房地产企业的金融风险及化解措施
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房地产企业的金融风险及化解措施
作者：朱百研
来源：《环球市场信息导报》2016年第20期
随着我国城市化进程的加快，在刚需住房需求下，我国房地产业取得了较快的发展，大量资金涌入房地产行业中来。相较于发达国家，我国房地产金融业起步较晚，发展还不完善，再加之我国宏观政策调控的不断干预，从而导致房地产企业存在较大的金融风险，因此需要针对房地产企业的金融风险进行分析，并采取有效的措施加以化解，确保房地产行业的健康、持续发展。
一直以来，我国房地产企业都存在着融资渠道单一的问题，这就导致房地产企业存在着较大的金融风险。再加之我国关于房地产的政策密集出防擦看，在国家宏观调控政策不断变动的情况下，给房地产企业带来了政策风险。当前我国房地产行业经营面临较大的风险，银行为了提高资金流动性，往往会提前收回资金，这使房产地企业面临更为严竣的资金问题。同时房地产企业自身信用资金管理也存在一定的风险。这些风险都导致房地产企业金融风险增加，一旦这些风险全面爆发，则会对国民经济的稳定性带来严重的影响，因此需要做好房地产企业金融风险的有效防范。
房地产企业的金融风险分析
融资风险。融资风险主要来融资成本的增加。这主要是由于当前金融机构和社会资金都呈现出紧缩的局面，在这种情况下，房地产企业自身对资金的需求没有发生变化，企业要想获得足够多的资金支持，必然需要导致成本增加。同时，当前国家对贷款利率进行了调整，相较于以前，贷款利率有了一定程度的提高，金融机构贷款是房地产企业融资的重要组成部分，这也导致房地产企业资金成本的增加。另外在当前流动性紧缩的大环境下，房地产企业需要花费更多的成本来收集信息和进行合同谈判，从而获取可能融资渠道，这也使房地产企业融资成本增加，进而导致融资风险进一步加大。
政策风险。首先，我国关于房地产调控的政策密集出台，如一些限购政策及贷款政策，这些政策出台后，导致购房成本支出增加，使部分群体失去购房能力及部分群体购房欲望降低，这导致房屋销售难度增加，会对资金回笼的速度带来较大的影响。其次，国家加大了保障性住房的建设力度，这使市场对商品房的需求直接降低，而且保障性住房与商品房之间存在较大的价格差异，会对商品房涨价行为带来一定的影响，不利于房地产企业销售收入的提升，会对房地产企业资金的盈利能力带来较大的制约。
信用风险。信用风险主要来自于两方面：是银行出于自身流动性的需求，或是认为房地产企业面临较大的风险，从而提前收回贷款，这会对房地产企业带来严竣的资金压力；房地产企业自身的信用资金管理风险，即在企业建造房屋发图片看看，会通过预付资金的方式来购买原
关于防范化解重大风险问题的报告三篇
关于防范化解重大风险问题的报告范文一 省防范化解重大风险工作领导小组办公室： 按照《省防范化解重大金融风险工作领导小组办公室关于开展防范化解重大金融风险工作督察的通知》（XX函〔20XX〕652号）要求，XX市对照督察内容进行了全面自查，现将有关情况报告如下： 一、工作开展情况 （一）建立防范化解重大风险工作机制情况。2018年2月，淮南市印发了《中共XX市委办公室XX市人民政府办公室关于成立市防范化解重大风险工作领导小组（市防范化解政府隐性债务风险工作领导小组）的通知》（XX秘〔20XX〕15号），明确了领导小组的主要职责、成员组成及工作机构，市防范化解重大风险工作领导小组办公室设在市政府金融办。制定了《XX市地方金融突发事件应急预案》，最大限度预防和减少金融突发事件对经济和社会造成的危害，维护金融和社会稳定。 （二）制定防范化解金融风险工作实施方案进展情况。印发了《XX 市人民政府办公室关于印发2018年防范金融风险工作计划的通知》（XX办秘〔2018〕86号），聚焦地方金融机构不良资产压降行动、互联网金融专项整治行动、违法违规金融活动打击行动，对全年防范化解
