乐山项目前期定位报告(PPT67张)

核心策略——产品创新
结合项目案例：
本案采用“产品创新”方式
来解决突围问题，而且是成
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户型
产品创新 园林
外立面
功突围；同时与市场产生区
隔，我们要做的到是： 唯一的、品质的、纯粹的， 并注重产品的附加值！
公建设施
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PART3 项目定位
市场定位
项目案名定位
案名
英伦1号
SLOGAN
献给这座城市的跨阶豪宅
园林景观示意图
园林景观示意图
局部景观： 下沉式广场●多层次园林●价值支撑
采用人为制造高差的形式，可丰富景观层次，增加绿化面积，提升绿化品质。
架空层示意图
提供运动设备设施，比如跑步机等； 设置有氧运动设备，如台球，乒乓球等 设置室内休闲椅，为运动后提供休憩场所
架空层示意图
提供供休闲娱乐设施，比如桌椅、棋牌等， 诉求休闲娱乐的多功能性； 设置儿童游乐区，与外部园林功能相呼应； 通过盆景，花坛，雕塑等方式将外部景观 内部延展。
西部
北部
乐山市总体以“东抑”、“西进”、“南控”
“北拓”为主要规划方向，同时乐山房地产亦依
“岷江”为发展主轴，由南向北；目前老城区板
展已经十分成熟，新兴板块发展后劲十足。
南部
PART1 本体及区域研究
城市房产发展
区域市场研究 本体分析
区域市场研究——各板块产品同质化严重，同时本案所在板块仍面 激烈的竞争
遵循风险可控原则
追求更高利润价值
案例借鉴
中德英伦联邦——项目地处尚在发展之中的新川板块区域，周边具 一定配套，属新兴板块。
世纪城会展 中心
天府软 件园
领事馆 区
新川创新科 技园区
中德英伦联邦——项目概况
中德英伦联邦——外立面
立面风格：
英伦哥特式风格
材质：
外墙采用粗拉毛、劈开砖 GRC装饰构件、石板瓦等 每四层用GRC材质勾边层
10月6日一期三批次开盘，当日销售320套；
5月29日开盘至2011年10月，累计销售房源超过1700套，金额
超12亿元。
借鉴小结：
在成都市首次出现的纯粹英伦风格的项目，极为吸引客户关注。
通过外立面色彩与线条体现建筑品质，独一无二的建筑细节装饰
以及公建配套，赢得在客户心目中好产品的印象。
户型设计方面赠送大、得房率高，且赠送空间较实用。
处于岷江东岸的城东板块，由于自身强势的景观资源配套，项目定位较高，均价在5300-6800元/㎡左右，总
区域市场研究——通江板块地缘性客群特征显著，对外客群吸附力
PART1 本体及区域研究
城市房产发展
区域市场研究 本体分析
研究小结
总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北 发展，形成“组团式”格局；
区域市场产品同质化严重，市场竞争激烈，整体房价处于中低位
水平；本案所在板块价值支撑不足；
本案所在区域内地缘性客群特征显著，对外吸附能力有限；
中等规模地块，形状方正，高地价、高容积率特征显著，在一定 程度上制约着项目品质提升。
PART2 核心课题及策略
核心课题研判
区域价值支撑不足 高地价、高容积率 竞争剧烈，陷白热化
中铁西城——跃层样板间
中铁西城——跃层样板间
中铁西城——开盘两小时销售95%房源，当日成交2.4亿元。
借鉴小结：
户型功能分区合理，各房间大小适中，在功能尺度上体现了较好
ຫໍສະໝຸດ Baidu
的设计水准。
跃层户型，客厅6米挑高，产品极具稀缺性。
超大赠送，实际使用面积在建面基础上多出35-45㎡，赠送率在
36%~40%；
备选案名：北城新天地、江湾半岛
形象演绎
产品定位
鉴于本案产品创新核心策略前提下，从区域的产品、户型、需求市场等综合因素考虑 根据用地指标户型配比建议：
价格定位
市场价格回顾：
建议本案价格：
入市均价：5000元/㎡
全案均价：5800元/㎡
PART4 物业发展建议
外立面示意图
外立面示意图
外立面示意图
中铁西城——项目概况
中铁西城——跃层户型
C户型
3室2厅2卫1厨
建筑面积89.67㎡ 实得面积124㎡
优点：
可享受中庭景观，带景观阳台； 超大面积赠送； 户型方正，各房间尺寸适中。
中铁西城——跃层户型
E户型 4室2厅2卫1厨
建筑面积113.54㎡ 实得面积158㎡
优点：
可享受中庭景观，带景观阳台； 超大面积赠送； 户型方正，各房间尺寸适中。
景观雕塑示意图
通过在小区内设置向具有厚重人文感的欧洲人物雕塑或动物雕塑，展现皇家园林的人文和
小区内设置造型喷泉，与雕塑辉映。
景观道路示意图
沟通思路
报告框架 PART1：本体及区域研究 研究内容
PART2：核心课题及策略
PART3：项目定位
PART4:物业发展建议
PART5:资金回款计划
PART1 本体及区域研究
城市规划
区域市场研究 本体分析
城市规划——总体规划为“东抑-西进-南控-北拓” 东 部
“岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎；
优点：
约44%赠送率 动静分区； 超大景观阳台； 室内通透，采光、视野上佳
中德英伦联邦——开盘现场
中德英伦联邦——开盘现场
中德英伦联邦——开盘现场
中德英伦联邦——销售情况
2011年
5月29日一期一批次开盘，712套房源当日售罄；
6月22日加推192套，三日内售罄；
9月4日一期二批次开盘，当日销售460套；
中德英伦联邦——售楼部实景
英伦哥特式风格立面 & 公建配套
中德英伦联邦——售楼部实景图
中德英伦联邦——入户大堂
入户大堂 （三段式风雨连
中德英伦联邦——入户大堂
中德英伦联邦——建筑顶部细节
石板瓦老虎窗 / 塔尖 / 商业裙楼
中德英伦联邦——公建细节
中德英伦联邦——户型参考
G户型
3室2厅2卫1厨 建筑面积87㎡ 实得面积125㎡
区域各板块物业以高层、小高层为主；
各板块间产品同质化严重，主力面积集中在80-110㎡的套二、套三户型；本案所在通
板块，目前在售项目较少，但与新城区板块之间仍存在激烈竞争。
区域市场研究——各板块价差较小，本案所在板块住宅售价处于中 低位水平
目前成熟的老城板块和新城区板块销售价格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，总价在为30-50万元之间； 在35-80万元； 本案所在通江板块因在售参考项目较少，目前售价在4700-5200元/㎡左右，总价在35-60万元。