商业大街营销推广方案

第九商业大街营销推广方案一、市场概述1、区域（库车县）商业概述1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。

1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。

2、区域（库车县）商业结构2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。

天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。

2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。

3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势3-1、根据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。

仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。

对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。

3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。

3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。

4、消费者状况4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。

4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。

4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。

4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显着。

5、经营户状况经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。

造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。

伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。

二、竞争物业1、直接竞争对手——天五商业批发城1-1、项目概况天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不足20%。

1-2、项目优势区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长；商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛；规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力；1-3、项目劣势定位问题：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场形成错位经营，导致市场间的竞争；工期问题：现处于基地施工阶段，预计交付时间在明年8月以后，丧失了今年有利的销售时机；价格问题：价格定位偏高，和周边楼盘相比不具备竞争力；/销售问题：采用简单的拉客方式，价格混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金（无预售许可证）产生的销售将很难保全。

2、间接竞争对手——国贸购物中心国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总建筑面积1万平米。

负一层定位为超市，一、二层定位高档百货（一层沿街为门面），三层定位为高档餐饮。

售价2500元——3800元/平米，门面售价5000——7000元。

门面房现已售出70%以上，三层整体租赁给温州大酒店，其余物业销售不足15%。

3、间接竞争对手——金桥文化广场金桥文化广场位于文化路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。

地下一层，计划由金桥超市直接进驻；地上三层，总建筑面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售工作仍在延缓中，近期在做简单的项目咨询和开发企业推介。

三、SWOT分析1、优势和机会点1-1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；1-2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻团结路；1-3、价格优势，比周边同性质的楼盘价格低5——10%；1-4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于形成集聚效应；1-5、宏观经济和城市经济发展机会，使库车投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。

2、问题与威胁点2-1、商业规划无序，区域不清晰，功能不明确；2-2、主体二层和部分三、四层的结构布局，既不利于形成同一层整体大市场格局，也不利于商业垂直人流问题；2-3、市场前期销售未考虑市场定位，致使现阶段市场没有明确的经营定位，随意招商，随意入住，对对整个市场定位形成障碍；2-4、至今没有建立起基本的销售基础，销售制度不明确，销售队伍素质较低，没有充分利用国家软、硬政策，导致现阶段出现巨大的销售压力；2-5、面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。

四、项目定位（简要）1、转型定位的必要性1-1、目的：改变商城定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（该片区商业定位主要是商城、集贸市场），最终达到适应库车县商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。

1-2、方法：根据库车商业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商业街招牌店的规划特点，由商业园定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。

2、转型定位2-1、项目定位：主题商业街——库车商贸、旅游、文化窗口；2-2、规划定位：间间沿街铺，户户招牌店2-3、投资定位：一家一铺，终身产权销售3、商业符号定位3-1、项目符号：第九商业大街——突出区域性3-2、商业符号：第九商业大街——突出商业性、现代性、领先性4、商业功能定位4-1、内街——服装鞋帽一条街经营商品：服装、鞋帽商品档次：中档、中抵挡4-2、中城——精品购物广场经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品商品档次：中档、中高档4-1、外街——日用百货一条街经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、民族商品商品档次：中低档、低档5、定位目标5-1、由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费；5-2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；5-3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场；5-4、实现一、二期商业的互补、互促。

五、营销计划1、营销筹备阶段（9.1——9.10）——现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识别、大卖场店面和门头等；——销售人员工作分工和潜在客户摸底；——制订详细的广告和促销计划；——销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；——广告创意、设计；——售楼员现场接待，部分招商展开；2、前期招商阶段（9.10——9.30）——市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；——市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销；——市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。

——开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备；——使市场招商率达到30%，市场商户的进驻率（招商和销售）达到40%，初步具备开业条件。

3、市场开业筹备阶段（9.30——10.18）——做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作；——配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作；——利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作；——做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作；——在开业前，使市场招商率达到40%，入住率（招商和销售）达到60%。

4、市场开业和销售阶段（10.6——11.5）——借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大散户招商成果——计划在10.18日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围；——做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；——在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；——完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；——充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售；——市场招商率达到50%，商户进驻率达到70%；——市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环；——使一期市场（剩余面积）销售率达到20%，二期市场销售率达到10%。

5．4销售重点期（11.15——1.15）——一期销售全方位、大力度展开；——二期销售推广全面展开；——二期开业筹备和市场开业；——到12.15日，使一期销售率达到40%；到1.15日，使一期销售率达到50%；——到12.15日，使二期销售率达到25%；到1.15日，使二期销售率达到40%；六、租、售面积的策略性确定截止方案提交日期，规划方尚未提供项目平面结构图，因此无法以图示形式准确标明租、售位置和实际面积。

面积划分的原则执订如下：1、销售招商区域1-1、一、二期外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；1-2、内街（南、北两翼）一层铺面全部以出售为主，不租赁；1-3、一期中街（街道中心商铺）除已经确定的家电、通讯大户以整体引进方式招租外，其余商铺底层原则上只销售，不租赁。

如引进有品牌影响力、有长期发展意向的大户，针对中街一层商铺执订相应的承租政策，可以承租方式招商。

1-4、二期B座针对餐饮业、娱乐业销售，不租赁；1-5、二期D座一只针对小商品经营户销售，不租赁。

2、租赁或免租引进区域2-1、一期内街（南、北两翼）二、三层以租赁为主，在市场形成规模以后，逐步引导二层经营户购买，三层长期租赁经营；2-2、一期中街（街道中心商铺）二层以上铺面长期租赁。

2-3、二期D座二层以上铺面租赁招商，在市场形成规模以后，逐步引导经营户购买。

3、销售控制一层：20%招商，80%销售，目标为大户或品牌户，不针对散户招商；二层以上：50%招商，50%销售，目标以散户为主；中城：90%招商，10%销售，目标以大户整体租赁为主。