金融风险工作进行安排部署，对每一项工作任务确定牵头单位和责任部门，做到工作有计划、有重点、有措施。 （三）防控农村商业银行机构风险进展情况。淮南银监分局要求各农商行制定真实反映资产质量规划，真实入账不良贷款，全面暴露信用风险问题，并提出监管建议。截止9月末，全市4家农商行不良贷款余额32.31亿元，贷款余额354.41亿元，不良率9.13%，比上年末上升6.64个百分点。人行XX市中心支行、XX银监分局、市金融办联合印发了《XX市农村商业银行系统流动性风险应急处置机制》（XX银发〔2018〕75号），进一步健全农村商业银行系统流动性风险应急处置机制。要求各农商行根据自身实际情况，应对不良资产真实反映可能带来的风险，制定应急预案，目前4家农商行均已制定应急预案。督促辖内农商行建立流动性互助机制，截至目前，4家农商行均与省联社签订了流动性互助协议。 （四）防控重点企业重大信用违约风险进展情况。今年以来，全市实现债券融资197.2亿元。其中，淮南矿业集团160亿元，中煤新集10亿元，市建发集团22.2亿元，市产发集团5亿元。市委市政府高度重视债务风险防控，全力压实风险防控主体责任，要求市县两级政府融资平台公司积极强化债务管理，健全完善风险防控机制，坚决守住不发生重大信用违约风险的底线。截止目前，全市共有2家上市公司（中煤新集、山河药辅），均不属于高风险上市公司。督促银行机构组成债权人委员会，充分发挥债权人委员会作用，化解银行债权风险。截至目前，
金融风险管理考试题目及答案
金融风险管理考试题目 及答案 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
一、名词解释 1、风险:风险是一种人们可知其概率分布的不确定性。在经济学中，风险常指未来损失的不确定性。 模型风险: 模型风险是指客观概率与主观概率不完全相符的风险。一般的经济风险往往在不同程度上都存在着或多或少的模型风险。根据客观概率和主观概率差异的来源，可将模型风险分为结构风险、参数风险、滞后期限风险和变量风险。 不确定性:是指人们对事件或决策结果可能性完全或部分不确知。根据人们对可能性确知程度的高低，可将不确定性分为完全确定性、不完全确定性和完全不确定性。在经济学中不确定性是指对于未来的收益和损失等经济状况的分布范围和状态不能确知。 2、全面风险管理:是指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。 3、债券久期:这一概念最早是由经济学家麦考雷提出的。他在研究债券与利率之间的关系时发现，在到期期限（或剩余期限）并不是影响利率风险的唯一因素，事实上票面利率、利息支付方式、市场利率等因素都会影响利率风险。基于这样的考虑，麦考雷提出了一个综合了以上四个因素的利率风险衡量指标，并称其为久期。久期表示了债券或债券组合的平均还款期限，它是每次支付现金所用时间的加权平均值，权重为每次支付的现金流的现值占现金流现值总和的比率。久期用D表示。久期越短，债券对利率的敏感性越低，风险越低；反之
(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求
房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发
关于防范化解重大风险问题的报告
关于防范化解重大风险问题的报告 锦烨文字工作室：来自县或市委办、政府办、纪委、政法委、人大、政协等系统的笔杆子团队 公务员写作热线微信n2267409892 微信goldwd QQ3477752351 QQ3259308297 QQ1729794065 根据会议要求，现就xxx人民政府防范化解重大风险问题情况作如下报告，不当之处，敬请批评指正。 2018年，是我市脱贫攻坚决战年，是我市转型升级的关键时期，坚决打好三大攻坚战，关系到补齐我市经济社会发展中三大最突出的短板，关系到“五个xxx”建设和决胜全面小康。其中，防范化解重大风险作为三大攻坚战之首，是最难啃的“硬骨头”。市政府高度重视重大风险防范和化解工作，精心安排部署，全面开展风险点大排查，归纳总结出现存风险隐患七大类三十七项，并制定相应的防范化解措施，做到将防范化解重大风险工作抓早、抓小、抓了，将各类风险化解在萌芽状态，实现社会大局总体平稳可控。 一、强化组织，完善风险防范工作机制 我市出台了《xxx市防范化解风险隐患责任风险实施方案》，针对存在的七大类三十七项重大风险，成立工作专班，细化工作事项，明确责任人，确保具体工作层层落实，责任层层压实，为防范化解重大风险工作提供强有力的组织保障。一是组建工作专班。组建了由市委副书记为总负责人的工作专班，由市委、市政府分管领导任组长或副组长的工作小组，负责对七大类重大风险进行全面指挥调度，确保
