浅谈太原市物业管理发展现状问题及对策

浅谈太原市物业管理发展现状问题及对策摘要：物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场仅仅30年的时间，发展却是迅猛的。经过不断的发展和实践，其在的社会、环境、经济上的效益以及强大的生命力和广阔的发展前景是显著的。随着国民经济的发展和城市化进程的进步，物业管理逐步成了人们关注的焦点。随着物业市场的发展、业主要求的不断提高，物业管理还是暴露出一些问题和不足。本文通过对太原市国物业管理现状的分析，对目前存在的问题进行阐述，提出相应的对策。

关键词：物业管理太原问题对策

目录

1.太原市物业管理现状调查 (3)

1.1物业管理市场巨大 (3)

1.2物业管理企业走向成熟 (4)

1.3对物业管理日趋重视 (4)

2太原市物业管理问题分析 (5)

2.1物业管理水平参差不齐 (5)

2.2物业开发与管理的脱节现象严重 (5)

2.3物业管理市场化观念淡薄倒逼物业公司变相降低服务品质、

乱收费 (6)

3对城市住宅小区物业管理的一些建议 (7)

3.1健全管理机制，明晰责、权、利关系 (7)

3.2积极组建业主委员会，完善设立程序 (7)

3.3强化前期管理 (8)

3.4物业管理条例应因时制宜调整，加快物业管理市场化 (8)

4参考文献 (9)

正文：

随着我国经济持续快速健康发展、城市化进程的全面推进，房地产业发展迅速。太原作为一个省会城市，在全面推进城市化过程中、以“提升城市功能档次、优化人居环境”为着力点，进一步强化基础设施建设和生态环境建设，统一规划，合理布局，综合开发。与之相关的现代物业管理的发展蓬勃兴起，行业竞争日趋激烈因此，调查与分析现阶段住宅小区物业管理的现状成为当务之急。

1.太原市物业管理现状调查

1.1物业管理市场巨大

目前，太原市物业管理模式有选聘专业物业管理企业管理、开发商自建自管和单位后勤管理三种模式，物业管理类型主要有各类住宅、学校、医院、工业区、商场及库房、写字楼等，特别是写字楼物业，成为太原物业管理市场新的热点。从近几年省城太原房地产热点区域来看，几个区域都有很大的市场优势。如迎泽区地处中央核心，历史悠久，科、教、文、卫、商等各种配套设施齐全，居住环境发展较为成熟。杏花岭区的龙潭湖片区不仅地段繁华而且空气清新、新建有以万达为中心的高端住宅小区；位于府西街的太原中央商务区，则是省城的政治、金融和文化中心。而近几年长风街及南部新城的发展更是有目其睹，南部新城大体框架已基本成型，右实验中学、太原五中、三中、外国语学校以及省儿童医院、太原市人民医院等许多教育、卫生优势资源已在南部建立分部，未来南部新城将建设成为品位较高

的现代化新城。还有东山、西山片区的打造等等，由此看出太原物业管理市场的潜力是巨大的。

1.2物业管理企业走向成熟

据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截止2012年，全市物业服务企业共有395家，物业管理企业325家(但无一家达一级资质企业)，二级资质企业22家，其余都为三级资质企业。物业管理总建筑面积接近8000万平方米，覆盖率达到60％以上。年内省城又新增物业项目108个，各类物业管理项目和住宅物业管理项目也相应增加。目前，太原市物业管理企业类型主要有两种：一种是本土企业，数量上占比最大，由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业、由房地产开发企业派生的物业管理公司、还有就是酒店集团派生成立的物业管理企业；另一种是外来企业，具有良好品牌和较强实力，其中不乏国际一流管理公司。主要有来自北京、深圳的外埠物业管理公司以及外资物业管理企业。

1.3对物业管理日趋重视

物业管理作为房地产开发的深入和延伸，其经营现代化、管理规范化、服务社会化的特点适合人们现代生活方式的需要，日益被广大群众所接受。同时，随着房地产业竞争的不断加剧，大部分开发商开始清醒地认识到，所开发建设的物业只有实施规范化的物业管理，为广大业主创造安居乐业的良好生活居住环境，才能树立良好的企业形

象，吸引更多的购房者消费，才能不断增强市场竞争力。因此，物业管理越来越引起社会各界的重视。

2太原市物业管理问题分析

2.1物业管理水平参差不齐

很多物业，业主入住以前，物业相关设施运转正常，喷泉唱响、绿化盎然、安保到位、水电畅通，业主入住后，有的物业管理一如既往，更多的物业管理品质下降，喷泉停水、蒿草遍地、门禁松垮、维修拖沓。这里面原因多样，有物业公司从业人员水平的问题，有对项目认识不充分致使管理经费不足的问题，有物业公司和业主之间沟通的问题，也有物业公司对时代发展的不适应问题。物业管理公司作为服务者，不管在哪种问题上出现问题，都会造成服务品质下降，而和其他服务行业不同的是，物业管理和业主的日常生活密切相关，其服务的不完善，对业主造成的伤害更大。

2.2物业开发与管理的脱节现象严重

现在普遍存在的一种现象是，物业开发和物业管理脱节。开发商在销售时，会对项目做高端配置并作为卖点宣传，却不会告知业主，这些配置的保养、运营、维修、维护的资金从何而来，又怎样保证这些配置几十年正常运转。物业运营越久，公共设施、设备因老化维护成本会越高。但开发商为项目持续热销，会在项目前期交房时，通过商品房销售收入来贴补物业费用，营造好的居住环境。随着小区业主

的大批入住，开发商对项目物业补贴却是不增反减。以太原市某小区为例，该项目2009年第一批业主入住时，开发商对项目物业补贴费用达到300万元；第二年的补贴即降到200多万元；2011年，开发商对项目物业补贴仅为100万元。按照国家法律，小区内共用部位、共用设施属于全体业主共同所有，开发商对小区的保修责任在3年之内，剩下的就是物业管理公司的事了。以太原市另一小区为例，业主的居住面积为5万平方米，全年应收物业费74万元。但仅物业公司的项目经理、电工、管工、保洁、保安、会计等18个员工一年的工资即达43万元，项目内每年必须进行支出的避雷检测、自来水水池清洗、配电室年检、市政排水检测维修、消防设施检测、6部电梯检测的费用18万元。还有其他维修耗材、跑冒滴漏、简易绿化、清理清洗支出约5万元。因此小区内银杏树死掉也就无力更换，因为更换一颗约千元，喷泉也基本不喷水，主要是物业管理公司算不来账，这都是物业管理公司进入前对项目没有摸透，盲目进入的结果。

2.3物业管理市场化观念淡薄倒逼物业公司变相降低服务品质、乱收费

2005年，太原出台《太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准（暂行）》。按照该标准，太原市各类住宅小区内的物业费最高不得超过1.27元/平方米·月。但实际上，近两年新建的大盘项目，其物业成本已达到8元/平方米·月，甚至更高。为降低小区物业的亏损，并免受物价部门的稽查，多数标榜高档物业的小区会在1.27元/平方