商业地产基础知识培训材料资料文档

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房地产商业培训资料

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篇一:商业地产培训资料房地产专业知识(一)专业术语1、房地产:房地产是房产和地产的总称,具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,又称不动产。

两者具有整体性和不可分割性。

2、房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权,具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利.3、土地类型:土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地.4、土地使用权出让年限:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其它用地50年。

土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

5、三通一平:是指地块的水通、电通、路通、场地平整。

6、七通一平:是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。

7、房地产市场:分一级市场、二级市场、三级市场;1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

2)二级市场是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易.3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易.8、银行按揭:是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部份楼款,余款由银行代购房者支付,购房者所购房屋的所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,这种方式称为银行按揭。

商业地产贷款首付款为房款总额的50%9、五证:a。

《国有土地使用证》;b《建设用地规划许可证》;c。

《建设工程规划许可证》;d《建筑工程施工许可证。

》;e.《商品房预(销)售许可证》。

10、◆占地面积:经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,即建设用地.◆总建筑面积:指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和; ◆容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值.(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)◆绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

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商业地产市场概述
1
商业地产市场趋势
2
3
随着城市化进程的加速,商业地产市场呈现出快速发展的趋势。
城市化进程推动商业地产发展
随着消费者需求的不断变化,商业地产市场需要不断调整和转型,以满足消费者对于体验式消费、个性化消费的需求。
消费升级促进商业地产转型
线上零售和线下实体店相互融合,成为商业地产市场发展的新趋势。
线上线下融合成为趋势
宏观经济波动风险
商业地产市场受到宏观经济波动的影响较大,如经济周期、利率、通货膨胀等因素都可能对商业地产市场产生负面影响。
商业地产市场风险
招商与经营风险
商业地产项目的招商和经营过程中存在诸多风险,如商户违约、租金收缴困难、经营不善等问题。
政策风险
商业地产市场受到政策的影响较大,如政府政策调整可能导致商业地产项目无法获得优惠政策或受到其他限制。
建立客户关系管理系统
通过提高服务质量、优化购物环境等手段提高客户满意度。
提高客户满意度
通过电话、短信、网络等多种渠道与客户保持沟通联系,及时掌握客户需求和意见。
加强客户沟通
通过积分兑换、会员制度等手段培养客户忠诚度,增加客户粘性。
客户忠诚度培养
商业地产的法律法规与风险防范
06
VS
商业地产的法律关系是指基于法律规定,在商业地产开发、经营、管理过程中,各方主体之间的权利、义务和责任关系。
向商业银行申请贷款是商业地产融资的主要途径之一。
银行贷款
通过信托公司发行信托计划,筹集资金用于商业地产投资和开发。
信托融资
REITs即房地产投资信托基金,通过发行基金份额筹集资金,为商业地产提供较低成本的融资渠道。
REITs融资