重大风险防范化解工作统筹推进。二是建立定期调度机制。实行一月一调度、特殊情况随时调度的工作机制，调度会主要是听取防范化解风险工作情况汇报，分析研判各类风险隐患发展趋势，重点是贯彻落实好中央、省、州及市委关于防范化解风险工作的决策部署，协调解决好工作中存在的困难和问题，确保重大风险防范化解工作有序推进。各工作小组制定了相应的管理调度机制，对存在的风险隐患建台账、明目标，并逐一研究、逐一化解、逐一落实、逐一销账，确保相关部署要求落地见效。三是建立量化考核机制。市督查考评局和各行业主管部门针对我市现存的风险隐患防范化解工作，制定了详细的考核体系，并实行定期督查通报制度，将督查结果与年终考核直接挂钩，确保重大风险防范化解工作成效显著。 二、细化措施，防控风险确保稳定 近年来，我市始终坚持经济社会发展与重大风险防范化解工作同部署、同推进，始终坚持防范在前、预防为先的工作原则，强化工作措施，提高防范化解效率，不断提升人民群众的获得感、幸福感和安全感，维护社会和谐稳定，保障人民安居乐业。 (一)民生类风险防范化解方面。一是精准脱贫。及时对建档立卡的错、漏、缺户进行纠错、补漏、完善，对全市扶贫对象进行精准监测动态管理，确保建档立卡信息的准确率。严格执行财政专项扶贫资金使用要求，按照项目实施“532”比例进度核拔资金，确保资金及时足额到位，项目按时按质按量完工。严格落实“五公告二公示”制度，邀请群众代表参与扶贫项目的规划、决策、管理，做到项目实
价格波动与房地产金融风险文献综述
宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
我国房地产金融风险及其防范
我国房地产金融风险及其防范 曾嫚莉 一、房地产金融风险的分类 房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型： 1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。 2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。 3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市
场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。 4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 二、我国房地产金融风险现状 1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有
【实用资料】金融风险管理作业1完整答案.pdf
金融风险管理作业1 一、单项选择题 1.按金融风险的性质可将风险划为(C)。 A.纯粹风险和投机风险 B.可管理风险和不可管理风险 C.系统性风险和非系统性风险 D.可量化风险和不可量化风险 2.(A)是指获得银行信用支持的债务人由于种种原因不能或不愿遵照合同规定按时偿还债务而使银行遭受损失的可能性。 A.信用风险 B.市场风险 C.操作风险 D.流动性风险 3.(C)是在风险发生之前，通过各种交易活动，把可能发生的风险转移给其他人承担。 A.回避策略 B.抑制策略 C.转移策略 D.补偿策略 4.下列各种风险管理策略中，采用(A)来降低非系统性风险最为直接、有效? A.风险分散 B.风险对冲 C.风险转移 D.风险补偿 5.依照“贷款风险五级分类法”，基本特征为“肯定损失”的贷款为(C)。 A.关注类贷款 B.次级类贷款 C.可疑类贷款 D.损失类贷款 二、多项选择题 1.按金融风险主体分类，金融风险可以划分为(ABC)。 A.国家金融风险 B.金融机构风险 C.居民金融风险 D.企业金融风险 2.金融风险的特征是(ABCD)。 A.隐蔽性 B.扩散性 C.加速性 D.可控性 3.信息不对称又导致信贷市场的(AC)，从而导致呆坏帐和金融风险的发生。 A.逆向选择 B.收入下降 C.道德风险 D.逆向撤资 4.金融风险管理的目的主要包括(ABCD)。 A.保证各种金融机构和体系的稳健安全 B.保证国家宏观货币政策贯彻执行 C.保证金融机构的公平竞争和较高效率 D.维护社会公众利益 5.根据有效市场假说理论，可以根据市场效率的高低将资本市场分为(BCD)。 A.无效市场 B.弱有效市场 C.强有效市场 D.中度有效市场
