
10
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
项目策划会
项目论证阶段
项目策划阶段 设计阶段
方案评审会 主体结构开工 采购阶段
开盘销售 工程管理阶段
竣工
销售管理阶段
入伙 产品交付阶段
项目发展项目发展
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及 地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、 可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜 古迹、江河湖泊等因素分割土地；
板
客户验证：户型和 立面风格
复制立面风格 ，完成报规文 本；复制示范
区方案
完成示范区 施工图调整 ，制定囤苗
计划
时间
2010年6月
7月
土地 获得
地块条件分析和 规划条件讨论
8月
9月
确定复制 模型
设定招拍 挂条件
10月
最终获 得土地
14
在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度
二次深化设计管理流程
概念 设计
主流程决定总体效率
方案 设计
初步 设计
施工图 施工过 设计 程配合
业务主流程 及子流程
部门流程决定协同效率
操作指导及表格
作业标准决定工作质量
主流程: 一级子流程: 二级流程:
8
房地产流程八大阶段
9
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
10
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
项目策划会
项目论证阶段
项目策划阶段 设计阶段
方案评审会 主体结构开工 采购阶段
开盘销售 工程管理阶段
竣工
销售管理阶段
入伙 产品交付阶段
项目发展项目发展
组织项目论证 项目取得
用地规划许可证 国有土地使用证
(新版)房地产开发全流程培训课件(8)
加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政 策文件，提高全员法律意识和合规意 识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极 配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险 ，制定相应的防范措施和应急预案。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有 指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健 康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量 和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面 图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包 括政策环境、经济环境、社会环境等，为 项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确 项目的目标客户群体、产品类型、价格策 略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房 地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对 房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与 计划进行对比，及时发现问题
2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
德业基房地产开发全流程培训课件
6
招拍挂土地整体开发流程——企业视角与客户视角
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商 物业管理
企业视角的房地产流程
客户视角的房地产流程
项目论证
产品策划
营销策划
规划设计 施工管理
产品交付 物业服务
销售实现
开发流程2
计算土地收益，制定开发计划。因此土地产权问题再此阶段显得尤为重要，而深圳现存的招拍挂土地少之又少，且土地成本过高，因此城市更新土地已被大量的开发商视为大蛋糕。然而城市更新土地过程长，环节复杂，且不稳定因素较高。目前我们公司的土地获取基本上是以城市更新为主，因此掌握城市更新的土地的获取流程显得尤为重要。
p总平图规划设计完成
指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准；
p方案设计完成
指建筑方案，户型打造通过集团董事会批准的时间，；
关 键 节 点 里程碑节点概述
9
p桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证（指施工许可证的签发时间）； p主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证（指预售许可证的签发时间）；
p设计：概念规划设计方案。
p工程管理：现场踏勘。
p财务：可研版投资收益、初步筹资方案。
p成本核算：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
房地产开发流程培训【41】
•
如果一家房地产公司试图转让公司名下的土地使用权, 将面临一系列土地管
理法律、法规的制约；但如果通过转让公司股权获取土地使用权的收益, 依照公
司法的规定, 则几乎没有任何障碍。
•
在这样的制度安排下, 房地产公司一般不会选择直接出让或受让土地使用权
的方式, 而是选择转让或受让股权的路径。眼下, 这种操作的合法性问题开始受到
复式
是一层住宅但较普通住宅高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等用楼梯联系上 下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的空间利用率。
错层
是一套房子不处于同一平面, 即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同 的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
二、房地产开发流程
所谓联合开发房地产, 指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权, 另 外一方提供资金、技术、劳务等, 合作开发土地, 建设房地产等项目, 双 方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式。
参考: 房地产联合开发法律风险探讨.doc