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商业地产相关培训资料一、贸易地产运作情势:只租不售,只售不租,租售结合(主力店租赁其他发卖为重要情势)二、贸易地产治理情势:经营式贸易治理和物业式贸易治理三、贸易地产经营情势:租赁/联营/自营四、贸易地产的全然运作流程:贸易地产选址——贸易地产筹划和定位——贸易地产招商——贸易地产运营治理五、贸易地家当态分类:百货商场/底商/贸易街/专业卖场整合写字楼/商铺/贸易街/社区贸易/综合体/酒店/零售购物中间/贸易广场/批发市场等多种贸易地家当态,包含项目/整合营销/项目定位/招商策划/履行筹划/推广申报/筹划/项目推介等六、贸易地产的定位:业态合理组合(一站式购物广场)、部类结购、有名品牌引进、经营方法的灵活应用和有效结合、商品价位比较、部类接洽关系商品组合的竞争优势七、贸易地产招商必备前提:1、一个高效的招商团队2、精确的贸易定位3、好的招商政策4、宣传企划与招商工作的有机结合5、诱敌深刻的招商策略6、品牌主力店的引入和品牌效应八、贸易地产招商团队的建立:一个高效的团队必须拥有:会谈专家、策划师、筹划师、司法人员、贸易运作师九、招商工作流程:1、招商人员的雇用和培训(公司文化、理念、精力的培训和招商专业技能的培训)2、招商部规章制订和岗亭职责的制订和组织实施,招商职责的划分考察3、招商的定位和区域面积(楼层)的筹划、品类的引进方针:百货、餐饮、娱乐、休闲、健身、咖啡等4、招商政策的制订和招商合同的草拟、审核、并最终确信5、招商推广和宣传:招商手册、招商消息揭橥会、招商洽商会、电视媒体、大年夜型户外媒体、报刊、杂志、电台、短信、骨干道灯箱、DM派发、项目内部及周边包装宣传等6、招商进度相干表格的制订和应用7、客户的初步接触洽商,重点意向客户的挂号:主动前来咨询客户、德律风、收集接洽客户、嫁接客户、登门拜望客户(扫街),引入客户(大年夜客户资本)等8、客户的进一步洽商并重点跟进意向客户,签订招商合同9、依照实际招商情形和客户针对问题,调剂卖场构造和筹划面积,修改招商合一致10、对区位较差的地段向商户给以恰当优待:减租、减水电物业费、免公摊面积应用费、供给免费告白版位等,尽快招商到位11、开业庆典和大年夜型促销活动的策划评论辩论、预备工作的展开12、招商大年夜部分工作全然完成,督促客户尽快装修和货色、人员配备到位,专业发卖技能的培训等,保证顺利开业13、开业庆典的宣传造势:电视媒体、大年夜型户外媒体、报刊、杂志、电台、短信、骨干道灯箱、DM派发、项目内部及周边包装宣传等14、开业庆典的组织实施并考察后果15、卖场的后期营运(见下页)十、企划宣传:宣传门路:电视媒体、招商手册、DM单页(直投、内部职员派发、报纸加页)、车体、户外、骨干道两旁的灯箱画、报纸、广播、公益活动、店外大年夜型活动等宣传目标:季候宣选、节日宣传、主题宣传(新品举荐或精品促销)宣传范畴:市区重要繁华贸易区、重要社区、重要竞争敌手辐射的区域、下级县市区的重要贸易地段宣传情势:打折/降价、买赠、抽奖、文艺表演、差价成倍返还、VIP 专属日等留意事项:活动主题凸起,宣传吸惹人,就义几个品牌或产品以点带面吸引顾客拉动整体发卖,商号内部购物情形合营活动主题,不管吊旗、POP、中厅挂饰等商场各个能干地位都要张贴与之配套宣传的内容货色充分、幅度力度要大年夜,企划宣传保密工作要做好十一、后期经营运作工作简单:1、卖场运营的三要素:“客来、客留、客再来”一、企划广宣部分把客流吸引过来,将货色品牌宣传到位,使商品具有好的性价比和竞争力,即好的进货渠道(核心肠位)。

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商业地产市场需求与供给分析
商业地产市场需求分析
随着城市化进程的加速和消费水平的提升,商业地产市场的 需求持续增长。其中,购物中心的占比最大,其次是写字楼 和酒店等商业地产项目。同时,线上购物的兴起也对商业地 产的需求产生了影响。
商业地产市场供给分析
在政策调控和市场调整的影响下,商业地产市场的供给结构 也发生了变化。其中,开发商更加注重对市场的研究和产品 创新,从而提高了商业地产的质量和竞争力。
政策对不同类型商业地产的影响
不同类型的商业地产受政策的影响程度是不同的,如购物中心、写字楼、酒店等不同类型 的商业地产受政策的影响会有所不同。
政策对市场趋势的引导
政策还会对市场趋势产生引导作用,政策的调整和变化往往预示着未来市场的发展方向和 趋势。
商业地产政策的趋势与发展动向
政策趋势分析
通过对当前政策的解读和分析,可以发现政策的发展趋势和 动向,如近年来政府对商业地产市场的调控政策越来越精细 化和多元化。
与意向客户进行深入沟通,达成合作意向, 签订合同。
商业地产的运营管理与增值服务
运营管理规划与实施
制定运营管理计划,确保项目稳定运营, 实现预期收益。
资产管理
对项目资产进行评估和管理,确保资产保 值增值。
客户服务与关系管理
提供优质的客户服务,建立长期客户关系 ,提高客户满意度。
市场监测与竞争分析
关注市场动态和竞争对手情况,及时调整 运营策略,保持竞争优势。
03
商业地产的规划与设计
商业地产规划的原则与方法
01
确定市场定位
根据区域经济发展、人口规模、消费水平等因素,确定商业地产的市
场定位,以满足目标消费群体的需求。
02