房地产市场金融风险问题分析
摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产
房地产金融风险及防范
房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门
和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供
《金融风险管理》期末复习试题及答案
【金融风险管理】期末复习资料 小抄版 全部考试题型包括六种题型：单选题（每题1 分，共10分）多选题（每题2分，共10分） 判断题（每题1分，共5分）计算题（每题15 分，共30分）简答题（每题10分，共30分） 论述题（每题15分，共15分） 一．单选题 1、金融风险管理的第二阶段是（B ） A 、识别阶段 B 、衡量与评估阶段 C 、处理阶段 D 、实施阶段 1.“流动性比率是流动性资产与_______之间的 商。（B ） A.流动性资本 B.流动性负债 C.流动性权益 D.流动性存款” 2.资本乘数等于_____除以总资本后所获得的数 值(D) A.总负债 B.总权益 C.总存款 D.总资产” 3.狭义的信用风险是指银行信用风险，也就是由 于______主观违约或客观上还款出现困难，而给 放款银行带来本息损失的风险。(B) A.放款人 B.借款人 C.银行 D.经纪人” 4._______理论认为，银行不仅可以通过增加资 产和改善资产结构来降低流动性风险，而且可以 通过向外借钱提供流动性，只要银行的借款市场 广大，它的流动性就有一定保证。(C) A.负债管理 B.资产管理 C.资产负债管理 D.商业性贷款” 5.“所谓的“存贷款比例”是指___________。(A) A.贷款/存款 B.存款/贷款 C.存款/（存款+贷款） D.贷款/（存款+贷款） 6.当银行的利率敏感性资产大于利率敏感性负 债时，市场利率的上升会_______银行利润；反 之，则会减少银行利润。(A) A.增加 B.减少 C.不变 D.先增后减” 7.“银行的持续期缺口公式是____________。(A) A. 8.为了解决一笔贷款从贷前调查到贷后检查完 全由一个信贷员负责而导致的决策失误或以权 谋私问题，我国银行都开始实行了________制 度，以降低信贷风险。(D) A.五级分类 B.理事会 C.公司治理 D.审贷分离” 9.“融资租赁一般包括租赁和_____两个合同。 (D) A.出租 B.谈判 C.转租 D.购货 10.证券承销的信用风险主要表现为，在证券承 销完成之后，证券的____不按时向证券公司支付 承销费用，给证券公司带来相应的损失。(D) A.管理人 B.受托人 C.代理人 D.发行人 11.________是以追求长期资本利得为主要目标 的互助基金。为了达到这个目的，它主要投资于 未来具有潜在高速增长前景公司的股票。(C) A.股权基金 B.开放基金 C.成长型基金 D.债券基 金 12.______是指管理者通过承担各种性质不同的 风险，利用它们之间的相关程度来取得最优风险 组合，使加总后的总体风险水平最低。(D) A.回避策略 B.转移策略 C.抑制策略 D.分散策略 13.________，又称为会计风险，是指对财务报 表会计处理，将功能货币转为记账货币时，因汇 率变动而蒙受账面损失的可能性。(B) A.交易风险 B.折算风险 C.汇率风险 D.经济风险 14.________是在交易所内集中交易的、标准化 的远期合约。由于合约的履行由交易所保证，所 以不存在违约的问题。(A) 15.上世纪50年代，马柯维茨的_____________理论和莫迪里亚尼-米勒的MM 定理为现代金融理论的定量化发展指明了方向。直到现在，金融工程的理论基础仍是这两大理论。(C) A.德尔菲法B.CART 结构分析C.资产组合选择D.资本资产定价 16.中国股票市场中______是一种买进权利，持有人有权于约定期间（美式）或到期日（欧式），以约定价格买进约定数量的资产。