岳阳商贸市场调研报告

岳阳商贸市场调研报告

岳阳商贸市场

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南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司二0一二年六月二十五日

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一、概述

1、岳阳概况。岳阳市是湖南省的政治、文化、科研、经贸、交通次中心城市,是湖南省“第二大经济体”，仅次于省会长沙；19xx年国务院首批的全国五个沿江重点开放城市之一。目前代管汨罗市、临湘市2个县级市，4个县，3个区（岳阳楼区、云溪区、君山区），设有岳阳经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区，总面积15019平方公里，总人口约550万。20xx年，全市地区生产总值1900亿元，增长14.2%，继续稳居全省第二，财政总收入183.8亿元，同比增长33.1%。岳阳的商贸物流业水平与岳阳的经济实力并不相称，商贸批发市场整体发展水平落后于同等城市，电子商务及现代物流业的发展严重滞后。

20xx年岳阳市房地产行情受到调控政策的影响，商品房市场有所降温，价格涨幅放缓。20xx年12月份岳阳新建商品住宅价格环比下降0.6%，同比下降2.3%。但是房地产开发投资持续增长，20xx年完成投资100亿元，商品房销售面积增长38%，高品质项目比重加大。宇业集团、中航地产、恒大地产等品牌房地产开发商都相继进入岳阳。

2、调研的对象、方式方法及目的

20xx年6月11日至6月20日招商运营部对岳阳市现有商贸批发市场和楼市进行了调查。所调研的商贸批发市场涵盖家居建材、糖酒副食、轻纺百货、五金汽配四大类别12个专业市场。调查方式主要是采取对各专业市场的经营户进行走访，随机抽样进行调查的方式。招商人员与随机抽取的经营户进行面对面的交流。调研内容主要

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涉及各市场商户的经营情况、品牌数量、租金情况以及对我项目的意见建议等基本信息。调研的主要目的是通过收集、整理、分析商户反馈的信息，从而更加深入的了解岳阳商贸市场的整体经营情况、租金情况、商户心理等，为下一阶段岳阳项目的开发与推广提供市场依据。此次还抽取了位于岳阳大道和巴陵大道两侧的7个在售楼盘进行调研，调研内容包括房价区间、楼盘位置、开发商，建筑面积、开盘时间等为接下来的项目定价提供参考。

二、岳阳家居建材市场基本概况

岳阳市的家居建材市场的特点是市场分散、市场规模小、经营实力弱、市场管理乱。整个岳阳市区共有家居建材市场7个，分别是太阳桥建材批发市场、中南大市场、长城通泰装饰建材大市场、丽珠陶瓷批发市场（原麻纺厂陶瓷批发市场）、广福陶瓷批发大市场、九盛家具博览中心和汇丰家具城。这些市场中规模最大的太阳桥市场也只有628亩，而其他规模小的甚至只有三十多亩。由于这些小市场分散了客源，无法形成聚集效应，市场辐射范围狭小，导致经营户的实力都普遍偏弱。走访的经营户中很多老板表示一年的收入不足二十万，这与同级别城市的批发商户实力差距还相当大。目前岳阳的建材市场都是自发发展起来的，普遍缺乏规范的商贸运营管理，有些专业市场内甚至形成了农贸市场。以上这些问题都严重阻碍了岳阳家居建材市场的健康发展，很多经营户也意识到这些问题，可是都无力改变。以下是走访每个建材专业市场的具体情况：

1、太阳桥建材批发市场

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市场概况：整个太阳桥建材批发市场位于屈原路南段，占地628亩，共有经营户1274家，主营家具建材，其中品牌产品经营户共512家，知名品牌约120家，灯具类经营户62家。通过走访主要的几大品类经营商户，大概经营情况如

下：油漆、管材本地商户大都从长沙、广东、武汉进货；电器是从广东进货；五金主要是从浙江进货；石材商户的货源地主要以福建、广东佛山等地为主。整个市场的辐射范围主要是岳阳市区以及周边县市。调研中还发现由于岳阳各专业市场比较分散，市场氛围不浓，即使是太阳桥建材市场——岳阳目前最大的建材批发市场，暂时还没有形成统一的行业协会。

太阳桥建材大市场的商铺多为一拖二的户型，一间商铺面积约80㎡商铺开盘期间总价为二十万左右，目前已涨到七十万左右，月租金为800-1500元/间。

商户反馈意见：建材市场的经营户绝大部分都是租赁门面做生意，没有自持物业，而且他们大部分更加倾向于租赁商铺，只有少数实力较强的商户倾向于购买商铺，根据我项目的位置和周边实际情况预期可接受的价格为4000-6000元/平米。五金电器和灯具商户理想中的商铺为两到三层，二、三层可用于产品展示，提高品牌形象，具体面积如下：五金行业倾向于50-60平米/间，灯饰行业倾向于80-150平米/间，地板行业倾向于150-200平米/间。卫浴、管材等实力较弱的商户观望情绪较大，为了能及时转移资金，有效地规避风险，更加希望租赁商铺。商户特别提醒由于岳阳潮气比较大，商铺底层应注意加强防潮功能。

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太阳桥市场内的商户发货方式主要是下面县、市经销商自己上门拿货，而不愿意采取委托物流发货。原因是商户普遍反映通过物流发货，双方对账及货款的回收比较困难，商户希望我项目以更加专业的物流配送和更加先进的经营理念予以解决。

部分商户对我项目位于岳阳城市未来发展方向上较为认可，同时对商铺销售只针对市场经营户的招商运营理念十分认可和支持。例如一家名为太阳桥家居体验馆的家居建材经营户，总经营面积约10000㎡（共三层），代理了30多个广东的家具品牌，该商户表示如有合适的招商优惠政策愿意入驻我项目。希望我项目能够有效地划行规市，形成一个专业性强物流仓储配套齐全的现代物流商贸城，进而改变岳阳市传统市场散乱杂的局面。

2、中南陶瓷批发市场

市场概况：中南批发市场位于岳阳大道与107国道交口处，占地面积约600亩，主要分为两个部分建材区和糖酒副食区。其中建材区域主营陶瓷和石材，共有经营户156家，其中经营品牌的商户共83家，知名品牌约23家。货源地多以广东佛山、福建以及本地为主，辐射范围主要是岳阳市区以及周边县市。

中南批发大市场的物业当初都是以年回报率12%-13%返租的形式对外销售，单价为3000元/平米，现在价格为