[房地产管理]房地产经营管理练习题

（房地产管理）房地产经营管理练习题

一（35分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积2300㎡，规划总建筑面积10500㎡，建筑容积率4.5。大厦计划开发期3年，开发期建设成本分年度估算如下表1所示.建设资金全部按自有资金考虑。基准折现率为12%，标准成本利润率15%。

该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售价预测值为3200元／㎡建筑面积。总销售收入为3360万元。该项目拟采用滚动开发方式。具体销售计划为，第1年预收销售总额的25%，计840万元，第2年预收销售总额的30%，计1008万元；第3年预收销售总额的25%，计840万元；第4年预收销售总额的20%，计672万元。预期收益率为12%时，现金流量表和相应评价指标如表2。项目预计静态投资回收期为1.5年。

表1建设期开发成本估算表(单位：万元)

表2项目现金流量表及指标计算

注：基准收益率ic=12%，净现值NPV=565.62；内部收益率IRR==75%+3%×0.692／(0.692+7.025)=75%+0.3%=75.3%；通过计算净现值为565.62万元。内部收益率为75.3%。项目在财务上是可行的。

假设该项目取得土地的时间在2006年，对土地进行前期开发后，房屋建设于2007年2月动工，建设期2年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。到2007年末公司财务状况如表3，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响。

2007年公司资产负债表

问题（1）该开发商依据现金流量表的数据和经济指标，因静态投资回收期和动态投资回收期均大于预计回收期，则考虑放弃该投资，分析该开发商投资决策的正确性，并说明理由。（10分）

答：根据计算可以看出静态投资回收期和动态投资回收期均大于2年，所以大于预计的1.5年，因此考虑放弃投资，因为房地产投资时间长，金额大，所以开发商面对的风险也就较大，要想减小风险，获得更多利润就必须缩短投资回收期，如果投资回收期比预计的回收期大，那么开发商面对的风险就相应的增加了，同时利润也会受到一定的影响，所以开发商

放弃投资时正确的。

问题（2）：分析该房地产开发商面对的风险，在项目建设和销售期间如何避免风险。（10分）

答：该项目的投资金额比较大，而且建设时间也比较长，投资回收期比预计的回收期大。另外国家加大了房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响，因此该投资的风险比较大。建议采取预售的方式和低开高走的单价销售，使资金尽快的回笼，减小投资回收期过长的风险。

问题（3）：如果需要对该项目进行国民经济评价，依据财务评价的现金流量表，需要对哪些要素进行调整，如何调整？（15分）

答：依据财务评价的现金流量表，需要调整的要素有：（1）销售收入，（2）各项费用包括征地费、拆迁安置费、勘察设计费、前期工程费、房屋建安费、开发公司管理费、不可预见费，（3）净现金流量，

二（20分）某房地产开发企业2003年拟在某直辖市郊外修建一个别墅小区，该小区占地302亩，地价为14万元/亩，布局有：独立别墅，10000㎡；毗邻别墅，36800㎡；联排别墅，58740㎡；花园洋房，14400㎡；商服用房，10000㎡。成本估算如下：场地整治费用为600万，前期工程费为400万元，建安工程费用平均为750元/㎡，基础设施工程费12.3万元/亩，公建配套设施费2.5万元/亩，开发期间税费1600万（包括城市建设配套费、质量安全监督费等），不可遇见费及其他估算为400万元，管理费用400万元，销售费用1600万元。自由资金和贷款金额各为5000万元，贷款年利息为6%。折现率取10%。根据市场，各类型别墅预测平均售价如下：独立别墅：5500元/㎡；毗邻别墅：3500元/㎡；联排别墅：3000元/㎡；花园洋房：2800元/㎡；商服用房：5000元/㎡。

问题：1、结合工程实际情况拟定项目实施计划和销售计划。（10分）

答：（1）有关工程计划的说明：总工期36个月（从2003年6月到2006年6月），采用搭接式的施工方法，当主体结构开始施工的同时开始销售。

（2）项目实施计划安排入下表：

（3）销售计划见下表：

2、依据编制的销售计划编制该开发项目全部资金现金流量图或表（不计算指标）。（10

分）

现金流量表：

三某房地产项目可行性论证报告如下。第一部分总论内容

（一）、项目背景（略）（二）．项目概况

1.拟建地点：（略）；

2.主要建设条件（略）；

3.主要技术经济指标（略）

4.建设规模与目标：项目规划用地13060.45平方米，建筑面积48000平方米，为底层带门市的商住小区。本项目商业门市有160套，建筑面积15200平方米；总居住户数392户，住宅总建筑面积32800平方米。容积率0.35，绿化覆盖率35%，建筑密度17%。小区内配套有停车场、健身娱乐设施、休闲凉亭等。

5.项目投入总资金及效益情况：本项目投入自有资金3000万元，贷款600万元，共投入总资金3600万元。本项目完成后，预计销售收入为6000万元，扣除成本1800万元，减去销售（营业）税金、所得税及附加等300万元后，预计累计未分配利润为800万元。

第二部分市场预测内容

一、市场调查分析：（略）。二．产品供需预测：（略）。三．价格预测：（略）。四．竞争力分析（略）

五．市场风险分析

1.该居民小区主要居住对象为项目所在区家庭收入中等及以上的家庭。由于他们大多数职业稳定、收入稳定、有一定的经济积累，对家庭居室的需求较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证，所以投资风险不会太大。

2.通货膨胀防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。

3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

第三部分选址方案内容