(B) A.认股权证B.认购权证 C.认沽权证D.认债权证 17.网络银行业务技术风险管理主要应密切注意两个渠道：首先是_________；其次是应用系统的设计。(A) A.数据传输和身份认证B.上网人数和心理C.国家管制程度D.网络黑客的水平 18.金融自由化中的“价格自由化”主要是指________的自由化。(A) A.利率B.物价C.税率D.汇率 19.一般认为，1997年我国成功避开了亚洲金融危机的主要原因是我国当时没有开放_________。(B) A.经常账户B.资本账户C.非贸易账户D.长期资本账户 二．多选题 1.商业银行的负债项目由_____________、____________和____________三大负债组成。(ACE) A.存款B.放款C.借款D.存放同业资金E.结算中占用资金” 2.“房地产贷款出现风险的征兆包括：____________。(ABD) A.同一地区房地产项目供过于求B.项目计划或设计中途改变 C.中央银行下调了利率D.销售缓慢，售价折扣过大 E.宏观货币政策放松” 3.商业银行的资产主要包括四种资产，分别是：_______________。(BCDE) A.吸收的存款B.现金资产C.证券投资D.贷款E.固定资产” 4.“商业银行面临的外部风险主要包括______。(ABD) A.信用风险B.市场风险C.财务风险D.法律风险” 6.“农村信用社的资金大部分来自农民的_______，_______是最便捷的服务产品。（AC ） A.小额农贷B.证券投资C.储蓄存款D.养老保险” 7.融资租赁涉及的几个必要当事人包括：_______。（ABC ） A.出租人B.承租人C.供货人D.牵头人E.经理人” 8.汇率风险包括（ABCD ） A 、买卖风险B 、交易结算风险C 、评价风险D 、存货风险 9.广义的保险公司风险管理，涵盖保险公司经营活动的一切方面和环节，既包括产品设计、展业、______、______和______等环节(ACD)。 A.理赔B.咨询C.核保D.核赔E.清算” 10.证券承销的市场风险就是在整个市场行情不断下跌的时候，证券公司无法将要承销的证券按预定的______全部销售给______的风险。(CA) A.投资者B.中介公司C.发行价D.零售价 11.基金的销售包括以下哪几种方式：______。(ABCD) A.计划销售法B.直接销售法C.承销法D.通过商业银行或保险公司促销法 以下哪几类风险:_________________（ABC ） A.国家金融风险B.金融机构风险C.居民金融风险D.企业金融风险 13.信息不对称又导致信贷市场的________和______，从而呆坏帐和金融风险的发生。（CA ） A.逆向选择B.收入下降C.道德风险D.逆向撤资 14.金融风险管理的目的主要应该包括以下几点：____(ACDE) A.保证各金融机构和整个金融体系的稳健安全 B.保证国际货币的可兑换性和可接受性 C.保证金融机构的公平竞争和较高效率 D.保证国家宏观货币政策制订和贯彻执行 E.维护社会公众的利益 15.商业银行的负债项目由_____________、____________和____________三大负债组成。(ACE) A.存款B.放款C.借款D.存放同业资金E.结算中占用资金 16.商业银行的资产主要包括四种资产，分别是：_______________。(BCDE) A.吸收的存款B.现金资产C.证券投资D.贷款E.固定资产 17,外汇的敞口头寸包括：_____等几种情况。(ABCD) A.外汇买入数额大于或小于卖出数额 B.外汇交易卖出数额巨大 C.外汇资产与负债数量相等，但期限不同 D.外汇交易买入数额巨大 18.广义的操作风险概念把除________和________以外的所有风险都视为操作风险。(CD) A.交易风险B.经济风险C.市场风险D.信用风险 19.在不良资产的化解和防范措施中，债权流动或转化方式主要包括：____________。(ACD) A.资产证券化B.呆坏账核销C.债权出售或转让D.债权转股权” 20.目前，互换类（Swap ）金融衍生工具一般分为________和利率互换两大类。(BC) A.商品互换B.货币互换C.费率互换D.税收互换 三．判断题 1.