商业地产基础知识培训.doc

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二四五六七八九商业地产概念商铺投资的特点商业地产分类培训提纲商铺投资者的投资心理分析土业地产的运作流程商业地产的销售模式商业地产招商商业地产项目招商及销售人员素质和能力培养商业地产项目的营销代理商业地产基础知识一.商业地产的概念商业房地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

我们现在常见的商业广场、社区商业中心、写字楼、酒店、临街商铺、专业市场、商业步行街等,都属于商业房地产。

比较商铺与住宅的区别作为纯商铺买卖,与住宅最大不同之处,就是投资性与实用性的比例不同。

在目前市场状况下,住宅始终以居住实用性为主,将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。

商铺则反之,由于目前楼市调控政策从严,对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路,故投资客会比以往有所增加。

商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。

投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买,也以利润为目标的心理,本身就是一种投资性质,更不用说纯投资者的心态,故购买商铺可视为一种完全投资行为。

住宅对于置业者来说是生活的必需品,无论是一次置业还是二次三次置业,都是为了居住,为了居家生活,也有部分人买多套房投资,但相对来说毕竟是极少数。

商铺是一种投资产品,是一个让财富增值的手段,商铺对于置业者来说不是生活的必需品,是可有可无的。

但是商铺强调投资性,无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标,故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路,吸引客户购买,激发其购买的欲望,以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。

购买商铺与住宅的人群对比因为住宅是生活的必需品,所以购买住宅的人群比较广泛,从经济实力上多数人一般,只有购买中高档住宅的人才有实力投资商铺。

房地产文档商业地产基础知识培训

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房地产文档商业地产基础知识培训房地产是生产资料,是社会经济发展不可或缺的重要部分,商业地产作为房地产的一个重要领域,其发展也与国家经济的发展水平密切相关。

本文将对商业地产的基础知识进行介绍和培训,帮助行业内的人员更好地了解商业地产的运作和特点。

一、商业地产的种类商业地产是指以商业为主要经营活动的地产。

根据其功能和特点,可分为以下几种:1. 商业办公楼:主要为各类企业提供写字楼空间,包括大型企业、中小型企业和合作办公空间。

2. 商业零售楼:主要为各种零售业提供场所,包括商场、超市等。

3. 商业服务楼:包括宾馆、酒店等,主要为旅游、商务活动服务。

4. 商业住宅楼:针对商务人士和高端居住者,提供高品质的住宅环境。

二、商业地产的投资特点商业地产的投资特点主要表现在以下几个方面:1. 高资金成本:商业地产的投资需要大额资金的投入,同时也需要长期的资金积累。

2. 长投资周期:商业地产的投资周期较长,投资者需要有足够的耐心和长期的规划。

3. 高风险:商业地产的投资有较高的风险,市场动荡、政策变化等都会影响商业地产的收益。

4. 收益高:商业地产的租金收益相对较高,而且有望实现资本增值,具有较高的投资回报率。

三、商业地产的运营管理商业地产的运营管理分为以下几个方面:1. 客户管理:商业地产的租客是其收益的来源,需要建立有效的租户管理机制,提高租户的满意度和续租率。

2. 物业管理:商业地产的物业管理应该依据不同类型不同区域的楼宇特点,采取不同的物业管理策略,最大化实现物业本身价值。

3. 运营管理:商业地产需要人员对商场运营、市场活动、租赁谈判等进行全面的细致处理,为整个项目提供更好的运营效益。

4. 市场推广:商业地产需要及时了解市场行情,持续深耕市场,实现开发商和租户的共同利益。

四、商业地产的风险控制商业地产的风险控制可以采取以下几个方面:1. 完善的合同管理:完善的合同管理体系有利于控制房地产风险,包括合同条款的制定和履行监管等。

商业地产基础知识培训(完整版)

