农村集体建设用地使用权流转有关事项(精)

农村集体建设用地使用权流转有关事项

一、办法制定背景

多年以来,集体建设用地使用权的无序管理状态导致了许多纠纷与问题的发生。集体建设用地急需明晰产仅,通过流转实现其市场价值,而新的“实施办法”则是土地立法上的重大改革,其特点在于允分地尊重了农民的财产权。此举旨在规范集体建设用地使用权流转市场铁序,保障集体土地所有者和使用者的合法权益,优化配置土地资源,将成为我市未来发展的重要“助准器”和“动力源”。

二、办法制定原则

原则一、坚持土地所有者和使用者自愿的原则

新的“实施办法”指出:集体建设用地使用权流转,应当符合国家产业政策,遵守土地用途管制,坚持土地所有者和使用者自愿的原则。集体建设用地使用权流转还必须同时符合下列条件:符合土地利用总体规划和城市、村镇规划的;经依法批准的;未被司法机关、行政机关限制权利的;土地权属无争议的。

此外,集体建设用地所有者出让、出租、抵押集体建设用地使用权,必须经本集体村民会议2/3以上(含本数,下同成员或2/3以上村民代表书面同意,并签名确认。

原则二、通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发

通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于

商品住宅开发,按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的,必须依法征为国有土地。集体建设用地使用权转让、出租和抵钾时,其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵钾;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时,其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵钾。

国家为了公共利益的需要,依法对集体建设用地实行征收或者征用的,农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

三、集体建设用地使用权年限规定

集体建设用地使用权出让:最高年限70 年。

集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定:1.工矿仓储用地(含工业、采矿、仓储用地:50年;2.公共建筑用地(含机关团体、教育、科研设计、文体、医疗卫生、慈善用地: 50 年;3.商服用地(含商业、金融保险、餐饮旅馆业、其他商服用地:40年;

4.交通运输用地(含铁路、公路、民用机场、港口码头、管道运输、街巷用地:50年;

5.公用设施用地(含公共基础设施、瞻仰景观、休闲用地:50年;

6.综合或者其他用地:50年;

7.因转让、出租或抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的村民住宅用地应当完善出让手续,出让年限为70年。

集体建设用地使用权出租:短期租赁一般不超过5年。

四、集体建设用地流转价格制定

据悉,集体建设用地使用权流转实行以基准地价为参照的最低限价制度,市国土资源部门负责组织本行政区域土地定级估价工作,指

定基准地价,报市人民政府批准后定期公布执行。与此同时,实施办法应规定:流转宗地的评估价格,由申请流转的集体建设用地使用权人委托具备资质的地价评估机构出具土地价格评估报告。

五、使用权转让发生增值时,应参照增值税标准缴纳增值收益

集体建设用地使用权出让、转让和出租的应当向市国土资源部门申报价格,并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的,应当参照国有土地增值税征收标准,向市人民政府缴纳有关土地增值收益。

六、对农村集体建设用地用于商品住宅开发或长期闲置的处理办法

单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于建设商品房的,市国土资源部门应当责令限期改正,拒不改正的责令交还土地,拒不交还土地的以非法占用土地论处。

集体建设用地闲置的,市国土资源部门应当责令限期改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的,在土地闲置状况改正之前,市国土资源部门将暂停办理其新增集体建设用地的审批手续。