“对于贴现发行债券而言，到期收益率与当期债券价格正向相关。（×）” 2.“一项资产的?值越大，它的系统风险越小，人们的投资兴趣就越高，因为可以靠投资的多样化来消除风险。（×）” 3.“在德尔菲法中，放贷人是否发放贷款的审查标准是“5C ”法，这主要包括：职业（Career ）、资格和能力（Capacity ）、资金（Capital ）、担保（Collateral ）、经营条件和商业周期（ConditionorCycle ）。（×）” 4.“核心存款，是指那些相对来说较稳定的、对利率变化不敏感的存款，季节变化和经济环境对其影响也比较小。（√）” 5.当利率敏感性负债大于利率敏感性资产时，利率的下降会减少银行的盈利；相反，则会增加银行的盈利。（×）” 6.利率上限就是交易双方确定一个固定利率，在未来确定期限内每个设定的日期，将市场利率（或参考利率）与固定利率比较，若市场利率低于固定利率，买方（借款者）将获得两者间的差额（×）” 7.拥有外汇多头头寸的企业将面临外汇贬值的风险，而拥有外汇空头头寸的企业将面临外汇升值的风险。（√）” 8.一种金融资产的预期收益率的方差小，说明其收益的平均变动幅度小，则投资的风险也越小（√） 三、简答题 1．如何从微观和宏观两个方面理解金融风险？ A L L A P P D D ?-
房地产业税收风险分析
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
最新防范化解重大风险隐患工作总结
一、基本情况 非法集资是我国经济金融领域长期存在的痼疾，近年来呈现高发、蔓延、变异的态势。五年来，江宁区公安分局累计接到非法集资警情1500余人次，抓获犯罪嫌疑人64人;区法院共审理非法集资犯罪案件18件，涉案金额近40亿元。2017年以来，信访局共接待涉及非法集资的人民来访、来电17批次，349人次。今年1-10月份，全区非法集资立案数量已经超过2017年全年立案数量，仅次于五个城区，排名全市第六。这些案件和问题，严重损害了人民群众合法权益，破坏了金融秩序和社会稳定。同时，随着中央打击非法集资、化解金融风险的力度不断加大，各类隐患逐渐浮出水面，各类金融产品特别是互联网金融产品“爆雷”的风险进一步增大，给全区处非工作带来较大压力。 二、主要做法 今年以来，区政府认真贯彻中央和省、市、区委的决策部署，全力防范和处置非法集资，妥善化解金融和社会风险，提高思想认识，加强组织领导，明确目标任务，在机制建设、风险排查、打击查处、宣传教育、推进专项整治等方面开展了一系列工作，取得了阶段性成效，当前我区金融和社会风险总体可控，金融生态环境明显改善。 一是加强领导，完善机制。区委区政府高度重视处非工作，成立了由区委书记、区长为组长，发改、法院、检察院、公安、市场等职能部门以及各街道、园区为成员的领导小组。办公室设在发改局，与区金融办合署，由常务副区长担任主任，各相关单位抽调精干力量集中办公，加强全区处非工作的组织协调。先后建立了联席会议制度、源头管控工作机制、舆情处置常态化工作机制、网格化排查机制等一系列制度。区委制定下发《全区防范化解金融风险、打赢处置非法集资攻坚战工作实施方案》、《2018年全区金融风险防控及处置非法集资工作要点》等文件。在全区初步形成了“集中指挥、上下联动，行业主管、属地负责，打防一体、堵疏结合”的工作格局。 二是依法处置，压降存量。一方面，组织街道、园区和相关单位在全区范围集中开展拉网式排查，共排查企业80000余家，对其中近600家列为重点关注对象、34家列为风险企业、23家列入风险清单。将排查非法集资等金融活动风险纳入全要素网格工作清单，依托网格开展日常线下排查，对发现的可疑线索第一时间上报。另一方面，对各类金融风险采取重点关注、约谈、核查、现场检查、整改、刑事立案等多种方式及时处置，协调有关单位加快侦办、抓捕、诉讼、审理、判决和执行各环节进度，形成打处非法集资的高压态势，最大程度挽回群众经济损失。今年1-10月份，刑事立案13件，抓获犯罪嫌疑人25人，打处10人，审理案件9件。 三是加强预防，遏制增量。区法院、检察院、公安、市场等多部门联合开展宣传教育活动，举办各类活动100余场，制作《致居民一封信》等宣传资料60余万份，清理各类广告16000余条。各街道、园区切实履行属地责任，组织街道
房地产金融风险概念和特点
