城市综合体规划设计方案

2.规模受制于产品品种
•中国目前现有商品品种有20万种，而国外发达国家有70万种 •因为产品的品种少，如果规模过大，势必造成品种重复经营，同质化倾向严重，从而造成影响经济效益 •中国目前1万平米以上的主力店发展良好，而1000、2000平米的次主力店相当难找。在规模过大的购物中心
里，商业业态级配不合理 3.规模受制于顾客的疲劳程度
次级商圈：辐射半径5公里 以内，任何交通工具20分钟 以内,15%消费份额 商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例） 边缘商圈：辐射半径5公里 以外，任何交通工具40分钟
以内，5%消费份额
消费能级
通过“一只看不见的手”所需要看清的三件事：
客户细分
竞争状况
规模之痒——规模定位
1.规模受制于商圈购买力
强制性的视觉冲击—— 超高层/建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系——写字楼 带动其他功能，并定位 其他功能的规模与档次 配套完善——商场、公 寓
定位差异化——通过提 明确定位——大规模综 供顶级差异化服务而非 合/娱乐性/观光性/顶级 直面竞争建立其核心地 /… 位 独具特色——建筑形式/ 功能化体系——五星级 业态/服务内容/… 功能化体系——商业为 酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模和档次 主导，其他功能为辅 开发商有足够的经济实 一流的合作团队规划设 力 计/经营管理 配套设施——顶级商场
分割产权商铺出售
同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 不租不售自主经营
商家联营
以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司 进行统一操作的基础上，发展可以根据专业公司结合招商和借助专业的意 见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。
一只看不见的手——商圈
核心商圈：辐射半径1.5-2公里，步 行20分钟以内，80%消费份额
典型的店铺开间与进深的比例不宜超过3:1或4:1， 这种比例对于面积较大的铺位同样适用。 有时店铺开间进深比可至5:1，这种比例适用于有 存储空间需求的店铺。大部分零售店铺需要占总 铺面积25-30%的存储空间。
业态主要类型——零售店（shop units)/次主力店（MSUs）/主力店（Anchor Stores)
关于“商圈”
市中心离我们并不远。
交通及人流方向
商业与住宅
无商业配套住宅区 住宅价值 平均增高 20%~40% 商业业态 的租金及 商业金融 价值 商业与住宅区为共生 关系，两者相互依存 时，土地回报率最大 化。
有商业配套住宅区
+
先商业后住宅
资金要求低。住宅议价空间小，获 得期许价值
资金要求大。住宅议价空间大，获 得实际价值
商业地产的价值与本质
•商业地产的双重价值：
物业价值
运营价值
•商业地产的本质：
金融地产
大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权
的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。
操作模式
自持＞出售
自持＜出售
物业种类多（档次高）
先出售后自持 入住率高/档次高
物业种类少（档次低）
先出售后自持 入住率低/档次低
利益价值 自持＞出售 优于 自持＜出售
功能互补强
运营价值高
功能互补弱
风险难度 运营价值低 自持＞出售 高于 自持＜出售
资金压力大
资金压力小
操作模式
本土的商业运营模式
运作模式 特色分析 ①出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运作资金的渴求。 由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。 ②转租： 既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、规避风险、保障收益。
娱乐、环境 气氛、环境 游乐、体验
+
+ + +
包罗 万象
时尚、有趣
Chapter 01
Vision
愿景
不同人士的需求对比
娱乐
休闲
文化
商务 时尚 年轻 白领 年轻 中年 人士 老年 人士
Chapter 01
Vision
愿景
文化 culture 舞蹈 混搭 dance 时尚 mixed 艺术 fashion 全天候 art daytime & night time 个性 identity 主题 有趣的 优雅 Theme 动感 elegant interesting
因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。
2.运营模式的选择与确立 从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品 其价值在于长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择
商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法
3.设计本身
如何发掘最大的商业价值与文化特质 如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素 是设计需面对的重要课题
城市是否需要商业？——现有商业体(以韶关三大购物中心为例)
韶关现有较大型的商业体较少，以世纪购物广场（沃尔玛）、中环广场、风度名城（大润发）三者 较为出名。
风度名城
项目介绍 风度名城与风度国际五星酒店总投资7.5亿元人民币，占地面积3.2万平方米，总建筑面积达13万 多平方米，作为韶关首个SHOPPING MALL。 首层：，珠宝精品/品牌男、女服装/皮具/国际餐饮连锁/化妆品 二层： 通信数码/运动休闲名店/大润发生活超市 三层： 潮流专卖/特色餐饮/精品书店/网吧/游戏机室/大润发生活超市
创造一个人们聚集、交流和享乐的场所。 让人们感受到一种独特的体验。 提供多样多元化的意想不到的体验。 创造一种设计语言赞扬传统。
Chapter 01
Vision
愿景
我们的消费者是谁？
家庭 Family
休闲、体验
+
聚会 Party 商务 Business
旅游者 Tourist 购物 Shopping
先商业后住宅
资金充裕的情况下先 期开发商业的开发顺 序优于先期开发居住 区。
结论:
本地块存在较大的商业价值潜力。适合开发为大型商业综合体。
02
VISION 愿 景