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商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产,是房产与地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。

包括:1)土地2)建筑物及地上附着物3)房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物;地产指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。

商业地产培训资料(一)2024

商业地产培训资料(一)2024

商业地产培训资料(一)引言概述:商业地产是指用于商业目的的地产活动,包括商业建筑、商业租赁和销售等。

商业地产行业非常具有挑战性,需要相关的培训资料来帮助从业人员掌握必要的知识和技能。

本文将介绍商业地产培训资料的概述,并围绕着五个主要的大点展开讨论。

正文内容:1. 商业地产基础知识1.1 商业地产概念及分类1.2 商业地产市场分析方法1.3 商业地产投资风险评估1.4 商业地产租赁和销售基本原则1.5 商业地产法律法规概述2. 商业地产市场研究2.1 市场需求分析方法2.2 市场竞争对手分析2.3 定位和定价策略2.4 商业地产市场趋势预测2.5 市场研究报告撰写技巧3. 商业地产项目开发3.1 项目策划和立项流程3.2 土地调查和选址评估3.3 建筑设计与建设管理3.4 商业地产项目融资与财务分析3.5 商业地产项目的营销策略4. 商业地产租赁与运营4.1 商业租赁合同及相关文件4.2 租户招商和谈判技巧4.3 商业地产租金管理4.4 商业地产运营与维护4.5 租客关系管理和市场活动推广5. 商业地产风险管理5.1 商业地产市场风险预警5.2 风险评估和防范措施5.3 商业地产保险与法律风险5.4 突发事件处理与应急预案5.5 风险管理案例分析与总结总结:商业地产培训资料的内容包括商业地产基础知识、市场研究、项目开发、租赁与运营以及风险管理。

熟练掌握这些知识对商业地产从业人员来说至关重要,能够帮助他们更好地应对市场竞争和风险挑战,提升工作能力和职业发展。

商业地产培训资料不仅具有理论性和实践性,并且贴合行业需求,能够满足从业人员的培训需求。

商业地产基础知识培训教程-158共159页

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国内零售业发展趋势
• 中国作为亚太地区的重要组成部分,其零 售业与其他国家和地区有着一定的差距, 但由于地域上相同的人文背景,中国零售 业的发展方向不会背离整个亚太地区的总 体趋势。事实上,中国的一些前沿城市, 已经在零售商业的形式方面积极创新,努 力求变。
零售业业态革命已露端倪
• 零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一 统天下格局,而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业
从零售业的发展史看,商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下,谁适应工业生产的要求,谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用 ,即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用,谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。
• 又一新兴业态——购物中心将会迅猛发展。今天购物 中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些 发达国家,它已是一个国家经济发展中的必不可少的 重要组成部分。 我们认为,未来在我国经济成长壮大 的过程中,购物中心必将会在零售行业中占据十分重 要的地位。这是因为:随着我国经济的成长壮大,居 民消费水平的提高,休闲与购物相结合的“一站终点” 的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发 展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲 之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介 入商业物业的开发时,已在逐渐引入购物中心经营和 管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地 产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入 是难以想象的。

商业地产基础知识培训完整版

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7
商业地产的分类不是一成不变的,而是根据城市、商业的发 展和地区属性的不同而变化的
2021/6/7
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8
商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关,经历 “必需起步发展享受”四个过程
特点
采取自选销售方式,出入口分设,结算在出 口处的收银机处统一进行
商品构成以购买频率高的商品为主,经营的 商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食 品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、 熟食品以及日用必需品为主
营业时间每天在11H左右,可采取连锁经营 方式,有一定的停车场地
选址在居民区、交通要道、商业区
国内
中等规 模以上 城市
长三角 珠三角
深圳 上海 北京
GDP 阶段
阶段描述
基本特征
300 US$
第一阶段
以满足生活基本需要的必 需型消费阶段
吃、穿、用为主要消费内容
1000 US$
第二阶段
较好地解决基本生活后的 起步型消费阶段
简单家用电器为重要消费内 容
3000 US$
第三阶段
以体现个性特点的发展型 消费阶段
发展商只要将房子卖出去,将社区的物业 管理做好,就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去, 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
2021/6/7
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13
PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
特点
以开架自选为主,结算在进口(或出口)处的收银机 处统一进行,可采取连锁经营方式