一、房地产基础知识
（二）相关专业术语
1. 城市用地
类别 代号
R C
M W TS
通过 房产、地产的交易, 依据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第32～39条规 定, 签订房地产转让合同, 获得开发用地。
参考: 中华人民共和国城市房地产管理法.doc
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式——土地二级市场 4.联合开发房地产
依据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第二十八条 依法取得的土地 使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、 合作开发经营房地产。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2、如何提供准确的项目定位
• 部门合作 • 信息的掌握 • 分析＋创造；过程＋灵感 • 概念设计
三、规划设计
1、规划设计在房地产行业中的位 置
• 是我们对于市场、经营、成本、技术等方面的认知 和决策的综合反映，是决策与实施过程之间的纽带
• 对于房地产行业而言，设计既不是灵魂也不是中心 • 从某种意义上说，设计是结果而不是开始
• 一个好的专业人员，是一个策划人员
2、从房地产行业看规划设计
• 什么是通常意义上的规划设计？ • 我们所谈的规划设计是一个综合概念，涉及规划、
城市设计、建筑设计、景观设计、装修装饰、平面 设计、工业设计甚至舞台设计的相关内容。 • 我们对于设计工作的要求更全面、目标更完整 • 设计工作是制造环节的龙头
七、交 楼
1、经常出现的问题
• 质量 • 费用 • 服务 • 手续
同样是企业形象建立的过程
2、交楼的核心内容是产权的交割
－－产权是界定双方权益、义务、责任的核心
• 屋顶花园 • 首层花园 • 广告权益（我们的房子上可以写字吗？） • 车位 • 地下室 • 架空层 • ……
•
ห้องสมุดไป่ตู้
忧国忘家，捐躯济难，忠臣之志也。 —三国·曹植《 求自诚 表》。 22.3.23 22.3.23 Wednes day, March 23, 2022
• 控制性详规 • 规划设计 • 方案设计 • 扩大初步设计 • 施工图设计
概念设计： 检验并形成对于市场因素的认知 实施方案设计： 完整确认工作成果 技术设计： 使工作成果达至实施深度
3、如何做好规划设计工作
• 设计人员必须了解市场、了解客户 • 必须知道我们要什么 • 掌握和协调社会资源 • 提升管理能力 • 自身的技术能力
•
墨守成规，四平八稳，优柔寡断，畏 首畏尾 ，不是 企业家 的气质 。。15: 08:1715 :08:171 5:083/ 23/2022 3:08:17 PM
房地产业务运作流程
从两个方面谈这个问题
1. 房地产行业的业务特点 2. 万科的要求及做法
房地产业务运作分为两条线
1. 把房子建起来 2. 把房子买出去
但是上述两点都不是万科作为一个企业存在的最终目的
设计
拿地 策划定位
推广
建造
交楼 物业服务
销售
一、获得土地
1、开发商只是购买了土地使用权
• 发展商得到的是国有土地使用权；相应地，业主得 到的是房产权而不是地产权
获得开发资格的唯一标志和保障
4、万科拿地决策的程序
• 董事会是万科土地投资的最终决策机构 • “项目听证会”制度 • “销售净利率”和“内部收益率”是核心指标 • 9％，25％
5、土地是房地产开发最重要的环 节
• 决策过程相当于一个开发的全过程，只不过这个过程 是在头脑中
• 信息量越大，决策越准确 • 就目前情况来看，合理的付款安排最为重要 • 大梅沙28万平方米，5天付款4亿元，年利息3000万元 • 成都项目，700亩，销售前付款4000万元
产生极大杀伤 • 福景、金色项目
2、如何看待代理销售的方式
• 人员调配的矛盾
• 自身销售人员的 专业化程度
• 更有效的激励
•行业成熟：买卖双方对行业认 知的共同点较多 •资质认证：代理人员得到制约 •长期合作：代理商有长期打算 •品牌影响：代理商有所顾忌
3、我们应当关注的东西
• 培养成熟的队伍，鼓励长期服务 • 适当的激励政策 • 专业技巧和敬业精神同样重要 • 参与决策过程 • 信息的收集与反馈至关重要 • 强调以书面和可追溯的方式传播而不是口头方式
• 合作开发：与拥有土地使用权的机构合作开发；通 过设计合适的合作方式往往能够获得合理的付款安 排，但获得批准的可能性越来越小
• 公开竞买：大致包括招标、拍卖、竞买。程序简便 但付款压力通常较大
3、土地获得的程序
• 变性：政府出让的是国有土地 • 立项：获得政府对开发项目的认可 • 计划：获得开发指标 • 征地：将土地变为国有的过程 • 拆迁：使土地可以被开发 • 出让：签订国有土地使用权出让合同是开发商真正
• 土地资源的紧缺和使用权出让方式，使得房地产行 业可能也必须出现大型企业
• 房地产行业已经成为国民经济的重要产业
• 当年的弱项，专业化团队
2、获得土地的方式
• 协议出让：从政府直接获取土地使用权；可能的方 式包括直接找政府或反之、旧城改造、旧村改造、 工厂腾迁、政府工程……。通常成本合理、付款合 理但程序复杂
二、策划、定位
1、是操作过程中最重要的环节
• 是形成对客户、对产品、对市场环境、价格、营销、 计划等项内容的总体认识的过程；
• 核心的成果是关于客户的定位和产品的定位 • 是发展商区别于投资商、一个发展商区别于另一个
发展商的主要标志 • 是决策过程，其它的环节都可以看作是在此决策成
果指导下的实施过程 • 形成《项目经营指导书》是最终的成果要求
五、营销推广
• 和设计的情况相类似，营销推广也应当被看作是实 施的过程。营销总体策略或者叫作广告总精神，应 当在策划、定位的阶段予以确定。
• 恰当的渠道与方式是主要的，越个性越特殊的项目 这一点越显得重要
• 需要量化的评价标准：经济上的、认知上的、成交 上的
• 现在是传播的时代，让客户了解和让客户体验同样 重要
四、工程管理
1、工程管理的最重要目的是提升品质
• 成为重要的加分因素的可能性不大，但却是重要的 减分因素
• 理想的状态是感觉不到它的存在 • 但仅仅这样是不足够的，良好的形象展示有重要的
营销上的意义 • 不仅是按图施工，需要更为主动地参与品质管理
2、如何提高工程管理水平
• 好的队伍、好的合同、好的计划 • 参与设计阶段，把好技术设计的关 • 管理过程重视质量、进度、成本和形象 • 维修阶段的工作至关重要 • 创新也是工程管理的主题
• 品牌管理
• 全方位的营销策略
• 深圳彩园潮州人，第一天一套没有卖掉，持续2月
• 报纸广告，潮州人店子里都放着电视机，不看报纸
• 电视广告，每天6次 • 直接上门派送 • 组织活动：同乡会，一个潮州人拉了7个人来买房
六、销 售
1、销售的意义不仅是把楼卖出去
• 是客户感受公司的最直接方式 • 是我们获取客户信息的最主要渠道 • 承诺不当带来巨大的负面影响，对公司品牌