(金融保险)第六讲 银行个人房屋贷款

第六讲银行个人房屋贷款

第一节个人房屋贷款的种类

1.个人住房商业性贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通住房的自然人发放的贷款；按交易形态可分为首次交易住房和再交易住房贷款。

（1）首次交易住房贷款，又称“一手房”贷款，指贷款人向在住房一级市场购买，由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款。

（2）再交易住房贷款，又称“二手房”贷款，指贷款人向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款。

2.个人住房公积金贷款：是指银行根据当地住房公积金管理部门的委托，运用公积金资金，按照当地住房公积金管理部门规定的要求向在中国大陆境内购买住房的自然人发放的人民币委托贷款。

3.个人住房组合贷款：是指向在中国大陆境内购买住房的自然人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。

4.个人商用房贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通的商业用房、办公用房和住宅小区商铺的自然人发放的贷款，其中一手房屋须已是现房，二手房屋要求已取得《房屋产权证》。

第二节贷款的对象和条件

一、个人房屋贷款的对象

具有完全民事行为能力的中国籍自然人、港澳台居民及中国大陆境内的外籍自然人。

二、条件

借款人必须同时具备下列条件：

（一）有合法身份，具体如下：

1.居住在境内的中国公民应提供居民身份证、户口簿或护照（如有）；

2.中国人民解放军军人应提供军人身份证件；中国人民武装警察应提供武装

警察身份证件；其他人应视不同情况提供离休干部荣誉证、军官退休证、文职干部退休证和军事院校学员证。

3.香港、澳门居民应提供港澳居民往来内地通行证；台湾居民应提供台湾居

民来往大陆通行证或者其他有效旅行证件；居住在境内或境外的中国籍的华侨应提供中国护照；

4.外国公民应提供护照；外国边民应提供所在国制发的《边民出入境通行

证》。

（二）具有合法、稳定的经济收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（三）具有已签订的合法有效购房合同或协议；

（四）具有不低于所购房屋全部价款的20%（适用于一手房）、30％（适用于二手房）、40％（适用于商用房）的存款作为首期付款，或提供有效

的相应首付款发票或收据；

（五）能提供贷款行认可的有效担保；

（六）符合当地公积金管理部门规定的条件（适用于个人住房公积金贷款）；

（七）购买的房屋应符合以下条件：

1. 现房指房产的土地使用权和建筑物、附着物的所有权已合法取得，并已

取得《房地产权证》（大产证）的商品房；或房屋已竣工验收，且开发商已向当地建设行政主管部门提交备案表的商品房；或已结构封顶的商品房。

2.期房指具备下列条件的预售房产：

（1）土地使用权已经依法取得，未被抵押或可以解除抵押；

（2）开发商已取得预售许可证；

（3）所购房屋未被抵押或可以解除抵押。

（八）贷款人根据借款情况规定的其他条件。

第三节贷款额度、期限、利率及还款方式

一、贷款额度

1.个人住房商业性贷款

（1）“一手房”贷款的额度不超过购房合同价款的80％；

（2）“二手房”贷款的额度不超过购房合同价与评估价孰低价格的70％；

2.个人住房公积金贷款的额度按照当地公积金管理部门的相关规定确定；

3.个人住房组合贷款的额度按照“一手房”、“二手房”贷款额度的相关规定确定；

4.个人商用房贷款的额度不超过购房合同价与评估价孰低价格的60％；

二、贷款期限

贷款人在确定贷款期限时，应在综合考虑借款人的经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、年龄等因素的基础上，合理确定贷款期限。

房龄指从开发商向当地建设行政主管部门提交备案表之日计起的时间。

1.个人住房商业性贷款

（1）“一手房”贷款的期限最长不超过30年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；

同时应满足以下条件：用于抵押房屋的房龄+贷款期限≤30年。

（2）“二手房”贷款的期限最长不超过20年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；

同时应满足以下条件：贷款期限≤经评估的剩余可使用年限的一半。

2.个人住房公积金贷款的期限按照当地公积金管理部门的相关规定确定；

3.个人住房组合贷款的期限按照“一手房”、“二手房”贷款期限的相关规定确定；

4.个人商用房贷款的期限最长不超过10年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；

同时应满足以下条件：用于抵押房屋的房龄+贷款期限≤20年。

三、贷款利率

贷款利率按中国人民银行有关规定执行；贷款期限在1年以内（含）的，遇

法定利率调整，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下一年度的1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

贷款人于公历每年1月1日公布本年度的个人贷款利率，借款人于年初第一个月的还款日执行新的月还款额。

如未遇国家调整利率，则下一年度的利率与上年度利率相同。

个人房屋贷款可设立还款宽限期，宽限期最长5天，宽限期内本期应还金额不计收利息。

四、还款方式

贷款期限在1年以内（含）的，实行到期还本付息；或者分期还款的方法。 贷款期限在1年以上的，则必须采取分期还款方法，具体可分为等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法3种。

借款人可选择还款方式，但在借款期内已选定的还款方式不得变更。 具体还款方式的计算公式及使用说明如下：

1. 到期还本付息。借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。

到期应还本金按照借款合同的约定确定。

到期应还利息=剩余贷款本金×贷款日利率×剩余贷款本金实际占用天数

2.等额本息还款法。借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。

设贷款总额为Y,贷款期数为n ，贷款利率为i ，已还至第k 期，则：

注：“分期还款额”又称“每期还款额”；“贷款余额”又称“贷款剩余本金”，下同。

3.等额本金还款法。借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还得本金等于贷款总额除以贷款期数。

设贷款总额为Y ，贷款期数为n ，贷款利率为i ，已还至第k 期，则：

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