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51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法, 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现,法律就是这样 一种的 网,触 犯法律 的人, 小的可 以穿网 而过, 大的可 以破网 而出, 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏,庇 护着我 们大家 ;它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂,怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
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1967-? 1980-?
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
十、零售业态手风琴定律
综合化
杂货店
1860年前
百货店
1930年后
商业街
20世纪60年代
专业化
专业店
1860年后
时间
便利店
1950年
十一、解读“城”与“市”(一)
城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段, 最显要的位置,代表着城市的形象,注重商 业地产项目与整个城市的协调统一,将能够 为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新,不然,“城” 建得“美仑美奂”,“市”却冷背呆滞了。
社区型 3-5 5-8 5-10 300-500 综合超市1家 专业商店 饮食服务 其它
20-40家
区域型 10-20 10-15 50-100 2000-5000 百货店2家 综合超市2家 服装店 饮食服务 杂货店
其它 100-200家
超区域型 30-40 20-30 200以上 5000-10000 百货店2-6家 综合超市2-3家 服装店 饮食服务 杂货店
七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv.S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
百货店 department store(Dept.): 在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展各自的进货、管理、运营的零售 业态.
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件(三)
亚洲及国内(含香港、新加坡等): 主要判断元素:人均GDP、城市家庭汽车拥有 量、公共交通条件、人口密度、消费总量
•都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元
•郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展 极为充分、城市家庭汽车拥有率达15-20%
商业地产研究
其它 180-250家
十三、商业地产的发展态势(七)
商业低进入壁垒的后果
在中国,进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展,大企业盲目扩张和小企业 无节制发展,导致“低市场集中度和过度竞争”
大企业盲目扩张
பைடு நூலகம்
市场集中度低
进入市场壁垒低
企业小型化
产品差别程度低
市场过度竞争
十四、商业地产市场发展条件(一)
十、历史上的八次零售业态创新
次数 1 2 3 4 5 6 7 8
名称 百货商店 一价商店 连锁商店 超级市场 购物中心 自动售货机 步行商业街 多媒体销售
业态开始时间 1852年 1878年 1859年 1930年 1930年
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860-1940 1880-1930 1920-1930 1935-1965 1950-1965 1950-1985
国家的差别
港30-40年
同发达国家超级市场的阶段比较,可成为商业地产决策时的重要参考
十三、商业地产的发展态势(六)
日本各类型购物中心比较参考
商圈半径(公里) 时间距离(分)
商圈人口(万人) 停车场容量(辆)