房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期
我国房地产金融风险及防范分析
我国房地产金融风险及防范分析 ——China's real estate and guard against financial risk analysis. 摘要：美国房地产次贷危机引发的全球性金融危机，回顾上世纪90年代由泰国房地产市场危机引发的东南亚金融危机，这无疑给房地产业金融风险敲响了警钟。我国作为世界经济增长最快的国家，近两年房地产业高速发展，和当年东南亚猛虎泰国较为相似，这不得不让我们去反思中国房地产业的金融风险。本文结合房地产业自身的发展，全面分析我国房地产金融现状和存在风险，详细提出我国房地产金融风险的防范措施，从而完善我国的房地产金融市场。 关键词：房地产金融，金融风险，防范措施，发展； 一、现阶段我国房地产金融存在的风险及其成因； 随着我国房地产业过热的发展，房地产市场的问题也逐渐凸现出来，随之而造成我国房地产金融市场存在着较大的风险。主要有房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险、商业银行信贷风险等方面； 1、房地产开发企业自身风险； （1）房地产业自有资金不足，过分依赖商业银行贷款，导致资产负债率过高。 近年来房地产开发企业的自有资金逐年下降,，房地产投资资金来
源主要依靠商业银行贷款，过分依赖各大商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。在今年11月初在网络上就有谣传绿城地产因负债过高申请破产，虽然最终证实是谣言，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。就像以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。其实国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调控房地产市场健康有序发展的目的。因此, 房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。（2）房地产企业在其自身运营模式中存在的缺陷给房地产金融市场带来的风险； 一是房地产开发企业对于一个项目的运营周期较长，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节较多，而房地产企业在开发项目时普遍采用分阶段连续开发的经营模
金融风险管理课后习题答案
《金融风险管理》课后习题答案 第一章课后习题答案 一、重要名词 答案略 二、单项选择 1-5 C B D A A 6-10 C A C C C 11-15 D A B D A 16-20 B C D D D 21-25 B B B B 三、多项选择 1. BCD 2. ACDE 3. ADE 4. ABCDE 5. ABDE 6. BCDE 7. AD 8. ABCE 9. ABCDE 10. ACDE 11. ACE 12. ABCDE 13. ACDE 14. AB 15.ABC 16. ACE 17. ABC 18.ABCDE 四、判断题 1-5 ××××√ 6-10 ×√××× 11-15 √√××× 16-20 ×√√×√ 五、简答题 答案略 第二章课后习题答案 一、重要名词 答案略 二、单项选择 1-5 A C C AD 6-10 C B D D B 11-15 A A C C D 16-18 A D A 三、多项选择 1. A B C D 2. A B C DE 3. ABCDE 4. ABCD 5. ABCDE 6. ABCDE 7. ABCD 8. ADE 9. ACDE 10. ACE 四、判断题 1-5 ×√××× 6-8 ×√× 五、简答题 答案略 第三章课后习题答案 一、重要名词 答案略 二、单项选择 1-5 ACBBB 6-10 ADBCD 11-15 DBBAC 16-21 DDABAB 三、多项选择 1. ABCE 2. AD 3. BCDE 4. BDE 5. BE 6. CD 7. BCDE 8. ABCDE 9. BDE 10. ABDE