Chapter 01
Vision
愿景
传统商业街形式
上海 新天地
旧金山 渔人码头
成都 宽窄巷子
Chapter 01
Vision
愿景
社交环境体验文化-
优势：面积较大，地理位置好，业态众多。 缺点： 1.位于市中心，停车不便利。停车位仅有400个。 2.从平面图中可以看出，商业布局形式为传统的“商场型”模式。顾客很 难有体验感，总体拥挤，档次较低。
世纪购物广场
项目介绍 汇集了沃尔玛超市，KFC（肯德基），百草园甜品，新星源手机连锁等多个品牌，是韶关市三大 购物中心之一。 优势：地理位置好，有大型超市相伴。 缺点： 1. 停车不便利。 2. 设施陈旧，设计理念没有摆脱住宅底商的形式。与现有其他商业体差距较大。
四种模式的内外因驱动
模式一：酒店、写字楼、 商场、公寓等各种功能 均衡发展的模式 模式二：以写字楼 为核心功能的发展 模式 模式三：以酒店 为核心功能的发 展模式 模式四：以商业为 核心功能的发展模 式
外因
优越的地理位置——CBD/城 市中心 便利的交通条件——主干道 沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20 万㎡以上
地标 多样的 多维 Landmark diverse multiple 飞翔 梦幻 游乐 fly amusement `
运动 sports 放松的 relax
独特 unique 细胞 环境 cells Environment
社交 Social
体验 experience
舒适 comfortable
dream
只售不租
③售后招商：对投资人的权益很难保障。
④先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集 人气，做旺商场，总时为投资者提供信心和收益保证。
只租不售 又租又售
产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至 可以将商业物业进入资本运作。 部分租部分卖，出租部分起示范作用。 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收 回部分投资，而且能够掌握经营权。
中环（益华）广场
项目介绍 经营面积近6万平方米，设置有大型高档百货商场、家用电器专营中心、超级商场、豪华中西餐 厅、美食食街、日韩料理、数码影院、量贩卡拉OK、网吧、购书中心。 优势：地理位置好。 缺点：同样为为传统的“商场型”模式，购物环境较差。
我们是否能做商业？——基地分析
商业周边的资源 1.场地周边可依托的住宅区较多，同时本项目自身的居住区也会带动商业的发展。 2.距市中心区距离较近。完全可以带动市中心的目的性消费。 3.城市未来发展方向会向西侧偏移。 4.本项目位于高铁站附近住宅与老城区之间。
黄金分割比——业态业种的配置与配比
境外的参考：
业态组合的黄金分割：
5（零售）：3（娱乐）：2（餐饮）
综合体商业形态构成：
业态主要类型——零售店（shop units)/次主力店（MSUs）/主力店（Anchor Stores)
1.1 零售店规模 店铺规格会随不同业主要求随时改变。初步规划方案时，店铺模块开间可做7.5m，深30m。总店面 面积225㎡是目前零售铺位的典型要求。
dynamic
商务 iness
私人空间 Private
自然 natural 立体 stereoscopic
高科技 High Tech
酷 生活方式 Cool lifestyle
空气 air
我们的定位是什么？
What’s the position？
愿景
We are Young
年轻人的聚集地
The place for the Youth
•有没有商业的最佳规模； •国内可参与的规模值：15万平方米（需至少5个不同业态的主力店和超过20个次主力店来进行组合）。
规模过大，风险随之加大，比较效益随之下降。
商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。 在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的:
1.精确的商业定位 商业定位跟住宅定位是不一样的 相对来说，住宅定位比较模糊而粗放 而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等 都对商业产生相当大的影响
运 动
购 物
娱 乐
体 验
We are Happy
家庭聚会的梦幻乐园
The place for the Family
嬉 戏
休 闲
体 验
We are Fashionable
潮流的引领者
A Place Full of inspired Trend
时 尚
动 感
混 搭
We are leading Feeling
SHAOGUAN
韶关工业路商业综合体方案设计
CONTENT
目 录
01 城市
02 愿景 03 我们的经验 04 设计方案 05 案例分析
About City
Vision Experience Design Example
01
About City 城市
韶关市地处广东省的北部，重工业城市，其中市区面积2856平方千米，人口已达100万。 2011年 全市实现生产总值813.95亿元。按常住人口计算，人均地区生产总值2.8万元。 2011年市区城镇 居民家庭人均可支配收入达到2.03万元；人均消费支出1.43万元。与郑州、重庆、太原类似,但人 口较少。
浪漫 romantic
氛围 Atmosphere 健康 healthful 开放空间 open space
网络 internet
阳光 sunshine
柔软的 soft
连续 continuous
吸引力 宏伟 attractio grand n
探索 discovery 家庭 Family
生态 eco-friendly
客户（产业）支撑—— 已形成产业簇群/引入 核心客户簇群/未来商
务核心区
地理位置——不远离城 市核心区 交通可达性——主干道 沿线
地理位置——城市核心 区 交通可达性——地铁口/ 主干道沿线 客户支持——商务客户 区域功能的缺乏，需求 旺盛
人流及商业气氛
内因
强制性的视觉冲击——超高 层/建筑群 高水准规划设计——各功能 共融不互扰 功能化体系——五星级酒店 /甲级写字楼/高档/中高档 购物中心/顶级酒店式公寓 开发商强劲的实力和丰富的 经验 专业的管理团队——物业管 理/经营管理
全新的感官体验
New Sense Touching
音乐LED喷泉
LED立面装饰
天幕
多媒体立面
03
Experience 我们的经验
商业中心开发步骤
想法：打造有魅力的商业项目要软件和硬件综合考虑 手段：计划、设计、建筑调整、运营、管理等综合的统筹规划 （需要什么样的运营，就要什么样的建筑）这点很重要