邻里型 1-2 3-5 1-2 50-100 超级市场 专业商店 综合店 药店 洗衣店 其它 10-20家
城市化背景下的商业地产
十二、商业地产对人才的要求
未来的商业地产人才, • --是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 • --要站在城市、地产与商业之间,为商业地产项目开展包括商业前期定位、 营销方案、出售出租的完善的服务流程,明白应该建多大的商业,商业业态是 如何搭配的,实现商业与城市、与房地产最有价值的对接,充分实现城市与商 业、商业与房地产的市场联动。
四、什么叫MALL
目前世界大型商业地产的顶级 形态---可以定位为规模在10万㎡以 上,由管理商者统一经营管理,主要采 取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮, 休闲等一体的复合商业业态。
四.一、什么叫主力店
主力店:一般是指在购物中心或MALL里面占据重 要核心作用,通常来说是超市、百货、电影院、 KFC、麦当劳及屈臣氏等大面积大品牌和抗风险能 力强的商家;
仓储会员店---以会员制为基础,实行储销 一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品 为主要特征的零售业态.
六、步行街的起源
最初出现步行街,是因为城市膨胀, 尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居 住成为可能,由于城市中心的拥挤不堪 和生态环境的恶化,人们搬到郊区去居 住。政府为了复活城市中心的活力和魅 力以及商业物态,因此建了步行街,使 得人们在城市中心生活也一样拥有安静、 繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街 始终是城市本身魅力的反映。
2、按座落位置分
(1).市中心区商业; (2).居住区附近及其他市区商业; (3).交通枢纽附近商业; (4).市郊商业
3、按规模分
(1).大型—建筑面积过万平米; (2).中型---分布广泛大型商业区的补充; (3).小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活
提供方便。
4、按照投资价值分类
中国与西方 距美、法50年,距
国家的差别
日本30年
距美、法、日60年
距美、日60年,距法 距美、日50年,
30年
距法75年
同发达国家百货商店的阶段比较,可成为商业地产决策时的重要参考
十三、商业地产的发展态势(五)
中外超级市场比较
国家
创新阶段
发展阶段
成熟阶段
衰落阶段
美国 法国
1830-1935(5年) 1936-1965(30年) 1966-200(35年) 2001年
(1).“都市型”商铺--绩优股; (2).“社区型”商铺--潜力股; (3). “便利型”商铺--冷门小盘股; (4).专业街市商铺--高科技股; (5).其他商铺--“一般股票”。
5、按照商铺的位置形式分类
铺面房和铺位
三、什么叫购物中心shopping center
是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开 发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
十三、商业地产的发展态势(四)
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段
美国 法国
1859-1900(40年) 1901-1970(70年) 1866-1900(35年) 1901-1960(60年)
1970后 1960后
日本 中国
1926-1960(35) 1961-1971(10) 1972年后 1990-2010(20年) 2011-2020(10年) 2020年后
1959-1962(3年) 1963-1968(5年)
1969-
日本
1953-1959(7年) 1960-1989(30年)
1990-
香港
1960-1971(11年) 1972-1982(10年)
1982-
中国
1981-2000(20年) 2001-2020(20年)
2020年
中国与西方 距美、50年,距法日 大体相距30-40年 大体相距30-40年
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合, 是目前摆在商业地产开发商面前最 棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势(一)
天河城广场样板效应
天河城广场总投资12亿元,建筑面 积16万平方米,营业面积10万平方米 的天河城广场成为广州少有的大型高 档购物中心,每天的客流平均达到30 万人次,2002年整个购物中心的营业 额达到36亿元,租金收入3亿多,已成 为广州最繁华的商业中心之一。
总结目前商业物业市场的现状不难看出:开发商和投资者对于商业物业的开发和 投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、 主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发 挑剔的投资者,专业化分工必然引入商业地产竞争之中。
商业地产的发展与成熟,意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”: 高风险、高回报、高技术含量。
没有“市”的“城”,怎么还叫“城 市”?
城市化背景下的商业地产
十一、解读“城”与“市”(二)
从“城”与“市”的关系看商业发展
一是要特别重视城市发展的趋向,去抓住 商业发展的机遇;
一是应以商业发展的前瞻性、拉动性,影 响、促进城市建设的规模转型。对于大型 商业地产项目这种有大影响力和拉动力的 商业巨市,更当如此。
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势(二)
商业房地产的三重利诱惑: •一重利,商业赢利和物业升值;
•二重利,提升开发企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力;
•三重利,以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度。
•商业房地产魅力如斯,各路玩家纷纷下水,按需各自设计不同模式。只是地产一 旦冠以“商业”的名头,就不再是单纯的地产项目,房地产业迅速回收资金和物业 经营升值成为商业地产商的万有定律。
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件(二)
国外参考: •主要判断元素:人均GDP、城市家庭汽车拥有 量、公共交通条件 •人均GDP3000-4000美元时,家庭汽车拥有 率15-20%,大型商业地产发展 ( ShoppingMall )--开始发展 •人均GDP10000美元,家庭汽车拥有率60%, 大型商业地产发展( ShoppingMall )--成 熟发展
衰落阶段
1980年后
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